Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 23 janvier 2024

Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
23 JANVIER 2024





N° RG 23/01563 - N° Portalis DB22-W-B7H-RVJ6
Code NAC : 50G 

DEMANDERESSE

SCI TOUSSON, société civile immobilière, inscrite au RCS de VERSAILLES sous le n°453 415 366, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Représentée par Me Franck ZEITOUN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 467


DEFENDERESSE

AM2 ILE DE FRANCE MANUTENTION, SAS, inscrite au RCS de VERSAILLES sous le n°B 330 495 243, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

Représentée par Maître Ivana COURSEAU de la SARL AVOCATS SC2 SARL, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 739


Débats tenus à l'audience du : 07 Décembre 2023

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, greffière lors des débats et de Elodie NINEL, greffière placée lors du prononcé, 

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 07 Décembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :



EXPOSE DU LITIGE

Par acte dressé le 10 novembre 2022 par Maître [C] [E], notaire à [Localité 3], la SCI TOUSSON s'est engagée à vendre à la société AM2 ILE DE FRANCE MANUTENTION un ensemble bâti et non bâti sur un terrain de 2.100 mètres carrés situé [Adresse 1] pour un prix de 92.000 euros payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique. 

Cette promesse a été consentie pour une durée expirant le 15 mars 2023.

Une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt de 920.000 euros sur 15 ans au taux nominal de 3,95% hors assurance au plus tard le 15 février 2023 était insérée à l'acte.

L'indemnité d'immobilisation était fixée à la somme forfaitaire de 92.000 euros que la société AM2 ILE DE FRANCE MANUTENTION a été dispensée de verser de convention expresse entre les parties.

La promesse prévoit que : " dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s'oblige irrévocablement au versement de celle-ci à première demande du PROMETTANT et à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes". 

Le 15 mars 2023 le bénéficiaire n'avait pas levé l'option ni justifié d'un refus de prêt.

Par courrier recommandé du 15 mai 2023, la SCI TOUSSON a demandé à l'agence immobilière de lui transmettre les documents justifiant du refus de prêt dans les meilleurs délais. 

Ces demandes sont restées sans réponse.

Par courrier recommandé du 26 juin 2023, distribué le 3 juillet 2023, réitéré le 31 août 2023, la SCI TOUSSON a mis en demeure la société AM2 ILE DE FRANCE MANUTENTION de lui verser l'indemnité d'immobilisation forfaitaire de 92.000 euros prévue dans la promesse. 

Le 4 octobre 2023, la SCI TOUSSON a adressé un dernier courrier recommandé à la société AM2 ILE DE FRANCE MANUTENTION confirmant la caducité de la promesse de vente et mettant en demeure cette dernière de lui verser l'indemnité d'immobilisation. Ce courrier a été retourné avec la mention "pli refusé". 



Par acte de commissaire de justice délivré le 10 novembre 2023, la SCI TOUSSON a fait assigner la société AM2 ILE DE FRANCE MANUTENTION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles afin d'obtenir au visa de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile la condamnation de la société AM2 ILE DE FRANCE MANUTENTION au versement d'une indemnité provisonnelle de 92.000 euros majorée des intérêts légaux à compter de la première mise en demeure de la SCI TOUSSON du 26 juin 2023 restée infructueuse ainsi que sa condamnation au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

L'affaire a été évoquée à l'audience du 7 décembre 2023. 

La SCI TOUSSON a maintenu ses demandes. 
Au soutien de ses prétentions elle a exposé que le bénéficiaire de la promesse n'avait respecté aucune de ses obligations qui étaient les siennes aux termes de la promesse de vente relatives notamment :
- au dépôt d'un ou plusieurs dossiers de demandes d'un prêt de 920.000 euros sur 15 ans au taux maximal de 3,95% hors assurance dans le délai de 15 jours calendaires à compter de la signature de la promesse, 
- à la production de la réponse d'un ou plusieurs établissements bancaires au plus tard le 15 février 2023 malgré 3 mises en demeure de la requérante. 

Elle a soutenu que la condition suspensive était donc réputée accomplie à son égard. 

En réponse au moyen tiré de la nullité de la promesse de vente, la SCI TOUSSON a fait valoir que le Président de la société AM2 ILE DE FRANCE MANUTENTION était présent lors de la visite du bien et lors de la signature de la promesse unilatérale de vente, qu'il était donc mal fondé à soutenir que Mme [H] avait outrepassé sa délégation ; elle a mis en avant le fait qu'au jour des plaidoiries aucune assignation en nullité de la promesse de vente n'avait été délivrée. 

En défense la société AM2 ILE DE FRANCE MANUTENTION s'est opposée à la demande. Elle a demandé la condamnation de la SCI TOUSSON à lui régler une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses prétentions elle a fait valoir que la demande de la SCI TOUSSON se heurtait à une contestation sérieuse tenant à la nullité de la promesse de vente. 

Elle a expliqué que la société AM2 ILE DE DE FRANCE MANUTENTION avait été représentée à l'acte par Mme [J] [H] en vertu de pouvoirs qui lui avaient été conférés aux termes d'une délégation de pouvoirs en date du 1er décembre 2021. 




Elle a indiqué que la délégation de pouvoirs était imprécise et ne faisait aucune mention expresse d'un mandat donné pour contracter des actes de propriété pour le compte de la société AM2 ILE DE FRANCE MANUTENTION. Elle a fait valoir que Mme [H] exerçait des fonctions de directrice commerciale au sein de la société AM2 ILE DE FRANCE MANUTENTION, qu'elle avait profité de l'âge avancé du Président pour se comporter en gérant de fait sans y être habilitée et que c'est dans ces conditions qu'elle avait consenti à la promesse de vente sans autorisation du Président et ce alors même que la société n'avait pas les capacités financières de souscrire un prêt bancaire de 920.000 euros. 
La défenderesse a expliqué que Mme [H] avait été licenciée pour faute grave au mois de mai 2023 car elle avait créé et développé une activité directement concurrente en démarchant les clients de son employeur. 

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2024. 


MOTIFS


Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, « même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » ; et « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable » , « accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire » ;

Une SAS est représentée à l'égard des tiers par son Président. 
La promesse de vente a été signée pour le compte de la SAS AM2 IDF MANUTENTION par Mme [H] à laquelle M. [X], agissant en qualité de Président de la socité SASAM2 IDF MANUTNETION avait donné pouvoir de "signer tous documents et contrats de financement pour le compte de la société SAS AM2 IDF MANUTENTION". Il n'est élevé aucune contestation sur le fait que M. [S] [X] était bien le Président de la SAS AM2 ILE DE FRANCE MANUTENTION lors de la signature de la promesse de vente le 10 novembre 2022. 
Il n'est en outre pas sérieusement contestable que M. [S] [X] était présent tant lors de la visite du bien objet de la promesse (attestation de M. [Z] [F]) que lors de la signature de la promesse de vente (courriels de Maître [C] [E] et de Maître [I] [P]).
Ainsi délégant et délégataire étaient présents à l'acte de sorte que la contestation tenant au fait que la promesse de vente serait nulle car le délégataire a outrepassé sa délégation n'est pas sérieuse. 


La promesse de vente stipule en page 10 que " Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de QUATRE-VINGT-DOUZE MILLE EUROS (92.000 EUR).
De convention expresse entre elles, LE BENEFICIAIRE est dispensé du versement immédiat de cette somme. 
Toutefois dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le BENEFICIAIRE ou ses susbstitués d'avoir réalisé l'acquistion dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s'oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du PROMETTANT et à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée des présentes". 

La promesse stipulait en page 12 que "le bénéficiaire de la promesse s'oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du PROMETTANT par tout moyen de preuve écrite. La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 15 février 2023. 
Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE. A défaut de réception de cette lette dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justfiier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. 
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. 
Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caquques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENFICIAIRE ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention d'un prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait ; à défaut l'indemnité d'immobilisation restera acquise au PROMETTANT (...). La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement".

La SAS AM2 IDF MANUENTION n'a apporté aucun justificatif de ses démarches et/ou des refus qui lui auraient été opposés par des banques malgré plusieurs mises en demeure de la SCI TOUSSON.
Ainsi en exécution des termes clairs de la promesse l'indemnité d'immobilisation prévue est acquise à la SCI TOUSSON. 

L'obligation au paiement de l'indemnité d'immobilisation par la AM2 ILE DE FRANCE MANUTENTION à la SCI TOUSSON n'est donc pas sérieusement contestable. 

Il sera fait droit à la demande de la SCI TOUSSON. 




Sur les frais irrépétibles et les dépens

L'équité et la situation économique des parties commandent l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

La SAS AM2 ILE DE FRANCE MANUTENTION sera en outre condamnée ce titre une somme de 1.500 euros à la SCI TOUSSON. 

Elle sera également condamnée aux dépens de l'instance.


PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Vu l'article 835 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS AM2 ILE DE FRANCE MANUTENTION à verser à la SCI TOUSSON à titre provisionnel une somme de 92.000 (quatre-vingt-douz mille) euros ; 

CONDAMNONS la SAS AM2 ILE DE FRANCE MANUTENTION verser à la SCI TOUSSON la somme de euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS AM2 ILE DE FRANCE MANUTENTION aux dépens de l'instance ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART