Cour d'Appel · Chambre 1-4 — 25 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4



ARRÊT AU FOND 

DU 25 JANVIER 2024



N° 2024/ 





Rôle N° RG 18/08586 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BCPCF







[S] [U]





C/



[I] [E]

[K] [J] épouse [E]

[T] [D]







Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Etienne DE VILLEPIN



Me Stéphanie BAGNIS



Me Romain CHERFILS 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 17 Avril 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 16/04310.





APPELANT



Monsieur [S] [U]

né le [Date naissance 3] 1948 à [Localité 13], demeurant [Adresse 15]

représenté par Me Etienne DE VILLEPIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Alexandra BEAUX, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMES



Monsieur [I] [E]

né le [Date naissance 4] 1976 à [Localité 14], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Stéphanie BAGNIS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



Madame [K] [E] épouse [E]

née le [Date naissance 6] 1974 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Stéphanie BAGNIS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



Monsieur [T] [D]

né le [Date naissance 7] 1959 à [Localité 12] (13), demeurant [Adresse 10]

représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me David HAZZAN, avocat au barreau de MARSEILLE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 28 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Inès BONAFOS, Présidente

Mme Véronique MÖLLER, Conseillère

M. Adrian CANDAU, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024.



ARRÊT



FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

 

Par acte d'huissier en date du 28 mai 2014, Monsieur [S] [U] et Madame [W] [O] ép. [U] ont acquis de Monsieur [I] [E] et de Madame [K] [J] ép. [E] une maison d'habitation située à [Localité 11].

 

Monsieur [E] avait lui-même acquis le terrain concerné le 27 janvier 2012 auprès de Monsieur [D], terrain sur lequel il a fait édifier une villa achevée le 8 juillet 2013.

 

Au mois d'octobre 2014 ; de fortes pluies se sont abattues sur la commune du [Localité 11] donnant lieu à une reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle. A la suite de cet évènement, Monsieur [U] a constaté un affaissement de son mur de clôture.

 

Une expertise amiable a été réalisée par la MATMUT (cabinet Méditerranée), assureur de Monsieur [U].

 

Par acte d'huissier en date du 17 juin 2016, Monsieur [U] a donné assignation aux époux [E] ainsi qu'à Monsieur [T] [D] devant le Tribunal de grande instance d'AIX-EN-PROVENCE.

 

Par jugement du 17 avril 2018, ce Tribunal :

-          DECLARE OPPOSABLE à Monsieur et Madame [E] le rapport d'expertise du cabinet Méditerranée,

-          DIT n'y avoir lieu d'ordonner une expertise ;

-          DIT que la responsabilité de Monsieur et Madame [E] dans les désordres affectant le mur n'est pas établie ; 

-          DECLARE SANS OBJET l'appel en garantie de Monsieur et Madame [E] envers Monsieur [D] ;

-          CONDAMNE Monsieur [U] à verser à Monsieur et Madame [E] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

-          DIT n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement ; 

-          CONDAMNE Monsieur [U] aux dépens.

 

Par déclaration d'appel en date du 22 mai 2018, Monsieur [S] [U] a formé appel contre cette décision à l'encontre de Monsieur et Madame [E] et de Monsieur [D] en ce qu'elle a :

-          Dit que la responsabilité de Monsieur et Madame [E] dans le désordre affectant le mur n'est pas établie, tout en refusant la demande d'expertise judiciaire formée par Monsieur [U]

-          Condamné Monsieur [U] à la somme de 2500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

 

Par ordonnance d'incident en date du 20 octobre 2022, le Conseiller de la mise en état de cette Cour : 

-          DECLARE irrecevables les conclusions en réponse sur l'incident notifiées par [T] [D] par le RPVA le 31/01/2022,

-          ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :

[R] [X] [Adresse 9]

[Localité 2]

tel: [XXXXXXXX01]

Mèl: [Courriel 8]

expert inscrit sur la liste de la cour d'appel d'Aix-en-Provence,

 

avec pour mission :

 

1°/ se rendre sur les lieux au domicile de Monsieur [S] [U] situé [Adresse 15] à [Localité 11], et examiner le mur de clôture de la propriété, le décrire et procéder à la prise de toutes photographies utiles,

 

2°/ prendre notamment connaissance des différents documents qui lui seront fournis par les parties concernant la construction et l'entretien de ce mur, de la déclaration de sinistre faite le 15/11/2014, du rapport d'expertise amiable du 28/08/2015 établi par le cabinet CME et de ses annexes, du constat d'huissier établi le 14/10/2021 par Maître [Y] [C] et de l'arrêté municipal du Maire de [Localité 11] du 09/11/2021, et se faire remettre par les parties tout autre rapport ayant pu être établis, notamment par les experts missionnés par les assureurs,

 

3°/ fournir tous éléments permettant de déterminer à quelle date les désordres sont apparus, les décrire et en préciser les causes, préciser si les désordres sont antérieurs à l'acquisition de la propriété par Monsieur [U],

 

4°/ préciser si les règles de l'art ont été respectées lors de la construction de ce mur et si son utilisation est conforme à sa destination,

 

5°/ fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues dans les désordres initiaux ayant affecté ce mur et s'agissant de l'aggravation survenue en fin d'année 2021,

 

6°/ chiffrer le coût des travaux de reprise, lesquels devront être précisément décrits.

-          Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du Code de Procédure Civile,

-          Dit qu'au terme de ses opérations il communiquera ses premières conclusions écrites aux parties en les invitant à présenter leurs observations dans le délai d'un mois ;

-          Fixe à la somme de 5 000 € le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par [S] [U] entre les mains du Régisseur d'Avances et de Recettes de la Cour, avant le 20 décembre 2022,

-          Dit qu'à défaut de consignation à l'expiration de ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

-          Dit que, lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

-          Dit qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au juge et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir, en totalité, le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et solliciter, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire,

-          Dit que l'expert déposera au greffe un rapport écrit de ses opérations dans le délai de 8 MOIS, à compter de sa saisine et en fera tenir copie à chacune des parties,

-          Désigne Inès Bonafos, présidente de chambre et à défaut Sophie Leydier, conseillère, comme magistrat chargé du contrôle pour surveiller les opérations d'expertise à qui il devra en être référé en cas de difficulté,

-          Dit qu'en cas de refus ou d'empêchement, l'expert commis sera remplacé sur simple requête,

 

L'expert a remis son rapport au mois de juin 2023. 

Les parties ont exposé leur demande ainsi qu'il suit, étant rappelé qu'au visa de l'article 455 du code de procédure civile, l'arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :

 

Par ses dernières conclusions responsives avec demande de rabat de l'ordonnance de clôture notifiées le 13 novembre 2023, Monsieur [S] [U] demande à la Cour de :

 

Vu les articles 1792 et suivants du code civil,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu le rapport d'expertise judiciaire,

Vu les pièces,

 

-          ORDONNER le rabat de l'ordonnance de clôture intervenue le 6 novembre 2023

-          RECEVOIR Monsieur [S] [U] en son appel et le déclarer bien fondé,

-          INFIRMER le jugement querellé en ce qu'il a débouté M. [U] de ses demandes,

 

Et statuant à nouveau,

Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,

Vu le rapport d'expertise judiciaire

-          CONSTATER que Monsieur et Madame [E] ont remblayé des terres contre le mur de clôture en 2012,

-          CONSTATER que ce remblaiement sauvage de terre a causé des désordres au mur de clôture située sur la rive ouest de la propriété de Monsieur [U], le long de l'avenue des bannettes.

-          DIRE ET JUGER que les fissures et l'affaissement du mur de clôture sont des dommages qui affectent la solidité de l'ouvrage.

-          DIRE ET JUGER que le remblaiement de terre a rendu le mur de clôture impropre à sa destination en le transformant en mur de soutènement

 

Par conséquent,

-          CONDAMNER Monsieur et Madame [E] à verser à Monsieur [U] une somme de 31.970,80 € TTC destiné à réparer les désordres qu'il a subis, sur présentation de factures et devis.

 

A titre subsidiaire,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu le rapport d'expertise judiciaire

-          CONSTATER la présence de vices cachés affectant la maison litigieuse au jour de la vente par Monsieur et Madame [E] à M. [U].

-          CONDAMNER Monsieur et Madame [E] à verser à Monsieur [U] une somme de 31.970,80 € TTC destiné à réparer les désordres qu'il a subis, sur présentation de factures et devis.

 

En tout état de cause,

-          CONDAMNER les mêmes au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de Me de VILLEPIN qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

-          CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire

 

A l'appui de ses demandes, il fait valoir que les désordres survenus à la suite des pluies du mois d'octobre 2014 et qui se sont par la suite aggravés sont les conséquences d'un défaut d'exécution des édifices concernés dans les règles de l'art, notamment au titre de la mise à niveau des terres ; il considère ainsi que la responsabilité des époux [E] est engagée sur le fondement de la responsabilité décennale et qu'ils ont notamment, par une modification de l'altimétrie du terrain, transformé la destination de ce mur de clôture en mur de soutènement ; que l'évolution de ce mur a impliqué la réalisation de travaux de reprise qui se sont élevés à 15.200€ et que le reste des travaux à accomplir s'élève à 16.770,80€.

 

Subsidiairement, il expose que la responsabilité des époux [E] doit être retenue sur le fondement de la garantie des vices cachés dès lors que ses vendeurs ne pouvaient pas de ne pas avoir connaissance du vice affectant cet ouvrage et qu'en conséquence, la clause d'exclusion de garantie insérée dans l'acte de vente n'est pas applicable ; qu'en considération du court laps de temps qui a séparé la vente de la constatation des désordres, ceux-ci ne pouvaient qu'être en germe au moment de la vente.

 

Par leurs dernières conclusions notifiées le 6 novembre 2023, les époux [E] demandent à la Cour : 

 

Vu l'article 16 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence constante,

Vu l'article 1792 du Code civil,

Vu l'article 1641 et 1643 dudit Code,

Vu l'article 564 du Code de procédure civile,

Vu les articles 263 à 285-1 dudit Code,

Vu les articles 695 et 700 dudit Code,

 

-          CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a déclaré l'expertise du Cabinet Méditerranéen opposable aux époux [E],

 

La Cour, statuant à nouveau de ce chef,

-          JUGER que le rapport d'expertise amiable produit aux débats par Monsieur [U] est inopposable aux époux [E],

 

SUR LA RESPONSABILITE DECENNALE DES EPOUX TEIXIDO

A titre Principal : 

-          JUGER que les époux [E] n'ont ni construit ni fait construire le mur de clôture,

-          JUGER que la responsabilité décennale des époux [E] ne peut être engagée,

-          JUGER qu'il n'est pas rapporté la preuve de l'existence de désordres rendant l'ouvrage impropre à sa destination au sens de l'article 1792 du Code civil,

-          DEBOUTER Monsieur [U] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions,

 

A titre subsidiaire,

-          CONDAMNER Monsieur [T], [H] [D] à relever et garantir les époux [E] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre par la Cour de céans.

 

SUR LA GARANTIE AU TITRE DES VICES CACHES,

A titre principal,

-          JUGER Monsieur [U] irrecevable en son action en l'état de l'existence d'une clause d'exclusion de garantie des vices cachés contenu dans le contrat de vente,

-          JUGER que les époux [E] ne sont donc pas responsables au titre de la garantie des vices cachés,

-          DEBOUTER Monsieur [U] de l'ensemble de ses fin, moyen et prétention

 

A titre subsidiaire

-          CONDAMNER Monsieur [T], [H] [D] à relever et garantir les époux [E] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre par la cour de céans.

EN TOUT ETAT DE CAUSE, LA COUR, AJOUTANT AU JUGEMENT ENTREPRIS,

-          DEBOUTER Monsieur [U] de l'ensemble de ces fins, moyens et prétentions,

-          CONDAMNER Monsieur [T], [H] [D] à relever et garantir les époux [E] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre par la cour de céans,

-          CONDAMNER Monsieur [U] à payer aux époux [E] la somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise à venir si elle était ordonnée, au titre de l'instance d'appel.

 

Les époux [E] font valoir que s'agissant de leur responsabilité décennale il n'est pas contesté qu'ils avaient acquis un terrain déjà clôturé et qu'ils n'ont donc pas construit le mur de clôture qui a été édifié en 2007 puisqu'ils n'ont acquis cette parcelle qu'en 2012. Ils soutiennent également qu'il n'est pas démontré que le mur de clôture supporte des dommages qui compromettent sa solidité où le rende impropre à sa destination, le rapport produit par l'appelant en ce sens n'ayant pas été établi de façon contradictoire et ne pouvant donc pas justifier une condamnation à leur encontre. Ils indiquent qu'il n'est pas davantage démontré qu'ils auraient eux-mêmes apporté la terre de remblais qui contribue aux désordres.

 

S'agissant de l'action sur le fondement de la garantie des vices cachées ils considèrent qu'aucun vice n'affecte le bien vendu et qu'en outre leur responsabilité ne peut pas être engagée sur ce fondement, une clause d'exclusion de garantie étant insérée dans l'acte de vente, et que si un vice était reconnu dans son principe il ne saurait être considéré comme caché.

 

S'agissant de la demande de réfection de la haie végétale ils la considèrent irrecevable s'agissant d'une demande formée en cause d'appel et concluent que le préjudice à ce titre n'est pas suffisamment démontré.

 

Si une condamnation était prononcée à leur encontre, ils estiment devoir être garantis par Monsieur [D], constructeur du mur.

 

Par ses dernières conclusions au fond, notifiées le 26 janvier 2019, Monsieur [T] [H] [D] demande à la Cour de :

 

Vu l'article 16 du Code de Procédure Civile ;

Vu les dispositions des articles 1641,1643 et 1792 du Code Civil ;

Vu les dispositions des articles 263 à 285, 564, 695 et 700 du Code de Procédure Civile ;

 

A TITRE PRINCIPAL :

-          CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions ;

 

Y ajoutant :

-          CONDAMNER tout succombant à payer à Monsieur [T] [H] [D] la somme de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel distraits au profit de la société LEXAVOUE sur son affirmation de droit ;

 

A TITRE SUBSIDIAIRE : 

Si par extraordinaire, la Cour devait infirmer le jugement entrepris et déclarer les époux [E] responsables ;

-          REJETER l'appel en garantie des époux [E] tendant à ce que Monsieur [T] [H] [D] les relève de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ;

 

EN TOUT ETAT DE CAUSE, TANT A TITRE PRINCIPAL ET SUBSIDIAIRE :

-          Condamner tout succombant à payer à Monsieur [T] [H] [D] la somme de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel distraits au profit de la société LEXAVOUE sur son affirmation de droit ;

 

À titre principal il fait valoir que le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a justement apprécié le fait que sa responsabilité n'avait pas lieu d'être engagée en ce que Monsieur et Madame [U] ne produisaient aucune pièce permettant de démontrer la responsabilité des époux [E].

 

Subsidiairement il fait valoir qu'il n'est pas démontré qu'il soit intervenu sur le mur en litige et qu'il a vendu le terrain nu à Monsieur et Madame [E] en 2017 sans qu'aucun désordre n'affecte ce mur ; qu'il ne peut donc pas lui être reproché d'être à l'origine des désordres allégués et notamment d'avoir déplacé les remblais qui ont donné lieu à l'affaissement.

 

L'affaire a été clôturée et appelée en dernier lieu à l'audience du 28 novembre 2023.



 

MOTIFS DE LA DECISION



 

Sur l'opposabilité du rapport d'expertise amiable :

 

La contradiction constitue un principe directeur du procès civil ; en application de celui-ci, chaque partie à la faculté de prendre connaissance et de discuter de toute pièce ou observation présentée au juge en vue d'influencer sa décision. S'agissant d'un rapport d'expertise amiable, il convient de rappeler que tout rapport de cette nature peut valoir à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties ; que toutefois, les conclusions d'un tel rapport ne peuvent emporter la conviction du juge que si le dossier relève d'autres indices concordants dans le même sens.

 

Il en résulte que le premier juge ne pouvait refuser d'examiner ce rapport, régulièrement communiqué et soumis à une discussion contradictoire après avoir été versé aux débats par Monsieur [U].

 

La décision attaquée, en ce qu'elle a déclaré cette pièce opposable aux époux [E] n'a donc pas lieu d'être infirmée.

 

Sur la responsabilité des époux [E] : 

 

'         Sur la garantie décennale :

 

Selon Monsieur [U], la responsabilité des époux [E] a lieu d'être engagée sur le fondement de l'article 1792 du Code civil, d'une part en ce que le mur de clôture objet du litige doit être qualifié d'ouvrage au sens de ce texte et, d'autre part, en ce que les époux [E] doivent être considérés comme constructeurs de cet ouvrage par application de l'article 1792-1 2°. Il reproche au jugement attaqué d'avoir retenu que les époux [E] n'étaient pas les constructeurs de ce mur alors que selon lui, le rapport d'expertise démontre qu'ils ont réalisé ou entraîné une transformation de ce mur par le déplacement de remblais en 2012 ; qu'ils ont ainsi modifié la destination de cet ouvrage en le transformant de mur de clôture en un mur de soutènement. Il expose que le rapport d'expertise démontre que la solidité du mur est compromise.

 

Pour justifier de ces transformations, il se fonde notamment sur :

-          L'attestation de Monsieur [M] en date du 8 mai 2018 qui indique avoir réalisé la maison de Monsieur et Madame [E] au cours de l'année 2013 et que les fondations ont été coulées à cette occasion sur un terrain non remblayé. Il précise que « aucun remblai n'existait à l'endroit de la construction jusqu'au mur de clôture côté route. Le terrain naturel arrivant au pied du mur de clôture ».

-          Les plans signés lors de l'achat du terrain par les époux [E] à Monsieur [D]

 

En défense, les époux [E] font valoir qu'ils ont acquis un terrain d'ores et déjà clôturé et qu'ils n'ont donc pas construit le mur litigieux ; que leur responsabilité ne peut donc pas être engagée sur le fondement de la garantie décennale, le jugement attaqué devant être confirmé sur ce point. De la même façon, ils contestent le dépôt de terre de remblais au cours de l'année 2012, ces dépôts de terre ayant été effectué selon eux avant qu'ils ne soient propriétaires de ce terrain.

 

Ils font également valoir que le rapport d'expertise amiable établi de façon non contradictoire ne pouvait pas être retenu par le premier juge pour fonder sa décision et leur être déclaré opposable.

 

Ils produisent également une attestation émanant de Monsieur [M], datée du 19 septembre 2023, qui indique souhaiter apporter une précision à la première attestation qu'il a établie dans ce litige. Il atteste ainsi : « j'ai effectué la construction de la villa des époux [E], sur un terrain qui comportait déjà de la terre jusqu'au haut des clôtures. J'atteste par la présente que les époux [E] n'ont apporté aucune terre de remblais ».

 

Si Monsieur [U] indique dans ses écritures que cette attestation doit être rejetée en ce qu'elle constitue une attestation de complaisance par ailleurs non conforme aux exigences de l'article 202 du Code de procédure civile, cette prétention n'est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions. Ainsi, par application de l'article 954 du Code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

 

Selon le rapport d'expertise de Monsieur [X], le mur litigieux exerce une fonction de clôture à titre principal, mais selon un niveau des terres qui n'est pas le même côté rue (sa hauteur varie en effet de 1m à 1,40m depuis le niveau du trottoir) et côté propriété (le terrain arrive à environ 20cm de la tête du mur).

 

Selon les éléments portés à sa connaissance, l'expert considère que les désordres qui ont donné lieu au présent litige sont apparus le 15 novembre 2014. Il relève que les règles de l'art n'ont pas été respectées lors de la construction de ce mur ; qu'en effet « ce mur a été réalisé pour un simple usage de mur de clôture (blocs béton creux) et non comme un mur de soutènement ('). La poussée des terres aggravée par l'accumulation des eaux pluviales ont eu raison de la maçonnerie dans la première partie de l'ouvrage (poteaux 1 à 7). La partie restante (poteaux 7 à 15) se dégrade progressivement et finira à plus ou moins long terme par menacer de s'effondrer » (rapport p.9).

