Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 16 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [M] [U] épouse [S]
M. [I] [S]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Fabrice POMMIER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05595 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2IPC

N° MINUTE : 
12






JUGEMENT 
rendu le 16 janvier 2024

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS
Madame [M] [U] épouse [S], 
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
Monsieur [I] [S], 
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 11 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier




Décision du 16 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05595 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2IPC

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 16 novembre 2010, [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Madame [M] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2]), escalier B, 1er étage, porte 59, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 688,74 euros, outre une provision sur charges.

Par avenant au contrat du 16 novembre 2011, le contrat a été établi au nom de Monsieur [I] [S] et Madame [M] [U] épouse [S] suite à leur mariage.

Par actes de commissaire de justice du 4 mars 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 8260,50 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [I] [S] et Madame [M] [U] épouse [S] le 4 mars 2022.

Par assignations du 10 mai 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [S] et Madame [M] [U] épouse [S], statuer sur le sort des meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 10718,25 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 mai 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 11 octobre 2023, [Localité 3] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 octobre 2023, s'élève désormais à 1280,63 euros. PARIS HABITAT OPH déclare accepter que soit accordé des délais de paiement suspensif à raison de 100 euros par mois.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [I] [S] et Madame [M] [U] épouse [S] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 4 mars 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 8260,50 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 mai 2022.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 octobre 2023, Monsieur [I] [S] et Madame [M] [U] épouse [S] lui devaient la somme de 995,62 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [I] [S] et Madame [M] [U] épouse [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer et de l’assignation ayant été successivement réglées par les paiements postérieurs.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, que les revenus du foyer de Monsieur [I] [S] et Madame [M] [U] épouse [S] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions et eu égard à l’accord du bailleur donné malgré l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de [Localité 3] HABITAT OPH de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef dans l’hypothèse de la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement en application de l’article 220 du code civil, tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou que le propriétaire établira le caractère ménager de la dette, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux.

En cas de départ en effet des lieux de l’un des époux après la résiliation du bail et sauf à ce que le propriétaire établisse que la dette présente toujours un caractère ménager, la charge de l’indemnité d’occupation pèse exclusivement sur celui qui se maintient dans les lieux, seul responsable de l’occupation illicite.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [S] et Madame [M] [U] épouse [S], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 mars 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 novembre 2010 entre [Localité 3] HABITAT OPH, d’une part, et Monsieur [I] [S] et Madame [M] [U] épouse [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]), escalier B, 1er étage, porte 59 est résilié depuis le 5 mai 2022,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [S] et Madame [M] [U] épouse [S] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 995,62 euros (neuf cent quatre-vingt-quinze euros et soixante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 octobre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Monsieur [I] [S] et Madame [M] [U] épouse [S] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 9 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [I] [S] et Madame [M] [U] épouse [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 mai 2022,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [S] et Madame [M] [U] épouse [S] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Monsieur [I] [S] et Madame [M] [U] épouse [S] seront solidairement condamnés à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, solidairement tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou tant que le propriétaire prouvera le caractère ménager de la dette, l’indemnité d’occupation n’étant due en cas de départ de l’un des deux époux après la résiliation du bail et à défaut de constituer une dette ménagère que par celui qui se maintient seul dans les lieux,

DÉBOUTE [Localité 3] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [S] et Madame [M] [U] épouse [S] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 mars 2022 et celui des assignations du 10 mai 2023,




RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge