Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 25 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 25 JANVIER 2024



N° 2024/ 50













Rôle N° RG 19/11608 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BET2X







SARL TENNIS ET LOISIRS





C/



[B] [K]

SCI SCI PARC [O] [T]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Emery CROISE





Me Marguerite LIONS









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 06 Juin 2019 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 15/00782.





APPELANTE



SARL TENNIS ET LOISIRS, demeurant [Adresse 1]





représentée par Me Emery CROISE, avocat au barreau de GRASSE, plaidant





INTIMES





Monsieur [B] [K]

né le 24 Avril 1934 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]





représenté par Me Marguerite LIONS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

assisté de Me Agnès ELBAZ de la SELARL ELBAZ AGNES, avocat au barreau de GRASSE,







SCI PARC [O] [T] Prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [B] [K], demeurant [Adresse 5]





représentée par Me Marguerite LIONS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

assistée de Me Agnès ELBAZ de la SELARL ELBAZ AGNES, avocat au barreau de GRASSE,











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 15 Novembre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme DAUX-HARAND Carole, Présidente de chambre,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***































































EXPOSÉ DU LITIGE 



La SARL TENNIS ET LOISIRS venant aux droits de la SARL TENNIS [A] CLUB a signé le 1er juillet 1976 un bail commercial tous commerces, portant sur la location d'un ensemble de terrains nus et bâtiments à aménager par le preneur situé à [Localité 6] pour une durée de neuf ans, ce bail ayant fait l'objet d'un premier renouvellement par acte sous-seing-privé en date du 15 janvier 1987.



Suivant exploits d'huissier en date des 3 et 20 novembres 1998, la SARL TENNIS ET LOISIRS a sollicité à nouveau le renouvellement de son bail commercial, principe accepté par les bailleurs suivant exploit d'huissier en date du 3 juillet 1999, ces derniers sollicitant cependant le déplafonnement du loyer.



Suivant exploit d'huissier en date du 30 octobre 2006, Monsieur [K] et la SCI [O] [T] délivrait à la SARL TENNIS ET LOISIRS un commandement de payer la somme de 29.'255,59 € avec la mise en 'uvre de la clause résolutoire insérée dans le bail.

La SARL TENNIS ET LOISIRS saisissait le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de contester tant le commandement que la mise en jeu de la clause résolutoire.

Par jugement en date du 9 décembre 2008 le tribunal de Grande instance de Grasse annulait le commandement de payer, rejetait la demande des bailleurs tendant à la résiliation du bail et au paiement d'un prétendu arriéré de 29.'225,59 € et condamnait ces derniers au paiement de la somme de 2.000 € pour abus de procédure outre celle de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Suivant exploit d'huissier en date du 29 mars 2017, Monsieur [K] et la SCI [O] [T] délivraient un congé à la SARL TENNIS ET LOISIRS avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction à effet au 2 novembre 2007 à minuit.



Suivant assignation en référé en date du 23 janvier 2008, Monsieur [K] et la SCI [O] [T] sollicitaient la désignation d'un expert aux fins de voir fixer l'indemnité d'éviction due à la SARL TENNIS ET LOISIRS.

Suivant ordonnance en date du 9 avril 2008, le président du tribunal de Grande instance de Grasse faisait droit à la demande de Monsieur [K] et la SCI [O] [T] et nommait Madame [G]-[H] comme expert laquelle déposait son rapport en date du 27 juillet 2011.



Au même moment la SARL TENNIS ET LOISIRS assignait, suivant exploit introductif d'instance en date du 27 octobre 2009, ses bailleurs en nullité du congé délivré pour abus de droit et fraude, faisant valoir qu'elle était bénéficiaire au terme du contrat de bail initial du 1er juillet 1976 et de l'avenant sous seing privé du 1er juillet 1979 d'un droit de priorité ou droit de préférence auquel par la délivrance de ce congé, les bailleurs tentaient de faire échec. 



Par jugement en date du 14 mai 2013 le tribunal de Grande instance de Grasse a :



* jugé que la SARL TENNIS ET LOISIRS actuelle titulaire du bail était bénéficiaire de la clause figurant à l'avenant du 1er juillet 1979 relative à la priorité absolue de se rendre acquéreur des parcelles objets du bail dans le cas où le bailleur viendrait à vendre sa propriété au prix consenti avec l'acheteur.

* constaté que la SARL TENNIS ET LOISIRS qui avait reçu le 30 mars 2012 communication de la promesse du 17 décembre 2009 avait notifié son intention d'exercer son droit de priorité par conclusions signifiées le 16 novembre 2012.

* jugé que la SARL TENNIS ET LOISIRS est en conséquence substituée à la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS tant dans les droits que dans les obligations résultant de la promesse du 17 décembre 2009.

* jugé également que la SARL TENNIS ET LOISIRS bénéficiait d'une priorité d'acquérir au prix de 4.750.000 €

* jugé que venait en déduction de ce prix le montant des aménagements, embellissements et installations faites par le preneur évalué selon l'indice du prix de la construction à la somme de 189.'947,35 € 

* débouté la SARL TENNIS ET LOISIRS de sa demande tendant à voir juger qu'il y avait compensation entre l'obligation du locataire exerçant l'option d'achat de régler l'acompte prévu à la promesse du 17 décembre 2009 et l'obligation du propriétaire de rembourser la valeur des aménagements effectués.

* débouté la SARL TENNIS ET LOISIRS de sa demande tendant à voir juger que le prix devrait être diminué par compensation du montant de l'indemnité d'éviction à évaluer.

* condamné Monsieur [K] et la SCI [O] [T] à verser la somme de 10.000€ à titre de dommages-intérêts.

* débouté la SARL TENNIS ET LOISIRS de sa demande tendant à voir juger nul et de nul effet le congé.

* constaté qu'en l'état de la notification par le locataire de son intention d'acquérir le bien objet du bail la demande de fixation en indemnité d'éviction était prématurée.

* condamné Monsieur [K] et la SCI [O] [T] à payer à la SARL TENNIS ET LOISIRS la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamné Monsieur [K] et la SCI [O] [T] aux dépens de l'instance. 



Le jugement était signifié le 26 juillet 2013 à la requête de Monsieur [K] et de la SCI [O] [T] sans qu'aucune partie n'interjette appel de ladite décision.



Par décision confirmée par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 5 février 2016, le juge de l'exécution du tribunal de Grande instance de Grasse indiquait, en déboutant la SARL TENNIS ET LOISIRS de sa demande, que le jugement définitif du 14 mai 2013 ne faisait pas obligation à Monsieur [K] et la SCI [O] [T] de régulariser un acte de promesse au nom de la SARL TENNIS ET LOISIRS. 



Suivant exploit d'huissier en date du 23 janvier 2015, Monsieur [K] et la SCI [O] [T] ont assigné la SARL TENNIS ET LOISIRS devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de voir fixer le montant de l'indemnité d'éviction due à ladite société à la somme de 85.000 € outre les indemnités et accessoires et ce sous le bénéfice de l'exécution provisoire.



L'affaire était évoquée à l'audience du 15 avril 2019.











Monsieur [K] et la SCI [O] [T] demandaient au tribunal de débouter la SARL TENNIS ET LOISIRS de sa demande de sursis à statuer, de la débouter de sa demande de dommages et intérêts et de fixer le montant de l'indemnité d'éviction à 85.000 € outre les indemnités accessoires :

- remploi: 8.500 €.

- trouble commercial: 1.212 €.

- déménagement : non estimé.

- travaux : 113.968,41 € .

Ils demandaient également d'homologuer le rapport d'expertise de Madame [G]-[H], de débouter la SARL TENNIS ET LOISIRS de toutes ses demandes, fins et conclusions et sollicitaient la condamnation de cette dernière à leur payer la somme de 6.000 € au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître [X].



La SARL TENNIS ET LOISIRS demandait au tribunal, à titre principal, de dire et juger que le droit de préemption de la SARL TENNIS ET LOISIRS n'avait pas été purgé et par conséquent de surseoir à statuer sur l'indemnité d'éviction jusqu'à l'exécution de leurs obligations telles que fixées par le jugement du tribunal de Grande instance de Grasse du 14 mai 2013 par Monsieur [K] et la SCI [O] [T] et de condamner solidairement ces derniers au paiement de la somme de 50.'000€ à titre de dommages-intérêts.

À titre subsidiaire, la SARL TENNIS ET LOISIRS demandait de fixer l'indemnité d'éviction de la façon suivante, à savoir, dire et juger que l'indemnité d'éviction principale ne saurait être inférieure à la somme de 1.772.'420 € eu égard aux observations faites relatives aux rapports de Madame [G]-[H] et aux commentaires de Monsieur [U], expert en estimation immobilière et foncière et de constater que le tribunal dans son jugement du 14 mai 2013 devenu définitif avait fixé le montant des aménagements, embellissements et installations faites par le preneur à la somme de 189.'947,35 € hors-taxes. 

Aussi elle sollicitait que l'indemnité pour frais de remploi soit fixée à 10 % de la valeur de l'indemnité d'éviction principale soit 177.'242 € et l'indemnité pour trouble commercial à la somme de 1.817 € correspondant à six mois de bénéfice.

Elle demandait dés lors de condamner solidairement Monsieur [K] et la SCI [O] [T] au paiement de ces sommes.

Enfin elle concluait à la condamnation de Monsieur [K] et la SCI [O] [T] sous la même solidarité au paiement d'une somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Par jugement contradictoire en date du 6 juin 2019 le tribunal de Grande instance de Grasse a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :



* dit n'y avoir lieu à homologation du rapport d'expertise.

* débouté la SARL TENNIS ET LOISIRS de sa demande de sursis à statuer.

* débouté la SARL TENNIS ET LOISIRS de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

* condamné in solidum Monsieur [K] et la SCI [O] [T] à payer à la SARL TENNIS ET LOISIRS la somme de 208.'680,41 € au titre de l'indemnité d'éviction.

* condamné la SARL TENNIS ET LOISIRS à payer à Monsieur [K] et à la SCI [O] [T] la somme totale de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

*condamné la SARL TENNIS ET LOISIRS aux entiers dépens distraits au profit de Maître [X] en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Par déclaration en date du 17 juillet 2019 , la SARL TENNIS ET LOISIRS interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :



- déboute la SARL TENNIS ET LOISIRS de sa demande de sursis à statuer.

- déboute la SARL TENNIS ET LOISIRS de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

- déboute la SARL TENNIS ET LOISIRS de sa demande de fixation de l'indemnité d'éviction principale à la somme de 1.772.'420 € 

- déboute la SARL TENNIS ET LOISIRS de sa demande de fixation de l'indemnité de remploi à la somme de 177.242 euros

- déboute la SARL TENNIS ET LOISIRS de sa demande de fixation de l'indemnité pour trouble commercial à la somme de 1.817 €

- déboute la SARL TENNIS ET LOISIRS de sa demande de fixation du montant des aménagements, embellissements et installations faites par le preneur à la somme de 189.'947,35€ 

- condamne la SARL TENNIS ET LOISIRS à payer à Monsieur [K] et la SCI [O] [T] la somme totale de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamne la SARL TENNIS ET LOISIRS aux entiers dépens distraits au profit de Maître [X] en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Par ordonnance d'incident en date du 24 novembre 2020, le magistrat de la mise en état de la chambre 1-7 de la cour d'appel d'Aix- en -Provence rejetait la demande de la SARL TENNIS ET LOISIRS tendant à voir déclarer irrecevable les pièces et conclusions notifiées le 16 janvier 2020 par Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] et condamnait la SCI PARC [O] [T] aux dépens de l'instance distrait au profit de Maître LIONS.





Par ordonnance en rectification d'erreur matérielle d'une ordonnance d'incident en date du 4 janvier 2021, le magistrat de la mise en état de la chambre 1-7 de la cour d'appel d'Aix en Provence :

- disait qu'une erreur matérielle entachait l'ordonnance du 24 novembre 2020

- disait qu'il convenait de lire en page 3 de l'ordonnance du 24 novembre 2020 :

' les dépens de l'incident seront mis à la charge de la SARL TENNIS ET LOISIRS et pourront être distraits au profit de Maître LIONS'

 au lieu de.

 les dépens de l'incident seront mis à la charge de la SCI PARC [O] [T] et pourront être distraits au profit de Maître LIONS

Dit qu'il convient de lire au dispositif de l'ordonnance du 24 novembre 2020 :

'condamne la SARL TENNIS ET LOISIRS aux dépens de l'instance distrait au profit de Maître LIONS'.

au lieu de 

'condamne la SCI PARC [O] [T] aux dépens de l'instance distrait au profit de Maître LIONS.

- disait que les dépens seront laissés à la charge du trésor public







Par ordonnance d'incident en date du 20 avril 2021, le magistrat de la mise en état de la chambre 1-7 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence ordonnait une expertise afin de procéder à l'évaluation de l'indemnité à la date la plus proche du jour où le préjudice était réalisé et commettait pour y procéder Madame [N]. 



Madame [N] déposait son rapport d'expertise le 16 décembre 2022.





Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 janvier 2020 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] demandent à la cour de :

* statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel.

Au fond.

* confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse en date du 6 juin 2019.

Après avoir dit et jugé que le droit de priorité dont la SARL TENNIS ET LOISIRS était bénéficiaire a été purgé et qu'il n'y a pas lieu à surseoir à statuer sur les demandes de la SCI PARC [O] [T] et de Monsieur [K].

* débouter en conséquence la SARL TENNIS ET LOISIRS de toutes ses demandes fins et conclusions en ce compris de sa demande de dommages et intérêts pour un montant de 50.000€

* débouter encore la SARL TENNIS ET LOISIRS de sa demande de voir l'indemnité d'éviction lui revenant fixée à la somme de 1.772.'420 € au titre de l'indemnité principale ainsi que du montant des indemnités accessoires réclamées dont notamment le montant des aménagements à la somme de 189.'947,35 € alors que doit être déduit un taux de vétusté de 40 %.

* dire et juger au contraire qu'il y a lieu de fixer l'indemnité d'éviction devant revenir au locataire en fonction des conclusions de l'expert judiciaire Madame [G]-[H] , au vu de son rapport en date du 27 juillet 2011.

* fixer le montant de l'indemnité d'éviction selon la valeur du fonds estimé par l'expert [G]-[H] à 85.000 € outre les indemnités accessoires :

- remploi: 8.500 € .

- trouble commercial :1.212 €.

- indemnité de déménagement: non estimé par l'expert (sur devis mémoire.)

- travaux réalisés par les locataires successives après abattement de 40 % pour vétusté: 113.968,41€ hors-taxes 

* débouter en conséquence la SARL TENNIS ET LOISIRS de toutes ses demandes fins et conclusions tant à titre principal qu'à titre subsidiaire et notamment celle de voir fixer le montant de l'indemnité prévue principale à la somme de 1.772.'420 €.

* condamner la SARL TENNIS ET LOISIRS à payer au bailleur la somme de 6.000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner la SARL TENNIS ET LOISIRS en tous les dépens dont distraction au profit de Maître [P] [L], au visa de l'article 699 du code de procédure civile.





À l'appui de ses demandes, Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] font valoir que le droit de préférence tel que reconnu au preneur par le jugement du 14 mai 2013 a été purgé, le locataire malgré sommation d'avoir à signer l'acte authentique suite à la décision du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Grasse ayant refusé de signer ledit acte authentique et n'ayant pas été en mesure de réunir les fonds à virer préalablement auprès du notaire.





Aussi conformément au jugement du 14 mai 2013, il revient au bailleur de faire fixer le montant de l'indemnité d'éviction revenant au preneur suite au congé donné suivant exploit de huissier en date du 29 mars 2007 et validé par le jugement du 14 mai 2013.

Ils font également valoir que le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date 14 mai 2013 aux termes duquel la SARL TENNIS ET LOISIRS a été déboutée de sa demande tendant à voir juger nul et de nul effet le congé délivré le 29 mars 2007 est passé en force de chose jugée en l'absence de tout recours de la part de ladite société.

Quant aux montants des indemnités sollicitées par l'appelante, Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] estiment que le premier expert [V]-[H] s'est forgé sa conviction à partir des chiffres réalisés et de la spécificité de l'activité de club de Tennis et qu'il convient par conséquent de retenir ses propositions.



Ils font valoir que la fixation du montant de l'indemnité d'éviction par le premier juge ne saurait encourir de critique particulière puisque la valeur indemnité principale et indemnités accessoires retenues par l'expert judiciaire correspondent en tous points à une activité en voie de déclin total puisque maintenue en pseudo activité coûte que coûte pour les besoins de la procédure, le locataire ayant eu les plus grandes difficultés à fournir comme l'expert judiciaire l'avait signalé la justification du transfert de l'activité ou l'ensemble des documents comptables.



Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 31 octobre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SARL TENNIS ET LOISIRS demande à la cour de :



* réformer le jugement du 6 juin 2019 en toutes ses dispositions.

* débouter Monsieur et Madame [K] et la SCI PARC [O] [T] de l'ensemble de leurs demandes, moyen, fins et prétentions.

Statuant à nouveau.

* constater que le droit de priorité absolue de la SARL TENNIS ET LOISIRS n'a pas été purgé et que la SARL TENNIS ET LOISIRS bénéficie en application du jugement du 14 mai 2013 aujourd'hui définitif d'une priorité d'acquérir en cas de vente par Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T]

En conséquence.

* condamner solidairement Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] à payer à la SARL TENNIS ET LOISIRS la somme de 400.'000 € à titre de dommages-intérêts résultant du fait qu'elle n'a pas été mise en demeure d'exercer son droit de priorité absolue dans les conditions prévues dans le jugement du 14 mai 2013.

* fixer le droit au bail de la SARL TENNIS ET LOISIRS à la somme de 1.'603.'766,12 €, le montant du coût des travaux d'aménagement , embellissements et installations à la somme de 189.'947,35 €, le montant des frais et droits de mutation ou frais de remploi à la somme de 84.'777€, les frais administratifs à la somme de 1.500 € et l'indemnité pour trouble commercial à la somme de 264 euros

En conséquence :

* condamner solidairement Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] à payer à la SARL TENNIS ET LOISIRS la somme de 1.'603.'766,12 € au titre de son indemnité d'éviction

* condamner solidairement Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] à payer à la SARL TENNIS ET LOISIRS la somme de 189.'947,35 euros au titre du coût des travaux d'aménagement , embellissements et installations,



* condamner solidairement Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] à payer à la SARL TENNIS ET LOISIRS la somme de 84.'777 € au titre des frais et droits de mutation ou frais de remploi,

* condamner solidairement Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] à payer à la SARL TENNIS ET LOISIRS la somme de 1.500 euros au titre des frais administratifs 

* condamner solidairement Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] à payer à la SARL TENNIS ET LOISIRS la somme de 264 euros au titre de l'indemnité pour trouble commercial,

En tout état de cause.

* condamner solidairement Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] à payer à la SARL TENNIS ET LOISIRS la somme de 10.'000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner solidairement Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] aux entiers dépens ceux d'appel distrait au profit de Maître Émery CROISE, avocat aux offres de droit.





À l'appui de ses demandes la SARL TENNIS ET LOISIRS rappelle que l'indemnité d'éviction destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l'entier préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement doit être fixé en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, cette indemnité étant constituée d'une indemnité principale et selon les cas d'une indemnité de remplacement ou de déplacement ou de transfert et d'indemnité accessoires.

Elle maintient que l'indemnité d'éviction est égale à la valeur du droit au bail à laquelle il conviendra en l'espèce d'ajouter les indemnités accessoires.

S'agissant de l'absence de purge du droit de priorité absolue, la SARL TENNIS ET LOISIRS précise que le tribunal a considéré à tort que le droit de priorité absolue du locataire avait été valablement purgé dès lors que ce dernier avait été mis en mesure d'exercer son droit de préempter

Elle explique que les intimés, pour prétendre que ce droit de priorité absolue a été purgé, soutiennent qu'ils ont fait sommation à Monsieur [A], es qualité de gérant de la SARL TENNIS ET LOISIRS d'avoir à se présenter à l'étude de Maître [E] le 30 septembre 2013 aux fins de régulariser l'acte authentique de vente en prévoyant un paiement comptant de la somme de 4.'856.'662,65 € ou de 4.'615.'052,65 € selon la provision sur frais envisagée.

Elle rappelle avoir alors indiqué que Monsieur [A] se présenterait le 30 septembre 2013 non pas pour régulariser l'acte de vente mais pour régulariser la promesse de vente de substitution, ce dernier sollicitant divers documents dont il n'a pas eu communication , rappelant que contrairement à ce que les intimés soutiennent le jugement du 14 mai 2013 ne valait pas vente.

Elle explique qu'une nouvelle sommation a été faite dans les mêmes termes et conditions suivant exploit du 30 avril 2014 à Monsieur [A] de se présenter pour la signature de l'acte de vente le 15 mai 2014.

Toutefois le projet d'acte de vente, ni à l'occasion de la sommation, ni à l'occasion de la date fixée par le notaire n'a été présenté à Monsieur [A].

La SARL TENNIS ET LOISIRS indique que les annexes sollicitées ont été communiqués pour la première fois à la suite de l'ordonnance du juge de mise en état du 3 novembre 2017 et avoir pu constater à cette occasion que le projet d'acte de vente et ses annexes ne correspondaient pas aux conditions de la promesse signée avec la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS le 17 décembre 2009 dans laquelle aux termes du jugement du tribunal de Grande instance de Grasse du 14 mai 2013 elle s'était trouvée substituée, précisant que dans la promesse de vente il était prévu que préalablement à la réitération de la vente, il devait créer un état descriptif de division consistant en la création de trois lots pour les besoins de la demande de permis de construire.







Elle ajoute qu'il s'agissait d'une condition suspensive contenue dans la promesse de vente.

Or le projet d'acte de vente qui lui a été finalement transmis, postérieurement aux sommations, ne mentionne pas les nouveaux lots créés aux termes de l'état descriptif de division et ne correspond même pas à la promesse passée.

Aussi elle maintient que la décision devra être réformée en ce qu'elle a jugé que le droit de priorité absolue de la société avait été purgé.

Par ailleurs la SARL TENNIS ET LOISIRS rappelle que le 2 octobre 2019 Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] ont signé une nouvelle promesse de vente avec la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS , cette nouvelle promesse de vente étant assortie de plusieurs conditions suspensives contraignants le notaire à s'assurer que le droit de préemption au profit de la SARL TENNIS ET LOISIRS était purgé.

Elle explique que cette mention démontre que les bailleurs/vendeurs, les acheteurs et le notaire étaient parfaitement conscients du fait que le droit de priorité absolue dont bénéficie la SARL TENNIS ET LOISIRS n'avait pas été purgé.

Aussi elle amintient qu'elle ne peut voir fixer son indemnité d'éviction tant que son droit de priorité absolue tel qu'il ressort dudit bail commercial n'a pas été purgé.

La SARL TENNIS ET LOISIRS rappelle qu'elle a dû engager plusieurs longues procédures pour faire valoir ses droits soulignant que Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] n'ont toujours pas, 9 ans plus tard, exécuté le jugement rendu le 14 mai 2013 ce qui lui porte préjudice lequel préjudice doit être réparé par l'allocation de légitime dommages-intérêts qui ne sauraient être inférieurs à 400.000 €.

Par ailleurs elle soutient que par l'attitude déloyale et les agissements fautifs de Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T], elle a également subi un préjudice résultant de la perte de chance de pouvoir acheter le bien immobilier en question sur la base de conditions plus avantageuses qu'actuellement.

Quant au montant du droit au bail et indemnités, la SARL TENNIS ET LOISIRS conteste les montants fixés par l'expert.



 ******



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 novembre 2023.



L'affaire a été évoquée à l'audience du 15 novembre 2023 et mise en délibéré au 25 janvier 2024.



 ******





1°) Sur la purge du droit de préemption de la SARL TENNIS ET LOISIRS 



Attendu que la SARL TENNIS ET LOISIRS soutient que dans le jugement dont appel, le tribunal de grande instance de Grasse a, par une mauvaise interprétation des faits d'espèce, considéré à tort que le droit de priorité absolue du locataire avait été valablement purgé dès lors que ce dernier avait été mis en mesure d'exercer son droit de préempter.

Qu'elle soutient qu'aux termes de la clause du bail commercial conclu entre elle et les intimés, il est expressément indiqué que 'dans le cas où le bailleur viendrait à vendre sa propriété en totalité ou en partie il s'engage en avertir aussitôt le preneur qui aura priorité absolue pours'en rendre acquéreur au prix consenti avec l'acheteur déduction fait du montant des aménagements, embellissements et installations faite par le preneur et réévaluées selon l'indice du prix de la construction.'







Qu'elle soutient que ce droit de priorité est absolu et opposable non seulement à Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] en leur qualité de signataires du bail commercial mais également à toute personne étrangère à ce contrat.

Que la SARL TENNIS ET LOISIRS fait valoir que ces derniers n'ont pas satisfait à leur obligation de produire un acte de vente lui permettant d'exercer ses droits tels qu'il résulte de la décision du tribunal de grande instance de Grasse en date du 14 mai 2013 et tels qu'ils sont prévus au bail commercial conférant au preneur un droit de priorité absolue lui permettant d'acquérir en lieu et place de tout acheteur et au prix consenti à l'acheteur.

Qu'elle souligne qu'il résulte de l'aveu même des bailleurs qu'ils ne seraient pas en possession des annexes qui regroupent notamment les actes de division parcellaires, le règlement de copropriété prévu dans la promesse de vente, l'autorisation des vendeurs pour construire une SHON de 8.000 m² voire 10.'170 m² sur un lot de copropriétés de moindre superficie.

Que dès lors la cour de céans ne pourra que réformer la décision dont appel en ce qu'elle a jugé que le droit de priorité absolu de la SARL TENNIS ET LOISIRS avait été purgé.



Attendu que par jugement en date du 14 mai 2013, le tribunal de grande instance de Grasse a :

* dit que la SARL TENNIS ET LOISIRS, actuelle titulaire du bail est bénéficiaire de la clause figurant à l'avenant du 1er juillet 1979 relative à la priorité absolue de se rendre acquéreur des parcelles objets du bail dans le cas où le bailleur viendrait à vendre sa propriété au prix consenti avec l'acheteur.

* constaté que la SARL TENNIS ET LOISIRS qui a reçu communication de la promesse de vente du 17 décembre 2009, le 30 mars 2012 a notifié son intention d'exercer son droit de priorité par conclusions signifiées le 16 novembre 2012.

* dit et jugé que la SARL TENNIS ET LOISIRS est substituée à la société Les Nouveaux Cnstructeurs tant dans les droits que dans les obligations résultant de la promesse du 17 décembre 2009

* dit et jugé que la SARL TENNIS ET LOISIRS bénéficie d'une priorité d'acquérir au prix de 4.750.'000€

Que ce jugement a été signifié à partie à l'initiative de Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] selon exploit d'huissier en date du 26 juillet 2013.

Qu'en l'absence de recours, ce jugement est définitif.



Attendu que Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] ont dés lors fait sommation à la SARL TENNIS ET LOISIRS d'avoir à comparaître par devant notaire, suivant exploit d'huissier en date du 23 septembre 2013 pour le lundi 30 septembre 2013 à 10 heures.

Que selon acte dressé par Maître [E] , notaire en date du 30 septembre 2013, un procès-verbal de difficulté était établi constatant la position respective des parties et le refus par la SARL TENNIS ET LOISIRS d'avoir à signer l'acte authentique.



Attendu que suivant exploit d'huissier en date du 25 septembre 2013, la SARL TENNIS ET LOISIRS a assigné devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Grasse Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] afin d'obtenir la condamnation de ces derniers à signer à son profit, sous astreinte de 500 € par jour de retard, une promesse de vente identique dans ses droits et obligations à celle signée par la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS le 17 décembre 2009.

Que par jugement en date du 18 avril 2014, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Grasse a débouté la SARL TENNIS ET LOISIRS de ses demandes indiquant qu'il résultait du dispositif du jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 14 mai 2013 que le tribunal n'avait nullement fait obligation aux bailleurs d'établir une promesse de vente au nom de la SARL TENNIS ET LOISIRS préalablement à un acte authentique de vente.

Que ce jugement était confirmé par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 5 février 2016.



Attendu que par exploit de huissier en date du 30 avril 2014, les bailleurs ont à nouveau fait délivrer à la SARL TENNIS ET LOISIRS une sommation à comparaître par devant notaire pour le 15 mai 2014 aux fins de signer l'acte authentique de vente d'une propriété située à Vallauris constituée de biens appartenant à Monsieur et Madame [K] et de biens appartenant à la SCI PARC [O] [T] au prix de 4.560.'052, 65 euros outre provision sur frais d'actes pour un montant de 329.'500 €.

Qu'il était indiqué qu'il y aura lieu de verser préalablement à la signature de l'acte, soit avant le 15 mai 2014 11 heures ledit prix accessoire par virement bancaire en la comptabilité du notaire

Que le 15 mai 2014, le notaire dressait un nouveau procès verbal de difficulté, la SARL TENNIS ET LOISIRS refusant de signer l'acte authentique. 



Attendu qu'il est acquis au débat que la SARL TENNIS ET LOISIRS a notifié son intention d'exercer son droit de priorité par conclusions signifiées le 16 novembre 2012 et par là même, levé l'option d'achat.

Qu'elle s'est trouvée dés lors substituée à la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS tant dans les droits que dans les obligations résultant de la promesse du 17 décembre 2009.

Qu'il résulte des éléments versés aux débats que les bailleurs ont saisi le notaire qui avait reçu la promesse de vente au profit de la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS aux fins de régulariser l'acte authentique de vente en l'état du jugement et de l'intention non équivoque de la SARL TENNIS ET LOISIRS d'exercer son droit de priorité.

Que le notaire a convoqué cette dernière à deux reprises pour la signature de l'acte authentique de vente, lui demandant préalablement à la signature de l'acte de verser les sommes nécessaires à l'acquisition. 

Que la SARL TENNIS ET LOISIRS soutient d'une part que les bailleurs ont été incapables de lui remettre les annexes nécessaires au dépôt de sa demande de permis de construire et que d'autre part, le projet d'acte de vente en date du 15 mai 2014 ne correspond pas aux conditions fixées dans la promesse de vente du 17 décembre 2009

Qu'il convient de constater que contrairement à ce que soutient la SARL TENNIS ET LOISIRS , Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] ont satisfait l'exécution du jugement en demandant au notaire de convoquer les parties à la signature de l'acte authentique de vente , le transfert de propriété étant reportée au jour de la constatation de la vente en la forme authentique.

Que dés lors le droit de préemption qui permet à une personne de se porter acquéreur en lieu et place de l'acheteur dans le cadre d'une vente immobilière. a été purgé, peu importe que la SARL TENNIS ET LOISIRS ait refusé de signer l'acte authentique.

Que par ailleurs la SARL TENNIS ET LOISIRS étant toujours dans les lieux, il était légitime que la nouvelle promesse de vente établie le 2 octobre 2019 entre Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] et la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS soit assortie de plusieurs conditions suspensives contraignants le notaire à s'assurer notamment que le droit de préemption au profit de la SARL TENNIS ET LOISIRS était purgé. 

Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.



Attendu que la SARL TENNIS ET LOISIRS demande à la cour de condamner solidairement Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] à lui payer la somme de 400.'000 € à titre de dommages-intérêts résultant du fait qu'elle n'a pas été mise en demeure d'exercer son droit de priorité absolue dans les conditions prévues dans le jugement du 14 mai 2013.

Qu'il convient de la débouter de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.







2°) Sur l'éviction de la SARL TENNIS ET LOISIRS 



Attendu que l'article L145-14 du code de commerce énonce que 'le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.'



Attendu que par jugement en date du 14 mai 2013 tribunal de grande instance de Grasse a validé le congé donné par le bailleur en date du 29 mars 2007.

Qu'il convient par conséquent , dans la mesure où le preneur n'a pas procédé à l'acquisition de la propriété malgré les deux sommations à comparaître par devant notaire, de fixer l'indemnité d'éviction revenant à l'ancien locataire.



Attendu que suivant ordonnance de référé du 9 avril 2008, Madame [V]-[H] a été désignée en qualité d'expert évaluatueur laquelle a déposé son rapport définitif le 27 juillet 2011

Que la SARL TENNIS ET LOISIRS a sollicité du conseiller de la mise en état de la cour d'appel d'Aix-en- Provence la désignation d'un nouvel expert en estimation des baux commerciaux au motif que Madame [V]-[H] avait commis plusieurs erreurs et méconnu les règles applicables en matière d'évaluation d'un droit au bail.

Que par ordonnance d'incident en date du 20 avril 2021, le magistrat de la mise en état de la chambre 1-7 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence ordonnait une expertise afin de procéder à l'évaluation de l'indemnité à la date la plus proche du jour où le préjudice est réalisé et commettait pour y procéder Madame [N] laquelle déposait son rapport d'expertise le 16 décembre 2022.



a) Sur l'indemnité d'éviction 



Attendu que la SARL TENNIS ET LOISIRS demande à la cour de fixer son droit au bail à la somme de 1.'603.'766,12 € et de condamner solidairement Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] au paiement de cette somme.



Attendu que la SARL TENNIS ET LOISIRS fait valoir, s'agissant de l'indemnité d'éviction que dans le cadre de deux jugements d'expropriation concernant l'Etablissement Public [Adresse 4] et la SCI de Construction PARC [O] [T] PART DE CONSTRCTUTION d'une part et l'Etablissement Public [Adresse 4] et les époux [K] d'autre part pour des parcelles situées [Adresse 3] , l'Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d'Azur avait demandé l'application d'un abattement pour occupation commerciale de 40 % si l'immeuble était occupé en vertu d'une occupation titrée, le commissaire du gouvernement sollicitant quant à lui un abattement de 20 % au titre de l'occupation titrée.

Qu'elle souligne que l'application de l'abattement de 40 % avait également été mise en 'uvre par Monsieur [D] ,expert immobilier dans son rapport en date du 30 juillet 1984 établi à l'occasion de la procédure d'expropriation initiée à la requête de la ville de Vallauris sur une autre partie du bien immobilier appartenant à la SCI PARC [O] [T] et alors occupée par la SARL TENNIS [A] CLUB.







Qu'ainsi conformément à la méthode différentielle adoptée par les juridictions de l'expropriation mais également par un certain nombre d'experts judiciaires qui applique à la valeur vénale du bien exproprié le coefficient de 40 %, la SARL TENNIS ET LOISIRS fait valoir que le montant de l'indemnité d'éviction correspondant à la valeur du droit au bail doit être calculée de la manière suivante :

'9084 m² correspondant à la surface exploitée par la SARL TENNIS ET LOISIRS X 695,72 €/m²= 2.527.968 euros à laquelle il conviendra d'ajouter la valeur des installations retenues dans le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse en date du 14 mai 2013 soit 189.'947, 35 €, soit une indemnisation totale de 2.'717.'915, 35 euros'

Qu'elle expose que dans son avis d'expert du 25 octobre 2012 Monsieur [U] a proposé des méthodes de calcul pour évaluer son droit au bail se rapprochant de celles appliquées par Madame [N] et totalement différentes de celles mise en 'uvre par Madame [G] -[H]. 



Qu'à ce titre il précisait que la valeur du droit au bail pouvait être estimée à 1.772.420 € représentant 41,50 % de la valeur libre de la propriété occupée par la SARL TENNIS ET LOISIRS que le propriétaire avait vendue 5.'270.'000 € avec un droit de priorité absolue d'acquisition au bénéfice du locataire.



Attendu qu'il convient de relever que l'abattement retenu par le juge de l'expropriation pour occupation commerciale n'est pas en lien avec la valeur d'un droit au bail.

Que par ailleurs, aux termes de l'article L 145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction a pour rôle de réparer le préjudice subi du fait du non renouvellement du bail lequel se concrétise à la date d'effet du refus de renouvellement.

Que Madame [N] indique déterminer l'indemnité d'éviction au regard de l'article sus visé selon deux options soit en valeur de remplacement ( perte du fond de commerce) , soit en valeur de remplacement( valeur du droit au bail.), étant rappelé que la valeur du fonds de commerce ne saurait être inférieure à la valeur du droit au bail.

Qu'elle précise que l'activité principale constatée de la SARL TENNIS ET LOISIRS en exercice est l'exploitation d'un club privé de tennis, ajoutant qu'il n'existe pas de barème propre au club de tennis dans les différents ouvrages.

Que la seule l'activité (en rapport avec l'activité sportive) répertoriée est la branche articles de sport.

Que Madame [N] explique avoir donc recherché, contrairement à l'avis de Monsieur [U], des prix de cession de club de tennis afin de déterminer un pourcentage applicable au chiffre d'affaires.

Qu'il convient en effet de rappeler que la loi impose l'estimation de la valeur marchande du fond selon les usages de la profession.

Que Madame [N] a ainsi énuméré un certian nombre de cession de fonds de commerce très disparates, déterminant ainsi des ratios FDC/CA oscillant entre 123% et 199%.

Qu'elle relève que cette fourchette apparait la plus adaptée au bien en cause, la SARL TENNIS ET LOISIRS présentant un chiffre d'affaires moyen de 23.'043 €, étant rappelé que Monsieur [A] a acquis le fonds de commerce en 1995, le chiffre d'affaires moyen étant à l'époque de 31.'789 € soit un ratio de 193 %.

Que toutefois l'expert estime légitime de retenir un taux de l'ordre de 199% tenant l'emplacement des locaux dans ce quartier et ainsi fixer la valeur de remplacement à la somme de : 

23.043euros x 199%= 45.855 euros

Que cette valeur sera retenue, l'autre évaluation possible selon la méthode par l'excédent brut d'exploitation retraité n'ayant pu être retenue en raison du multiple négatif.







Attendu que s'agissant de déterminer la valeur du droit au bail, l'expert indique que la méthode de comparaison ne pouvant être retenue faute de cession de biens dans le secteur pour ce type d'activité, elle a alors retenu la méthode par le différentiel de loyer.

Qu'il ressort des éléments versés aux débats que le montant du loyer était à l'époque où l'expertise a eu lieu de 13.644 €/an soit un prix de 1,35 euros/m²/an.

Que Madame [N] expose , dans son rapport, les caractéristiques des locaux, la destination des lieux, les obligations respectives des parties tenant au bail et à l'avenant au bail du loyer commercial, les facteurs locaux de commercialité, soulignant que pendant la période du bail écoulé (1999/ 2008), les facteurs locaux de commercialité ne semblaient pas avoir évolué notablement et engendré de ce fait un déplafonnement de loyer.

Qu'elle précise toutefois que le montant du loyer, lors d'un éventuel renouvellement aurait dû être indexé de sorte qu'à son terme le bail, l'indexation en prenant en compte le troisième trimestre 2007, aurait porté le loyer à la somme de 22.'866,77 €.

Que Madame [N] indique que le montant du loyer très faible était sans doute le reflet de la nature du site (terrain exclusivement) et non d'un local commercial type boutique.

Que c'est la raison pour laquelle elle indique que dans le cadre de l'application de la méthode par l'économie de loyer, elle a privilégié la valeur locative en fonction des valeurs de terrain nu à louer à la différence des documents produits par la SARL TENNIS ET LOISIRS lesquels, bien que citant la méthode par l'économie de loyer, ont retenu soit des valeurs locatives de type boutique sans rapport avec le bien, soit des valeurs vénales unitaires et non locatives comme il se doit.

Qu'il résulte ainsi du rapport de Madame [N] que la valeur du loyer indexé retenue est de 22.'867 €/m²/an pour la valeur en renouvellement et tenant les caractéristiques intrinsèques et extrinsèques des locaux, il a été fixé une valeur de 12,5 €/m²/an pour la valeur de marché, soit un loyer pouvant être fixé comme suit 9.084 m² x 12,5euros/m²= 113.550 euros/an.

Qu'elle poursuit en indiquant que le différentiel du loyer annuel est multiplié par un coefficient de situation ou d'emplacement lequel , tenant la configuration des lieux et la situation, a été fixé à 9 correspondant à la catégorie emplacement n°1 dans le centre-ville de sorte que le différentiel de loyer ou économie de loyer est de :

113.'550 € - 22.867 € = 90.683 euros 

Et la valeur du droit au bail de

90.963 euros x 9= 816.147 euros 



Qu'elle précise que la valeur vénale retenue au regard du marché lié par comparaison avec le marché immobilier est de 600 euros/ m² soit une valeur vénale de 9.084m² x 600 euros= 5.'450.'400 €

et la valeur vénale occupée par capitalisation de revenus actuels annuels bruts avec l'application d'un taux de capitalisation de 0,30 % soit 13.644 euros x 100= 4.'548.'000 €.

 0,3.

Qu'ainsi il ressort de l'expertise que la valeur du droit au bail par la méthode différentielle s'élève à la somme de 5.450'400 euros - 4.548.000 euros = 902.400 euros

Soit une valeur moyenne du droit au bail de 816.147euros + 902.400 euros= 859.273 euros

 2

Qu'il convient par conséquent d'infirmer le jugement déféré sur ce point, de fixer l'indemnité d'éviction à la valeur du droit au bail, soit à la somme de 859.273 euros et de condamner solidairement Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] au paiement de cette somme.











b) Sur les indemnités accessoires





¿ Sur l'indemnité de remploi.



Attendu que la SARL TENNIS ET LOISIRS demande à la cour de condamner solidairement Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] au paiement de la somme de 84.'777 € au titre des frais et droits de mutation ou frais de remploi. 



Attendu qu'il s'agit des sommes que le locataire devra débourser en plus du prix du fonds d'activité qu'il achètera pour se réinstaller.

Que l'expert indique qu'elle est actuellement estimée par les juridictions à un pourcentage dégressif de la valeur de l'indemnité principale, à savoir:

- 5 % pour la fraction de l'indemnité inférieure ou égale à 23.'000 euros 

-10 % pour le surplus

Soit 23.000euros × 5 % + ( 859.273 euros - 23.000 euros ) x 10 % = 84.777 € 

Qu'il convient par conséquent d'infirmer le jugement déféré sur ce point, de fixer l'indemnité de remploi à la somme de 84.777 € et de condamner solidairement Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] au paiement de cette somme.





¿ Sur les frais de déménagement 



Attendu qu'il s'agit de frais normaux de réinstallation qui correspondent aux frais de déménagement lesquels sont retenus sur les bases de devis d'entreprises.

Qu'il convient de constater qu'aucun document en ce sens n'a été communiqué à l'expert.





¿ Sur le double loyer 



Attendu que l'expert a chiffré cette indemnité à un mois de loyer pour un local similaire sur la base du loyer théorique soit 113.550 euros = 9.462 euros .

 12

Qu'il convient par conséquent de fixer l'indemnité de double loyer à la somme de 9.462 euros et de condamner solidairement Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] au paiement de cette somme.







¿ Sur le trouble commercial.



Attendu qu'il s'agit d'indemniser le temps de transition entre le déménagement et la réinstallation pendant lequel le preneur évincé subi un préjudice en étant contraint d'interrompre son activité.

Qu'il est d'usage de fixer cette indemnité à trois mois de l'EBE, du bénéfice net ou du résultat d'exploitation ou de la masse salariale.

Que l'expert souligne que ce poste ne peut être chiffré en retenant une moyenne sur trois exercices puisque l'EBE, le résultat d'exploitation sont négatifs.

Qu'elle souligne que le bilan 2021 mentionne un bénéfice de 1.056 € par an, soit 88 euros mensuels.





Qu'elle chiffre par conséquent cette indemnité à 88 € x 3 = 264 euros 

Qu'il y a lieu d'infirmer le jugement déféré sur ce point, de fixer à la somme de 264 euros l'indemnité au titre du trouble commercial et de condamner solidairement Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] au paiement de cette somme.





¿ Sur les indemnités au titre des pertes de salaires .



Attendu qu'il y a lieu de constater que les bilans ne mentionnent pas de masse salariale





¿ Sur la perte de la clientèle : sans objet.





¿ Sur les travaux



Attendu qu'il résulte du bail et des avenants que' tout embellissement amélioration et installations faites par le preneur pendant le cours du bail resteront la propriété du preneur à la fin du bail.'

Qu'ainsi le preneur doit être indemnisé des infrastructures en l'espèce de l'aménagement des terrains de tennis

Que Madame [N] indique qu'à ce jour 3 terrains de tennis ont disparu sur les 6 réalisés.

Qu'il est cependant acquis que la SARL TENNIS ET LOISIRS a réalisé l'aménagement de 6 terrains de tennis à différentes époques 1976, 1980 et 2010.

Qu'il convient de rappeler que dans le jugement du 14 mai 2013 aujourd'hui définitif, il a été mentionné que 'la valeur de construction à l'époque en 1976 et 1980 réévaluée sur la base de l'indice du coût de la construction est de 189.'947,35 € sans qu'il y ait lieu d'affecter l'abattement pour vétusté qui ne résulte pas des clauses contractuelles'

Qu'il convient par conséquent d'infirmer le jugement déféré sur ce point , de fixer à la somme de 189.'947,35 euros le coût des travaux d'aménagement , embellissements et installations et de condamner solidairement Monsieur [K] et la SCI PARC [O] [T] au paiement de cette somme. 





¿ Sur les frais administratifs.





Attendu que ces frais correspondent aux frais de changement de siège social, remplacement d'imprimés, de documents commerciaux incluant dans le cadre d'un transfert d'activité des frais de publipostage, frais évalués forfaitairement à 1.500 € dans le cadre de l'expertise.

Qu'il convient de fixer à la somme de 1.500 euros l'indemnité due au titre des frais administratifs et condamner solidai