 

Il est en outre mentionné que selon le permis de construire d'origine, le terrain devait se situer à -75cm par rapport à son niveau actuel ; qu'en revanche, selon les informations exploitées, dont les photos disponibles sur l'application Google Earth, le sol se trouvait à son niveau actuel en 2013 avant la vente intervenue au profit des époux [U] ; cela conduit l'expert à considérer que « d'après ces éléments, il apparaît que les époux [E] sont à l'origine de la mise au niveau actuel des terres le long de la clôture, non adaptée, côté rue » (rapport p.18).

 

Il doit cependant être relevé que cette imputation aux époux [E] de la mise à niveau des terres est contestée par ces derniers qui soutiennent que ce changement de niveau est intervenu avant qu'ils n'achètent ce terrain et qu'il résulterait de l'apport de terres par le voisinage lors des travaux réalisés sur autres terrains.

 

Cependant, en p.13 et 14 du rapport, l'expert prend en compte les photos fournies par les époux [E] supposées justifier de l'état du terrain lors de leur acquisition. A l'examen de ces photos, il note que « les terres sont bien présentes mais non nivelées jusqu'au mur en périphérie » ; s'agissant d'une photo pouvant démontrer la présence de fissures sur le mur en question un an après l'achat par les époux [E], l'expert considère au contraire que selon cette photo, « le terrassement est en cours je n'y vois aucune fissure mais des coulées de terre en excès emportées lors de précipitations. Ce qui atteste que les terres ont bien été nivelées au ras des têtes de mur en 2013 alors que sur les photos d'août 2008 elles sont beaucoup plus basses, voire en pied de mur » (p.15).

 

Il apparaît donc que le mur litigieux a été construit en 2007 par Monsieur [D] et qu'il n'avait alors qu'une destination de clôture et non pas de soutènement ; l'élévation du niveau du sol côté jardin est intervenue entre cette date de construction et l'année 2013 et elle constitue la cause déterminante des dommages dès lors que la poussée des terres ainsi accumulées le long de ce mur, aggravée par des épisodes pluvieux ont eu « raison de la maçonnerie ». Cette hausse du niveau des terres n'a pas de date certaine. En effet, en 2008, ces terres étaient basses, « voire en pied de mur ». Les photos produites par les époux [E] tendent à montrer qu'après leur acquisition du terrain, à une date toutefois incertaine, ces terres étaient « présentes mais non nivelées jusqu'au mur en périphérie » ; qu'enfin en 2013 elles étaient nivelées « au ras des têtes du mur ».

 

Des articles précités, il résulte d'une part que « tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination » (article 1792 du Code civil). Et d'autre part que « est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire » (article 1792-1 du même Code). Il est constant que l'édification d'une clôture ou d'un mur de soutènement s'envisagent comme la construction d'un ouvrage.

 

Cependant, en l'espèce, il est établi que les époux [E] ne sont pas les constructeurs, au sens des articles précités, du mur de clôture. De plus, les époux [E] ne peuvent être considérés de façon certaine uniquement comme étant à l'origine d'un changement partiel du niveau du terrain et du remblaiement qui a été réalisé le long du mur. En tout état de cause, ce changement de nivellement ne consiste qu'en une simple action de déplacement des terres sans incorporation de matériaux dans le sol et il n'est pas davantage démontré qu'il puisse consister en des travaux de terrassement liés à la réalisation d'un autre ouvrage. Sur ce dernier point, il est en effet à relever qu'il n'est pas établi que ce déplacement de terres soit en lien avec des travaux qui ont été accomplis sur le terrain (édification de la maison ou construction d'une piscine). Il en résulte que ce changement de nivellement n'est pas de nature à constituer un ouvrage susceptible de justifier l'application du régime de garantie prévu par les 1792 et suivants du Code civil.

 

Dès lors, les demandes formulées à l'encontre des époux [E] sur ce fondement doivent être rejetées.



 

'         Sur la garantie des vices cachés :

 

En application de l'article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

 

Monsieur [U] considère que les époux [E] ayant personnellement remblayé les terres du mur de clôture lors de la construction de la piscine sans respecter les règles de l'art, ils ont fragilisé le mur et qu'au vu du court laps de temps qui a séparé son achat de la maison (mai 2014) et l'apparition des désordres (automne 2014), ces désordres ne pouvaient qu'être en germe au moment de la vente. Selon l'appelant, ces désordres ont donc été dissimulés lors de la vente et constituent bien des vices cachés. Il considère en outre que compte tenu du fait que les époux [E] sont eux-mêmes à l'origine du remblai, ils ne peuvent pas prétendre ignorer l'existence de ces vices. 

 

Les époux [E] répondent que ce fondement n'est pas recevable en l'état de la clause de non garantie insérée à l'acte de vente ; que par ailleurs, le bien vendu n'est affecté d'aucun vice le rendant impropre à sa destination et que dans l'hypothèse où un tel vice était admis, il ne présentait aucun caractère caché.

 

Il est en effet inséré dans l'acte de vente du 28 mai 2014 reçu par la SCP notariale GERAUD-JAUME & P. JAUME la clause selon laquelle l'acquéreur : « prendra le BIEN vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du VENDEUR pour raison :

Soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après.

Soit de l'état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le BIEN, de mitoyenneté, d'erreur ou d'omission dans la désignation qui précède (') ».







 

Une telle clause exonératoire vient valablement libérer le vendeur de toute garantie contre les vices cachés et les défauts de la chose dès lors qu'elle est rédigée dans l'intérêt d'un vendeur occasionnel et que celui-ci n'ait pas été au courant, lors de la vente, du vice affectant la chose, la preuve de cette mauvaise foi incombant à l'acquéreur.

 

Or, aucune des pièces versées à la procédure ne permet de dire que les époux [E] avaient conscience de la difficulté occasionnée par la poussée des terres sur le mur de clôture. En effet, il ressort du rapport d'expertise que les désordres sont apparus au mois de novembre 2014, soit près de 6 mois après la réalisation de la vente et sous l'effet, notamment, d'un important épisode pluvieux. La réalité de cet épisode est confirmée par la reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle pour la commune de [Localité 11] au titre du phénomène « inondations et coulées de boue du 13 octobre 2014 » (courrier du Maire de la ville de [Localité 11] du 16 décembre 2014, pièce appelant n°7).

 

Dans les courriers que Monsieur et Madame [U] ont adressé aux époux [E] postérieurement à l'apparition de ces désordres, il est également fait état de ce que le déplacement du mur été constaté « après les fortes pluies d'automne » (pièce n°2 bis). Si les pièces du dossier permettent également d'établir que « quelques petites fissures » avaient été constatées sur le mur de clôture préalablement à la vente (pièce appelant n°3), aucun élément ne permet toutefois de considérer que les vendeurs avaient alors conscience du fait que la présence des terres contre le mur était de nature à endommager celui-ci ou à provoquer son affaissement. Ainsi, il n'est pas démontré que les époux [E] pouvaient avoir conscience de la situation qui a conduit au sinistre déclaré au mois de novembre 2014.

 

Il convient en conséquence de débouter Monsieur [U] de son action engagée sur le fondement de l'article 1641 du Code civil.

 

Sur les demandes annexes :  

 

Au vu de la solution du litige, les dispositions de la décision attaquée seront également confirmées s'agissant de l'application de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens de l'instance.

 

Y ajoutant, il convient de condamner Monsieur [U] à payer aux époux [E] la somme totale de 2.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et à Monsieur [D] la somme de 1.500€ au titre de ces mêmes dispositions.

 

Monsieur [U] sera également condamné aux entiers dépens de l'instance.



 

PAR CES MOTIFS



 

La Cour,

Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

 

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 17 avril 2018 ; 

 

Y ajoutant,

 

DEBOUTE [S] [U] de ses demandes fondées sur l'article 1641 du Code civile formulées à l'encontre de [I] [E] et de [K] [J] ép. [E] ; 

 

CONDAMNE [S] [U] à payer à [I] [E] et de [K] [J] ép. [E] la somme totale de 2.000€ et à [T] [D] la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

 

CONDAMNE [S] [U] aux entiers dépens de l'instance.



Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024,



Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, La Présidente,