Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 16 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Alain DE LANGLE 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/04060 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2M5

N° MINUTE : 
4






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5],
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS
Monsieur [I] [D], 
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
décédé
Madame [K] [P] veuve [D], 
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Monsieur [U] [D], fils, muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 11 octobre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 janvier 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 16 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04060 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2M5

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 26 juin 2002, la société anonyme de gestion immobilière, aux droits de laquelle vient, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), a consenti un bail d’habitation à Madame [K] [P] et Monsieur [I] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 625,11 euros et d’une provision pour charges de 128,36 euros.

Monsieur [I] [D] est décédé le 26 juin 2019.

Par acte de commissaire de justice du 9 février 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2485,09 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [K] [P] veuve [D] le 10 février 2023.

Par assignation du 2 mai 2023, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [K] [P] veuve [D] et Monsieur [I] [D], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 2187,45 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal,
- 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion si nécessaire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 mai 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 11 octobre 2023, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 octobre 2023, s'élève désormais à 1338,44 euros. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [K] [P] veuve [D], représentée par son fils, Monsieur [U] [D], reconnaît le montant de la dette locative, il souligne que la dette actualisée correspond au loyer du mois de septembre uniquement qui sera réglé dans les semaines suivant l’audience, et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement, en plus du loyer courant. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Monsieur [I] [D] étant décédé, les demandes formulées à son encontre sont irrecevables.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 9 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2485,09 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 10 avril 2023.

Sur la dette locative

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 octobre 2023, Madame [K] [P] veuve [D] lui devait la somme de 1338,44 euros.

Madame [K] [P] veuve [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, qu’à compter de la délivrance du commandement de payer, des efforts important ont été effectués par la locataire et sa famille pour apurer la dette locative. Si bien que la dette ne représente au jour de l’audience qu’une somme un peu plus élevée que le montant d’un seul mois de loyer. Ainsi, les revenus du foyer de Madame [K] [P] veuve [D] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 51 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Madame [K] [P] veuve [D] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à partir du 10 avril 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) ou à son mandataire.

Enfin, il sera rappelé que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation et à l’audience viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations prononcées. Ainsi, si la somme de 1338,44 euros réclamée à l’audience a bien été payée, il conviendra de considérer que les délais de paiement ont été respectés et que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais jouée.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [P] veuve [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Les frais d'exécution forcée ne sont à ce stade qu'éventuels et incertains, sans besoin donc qu'il ne soit statué dessus.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS irrecevables les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [I] [D],

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 26 juin 2002 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), d’une part, et Madame [K] [P] veuve [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 10 avril 2023,

CONDAMNONS Madame [K] [P] veuve [D] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 1338,44 euros (mille trois cent trente-huit euros et quarante-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISONS Madame [K] [P] veuve [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 26 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 51 euros (cinquante et un euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [K] [P] veuve [D],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 avril 2023,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [K] [P] veuve [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Madame [K] [P] veuve [D] sera condamnée à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTONS la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [K] [P] veuve [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 février 2023 et celui de l'assignation du 2 mai 2023,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge