Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 12 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [R] [W]
 Madame [M] [X] épouse [W]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Christine GALLON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05038 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DVR

N° MINUTE : 
4/2024






JUGEMENT 
rendu le 12 janvier 2024

DEMANDERESSE
IN’LI, anciennement dénommée Omnium de Gestion Immobilière d’Ile de France dit OGIF,
Société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par Maître Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P431

DÉFENDEURS
Monsieur [R] [W]
demeurant [Adresse 1] 
[Adresse 1] 
[Localité 2]
comparant en personne
Madame [M] [X] épouse [W]
demeurant [Adresse 1] 
[Adresse 1] 
[Localité 2]
représentée par son époux Monsieur [R] [W], muni d’un pouvoir écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Juge des contentieux de la protection
assistés de Médéric CHIVOT,greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 janvier 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistés de Médéric CHIVOT,greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré
Décision du 12 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05038 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DVR


Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2008, la SCI IMMOCEC aux droits de laquelle vient la S.A. IN'LI a consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] sur des locaux situés au [Adresse 1], outre une cave n° 102, un emplacement de stationnement n°106 - [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1089,60 euros et d’une provision pour charges de 194,06 euros.

Par actes de commissaire de justice du 22 mars 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6579,47 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [R] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] le 28 mars 2023.

Par assignations du 2 juin 2023, la S.A. IN'LI a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5757,41 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2023,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 27 octobre 2023, la S.A. IN'LI maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 octobre 2023, s'élève désormais à 7757,06 euros. La S.A. IN'LI considère enfin qu'il n'y a pas de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s'oppose fermement à l'octroi de délais de paiement suspensifs. Elle souligne que deux jugements ont déja été rendus pour cette même cause les 8 avril 2021 et 14 avril 2022, que les loyers sont systématiquement payés avec retard et ce bien avant le dégât des eaux alléguépar les défendeurs pour en justifier.
Elle indique que les travaux sollicités de déshumidification et de peinture dans la salle de bain, la salle d'eau et les toilettes ont été commandés par le bailleur mais que l'entrepreneur n'a jamais pu entrer en contact avec les locataires et souhaite qu'il leur soit fait injonction de laisser accès à l'entreprise pour les travaux de remise en état.

Monsieur [R] [W] comparaît muni d'un pouvoir pour représenter son épouse et expose vivre dans les lieux depuis 2008 que toutefois il connait une difficulté de trésorerie due à son activité professionnelle, qu'il ne se paie qu'en fonction des rentrées d'argent, qu'il lui arrive de payer avec retard mais qu'il s'est toujours acquitté des loyers. Il expose avoir effectué un versement de 3000 euros en août 2023 et conteste une partie de la dette au motif que la somme de 3312, 89 euros au titre des charges 2021 n'est pas justifiée.

Monsieur [R] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et sollicitent une "indulgence" jusqu'en mai 2024.
A titre reconventionnel, ils sollicitent qu'il soit fait injonction à la S.A. IN'LI de faire procéder aux travaux de déshumidification et de peinture dans la salle de bain, la salle d'eau et les toilettes au motif qu'ils ont subi un dégat des eaux en avril 2022 à l'origine d'infilatrations dans leur logement, qu'à ca jour aucun travaux de remise en état n'a été engagé par le bailleur.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [R] [W] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La S.A. IN'LI justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 22 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6579,47 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 mai 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite en ce qu'un vesrement de 3000 euros a été effectué au mois d'Août 2023.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Monsieur [R] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 480 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [R] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A. IN'LI verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 octobre 2023, Monsieur [R] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] lui devaient la somme de 7757,06 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [R] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur notamment aucun élément en lien avec la contestation du montant des charges 2021 avant la date de l'audience. Il apparait à cet égard que le décompte des charges 2021 versé par le bailleur qui comporte le détail des dites charges locatives indique un trop perçu de 1188, 44 euros qui a bien été imputé sur la dette locative le 1er septembre 2023 selon décompte du 17 octobre 2023.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [R] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1217, 18 euros outre les charges locatives.


L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. IN'LI ou à son mandataire.

Sur l'injonction de faire réaliser les travaux de déshumidification et de peinture

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et en conséquence il est tenu de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences relevant des réparations locatives.

Il résulte des débats que le logement occupé par les époux [W] a fait l'objet d'un dégât des eaux en avril 2022 ayant occasionné des infiltrations dans le logement et dont ils ont informé le bailleur comme en atteste les courriels des 7 et 13 octobre 2022 et des 29 et 30 novembre 2022.

Il n'est pas contesté que le bailleur a mandaté une entreprise pour l'établissement d'un devis et la reprise des embellissements qui au jour de l'audience n'a pu accéder aux lieux.

Il sera fait injonction à la S.A. IN'LI de faire procéder aux travaux d'embellissement dans la salle de bain, la salle d'eau et les toilettes et aux époux [W] de laisser accès à leur logement afin de permettre la réalisation des dits travaux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [R] [W] et Madame [M] [X] épouse [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de S.A. IN'LI concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 janvier 2008 entre la S.A. IN'LI, d’une part, et Monsieur [R] [W] et Madame [M] [X] épouse [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], outre une cave n° 102; un emplacement de stationnement n°106 - [Localité 2] est résilié depuis le 23 mai 2023,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] à payer à la S.A. IN'LI la somme de 7757,06 euros (sept mille sept cent cinquante-sept euros et six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2023,

AUTORISE Monsieur [R] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 480 euros (quatre cent quatre-vingts euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [R] [W] et Madame [M] [X] épouse [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 mai 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [R] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] seront solidairement condamnés à verser à S.A. IN'LI une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,



ENJOINT la S.A. IN'LI à faire procéder aux travaux d'embellissement dans la salle de bain, la salle d'eau et les toilettes situé situés au [Adresse 1],

ENJOINT Monsieur [R] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] à laisser accès à leur logement à l'entreprise en charge de la réalisation desdits travaux d'embellissement;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] à payer à la S.A. IN'LI la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 mars 2023 et celui des assignations du 2 juin 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge