Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 12 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Yves FATRANE
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Morgane BLOTIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/04630 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7LC

N° MINUTE : 
10/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 12 janvier 2024


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT - OPH (anciennement OPAC de [Localité 4])
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par CENTAURE AVOCATS en la personne de Maître Morgane BLOTIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P 500

DÉFENDERESSE
Madame [S] [Z]
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 3]
assistée de Maître Yves FATRANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A0098 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2023-503491 du 31/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Juge des contentieux de la protection
assistés de Médéric CHIVOT,greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 octobre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 janvier 2024 par Caroline THAUNAT, Juge, assistés de Médéric CHIVOT,greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré


Décision du 12 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04630 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7LC

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 24 avril 2007, [Localité 4] HABITAT-OPH (anciennement OPAC DE [Localité 4]) a consenti un bail d’habitation à Madame [S] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350,39 euros outre une provision sur charge.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2743,77 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [S] [Z] le 27 juin 2022.

Par assignation du 19 mai 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder sans délai à l’expulsion de Madame [S] [Z] sous astreinte de 80 euros par jour de retard et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8351,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 mai 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 27 octobre 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH maintient l'intégralité de ses demandes et s'oppose à tous délais suspensifs. Elle précise que la dette locative, actualisée au 17 octobre 2023, s'élève désormais à 9487,55 euros tout en précisant qu'il n'existe pas de reprise du paiement du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. en dépit d'un versement correspondant à trois de loyer effectué par la locataire le 16 octobre 2023. 

Madame [S] [Z], assisté de son avocat expose connaître des difficultés pour le renouvellement de son titre de séjour, qu'elle n'a obtenu aucun rendez-vous auprès de la préfecture depuis 2021. Elle indique ne plus percevoir aucun revenu , les versements de la CAF ayant été suspendus depuis de nombreux mois, et avoir un enfant de 19 ans à charge. Elle ajoute pouvoir compter sur la solidarité familiale et l'aide de ses soeurs pour le paiement du loyer, elle même ne percevant aucun revenu.

Madame [S] [Z] sollicite à titre principal, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et à titre subsidiaire un délai de 36 mois pour quitter les lieux.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [S] [Z] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’au 12 janvier 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
PARIS HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 24 juin 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2743,77 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 août 2022.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Madame [S] [Z] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. Cette dernière ne perçoit aucun revenu, ne justifie pas de la régularisation à venir de son titre de séjour, la situation perdurant depuis près de deux années ni de l’engagement de ses sœurs à assumer le paiement du loyer chaque mois.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement.


Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. 

La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à un an. 

En l'espèce, Madame [S] [Z] ne dispose d’aucune ressource ni d’aucune économie, elle est âgée de 64 ans.

En ces conditions, il sera accordé à la défenderesse un délai de 6 mois pour quitter les lieux et retrouver un logement. 

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Par ailleurs, afin de faciliter ce relogement, en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de [Localité 4] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 octobre 2023, Madame [S] [Z] lui devait la somme de 9142,18 euros, soustraction faite des frais de procédure (168,06+177,31).

Madame [S] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer à titre de provision cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2022 sur la somme de 2743,77 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 5608,14 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé provisoirement à la somme mensuelle de 554,33 euros (loyer de septembre 2023).

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [S] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisioire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 juin 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 avril 2007 entre [Localité 4] HABITAT -OPH, d’une part, et Madame [S] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 25 août 2022,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [S] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Madame [S] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement dans le délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

DEBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande d'astreinte,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de 6 mois suivant la signification de la présente décision,

CONDAMNE Madame [S] [Z] au paiement à titre de provision à [Localité 4] HABITAT-OPH d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 554,33 euros ( cinq cent cinquante quatre euros et trente-trois centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [S] [Z] à payer à la société [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 9142,18 euros (neuf mille cent quarante deux euros et dix-huit centimes) à titre de provision au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2022 sur la somme de 2743,77 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 5608,14 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande sur l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Madame [S] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 juin 2022 et celui de l'assignation du 19 mai 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge