Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 16 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Delphine CHLEWICKI HAZOUT


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Jessica SOUSSAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05868 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LEJ

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 janvier 2024

DEMANDEURS
Monsieur [C] [D], 
demeurant [Adresse 3] -ROYAUME UNI- 
comparant en personne assisté de Me Jessica SOUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2359
Madame [B] [E], 
demeurant [Adresse 3] -ROYAUME UNI-
représentée par Me Jessica SOUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2359

DÉFENDEURS
Monsieur [A] [G], 
demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
représenté par Me Delphine CHLEWICKI HAZOUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0361
Madame [F] [G], 
demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par Me Delphine CHLEWICKI HAZOUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0361

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 11 octobre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 janvier 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 16 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05868 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LEJ

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 18 mai 2022, Monsieur [C] [D] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 5700 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2023, Monsieur [C] [D] et Madame [B] [E] ont fait délivrer aux locataires un congé pour reprise à effet au 17 mai 2023.

Par actes de commissaire de justice du 21 avril 2023, Monsieur [C] [D] et Madame [B] [E] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 14100 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G] le 24 avril 2023.

Par assignations du 5 juillet 2023, Monsieur [C] [D] et Madame [B] [E] ont ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- valider le congé pour reprise,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire, 
- ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G] et de tous occupants de leur chef, immédiatement et sans délai, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,
- ordonner la séquestration aux frais, risques et périls des meubles laissés dans les lieux,
- condamner Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G] à leur payer la somme de 25500 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,
- condamner Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- condamner Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G] à leur payer la somme de 9800 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts,
- condamner Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G] à leur payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 septembre 2023 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande des défendeurs.

À l'audience du 11 octobre 2023, Monsieur [C] [D] et Madame [B] [E], respectivement assistés et représentés par leur avocat, ont déposé des conclusions auxquelles ils se sont référées. Ils maintiennent l'intégralité de leurs demandes, en précisant toutefois oralement solliciter à titre principale le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire la validation du congé pour reprise. Ils précisent, en outre, que la dette locative, actualisée au 11 octobre 2023, s'élève désormais à 48761,72 euros et considèrent qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent enfin une demande de condamnation à paiement d’une provision de 9800 euros au titre du préjudice financier lié à la prolongation de la durée de leur crédit.

Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G], représentés par leur avocat, ont déposé des conclusions auxquelles ils se sont référées. Ils demandent au juge de :
- se déclarer incompétent pour connaitre de la demande en réparation sollicité par les bailleurs à hauteur de 9800 euros,
- juger le congé de reprise non valable,
- rejeter les demandes infondées d’expulsion et de paiement d’arriérés des loyers,
- condamner solidairement les bailleurs au paiement de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 11 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré, non autorisée, Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G] ont porté à la connaissance du juge des contentieux de la protection la décision de la commission de surendettement des particuliers de Paris du 26 octobre 2023, déclarant leur dossier recevable et orientant le dossier vers des mesures imposées. 
Motifs de la décision

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur l’incidence de la procédure de surendettement

En application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 : « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».

La décision de recevabilité intervenue postérieurement à l’expiration du délai de deux mois ouvert par le commandement de payer est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire. En revanche, le juge est tenu d’accorder au locataire surendetté, à condition qu’il ait repris au jour de l’audience le paiement du loyer et des charges, des délais de paiement ou une suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [C] [D] et Madame [B] [E] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

L’article 1720 du code civil précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation, le locataire peut solliciter l'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.

Il sera rappelé enfin qu'il appartient au locataire qui agit à l'encontre de son bailleur de rapporter la preuve des troubles de jouissance qu'il invoque.

Sauf impossibilité d'exercer son droit de jouissance, le locataire ne peut opposer au bailleur, n'exécutant pas correctement ses obligations, l'exception d'inexécution. Cette impossibilité de jouissance s'analyse comme une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’existence d’une clause résolutoire mais ses pouvoirs sont limités par l’existence d’une contestation sérieuse.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 21 avril 2023. 

Or, d’après l'historique des versements, la somme de 14100 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Cependant, faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, les locataires ne peuvent remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi des bailleurs lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l’espèce, Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G] ne contestent pas avoir failli à leur obligation de payer les loyers mais soutiennent qu’ils sont bien fondés a invoquer l’exception d’inexécution entre février et avril 2023 suite aux fuites et problèmes de chaudière qui, selon eux, ont entrainé des dégâts importants dans la cuisine.

Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G] n’allèguent, ni ne démontrent avoir été dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux. Dès lors, ils ne peuvent opposer l’exception d’inexécution à leurs bailleurs. Et l’existence d’une contestation sérieuse n’est pas démontrée.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 22 juin 2023.

Il est constant que Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G] n’ont pas repris le paiement du loyer et des charges à la date de l’audience, en conséquence, le juge n’est pas tenu de leur accorder des délais de paiement en application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 compte tenu de leur situation de surendettement. Etant, de plus, précisé que ces derniers ne forment pas de demandes de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire. 

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [C] [D] et Madame [B] [E] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [C] [D] et Madame [B] [E] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 octobre 2023, Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G] lui devaient la somme de 48110,34 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme aux bailleurs.

Ils seront aussi condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 12 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant de 4700 euros augmenté de 800 euros de provision sur charges au regard de la valeur équitable des locaux et notamment de la législation sur l’encadrement des loyers.

Sur les demandes de dommages et intérêts 

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Monsieur [C] [D] et Madame [B] [E] soutiennent subir un préjudice matériel et moral lié au maintien des locataires dans l’appartement sans contrepartie.

Cependant, ils ne démontrent pas avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G] dans le paiement des sommes dues. Etant rappelé qu’ils obtiennent le paiement d’une indemnité d’occupation.

Il n'y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Ils soutiennent par ailleurs subir un préjudice financier lié à la prolongation de la durée de leur crédit. Cependant, ils ne produisent qu’un courriel de leur conseiller bancaire confirmant le report des échéances de leur prêt immobilier pour 6 mensualités. Ils ne démontrent pas que le report d’échéance est dû à l’impayé locatif ni en quoi ce report d’échéance leur cause un préjudice.

Il n'y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de Monsieur [C] [D] et Madame [B] [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locativevisée dans le commandement de payer du 21 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 18 mai 2022 entre Monsieur [C] [D], d’une part, et Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] est résilié depuis le 22 juin 2023,

ORDONNONS à Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G] à payer à Monsieur [C] [D] et Madame [B] [E] la somme de 48110,34 euros (quarante-huit mille cent dix euros et trente-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et indemnité d’occupation arrêtés au 11 octobre 2023, mensualité d’octobre 2023 incluse,

CONDAMNONS Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G] à payer à Monsieur [C] [D] et Madame [B] [E] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant de 4700 euros outre 800 euros de provision sur charges, à compter du 12 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes de dommages et intérêts de Monsieur [C] [D] et Madame [B] [E],

CONDAMNONS Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G] à payer à Monsieur [C] [D] et Madame [B] [E] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [A] [G] et Madame [F] [G] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 21 avril 2023 et celui des assignations du 5 juillet 2023,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge