Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 16 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [J] [W]
Mme [Z] [T]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Pascale BIKARD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/04794 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2A7K

N° MINUTE : 
9






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 janvier 2024


DEMANDERESSE
Madame [N] [R], 
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1890

DÉFENDEURS
Monsieur [J] [W], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [Z] [T], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 11 octobre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 janvier 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 16 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04794 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2A7K

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2021, Madame [N] [R] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 825 euros et d’une provision pour charges de 125 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Madame [Z] [T].

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3154,60 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 2 mars 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [J] [W] le 23 février 2023.

Par assignations du 9 et du 22 mai 2023, Madame [N] [R] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion sous astreinte de Monsieur [J] [W] et obtenir sa condamnation solidaire avec Madame [Z] [T] au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 130% du loyer, charges en sus, à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à libération des lieux,
- 4193,70 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 mai 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 11 octobre 2023, Madame [N] [R], représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 octobre 2023, s'élève désormais à 5921,50 euros. Elle considère qu'il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude et à domicile, Monsieur [J] [W] et Madame [Z] [T] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Madame [N] [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 22 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3154,60 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 23 avril 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [N] [R] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [J] [W] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [N] [R] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 octobre 2023, Monsieur [J] [W] lui devait la somme de 5470,20 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, en application du contrat de cautionnement, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 393,70 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes de l’assignation ayant été réglées par les paiements postérieurs.
 
Ils seront aussi condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 12 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [W] et Madame [Z] [T], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Madame [N] [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 11 octobre 2021 entre Madame [N] [R], d’une part, et Monsieur [J] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 23 avril 2023,

ORDONONS à Monsieur [J] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DEBOUTONS Madame [N] [R] de sa demande d'astreinte,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Monsieur [J] [W] solidairement avec Madame [Z] [T], à payer à Madame [N] [R] la somme de 5470,20 euros (cinq mille quatre cent soixante-dix euros et vingt centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et indemnité d’occupation, arrêtés au 11 octobre 2023, mensualité d’octobre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 393,70 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNONS Monsieur [J] [W] solidairement avec Madame [Z] [T], à payer à Madame [N] [R] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 12 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

CONDAMNONS Monsieur [J] [W], solidairement avec Madame [Z] [T], à payer à Madame [N] [R] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [J] [W], solidairement avec Madame [Z] [T], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 février 2023 et celui des assignations du 9 mai 2023,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge