Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Saad EL JORD
Monsieur [E] [F]
Madame [G] [F]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/05115 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QOD

N° MINUTE : 7/TJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 janvier 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0720

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [F], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

Madame [G] [F], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Domitille RENARD, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Laura DEMMER, Greffier,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 09 octobre 2023

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Domitille RENARD, Vice-présidente assistée de Laura DEMMER, Greffier
Décision du 25 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/05115 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QOD

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 16 et du 27 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, le Cabinet FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE a fait citer respectivement Madame [G] [F] et Monsieur [E] [F] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle de proximité, aux fins d’obtenir leur condamnation, au paiement des sommes suivantes :
- 5341, 31 euros arrêtée au 1er avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 1270, 42 euros au titre de l'article 10-1a) de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 2000 euros à titre de dommages-intérêts,
- 2000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile,
aux entiers dépens de l'instance.

A l’audience du 9 octobre 2023 à laquelle l’affaire a été appelée, le syndicat des copropriétaires, par la voix de son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Monsieur [E] [F] et Madame [G] [F], régulièrement cités en l'étude de commissaires de justice n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

MOTIFS

Sur les charges de copropriété et de travaux

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3], verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- la justification de la qualité de copropriétaire indivis de Monsieur [E] [F] et Madame [G] [F] du lot n°8 de la copropriété,
- les procès-verbaux et attestations de non recours s'agissant des assemblées générales du 13 mai 2019, 18 novembre 2020, 15 juin 2021, 12 mai 2022 ayant :
➔approuvé les comptes des exercices 2018 à 2021 inclus,
➔voté le budget prévisionnel pour les exercices 2022 et 2023,
➔voté :
*les travaux principaux et complémentaires de réfection de la maçonnerie du mur végétal situé entre le bâtiment A et B (appels le 1er janvier 2021 et le 15 juin 2022), les travaux de rénovation des nez des marches des chasses roux du 1er et 2ème hall (appel le 1er janvier 2021), 
*la mission de maîtrise d’œuvre pour la réalisation d'une étude concernant le renforcement des voûtes de la cave du bâtiment C (charges bâtiment C, appels 1er janvier et 1er mars 2021) puis la réfection des voûtes des caves du bâtiment A, B et C (appels les 1er août, 1er octobre 2021, 1er janvier et le 1er mars 2022), 
*un budget complémentaire pour les travaux de ravalement de la façade arrière du bâtiment C suite aux travaux (appels le 1er juin, le 1er septembre et le 1er novembre 2019),
*les travaux de purge et suppression des câbles courant faible non utilisé dans le hall, la cour (charges générales) et les bâtiments A, B et C (charges de chacun des bâtiments), 
*les travaux de maçonnerie sur les murs de l'escalier C du 2ème au 4ème étage (charges courantes bâtiment C), 
*la réalisation des travaux d'installation d'une platine avec serrure et lecteur vigik sur la porte d'accès du bâtiment B (charges bâtiment B, appels le 1er janvier et le 1er mars 2021), 
*les travaux de remplacement du clavier code de la porte rue, des voûtes des caves du bâtiment A (charges courantes), 
*le remplacement de la descente en fonte encastrée dans le mur entre la cage d'escalier C et les appartements côté droit du RDC au 5ème étage (appels les 1er juillet, 1er septembre et 1er novembre 2022) 
- les justificatifs des appels de charges sur la période concernée,
- un décompte arrêté aux écritures du 10 mai 2023 incluses, mentionnant un solde débiteur de 6519, 85 euros dont 1270, 42 euros de frais,
- le contrat de syndic conclu pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2023 avec FONCIA,
- des mises en demeure du 6 novembre 2019 pour avoir paiement de la somme de 213, 82 euros, du 2 mai 2022 pour avoir paiement de la somme de 4070, 91 euros avec preuves d'envoi, des relances du 4 décembre 2019, 2 juin 2022,
- une sommation de payer du 10 octobre 2022 pour avoir paiement de la somme de 5004, 07 euros remise à étude, 
- différentes factures du syndic : de mise en demeure le 6 novembre 2019 et le 2 mai 2022 (40 et 42 euros), relances le 4 décembre 2019 et 2 juin 2022 (30 et 33 euros), constitution huissier le 14 septembre 2022 (480 euros), constitution avocat le 14 mars 2023 (480 euros), 
- une facture de commissaires de justice du 11 octobre 2022 (154, 02 euros).

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de Monsieur [E] [F] et Madame [G] [F] au titre de l’arriéré des charges de copropriété et de travaux arrêté au 10 mai 2023 inclus, soit une somme hors frais de 5341, 31 euros.

Sur les frais

Concernant les frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux-ci doivent s’entendre comme ceux exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat.

Les frais avant mise en demeure ne sont pas dus à défaut d’existence de la mise en demeure préalable. Les frais postérieurs à la mise en demeure ne sont pas nécessaires. En outre, il est sans intérêt de multiplier les relances dès lors qu’une mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires. Enfin, le syndic doit justifier de l’envoi effectif des lettres de mise en demeure et de relance.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Ainsi, les frais de suivi contentieux et de transmission à commissaire de justice (ou commissaire de justice) ou à avocat relèvent de la gestion courante du syndic à la charge de tous les copropriétaires, et peuvent être éventuellement être intégrés dans une demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile mais ne peuvent qualifiés de frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité.

Enfin, les frais relatifs à l’assignation relèvent des dépens.

En l’espèce, il est justifié de l’envoi de deux mises en demeure facturées 40 et 42 euros chacune et qui seront mises à la charge des débiteurs. Les autres frais apparaissent non nécessaires ou ne sont pas justifiés.

En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat de copropriétaires à justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, désormais admise, et ce qu'elle que soit l'origine de l'indivision, conventionnelle ou d'origine légale.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété. Aucun élément sur leur éventuel état marital n'est produit. Les défendeurs seront donc condamnés conjointement et à hauteur de leurs droits dans l'indivision.

Au final, il convient de condamner Monsieur [E] [F] et Madame [G] [F] conjointement et chacun à hauteur de ses droits dans l'indivision au paiement de la somme de 5341, 31 + 82 soit 5423, 31 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2023.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Monsieur [E] [F] et Madame [G] [F] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Le préjudice causé au syndicat des copropriétaires est justifié.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [E] [F] et Madame [G] [F] à lui verser la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [E] [F] et Madame [G] [F], succombant, seront condamnés conjointement et chacun à hauteur de ses droits dans l'indivision aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe,

Condamne conjointement et chacun à hauteur de ses droits dans l'indivision Monsieur [E] [F] et Madame [G] [F] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3], la somme de 5423, 31 euros au titre des charges de copropriété, appels de travaux et frais, somme arrêtée au 10 mai 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2023,

Condamne conjointement et chacun à hauteur de ses droits dans l'indivision Monsieur [E] [F] et Madame [G] [F] à verser au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3], la somme de 200 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne conjointement et chacun à hauteur de ses droits dans l'indivision Monsieur [E] [F] et Madame [G] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3], la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne Monsieur [E] [F] et Madame [G] [F] aux dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.


Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIERLE PRESIDENT