Tribunal Judiciaire · Service des référés — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58369 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3DZG

N° : 11-CB

Assignation du :
06 Novembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 25 janvier 2024



par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. 


DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT-OPH
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS - #C1272


DEFENDERESSE

La S.A.R.L. AJAY
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS - #A0920



DÉBATS

A l’audience du 14 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier, 






Nous, Président, 

Après avoir entendu les parties représentées de leur conseil, 

Selon acte sous seing privé du 15 novembre 2012, l'Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 4] HABITAT-OPH (ci-après [Localité 4] HABITAT OPH), a consenti à la société AJAY LOUIS DUFOUR le renouvellement du contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situé [Adresse 2] [Localité 3], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 9.898,53 euros, payable trimestriellement à terme échu.

Par avenant régularisé le 16 septembre 2019, le loyer a été porté à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 11.500 euros. 

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait délivrer au preneur, par exploit délivré le 21 août 2023, un commandement de payer la somme en principal de 32.176,10 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 août 2023, 2ème trimestre 2023 inclus, le commandement visant la clause résolutoire.

Se prévalant de la non-régularisation des causes du commandement de payer dans le délai imparti, [Localité 4] HABITAT-OPH a assigné la société AJAY devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, par exploit du 6 novembre 2023, aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

- ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance et jusqu'au départ définitif ; 

- dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.4331 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamner à titre provisionnel la société AJAY à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 34.645,37 euros selon décompte arrêté au terme du 3ème trimestre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 août 2023, date du commandement de payer ;

- autoriser [Localité 4] HABITAT-OPH à conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité contractuelle et provisionnelle de résiliation anticipée du bail, en application des articles 6 et 17 du contrat de bail ;

- condamner à titre provisionnel la société AJAY à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuellement en vigueur qui sera perçu dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d'octobre 2023, à titre de réparation du préjudice subi jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés ;



- condamner la défenderesse à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, des frais de levée des états d'inscriptions et d'extrait KBIS.

A l'audience du 14 décembre 2023, le demandeur, représenté, actualise sa demande de provision à la somme de 34.645,37 euros selon décompte arrêté à la date du 11 décembre 2023, indique qu'il ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement, et maintient pour le surplus les termes de son assignation.

La société AJAY dépose des conclusions auxquelles elle se réfère oralement et demande au juge des référés de :

-Suspendre les effets de la clause résolutoire,

-Lui accorder des délais de paiement à hauteur de 24 mois, et l'autoriser à régler sa dette en 24 mensualités de 1.443,56 euros en sus des loyers et charges courants.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.

La décision a été mise en délibéré au 25 janvier 2024. 

MOTIFS

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L'article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu'à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d'un seul terme de loyer, ou à défaut d'exécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 21 août 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

Il résulte du décompte produit que les causes du commandement n'ont pas été régularisées dans le délai d'un mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont par conséquent réunies à la date du 21 septembre 2023.

Sur la provision et la demande de délais de paiement 

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 
 
Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, " les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

L'article 1343-5 du code civil dispose que " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ".

En l'espèce, il résulte sans contestation sérieuse du décompte produit, arrêté à la date du 11 décembre 2023 (3ème trimestre 2023 inclus), que la dette locative s'élève à la somme de 34.645,37 euros.

Il sera donc alloué à la bailleresse la somme provisionnelle de 34.645, 37 euros à ce titre.

Compte tenu de l'accord trouvé par les parties, il y a lieu d'accorder à la défenderesse les délais de paiement sollicités, à hauteur de 24 mois, durant lesquels les effets de la clause résolutoire seront suspendus, dans les termes précisés au dispositif de la présente décision.

A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse sera redevable d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel, qu'il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer trimestriel, des charges et taxes en cours (soit un montant de 3.231,42 euros TTC), et ce jusqu'à libération des lieux.

Le concours de la force publique étant accordé en cas d'expulsion effective, et suffisamment comminatoire, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte.

La clause " résiliation " du bail stipule que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, à titre de premiers dommages et intérêts, en cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour un cause quelconque imputable au preneur.

Cependant, cette demande de conservation de la somme versée à titre de dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux, indépendamment des sommes qui pourraient être dues à titre de réparations locatives, se heurte à une contestation sérieuse en ce qu'elle s'analyse comme une clause pénale, susceptible de modération par le juge du fond. En conséquence, il n'y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS 

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 septembre 2023 ;

Condamnons la société AJAY à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 34.645,37 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2023 (3ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 32.176,10 euros à compter du 21 août 2023, date du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus ;

L'autorisons à se libérer de cette somme en vingt-quatre mensualités égales de 1.443,56 euros à régler en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers en cours, puis le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ; 

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société AJAY portant sur des locaux situés [Adresse 2] [Localité 3] ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de la société AJAY et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons en ce cas la société AJAY à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer trimestriel majoré des charges et taxes, soit à ce stade la somme trimestrielle de 3.231,42 euros TTC, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société AJAY à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société AJAY au paiement des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 septembre 2023 (247,77 euros) et des frais de levée des états d'inscriptions et d'extrait KBIS; 

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 25 janvier 2024. 

Le Greffier,Le Président,



Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS