Tribunal Judiciaire · Service des référés — 22 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/53880 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZUSA

N° : 1

Assignation du :
20 Avril 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 22 janvier 2024



par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDERESSE

Madame [U] [T] [I]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Jean-christophe YAECHE, avocat au barreau de PARIS - #C0237



DEFENDERESSE

La SARL EQUIPEMENT BATIMENTS RÉNOVATION
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Nicolas SFEZ de la Société SPRING LEGAL, avocat au barreau de PARIS - #P579



DÉBATS

A l’audience du 27 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé introductive d’ins vtance, délivrée le 20 avril 2023, enrolée sous le numéro de répertoire général 23/53880, 
délivrée à la requête de Mme [I] [U] devant le président du tribunal judiciaire de céans, et ses observations écrites visées le 12 septembre 2023 soutenues oralement et tendant, principalement, à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties, condamner le preneur à payer une provision sur loyers impayés et indemnités d’occupation, une provision du chef des charges impayées, une provision du chef des fruits civils pour location illicite et à voir ordonner son expulsion ;
 
Vu l’ordonnance invitant les parties à rencontrer M.[G], conciliateur de justice ;

Vu les observations écrites de la Société EQUIPEMENT BATIMENTS RENOVATION visées le 12 septembre 2023 soutenues oralement tendant notamment au rejet des demandes de Mme [I] [U].

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile.


MOTIFS

Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, même en présence d'une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire " dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable "

Le juge des référés a le pouvoir de constater l'acquisition de la clause résolutoire délibérée en application des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce ; 

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Si le juge des référés n'a pas le pouvoir d'annuler un commandement de payer délivrée par un bailleur de mauvaise foi, il peut néanmoins en tirer toutes les conséquences sur l'efficience du jeu de la clause résolutoire;

La Société EQUIPEMENT BATIMENTS RENOVATION est preneur de locaux commerciaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 4], donnés à bail à courte durée par la demanderesse suivant acte sous seing privé en date du 30 septembre 2019 transformée en bail commercial ; 

Le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement, en date du 25 janvier 2023 , visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce, d'avoir à payer la somme de 16 438,47 euros au titre de l'arriéré locatif.

Or , il ressort des pièces versées aux débats et des propres écritures du demandeur que le décompte annexé au commandement sus visé est affecté de nombreuses erreurs , étant par exemple indiqué dans le décompte une dette locative du défendeur pour 2022 de 4779,65 euros alors qu'en 2022 , il existe un solde créditeur en faveur du locataire de 4 466,26 euros.

Compte tenu des nombreuses irrégularités de calcul affectant le décompte annexé au commandement, il s'en infère que ce commandement doit être regardé comme inefficient concernant le jeu de la clause résolutoire, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. 

Par ailleurs, la demanderesse sollicite également l'acquisition de la clause résolutoire du bail litigieux au motif de la violation répété par le preneur de la clause relative à la destination des lieux rédigée comme suit : " bureau entreprise de rénovation, construction de maison individuelle et architecture d'intérieur et toute activité connexe à l'exclusion de toute autre , à peine de résiliation ".

Il est versé aux débats une sommation visant la clause résolutoire signifiée le 19 octobre 2022 par acte d'huissier au défendeur le mettant en demeure de respecter la clause : " destination des locaux litigieux conformément à leur destination prévue contractuellement ", le demandeur reprochant au défendeur d'exercer une autre activité.

Il est également versé aux débats plusieurs pièces, dont un constat d'huissier dressé le 10 décembre 2022 établissant que plus d'un mois après la délivrance de cette sommation, le défendeur propose les locaux litigieux en location touristique meublée à courte durée sur plusieurs plateformes numériques, en violation de la clause de destination des lieux susvisée, étant observé qu'un constat d'huissier dressé le 9 juin 2022 permettait de constater que les locaux loués étaient aménagés avec un canapé-lit de sorte qu'il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail litigieux à la date du 19 novembre 2022, l'infraction à la clause persistant plus d'un mois après la délivrance de la sommation mettant en demeure le preneur de respecter la clause relative à la destination des locaux loués 

Au vu du décompte produit, l'obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation dus au 1 juillet 2023 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 7000 euros. Il sera donc condamné à titre provisionnel à payer cette somme au demandeur ;

En revanche, le surplus des demandes de provision tant du chef des loyers échus impayés, que des charges ou du fruit perçu des sous locations en meublée de tourisme illicites nécessitent un examen en profondeur des éléments de la cause, les éléments versés aux débats au soutien de ces demandes,étant insuffisamment précis et circonstanciés , ces demandes nécessitant un examen en profondeur des éléments de la cause relevant du pouvoir d'appréciation du seul juge du fond 

Il y a lieu de fixer l’indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires

L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile comme précisé au dispositif.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort , éxécutoire à titre provisoire, 

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 19 novembre 2022.

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 4] dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef des lieux susvisés avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier. 

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

Fixons à titre provisionnel l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires.
Condamnons la Société Equipement Batiments Renovation à payer à Mme [I] [U] la somme provisionnelle de 7000 euros au titre de la dette locative arrétée au 1 juillet 2023 et les indemnités d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, ainsi qu'aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des constats d'huissier des 9 juin, et 10 décembre 2022 et de la sommation interpellative du 10 juin 2022.

Condamnons la Société Equipement Batiments Renovation à payer à Mme [I] [U] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Disons n' y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes.

Fait à Paris le 22 janvier 2024

Le Greffier, Le Président,



Larissa FERELLOC Fabrice VERT