Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 16 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [P] [T]
Madame [B] [S]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/04179 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3LH

N° MINUTE : 
6






JUGEMENT 
rendu le 16 janvier 2024


DEMANDEUR
Monsieur [Y] [E],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEURS
Monsieur [P] [T], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
Madame [B] [S], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 11 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier






Décision du 16 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/04179 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3LH


Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 5 juillet 2013, Monsieur [Y] [E] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [P] [T] et Madame [B] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1700 euros et d’une provision pour charges de 400 euros.

Par actes de commissaire de justice du 27 janvier 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5502,32 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignations du 28 avril 2023, Monsieur [Y] [E] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation judicaire du contrat, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [T] et Madame [B] [S], statuer sur le sort des meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté de 10% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 12091,64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2023,
- 1000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant les frais de commandement.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 mai 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Par conclusions signifiées le 28 septembre 2023, Monsieur [Y] [E] a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 8667,50 euros arrêtés au mois de septembre 2023 inclus.

À l'audience du 11 octobre 2023, Monsieur [Y] [E], représenté par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 octobre 2023, s'élève désormais à 10927,89 euros. Il considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ajoute être opposé à tout délai de paiement. Il expose en effet qu’il s’agit de la troisième procédure intentée contre les locataires pour loyers impayés.

Monsieur [P] [T], comparant en personne, reconnaît qu’ils ont contracté une dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité unique d'apurement, en plus du loyer courant. Il précise également avoir procéder au paiement de la somme de 6000 euros le 6 octobre 2023. Il sollicite donc la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Madame [B] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée, Monsieur [Y] [E] a produit un décompte actualisé au 16 novembre 2023 à la somme de 3747,99 euros et confirmant le paiement de 6000 euros fait par les locataires le 6 octobre 2023.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [Y] [E] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 27 janvier 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5502,32 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mars 2023.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [Y] [E] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 octobre 2023, Monsieur [P] [T] et Madame [B] [S] lui devaient la somme de 3409,96 euros, soustraction faite des frais de procédure (338,03 euros).

Monsieur [P] [T] et Madame [B] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, malgré les déclarations contraires du bailleur, Monsieur [P] [T] et Madame [B] [S] justifient avoir repris le paiement d'au moins un loyer courant entre l'assignation et l'audience (6000 euros le 6 octobre 2023). En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite 

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Monsieur [P] [T] et Madame [B] [S] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement de la somme de 3409,96 euros en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [P] [T] et Madame [B] [S] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à partir du 28 mars 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [Y] [E] ou à son mandataire, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur la demande de dommages et intérêts 

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [P] [T] et Madame [B] [S] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [T] et Madame [B] [S], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de Monsieur [Y] [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 juillet 2013 entre Monsieur [Y] [E], d’une part, et Monsieur [P] [T] et Madame [B] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 28 mars 2023,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [T] et Madame [B] [S] à payer à Monsieur [Y] [E] la somme de 3409,96 euros (trois cent trente-huit euros et trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 novembre 2023, mensualité de novembre 2023 et paiement du 10/11/2023 de 3500 euros inclus,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Monsieur [P] [T] et Madame [B] [S] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 1 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 3409,96 euros (trois cent trente-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [P] [T] et Madame [B] [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 mars 2023,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [T] et Madame [B] [S] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Monsieur [P] [T] et Madame [B] [S] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [Y] [E] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE Monsieur [Y] [E] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [T] et Madame [B] [S] à payer à Monsieur [Y] [E] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [T] et Madame [B] [S] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 janvier 2023 et celui des assignations du 28 avril 2023,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge