Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 16 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Jean CHEVAIS


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Mme [G] [X] ép [W]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06281 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QDJ

N° MINUTE : 
15






JUGEMENT 
rendu le 16 janvier 2024

DEMANDERESSE
Madame [G] [X] épouse [W], 
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

DÉFENDEURS
Monsieur [F] [O], 
demeurant [Adresse 1], représenté par Me Jean CHEVAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0591
Monsieur [H] [O],
demeurant Chez M [O] [F] - [Adresse 1], représenté par Me Jean CHEVAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0591

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 11 octobre 2023
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier









Décision du 16 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06281 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QDJ

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2016, Madame [G] [W] épouse [X] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [F] [O] sur des locaux situés au [Adresse 1]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1055 euros et d’une provision pour charges de 115 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Monsieur [H] [O].

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8645,61 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 25 janvier 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [F] [O] le 17 janvier 2023.

Par assignations du 9 juin et du 12 juillet 2023, Madame [G] [W] épouse [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisée à faire procéder à l’expulsion sans délai, de Monsieur [F] [O] et obtenir sa condamnation solidaire avec Monsieur [H] [O] au paiement des sommes suivantes :
- 4999,99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution et de la présente assignation.
Elle sollicite également la condamnation de Monsieur [F] [O] à lui payer :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, majorée de 30% à l’expiration du commandement de quitter les lieux,
- la somme de 1584,67 euros au titre du surplus d’arriéré arrêté au mois de juin 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 11 octobre 2023, Madame [G] [W] épouse [X] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 octobre 2023, s'élève désormais à 8535,90 euros. Elle réclame la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 4999,99 euros et la condamnation de Monsieur [F] [O] pour le surplus doit la somme de 3535,91 euros. Elle indique accepter le plan d’apurement de la dette proposé par les défendeurs.

Monsieur [F] [O] et Monsieur [H] [O], représentés par leur avocat, reconnaissent le montant de la dette et sollicite l’octroi de délai de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Ils proposent de payer la somme de 800 euros par mois en plus du loyer courant. Ils demandent également le rejet de la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [G] [W] épouse [X] n’étant ni assistée, ni représenté par un avocat.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Madame [G] [W] épouse [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 13 janvier 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 8645,61 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mars 2023.


Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [G] [W] épouse [X] verse aux débats un décompte arrêté à la somme de 8535,90 euros à la date du 11 octobre 2023.

Conformément à son engagement de caution, Monsieur [H] [O] est redevable du paiement du loyer jusqu’à la date du 30 novembre 2022. A cette date, la dette locative s’élevait à la somme de 4999,99 euros. Il résulte du décompte produit que les paiements effectués postérieurement sont venus éteindre cette dette conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil définissant les règles d’imputation des paiements. Dès lors, la demande en paiement formulée à l’encontre de Monsieur [H] [O] sera rejetée et le locataire, Monsieur [F] [O], sera tenu seul au paiement de la somme de 8535,90 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer ayant été réglées par les paiements postérieurs.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Monsieur [F] [O] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 800 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions et eu égard à l’accord de la bailleresse, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [F] [O] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à partir du 14 mars 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [G] [W] épouse [X] ou à son mandataire, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [F] [O] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, en équité, il n’y a pas lieu de condamner les défendeurs à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er décembre 2016 entre Madame [G] [W] épouse [X], d’une part, et Monsieur [F] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]) est résilié depuis le 14 mars 2023,

REJETTE la demande en paiement formulée à l’encontre de Monsieur [H] [O],

CONDAMNE Monsieur [F] [O] à payer à Madame [G] [W] épouse [X] la somme de 8535,90 euros (huit mille cinq cent trente-cinq euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 octobre 2023, mensualité d’octobre 2023 et paiement de 3000 euros du 11/10/2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Monsieur [F] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 11 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 800 euros (huit cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [F] [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 mars 2023,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Monsieur [F] [O] sera condamné à verser à Madame [G] [W] épouse [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE Madame [G] [W] épouse [X] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DÉBOUTE Madame [G] [W] épouse [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [F] [O] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 janvier 2023 et celui des assignations du 9 juin 2023,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge