Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie Certifiée Conforme délivrée le :
à Me Abdelhalim BEKEL
Copie Exécutoire délivrée le :
à Me Anne BRULLER




■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 20/02751 
N° Portalis 352J-W-B7E-CR3UU

N° MINUTE : 


Assignation du :
27 février 2020









JUGEMENT 
rendu le 25 janvier 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet SUPERGESTES
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Me Anne BRULLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0388


DÉFENDERESSE

Madame [D] [P]
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Me Abdelhalim BEKEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire #10








Décision du 25 janvier 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/02751 - N° Portalis 352J-W-B7E-CR3UU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président,
Anita ANTON, Vice-présidente,
Olivier PERRIN, Vice-Président,

assistés de Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 23 novembre 2023 tenue en audience publique devant Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le cabinet Supergestes est le syndic de la copropriété.

Madame [D] [P] est propriétaire des lots n°37 (cave) et n°42 (magasin) au sein de l’immeuble.

Madame [D] [P] a demandé à l’assemblée générale des copropriétaires du 9 avril 2019 l’autorisation de diviser son magasin (lot n°42) en deux lots à usage de commerce et de modifier la destination de sa cave (lot n°37) en local, en réunissant l’ensemble grâce à un escalier intérieur.

L’assemblée générale des copropriétaires du 9 avril 2019 a rejeté sa demande. Cette assemblée générale n’a fait l’objet d’aucun recours.

Par exploit d’huissier délivré le 27 février 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, le cabinet Supergestes, a assigné Madame [D] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir notamment :

- ordonner à cette dernière de : 

1° Remettre dans leur état d’origine les lots n°37 et 42, reliés irrégulièrement par le creusement du plancher séparatif, conformément au Règlement de copropriété et aux plans d’origine 

2° Assurer la dépose de tous les équipements, gaines, conduits, extracteurs, canalisations raccordés aux parties communes de l’immeuble, notamment au réseau VMC et aux colonnes d’eau 

3° Remettre dans leur état d’origine les murs qualifiés de parties communes par le Règlement de copropriété, qui ont pu être percés pour l’installation des équipements ci-dessus visés 

4° Retirer l’ensemble du câblage électrique traversant les parties communes de la copropriété et remettre en état les parties communes 

5° Cesser d’empiéter les parties communes et en restituer la jouissance aux Syndicat des copropriétaires, notamment les couloirs, paliers et tous autres parties communes du sous-sol et du rez-de-chaussée 

6° Plus généralement, condamner Madame [P] à remettre en état les murs, planchers, toiture parties communes ainsi que tous éléments communs, équipements communs et parties communes qui souffriraient des travaux réalisés aux fins de réunions de ses lots 37 et 42 et de transformation de sa cave (lot 37) en cuisine 
 
Le tout sous astreinte de 150 euros par jour de retard suivant la notification du jugement à intervenir 
 
- condamner Madame [P] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi ainsi que de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
 
Par conclusions n°1 notifiées par voie électronique le 11 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, le cabinet Supergestes, demande au tribunal de :

«Vu la Loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 9, 14 et 25 ; 
Vu le Décret du 17 mars 1967 ; 
Vu les articles 544 et 1240 du code civil ; 
Vu le constat d’huissier du 27 février 2018 ; 
Vu les pièces versées au débat ; 

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] en ses demandes, fins et conclusions, et l’y déclaré bien fondé ; 

En conséquence, 

ORDONNER à Madame [D] [P] de : 
 
1° Remettre dans leur état d’origine les lots n°37 et 42, reliés irrégulièrement par le creusement du plancher séparatif, conformément au Règlement de copropriété et aux plans d’origine 

2° D’assurer la dépose de tous les équipements, gaines, conduits, extracteurs, canalisations raccorder aux parties communes de l’immeuble, notamment au réseau VMC et aux colonnes d’eau 

3° Remettre dans leur état d’origine les murs qualifiés de parties communes par le Règlement de copropriété, qui ont pu être percés pour l’installation des équipements ci-dessus visés 

4° Retirer l’ensemble du câblage électrique traversant les parties communes de la copropriété et remettre en état les parties communes 
5° Cesser d’empiéter les parties communes et en restituer la jouissance aux Syndicat des copropriétaires, notamment les couloirs, paliers et tous autres parties communes du sous-sol et du rez-de-chaussée 

6° Plus généralement, condamner Madame [D] [P] à remettre en état les murs, planchers, toiture parties communes ainsi que tous éléments communs, équipements communs et parties communes qui souffriraient des travaux réalisés aux fins de réunions de ses lots 37 et 42 et de transformation de sa cave (lot 37) en cuisine 

Le tout sous astreinte de 150 euros par jour de retard suivant la notification du jugement à intervenir 

CONDAMNER Madame [D] [P] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subis 

CONDAMNER Madame [D] [P] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

ASSORTIR la présente décision de l’exécution provisoire, 

CONDAMNER Madame [D] [P] aux entiers dépens de la procédure, qui seront recouverts ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile par Maître Anne BRULLER, Avocat à PARIS».

Par conclusions en réplique et récapitulatives notifiées par voie électronique le 6 novembre 2021, Madame [D] [P] demande au tribunal de :

« Vu l’acte d’achat du 27 Juillet 1973,
Vu le règlement de copropriété,
Vu le constat de Me [E], Huissier de justice du 7 Septembre 2021,
Vu l’Ordonnance du TGI de Paris du 15 Mars 1969

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes à l'égard de Madame [P] ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] aux dépens.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à verser à Madame [P] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. »

Pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 novembre 2021.

Madame [D] [P] a notifié par voie électronique le 21 octobre 2023 des conclusions en réplique et récapitulatives II.

Par message notifié par voie électronique le 23 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé le rejet de ces conclusions notifiées après la cloture prononcée le 9 novembre 2021.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 18 octobre 2022. A cette date, elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties à l’audience de plaidoiries du 16 février 2023, date à laquelle elle a fait l’objet d’un nouveau renvoi à l’audience de plaidoiries du 23 novembre 2023. 

À l’issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 25 janvier 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur l’irrecevabilité des conclusions notifiées après la clôture

L’article 802 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose : « Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d’office ».

En l’espèce, l’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 novembre 2021. Cette ordonnance de clôture a été adressée le 10 novembre 2021 par voie électronique par le greffe du tribunal aux avocats des parties. 

Il en résulte que les avocats des parties en ont bien eu connaissance.

Madame [D] [P] a notifié par voie électronique le 21 octobre 2023 des conclusions en réplique et récapitulatives II.

Par message notifié par voie électronique le 23 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé le rejet de ces conclusions notifiées après la clôture prononcée le 9 novembre 2021.

En conséquence, les conclusions en réplique et récapitulatives II notifiées par voie électronique le 21 octobre 2023 par Madame [P], soit postérieurement à la date de l’ordonnance de clôture, seront déclarées irrecevables. 

2. Sur la demande de remise en état d’origine les lots n°37 et 42 et de tous éléments communs, équipements communs et parties communes qui souffriraient des travaux réalisés aux fins de réunions de ses lots 37 et 42 et de transformation de sa cave (lot 37) en cuisine

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, le cabinet Supergestes, soutient que :
- Madame [P] a effectué les travaux dont elle sollicitait l’autorisation à l’assemblée générale du 9 avril 2019 qui lui a été refusée, c’est-à-dire : 
* Changement de destination du lot n°37, en transformant la cave en cuisine. 
* Ouverture entre les lots 42 et 37 aux fins de réunion des lots, 
- pour effectuer ces travaux, Madame [P] a créé une trémie et construit un escalier afin de réunir les lots, 
- aucune pièce ne vient attester de l’existence « ancienne » d’une ouverture entre les lots, ni son acte de propriété, ni les plans de l’immeuble, 
- la création d’une cuisine nécessite l’installation de gaines d’évacuation, d’extracteurs, de conduits d’alimentation en eau, de conduits d’évacuation, d’électricité, 
- de tels travaux nécessitent l’autorisation de l’assemblée générale à double titre : d’une part, pour obtenir le changement de destination du lot et le modificatif du règlement de copropriété ; et d’autre part pour obtenir l’autorisation de percer des murs pour faire passer gaines et tuyaux, de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble par l’installation des moteurs nécessaires à l’extraction des fumées et odeurs, d’empiéter les parties communes en se raccordant aux colonnes d’eau, 
- il est impossible, et tout cas illégal pour un copropriétaire, de réaliser ces travaux sans l’autorisation de l’assemblée générale, 
- en outre, le règlement sanitaire départemental impose certaines prescriptions, notamment en matière de renouvellement de l’air, 
- les travaux litigieux ont été réalisés en méconnaissance des règles de l’art, 
- en tout état de cause, aucun suivi du chantier n’a été fait avec l’architecte de l’immeuble et avec le syndic de l’immeuble comme le prévoit le règlement de copropriété, 
- techniquement le raccordement de hotte, gaine ou plus généralement tout système d’extraction sur le réseau VMC de l’immeuble est proscrit au motif d’un déséquilibrage de l’installation, des troubles d’odeur qui en résulte pour le voisinage et en considération de l’augmentation du risque de propagation des fumées en cas d’incendie, 
- la sécurité des copropriétaires et résidents de l’immeuble est en donc en jeu,
- le règlement de copropriété limite l’usage commercial aux seuls locaux situés en rez-de-chaussée, ce qui exclut que les locaux situés à d’autres niveaux puissent être à usage commercial, 
- la réunion d’un local commercial avec tout autre local modifie la qualification de l’usage du local annexé pour faire suivre celle du lot à usage commercial, il y a donc atteinte à la destination de l’immeuble, 
- les travaux réalisés ont pour conséquences de porter atteinte tant aux parties communes (condensation, humidité qui fragilise certains éléments et parties communes de l’immeuble) qu’à la jouissance des copropriétaires sur leur propre bien, 
- dès lors que Madame [P] a choisi de soumettre au vote de l’assemblée son projet de réunion des lots et de modification de la destination de sa cave, elle était tenue d’en respecter le résultat, sauf contestation dans le délai de deux mois, ce qu’elle n’a pas fait.

Madame [D] [P] fait valoir en réponse que :
- elle n’a procédé à aucun creusement irrégulier puisqu’une trappe reliant les deux lots existait déjà lors de son acquisition, 
- le lot n°37, en l’espèce la cave, est un lot accessoire au lot principal n°42 auquel il est physiquement rattaché, que par suite sa transformation en annexe du lot principal est légale, d’autant plus que la cave sert d’annexe au local sis au rez-de-chaussée depuis plus de 30 ans, les deux lots étant reliés par une trémie d’escalier, 
- la transformation du lot n°37 en cuisine en dépit de l'absence d'autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas contraire au règlement de copropriété dès lors qu’elle ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires puisque la destination de l'immeuble est à usage mixte ainsi que cela ressort du règlement de copropriété et de la description des lots : les lots du rez-de-chaussée à usage commercial et les lots en étages à usage d’habitation, de sorte que Madame [P] avait le droit de procéder à la transformation litigieuse sans requérir l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, 
- elle n’a pas empiété sur les parties communes et ne s’est pas davantage appropriée une quelconque fraction desdites parties et les travaux entrepris n’ont entrainé aucune annexion et n’ont affecté ni la solidité, ni l’intégrité, ni la consistance matérielle et les modalités d’usage des parties communes, 
- le syndicat des copropriétaires étaie sa demande sur la base du constat d’huissier du 27 Février 2018 dressé au moment où le locataire de Madame [P] a commencé à entreprendre les travaux, la cave était en chantier et l’encombrement momentané du sous-sol était donc tout à fait normal mais il n’était que ponctuel et a cessé à la fin des travaux, de sorte qu’il n’y a ni trouble, ni désordres, ni a fortiori nuisances à déplorer depuis, 
- à la fin des travaux, les parties communes ont été remises en état dans leur configuration initiale, 
- le syndicat des copropriétaires ne peut donc se prévaloir d’aucun préjudice dans la mesure où les travaux litigieux n’ont pas endommagé l’immeuble et sont conformes à sa destination, 
- de même les nuisances olfactives et sonores constatées par l’huissier ont été supprimées par l’installation d’une hotte de nouvelle génération puissante et silencieuse, 
- le grief soulevé par le syndicat des copropriétaires sur la base d’un constat vieux de trois ans n’est pas fondé et l’action du syndicat des copropriétaires relève d’une réelle intention de nuire à la défenderesse.

En droit, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et de l'article 30.
Pour la réalisation des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux.
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux ».



Par application de ces dispositions, aucune restriction ne peut être apportée aux droits de jouissance d'un copropriétaire sur ses parties privatives, à la seule condition qu'il ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, notamment quant aux parties communes. 

Un copropriétaire peut donc modifier l'affectation des parties privatives de son lot, sans autorisation particulière, sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires. 

Cependant, toute décision unilatérale modifiant l'affectation des parties privatives se fait aux risques et périls du copropriétaire concerné car les travaux eux-mêmes doivent être autorisés par l'assemblée générale s'ils affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. 

Il sera par ailleurs rappelé que si le règlement de copropriété ne comporte aucune clause particulière à ce sujet, le copropriétaire peut librement diviser son lot, à condition que cette opération ne porte atteinte ni à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires (Cass. 3e civ., 4 févr. 1987, n° 85-15.535). 

En revanche, ne peut être autorisée la division d'un vaste lot commercial qui serait susceptible d'affecter l'équilibre nécessaire entre l'habitation bourgeoise et l'usage commercial (Cass. 3e civ., 4 mai 1995, n° 93-10.785). 

La clause du règlement de copropriété interdisant la subdivision des appartements ne sera jugée valable que si elle est justifiée par la destination de l'immeuble. Tel est le cas lorsque l'immeuble a un caractère résidentiel très marqué, un environnement prestigieux (CA Paris, 23e ch. A, 24 sept. 1997, n° 95/28467). En revanche, si l'immeuble est de standing moyen, situé dans un quartier plus commerçant que résidentiel, la clause interdisant la subdivision doit être réputée non écrite (CA Paris, 23e ch. A, 4 mars 1998, n° 96/88579).

L'article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». 

Le raccordement au réseau commun de l'immeuble nécessite en principe une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires (Civ. 3ème, 28 mars 2007, n° 06-11.947 ; 12 mai 2016, n° 15-12.433). 

S’agissant de la détermination de la nature des travaux affectant les parties communes, il est constant que les travaux d'installation d'un conduit, qui rendent nécessaire le percement de parties communes, doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 11 février 1975, n° 73-13.337, publié au bulletin).

En l’espèce, les lots appartenant à Madame [P] sont décrits comme suit par le règlement de copropriété de l’immeuble :
« Lot n°37 : « Au sous-sol une cave porte numéro 37
Et le 1/1000ème de toutes les parties communes de l’immeuble ».

« Lot n°42 : au rez-de-chaussée, sur [Adresse 7], magasin sur cette rue, quatre pièces, water-closet
Et les 39/1000ème de toutes les parties communes de l’immeuble » (Pièce n°4 versée aux débats par le syndicat des copropriétaires).

Le règlement de copropriété stipule en son article 1er « Désignation de l’immeuble » que :
« L’immeuble faisant l’objet des présentes […] comprend 1° Un bâtiment d’angle à usage commercial et d’habitation construit en moellons enduits et couvert en zinc et ardoises, élevé sur caves d’un rez de chaussée, de cinq étages carrés et d’un sixième étage mansardé, sur la [Adresse 6], et de six étages carrés et d’un septième étage partiel lambrissé sur la [Adresse 7] avec pan coupé à l’angle de ces deux rues, et desservi par un escalier unique au centre.
2° Une grande cour et une courette d’aération. »

Le règlement de copropriété stipule en son article 7 « Usage des parties privées » que : « Chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux qui seront sa propriété privée, le droit d’en jouir et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne jamais nuire aux autres copropriétaires, et de se conformer aux stipulations ci-après.

1° Travaux particuliers
Il pourra modifier à ses frais, comme bon lui semblera, la distribution intérieure de ses locaux et de leurs dépendances.
Mais en cas de travaux pouvant affecter la solidité de l’immeuble ou plus généralement intéresser une partie privée dont il ne serait pas propriétaire il devra au préalable, obtenir l’assentiment du syndic, lequel pourra en référer, le cas échéant, à l’assemblée des copropriétaires ; ces travaux et tous ceux qui en découleraient devront être exécutés, toujours à ses frais, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, dont les honoraires seront également à sa charge. Il devra s’adresser à des entrepreneurs agréés par le syndic ou l’architecte de l’immeuble pour tous travaux de maçonnerie, plomberie, fumisterie. Il restera, en tous cas, responsable des conséquences de tous travaux qu’il fera exécuter.

2° Division – Réunion
Chaque lot ne pourra être aliéné, dévolu ou attribué de quelque manière que ce soit, qu’en totalité, sans pouvoir être subdivisé, sauf décision de l’assemblée des copropriétaires, l’autorisant à la double majorité prévue par l’article 23 numéro 2 § b. Les caves ne pourront être occupées et utilisées que par l’un des copropriétaires ou locataires, un membre de leur famille ou des personnes à leur service.

3° Mode d’occupation
Les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement par des personnes de bonne vie et mœurs, à l’exclusion de toute utilisation industrielle, commerciale ou artisanale, et notamment de tout commerce de location meublée : les professions libérales seront admises, cependant, il ne pourra être exercé dans l’immeuble deux professions semblables sans l’accord préalable des copropriétaires intéressés.
Aucun propriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance, diurne ou nocturne par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes […] ».

Selon procès-verbal de constat d’huissier en date du 27 février 2018, il a été procédé aux constatations suivantes :
« Devant l’immeuble, à l’extérieur, où la température est de -5°, je sens une forte odeur de cuisine.
Je me rends ensuite dans les deux halls de l’immeuble, devant les boites aux lettres puis devant l’accès à la cave où je sens une très forte odeur de cuisine et de graisse.
La porte d’accès à la cave est gonflée et ne ferme pas à clé.
La partie basse de la porte ne s’engage plus dans le chambranle.

Je me rends ensuite dans la cave où je constate qu’il existe à droite une porte ouverte donnant dans une cuisine ; il règne dans la cave une forte odeur d’humidité.
Au plafond, de l’eau est en suspension sur tous les fers du fait d’un phénomène de condensation.

A droite de la porte ouverte, il existe un tuyau PVC entrant dans le mur ; il m’est précisé que ce percement mural et l’installation de ce tuyau n’a jamais été autorisé par la copropriété.
Ce tuyau PVC se prolonge le long du mur devant ladite porte et ce tuyau est ensuite prolongé au sol, et est raccordé directement à la colonne de descente d’évacuation d’eau de l’immeuble dans les parties communes.
Pendant mes constatations, du personnel est en cuisine ; j’entends des bruits de vaisselle et de casserole.
Il règne dans toute la cave une forte odeur de cuisine et de graisse.
Je me rends ensuite dans le local poubelle au rez-de-chaussée où je constate qu’il existe un enchevêtrement de câbles.
Au 1er étage, je constate que la menuiserie de la fenêtre a été percée pour passer le câble, ce dernier se prolongeant ensuite dans la cour de l’immeuble au-dessus de la toiture en zinc.
Dans les parties communes, dans les étages, il règne une forte odeur de graisse et de cuisine.
Je me rends ensuite au 5ème étage où depuis le palier je constate qu’il existe des projections de graisse sur les deux façades et sur la colonne.
Je me rends ensuite au dernier étage où je constate qu’il existe des projections de graisse sur les deux façades de l’immeuble sur cour ainsi que sur la colonne.
Il existe également à gauche, sur le mur zinc, un enchevêtrement de câbles se prolongeant le long du mur puis derrière le bloc de cheminée.
Je me rends ensuite à l’extérieur où il m’est indiqué que les câbles électriques sont en provenance du restaurant MC Omar situé à gauche de l’entrée de l’immeuble.
Je me rends ensuite [Adresse 7] où il m’est indiqué par les copropriétaires que le restaurant ayant sa cuisine dans la cave de l’immeuble est le restaurant Annaba Food » (pièce n°8 du syndicat des copropriétaires).

Selon procès-verbal de constat d’huissier en date du 7 septembre 2021 (pièce n°7 de Madame [P]), il a été constaté :
« La requérante est propriétaire du lot n°42, il s’agit de deux locaux commerciaux indépendants situés côté [Adresse 7]. Le premier local à gauche est actuellement inexploité, il se compose d’un rez-de-chaussée avec une devanture côté [Adresse 7] et d’une grande trappe à gauche qui permet d’accéder au sous-sol par un escalier droit dit « de meunier » au sous-sol. Au sous-sol, je constate qu’il existe une porte métallique fermée et une petite fenêtre à deux battants ouvrants. Dans cette cave, je constate qu’aucun appareil de cuisson n’est installé et que les locaux sont inexploités.
La deuxième partie du lot n°42 est située à droite, vers l’angle de l’immeuble, ce local est indépendant de l’autre local et ne dispose pas d’une porte de communication, Restaurant exploité par la SARL Azzefoun Food.
Rez-de-chaussée
Je constate dans la petite salle de restaurant qu’il existe un comptoir de vente avec derrière, une plancha et une friteuse, un grill, l’ensemble est surmonté d’une hotte aspirante, l’ensemble est en parfait état, aucune odeur de cuisine dans la salle et devant le comptoir de vente.
A gauche du comptoir de vente, une petite trappe permet par un escalier droit d’accéder à une cuisine située en sous-sol, je constate qu’il s’agit de l’unique trappe située dans cette partie du lot n°42
Sous-sol lot n°37
Dans ce petit local, je constate que les murs sont carrelés jusqu’au plafond, le local est propre, il existe un piano à 4 feux au gaz surmonté d’une hotte qui est propre et qui est reliée à un conduit d’extraction.
Au pied de l’escalier à droite, il existe une porte de secours, au-dessus est installé un bloc secours qui fonctionne. Je constate que cette porte permet d’accéder au couloir des caves. Le couloir est propre et entièrement dégagé.
Je constate que la porte en fer peinte en rouge côté cour est récente et fermée à clef, il m’est précisé par l’exploitant que le syndic a refusé de lui donner la clef alors qu’il s’agit d’une issue de secours.
Je n’ai senti aucune odeur de cuisine se dégageant des locaux de ce restaurant qui est en activité durant mes constatations ». 

Madame [P] a demandé à l’assemblée générale du 9 avril 2019 l’autorisation de diviser son magasin (lot n°42) en deux lots à usage de commerce et de modifier la destination de sa cave (lot n°37) en local, en réunissant l’ensemble grâce à un escalier intérieur. 

L’assemblée générale a refusé d’autoriser la résolution « 21 Demande de Madame [P] : approbation du modificatif au règlement de copropriété concernant la division de son lot n°42 en deux lots distincts (art.25) » (pièce n°1 versée aux débats par le syndicat des copropriétaires).

Il ressort de la page 4 de l’acte d’acquisition notarié du 23 juillet 1973 par lequel Madame [P] a acquis les lots litigieux que « L’acquéreur reconnait en outre avoir été averti des dispositions légales interdisant l’affectation à un autre usage des locaux d’habitation ou professionnelle » et que s’agissant du règlement de copropriété « l’acquéreur déclare avoir pris connaissance dudit règlement et de toutes dispositions qu’il contient et s’engager expressément à toutes les obligations qui en résultent pour lui » (pièce n°1 de Mme [P]).

Cet acte d’acquisition ne contient aucune stipulation permettant de considérer que les lots n°42 et n°37 ont toujours été reliés par un accès direct via une trappe comme le soutient Madame [P].

De même, les plans de la copropriété versés aux débats ne permettent pas de constater l’existence d’une trappe ou d’une quelconque ouverture entre les lots n°42 et n°37 (Pièce n°5 du syndicat des copropriétaires). 
 
Il n’est donc pas démontré qu’au moment de l’acquisition par Madame [P] de ses lots en 1973, les trappes existaient déjà et qu’elle n’a donc procédé à aucun creusement irrégulier du plancher séparatif, partie commune, alors que la réunion de lots nécessite une autorisation de l’assemblée générale en application des stipulations précitées du règlement de copropriété. 

De même, il n’est pas démontré par Madame [P] que la cave servirait d’annexe au local sis au rez-de-chaussée depuis plus de trente ans.

S’agissant de la transformation du lot n°37 correspondant à une cave en sous-sol en cuisine, l’immeuble étant à destination mixte, tandis qu’il est possible de remédier aux nuisances susceptibles de découler de l’installation d’une cuisine au sous-sol par des équipements appropriés et en respectant certaines précautions, il ne saurait être imposé à ce titre à Madame [P] une restriction à ses droits de libre utilisation des parties privatives comprises dans son lot. Il ressort d’ailleurs d’un procès-verbal de constat du 7 septembre 2021 que les odeurs et bruits ont cessé.

Au surplus, il n’est nullement démontré en l’espèce qu’une telle utilisation serait d’une quelconque nature à affecter l’équilibre entre habitation bourgeoise et usage commercial au sein de l’immeuble. 

En revanche, il ne ressort pas du procès-verbal de constat d’huissier du 7 septembre 2021 (pièce n°7 de Madame [P]), que le tuyau PVC entrant dans le mur, prolongeant le mur et le sol raccordé directement à la colonne de descente d’évacuation d’eau de l’immeuble dans les parties communes, le passage et l’enchevêtrement de câbles et les projections de graisse sur les deux façades de l’immeuble sur cour ainsi que sur la colonne, mentionnés dans le procès-verbal de constat d’huissier du 7 février 2018 (pièce n°8 du syndicat des copropriétaires), ait été supprimé, alors qu’il s’agit indiscutablement de travaux qui affectent les parties communes de l’immeuble, qui auraient dû faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale statuant dans les conditions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. 

Or, le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes doit être condamné à la remise des lieux dans leur état d’origine, dès lors qu'elle est matériellement possible. A défaut de ratification par l'assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit donc être ordonnée, même en l'absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337). 

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [D] [P] à : 
1° Remettre dans leur état d’origine les lots n°37 et 42, reliés irrégulièrement par le creusement du plancher séparatif, conformément au Règlement de copropriété et aux plans d’origine, 
2° Assurer la dépose de tous les équipements, gaines, conduits, extracteurs, canalisations raccordés aux parties communes de l’immeuble, notamment au réseau VMC et aux colonnes d’eau, 
3° Remettre dans leur état d’origine les murs et planchers qualifiés de parties communes par le Règlement de copropriété, qui ont pu être percés pour l’installation des équipements ci-dessus visés, 
4° Retirer l’ensemble du câblage électrique traversant les parties communes de la copropriété et remettre en état les parties communes. 

Le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la notification du jugement à intervenir.

Ladite astreinte courra pendant six mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du Code des procédures civiles d'exécution. 

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] sera en revanche débouté du surplus, non justifié, de ses demandes condamnation sous astreinte de Madame [D] [P] à cesser divers empiètements et à procéder à diverses remises en état consécutives, notamment, à la transformation de sa cave en cuisine. 
 
3. Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] soutient qu’il a subi un préjudice du fait des travaux et empiètements réalisés sur les parties communes de l’immeuble et sollicite la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts. 

Madame [P] conteste avoir causé le moindre préjudice au syndicat des copropriétaires.
 
En droit, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 
 
En l’espèce, il résulte des éléments et pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires a subi un préjudice de jouissance résultant des travaux et empiètements réalisés sur les parties communes lesquels se sont accompagnés notamment de nuisances olfactives et de salissures des parties communes.
 
Dans ces conditions, Madame [D] [P] sera condamnée à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par la collectivité des copropriétaires.

4. Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Madame [D] [P] sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée à Me Anne Bruller, avocat en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile. 


- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Tenue aux dépens, Madame [P], sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 2.000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les conclusions en réplique et récapitulatives II notifiées par voie électronique le 21 octobre 2023 par Madame [D] [P], postérieurement à la date de l’ordonnance de clôture ;

CONDAMNE Madame [D] [P] à : 
 
1° Remettre dans leur état d’origine les lots n°37 et 42, reliés irrégulièrement par le creusement du plancher séparatif, conformément au Règlement de copropriété et aux plans d’origine ;

2° Assurer la dépose de tous les équipements, gaines, conduits, extracteurs, canalisations raccordés aux parties communes de l’immeuble, notamment au réseau VMC et aux colonnes d’eau ;

3° Remettre dans leur état d’origine les murs et planchers qualifiés de parties communes par le Règlement de copropriété, qui ont pu être percés pour l’installation des équipements ci-dessus visés ;

4° Retirer l’ensemble du câblage électrique traversant les parties communes de la copropriété et remettre en état les parties communes ;

Le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la notification du jugement à intervenir ; 

DIT que ladite astreinte courra pendant six mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du Code des procédures civiles d'exécution ; 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] du surplus de ses demandes condamnation sous astreinte de Madame [D] [P] à cesser divers empiètements et à procéder à diverses remises en état ; 

CONDAMNE Madame [D] [P] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [D] [P] aux dépens d’instance avec autorisation donnée à Me Anne Bruller, avocat en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Madame [D] [P], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4], la somme de 2.000,00 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 25 janvier 2024


Le GreffierLe Président