Tribunal Judiciaire · Service des référés — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/52568 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZJ2S

N° : 1-CB

Assignation du :
17 mars 2023



[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 25 janvier 2024



par Emmanuelle DELERIS, vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, greffier. 
DEMANDERESSES

La société AESTIAM PLACEMENT PIERRE
[Adresse 6]
[Localité 4]

La société CM-CIC PIERRE INVESTISSEMENT
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentées par Maître Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS - #R0099


DEFENDERESSE

L’AARPI SOULIER
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #R0197




DÉBATS

A l’audience du 14 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les parties représentées de leur conseil, 

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 2 juin 2021, l'indivision formée par les sociétés civiles de placements immobiliers AESTIAM PLACEMENT PIERRE et CM-CIC PIERRE INVESTISSEMENT a consenti à l'AARPI SOULIER un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux à usage de bureaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel hors charge set hors taxes selon la progressivité suivante : 119.700 euros lors de la première année, 121.800 euros lors de la deuxième année et 123.900 euros la troisième année, payable trimestriellement d'avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 14 novembre 2022, un commandement de payer la somme en principal de 127.773,10 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2022.

Se prévalant de l'absence de régularisation des causes du commandement de payer, dans le délai d'un mois imparti, le bailleur a, par exploit délivré le 17 mars 2023, fait citer l'AARPI SOULIER devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

- condamner à titre provisionnel l'AARPI SOULIER à payer aux sociétés AESTIAM PLACEMENT PIERRE et CM-CIC PIERRE INVESTISSEMENT, propriétaires indivis, la somme de 123.550,25 euros arrêtée au 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 14 novembre 2022 ; 

- juger que les sociétés AESTIAM PLACEMENT PIERRE et CM-CIC PIERRE INVESTISSEMENT, propriétaires indivis, conserveront le montant du dépôt de garantie d'un montant de 23.925 euros conformément à l'article 5 du bail ;

- condamner l'AARPI SOULIER au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 14 décembre 2023, la demanderesse, représentée, sollicite le bénéfice de son assignation.

Par conclusions déposées à l'audience du 21 septembre 2023, l'AARPI SOULIER demande au juge des référés de :
-Lui octroyer les plus larges délais pour s'acquitter de l'arriéré de loyers et de charges qu'elle doit aux sociétés AESTIAM PLACEMENT PIERRE et CM-CIC PIERRE INVESTISSEMENT, propriétaires indivis ;

-Rejeter la demande des sociétés AESTIAM PLACEMENT PIERRE et CM-CIC PIERRE INVESTISSEMENT visant à être autorisées à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 29.925 euros,

-Rejeter la demande de condamnation aux frais irrépétibles formulée à son encontre,

-Réserver les dépens.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et, aux écritures déposées par les parties et aux notes d'audience.

La décision a été mise en délibéré au 25 janvier 2024.

MOTIFS

Sur la provision et la demande de délais de paiement

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le contrat de bail stipule que le preneur s'engage à payer au bailleur le loyer convenu par trimestre et d'avance.

Les bailleresses se prévalent d'un défaut de paiement par la défenderesse des loyers aux termes convenus, pour un arriéré d'un montant de 123.550,25 euros selon décompte arrêté au 17 janvier 2023, 1er trimestre 2023 inclus.

L'AARPI SOULIER produit quant à elle une attestation établie le 18 septembre 2023 par Monsieur [J] [M] de la société d'expertise comptable SAFIGEC, qui d'une part explicite les difficultés de trésorerie auxquelles elle a été confrontée, d'autre part indique qu'elle a procédé aux règlements suivants depuis la délivrance de l'assignation :
-42.123,70 euros payés le 8 février 2023,
-26.622 euros payés le 28 avril 2023,
Et qu'elle avait réglé 44.951,70 euros le 18 novembre 2022, de sorte que la dette s'élevait, à la date du 31 mars 2023, à la somme de 61.395,40 euros.

Il apparaît à l'examen du décompte produit tel qu'arrêté à la date du 1er juillet 2023, que ces sommes ont bien été portées au crédit de la défenderesse le 12 juin 2023, soit postérieurement à l'assignation, de sorte qu'après déduction de ces versements, la dette locative a été ramenée à la somme de 123.550,25- (44.951,70 + 42.123,70 + 26.222) = 10.252,85 euros. 

Cependant, la facturation des loyers dus pour les 2ème trimestre 2023 (40.697,70 euros) et 3ème trimestre 2023 (43.880,04 euros) telle que mentionnées sur le décompte précité, porte la dette locative à la somme de 10.252,85 + 43.880,04 + 40.697,70 = 94.830,59 euros à la date du 1er juillet 2023, 3ème trimestre 2023 inclus, qui représente le montant non sérieusement contestable de la dette locative au paiement de laquelle est tenue la défenderesse.

L'AARPI SOULIER sera par conséquent condamnée par provision à régler aux demanderesses la somme de 94.830,59 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2022, date de la délivrance du commandement de payer.

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
 
Compte-tenu des efforts de paiement de la défenderesse depuis la délivrance du commandement de payer et des éléments explicatifs de ses difficultés transitoires de trésorerie, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement de l'AARPI SOULIER, à hauteur de 12 mois qui apparaissent suffisants pour lui permettre d'apurer sa dette sans obérer excessivement les besoins de ses créancières.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ".

Les demanderesses sollicitent sur la base de l'article 5 du bail, que le dépôt de garantie versé à l'entrée dans les lieux leur reste acquis à tire de cause pénale en réparation du préjudice subi, si le bail est résilié pour inexécution des conditions ou pour toute cause imputable au preneur.

Cependant, cette demande de conservation de la somme versée à titre de dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux, indépendamment des sommes qui pourraient être dues à titre de réparations locatives, se heurte à une contestation sérieuse en ce qu'elle s'analyse comme une clause pénale, susceptible de modération par le juge du fond. En conséquence, il n'y a pas lieu à référé de ce chef.





Sur les autres demandes

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, l'AARPI SOULIER sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer (396,75 euros).

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la société SOULIER au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS 

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Condamnons l'AARPI SOULIER à payer aux sociétés AESTIAM PLACEMENT PIERRE ET CM-CIC PIERRE INVESTISSEMENT la somme provisionnelle de 94.830,59 euros au titre de l'arriéré locatif à la date du 1er juillet 2023, 3ème trimestre 2023 inclus, cette somme portant intérêts aux taux légal à compter du 14 novembre 2022 ;

L'autorisons à se libérer de cette somme en douze mensualités égales à régler en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers en cours, puis le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ; 

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible;

Condamnons l'AARPI SOULIER au paiement des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer (396,75 euros) ;

Condamnons l'AARPI SOULIER à payer aux sociétés AESTIAM PLACEMENT PIERRE et CM-CIC PIERRE INVESTISSEMENT la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 25 janvier 2024. 

Le Greffier,Le Président,



Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS