Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 12 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [C] [B]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Gafar CHANOU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/07383 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZPR

N° MINUTE : 
8/2024






JUGEMENT 
rendu le 12 janvier 2024


DEMANDERESSE
La Société ICF NOVEDIS
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître Gafar CHANOU, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 597

DÉFENDEUR
Monsieur [C] [B]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Juge des contentieux de la protection
assistés de Médéric CHIVOT, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 janvier 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistés de Médéric CHIVOT, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré






Décision du 12 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07383 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZPR


Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 27 mars 2018, la société ICF NOVEDIS a consenti un bail d’habitation à Monsieur [C] [B] sur des locaux situés au [Adresse 3], outre un emplacement de stationnement n°109 - [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1381,22 euros et d’une provision pour charges de 195,46 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6911,54 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [C] [B] le 7 novembre 2022.

Par assignation du 31 juillet 2023, la société ICF NOVEDIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er juin 2023et jusqu’à libération des lieux,11243,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 mai 2023,la conservation du dépôt de garantie venant en déduction des sommes dues par le débiteur lors de la libération des lieux,1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 27 octobre 2023, la société ICF NOVEDIS maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 octobre 2023, s'élève désormais à 10365,32 euros. La société ICF NOVEDIS considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en ce que le locataire s'est acquitté des loyers de septembre et octobre 2023. Elle s'oppose fermement à l'octroi de délais suspensifs.
En réponse aux demandes reconventionelles portant sur le préjudice de jouissance, la société ICF NOVEDIS indique que le locataire ne verse aucune preuve des désordres allégués ni sur des trravaux de reprises qui auraient été effectués, qu'au regard des déclarations de M [B] à l'audience, il convient de considérer que la bailleresse s'est montrée prompte à réagir aux sollicitations de son locataire, qu'en tout état de cause, en l'absence d'une impossibilité totale de vivre dans les lieux, le locataire n'est en aucun cas fondé à suspendre les loyers.

Monsieur [C] [B] reconnait le principe et le montant de la dette. Ilindique avoir repris le paiement du loyer et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement avec versement de 1500 euros par mois en plus du loyer mensuel.
A titre reconventionnel, il sollicite des dommages et intérêts de 4800 euros en réparation du trouble de jouissance. 
Au soutien de ses prétentions, il indique que le parquet de l'appartement a du être refait déja à deux reprises par le bailleur en raison d'une malfaçon, que les certaines lattes se déboittent "en chou fleur", qu'il a du à nouveau les enlever afin d'éviter un danger mais créant des "trous "à divers endroits dans la salle à manger, qu'en outre les stores du salon n'ont pas fonctionné pendant près de 18 mois de même que l'interphone durant 1, 5 mois.


En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [C] [B] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société ICF NOVEDIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 3 novembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6911,54 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 janvier 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite compte tenu des versements effectués aux mois de septembre et octobre 2023.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Monsieur [C] [B] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 1500 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [C] [B] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ICF NOVEDIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 octobre 2023, Monsieur [C] [B] lui devait la somme de 10365,32 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [C] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [C] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1707,16 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ICF NOVEDIS ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

En application des articles 1720 et 1721 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Monsieur [C] [B] allègue d’un trouble de jouissance en lien avec l’éclatement de son parquet à divers endroit de son salon depuis janvier 2022. Il indique que malgré deux changements de parquets , la difficulté perdure. 
Il verse au soutien de ses prétentions, deux photos du salon montrant que des lattes de parquet ont été déposées à deux endroits. Il sera toutefois relevé que ces photos ne sont pas datées et que si des lattes manquent, il n’est pas possible d’en déterminer l’origine ni la cause en l’absence de tout autre élément. Le mail adressé le 13 janvier 2022 à son bailleur par M [B] lui même n’étant pas de nature à objectiver la cause de ce désordre.

En l’absence de tout autre élément et de toute preuve en lien avec le dysfonctionnement du store ou de l’interphone, Monsieur [C] [B] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Compte tenu de l'octroi des délais de paiement, il ne sera pas fait droit à la demande de conservation du dépôt de garantie.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [C] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de la société ICF NOVEDIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 novembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 mars 2018 entre la société ICF NOVEDIS, d’une part, et Monsieur [C] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], outre un emplacement de stationnement n°109 [Localité 4] est résilié depuis le 4 janvier 2023,

CONDAMNE Monsieur [C] [B] à payer à la société ICF NOVEDIS la somme de 10365,32 euros (dix mille trois cent soixante-cinq euros et trente-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 octobre 2023,

AUTORISE Monsieur [C] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 7 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 1500 euros (mille cinq cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [C] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 janvier 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [C] [B] sera condamné à verser à la société ICF NOVEDIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DEBOUTE Monsieur [C] [B] de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE la société ICF NOVEDIS de sa demande de conservation du dépot de garantie,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [C] [B] à payer à la société ICF NOVEDIS la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 novembre 2022 et celui de l'assignation du 31 juillet 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge