Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 12 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [B] [T]
 Madame [X] [T]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Emmanuel COSSON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/04594 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ67X

N° MINUTE : 
9/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 12 janvier 2024


DEMANDERESSE
ICF LA SABLIERE SA D’HLM
Société dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P0004

DÉFENDEURS
Monsieur [B] [T]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]- [Localité 3]
comparant en personne
Madame [X] [T]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]- [Localité 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Juge des contentieux de la protection
assistés de Médéric CHIVOT, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 octobre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 janvier 2024 par Caroline THAUNAT, Juge, assistés de Médéric CHIVOT, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré



Décision du 12 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04594 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ67X

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 11 septembre 2015, la société ICF LA SABLIERE SA D’HLM a consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] [T] et [X] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] - [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 628,18 euros et d’une provision pour charges de 221,65 euros.

Par actes de commissaire de justice du 25 avril 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2645,31 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [B] [T] et Madame [X] [T] le 27 avril 2022.

Par assignations du 15 mai 2023, la société ICF LA SABLIERE SA D’HLM a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [T] et Madame [X] [T] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la présente décision et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4234,05 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,650 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 mai 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 27 octobre 2023, la société ICF LA SABLIERE SA D’HLM maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 octobre 2023, s'élève désormais à 2184,19 euros. Elle déclare que la dette est amenée à diminuer en raison de la régularisation de charges à intervenir. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société ICF LA SABLIERE SA D’HLM considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [B] [T] et Madame [X] [T] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 70 euros, en plus du loyer courant.

La société ICF LA SABLIERE SA D’HLM sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [B] [T] et Madame [X] [T] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Les parties ont été autorisées à produire dans le cadre du délibéré la dette actualisée à la suite de la régularisation de charges ce qui a été fait par note communiquée le 10 novembre 2023.


Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société ICF LA SABLIERE SA D’HLM justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 25 avril 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2645,31 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 26 juin 2022.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.


Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.


En l’espèce, la société ICF LA SABLIERE SA D’HLM verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 novembre 2023, Monsieur [B] [T] et Madame [X] [T] lui devaient la somme de 1350, 74 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [B] [T] et Madame [X] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2022, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [B] [T] et Madame [X] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 824,28 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ICF LA SABLIERE SA D’HLM ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [B] [T] et Madame [X] [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 avril 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 septembre 2015 entre la société ICF LA SABLIERE SA D’HLM, d’une part, et Monsieur [B] [T] et Madame [X] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] - [Localité 3] est résilié depuis le 26 juin 2022,


CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [T] et Madame [X] [T] à payer à la société ICF LA SABLIERE SA D’HLM la somme de 1350,74 euros (mille trois cent cinquante euros et soixante-quatorze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2022,

AUTORISE Monsieur [B] [T] et Madame [X] [T] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 19 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 70 euros (soixante-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [B] [T] et Madame [X] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 juin 2022,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [T] et Madame [X] [T] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, sans toutefois qu'il n'y ait lieu à astreinte,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [B] [T] et Madame [X] [T] seront solidairement condamnés à verser à titre de provision à la société ICF LA SABLIERE SA D’HLM une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,





DÉBOUTE la société ICF LA SABLIERE SA D’HLM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [T] et Madame [X] [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 25 avril 2022 et celui des assignations du 15 mai 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge