Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 25 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 25 JANVIER 2024



N° 2024/ 40













Rôle N° RG 20/09304 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGKRD







[B] [H]





C/



Syndic. de copro. [Adresse 2]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Thimothée JOLY 





Me Adrien VERRIER







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de première instance de NICE en date du 13 Août 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-18-000650.







APPELANT



Monsieur [B] [H], demeurant [Adresse 3]





représenté par Me Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté de Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



Syndic. de copro. [Adresse 2] Représenté par son Syndic en exercice le Cabinet AGIT, SARL dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuite et diligence de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Adrien VERRIER, avocat au barreau de NICE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 15 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 





Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





























































EXPOSÉ DU LITIGE 



Monsieur [H] est propriétaire des lots n° 2, 28 et 34 au sein de la copropriété '[Adresse 2]' sise à [Localité 4]. 



Monsieur [H] constatant que les provisions et charges de copropriété appelées sur la base de tantièmes ne correspondaient pas aux informations figurant sur les différents actes publiés, s'adressait à plusieurs reprises au syndic en exercice afin de l'alerter sur l'anomalie relevée et obtenir des explications de sa part.



Lors de l'assemblée générale du 25 avril 2016, l'ensemble des copropriétaire était alerté sur ces difficultés et il était demandé au syndic de trouver une solution amiable afin de régler le problème de Monsieur [H] notamment en matière de lots et millièmes rattachés à ses lots.

Cette même résolution prévoyait que le syndic fera établir des devis pour la refonte de l'état descriptif de division qui seront soumises aux membres du conseil syndical pour validation.



Lors de l'assemblée générale du 24 avril 2017, la résolution n° 16 était soumise au vote, prévoyant la décision à prendre quant à donner mission à un bureau d'expertise immobilière pour la réalisation de l'étude relative au calcul des tantièmes de copropriété, résolution qui était rejetée par les copropriétaires.



Une assemblée générale supplémentaire se tenait le 13 novembre 2017 pour procéder à un nouveau vote sur la décision à rendre quant à donner mission à un bureau d'expertise immobilière pour la réalisation de l'étude relative au calcul des tantièmes de copropriété, résolution une nouvelle fois rejetée par les copropriétaires.



Suivant exploit d'huissier en date du 8 mars 2018 , Monsieur [H] a assigné devant le tribunal judiciaire de Nice le syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provsoire :

*dire et juger Monsieur [H] recevable et bien fondé en ses demandes.

*constater que l'appartement dont Monsieur [H] est propriétaire représente 3/65 èmes indivis de la propriété du sol et des parties communes générales.

En conséquence.

*dire et juger que les provisions et charges générales de Monsieur [H] devraient être appelées sur la base des 3/65 èmes indivis de la propriété du sol et des parties communes générales.

*condamner le syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' à rembourser à Monsieur [H] la somme de 4.539,31 € correspondant au trop-perçu de charges de copropriété.

*dire et juger que Monsieur [H] sera dispensé de la contribution au paiement de ces condamnations en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

* condamner le syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' au paiement de dommages et intérêts 

*condamner le syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' au paiement de la somme de 4.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

*condamner le syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' aux entiers dépens.



L'affaire était appelée à l'audience du 17 juin 2020.



Monsieur [H] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance. 



Le syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' représentées par son syndic en exercice concluait au rejet des demandes de Monsieur [H] et sollicitait la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens et ce sous le bénéfice de l'exécution provisoire.



Suivant jugement contradictoire en date du 13 août 2020 , le tribunal judiciaire de Nice a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

* débouté Monsieur [H] de ses demandes.

* condamné Monsieur [H] à payer au syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts.

* condamné Monsieur [H] à payer au syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

* condamné Monsieur [H] aux entiers dépens.

 

Suivant déclaration en date du 29 septembre 2020, Monsieur [H] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit:

- déboute Monsieur [H] de ses demandes.

- condamne Monsieur [H] à payer au syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts.

- condamne Monsieur [H] à payer au syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

- condamne Monsieur [H] aux entiers dépens.

- ordonne l'exécution provisoire. 



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 23 décembre 2020 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [H] demande à la cour de :

* le recevoir en son appel et le dire bien-fondé.

* dire que les lots dont il est propriétaire représentent 3/65 èmes indivis de la propriété du sol et des parties communes générales.

* dire que ces tantièmes sont ceux publiés au fichier immobilier figurant dans son titre de propriété.

* dire que le syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' lui applique des tantièmes de propriété sans existence légale ni conventionnelle.

En conséquence.

* infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré.

Statuant à nouveau.

* ordonner au syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' d'appeler les provisions et charges générales de Monsieur [H] sur la base de 3/65 èmes indivis de la propriété du sol et des parties communes générales à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.

* ordonner au syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' de régulariser la situation comptable de Monsieur [H].

* condamner le syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' au paiement de la somme de 5.000€ pour résistance abusive,

En tout état de cause,

* condamner le syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' au paiement de la somme de 5.000€ en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner le syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' aux entiers dépens de première instance et d'appel.

* ordonner que Monsieur [H] soit dispensé de la contribution au paiement de ces condamnations en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 



À l'appui de ses demandes, Monsieur [H] soutient que les charges appelées à un copropriétaire ne peuvent l'être sur une autre base que celle découlant des seuls titres publiés sans que la configuration de l'appartement ne puisse être prise en compte pour modifier cette base.

Il rappelle avoir acquis un appartement représentant les 3/65 èmes indivis de la propriété du sol et des parties communes générales, ces tantièmes étant attachés à l'état descriptif de division établi le 2 juin 1961, modifié le 19 avril 1987 puis le 10 septembre 1987 et régulièrement publié. 



Pourtant depuis son acquisition il indique que le syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' appelle les charges de copropriété concernant ses lots sur la base de 620/6500èmes indivis de la propriété du sol et des parties communes générales, sans aucun titre ou état descriptif de division publié faisant référence à ces tantièmes.

Il maintient que l'état descriptif de division n'attribue pas de tantièmes au lot de caves contrairement à ce qu'a décidé le syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' soulignant que ce dernier est incapable de produire un acte ou titre justifiant les tantièmes visés.



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 mars 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' demande à la cour de :

*confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur [H] de l'ensemble de ses demandes.

*dire et juger qu'en l'état l'appartement ainsi que les lots annexes dont Monsieur [H] est propriétaire représentent 6,2/65 èmes ( 3+3,2/65 ème) indivis de la propriété du sol et des parties communes générales publiées au fichier immobilier figurant au sein de la descriptif de division.

En conséquence,

* dire et juger qu'en l'état les provisions sur charges générales réglées par Monsieur [H] à hauteur de 6,2/65 èmes sont dues.

*condamner Monsieur [H] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts au regard de la procédure abusive initiée constitutif d'une faute.

*condamner Monsieur [H] au paiement de la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

*condamner Monsieur [H] aux entiers dépens.

*ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.



À l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' fait valoir que l'appartement acquis par Monsieur [H] a été profondément transformé par les anciens propriétaires sans que le syndicat des copropriétaires ait donné son autorisation.

Aussi il maintient que la demande répétée de l'appelant afin de voir réévaluer les tantièmes de la copropriété est tout simplement impossible à mettre en 'uvre temps que la conformité de son lot n'est pas effective.

Par ailleurs il souligne que ce dernier revendique un appartement représentant les 3/65 èmes indivis de la propriété du sol et des parties communes.

Or le syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' précises que c'est exactement et régulièrement ce qui est pris en compte dans le calcul total des tantièmes mis à sa charge.

Il rappelle toutefois que l'état descriptif de division édicte que les caves sont incluses dans la masse des charges non individualisées à l'exclusion du lot n° 19 correspondant à 7/65 tantièmes.

Ce lot a été divisé en 11 lots numérotés de 24 à 34, Monsieur [H] disposant des lots 28, 29, 30 pour lesquels l'entrée se fait par une porte et également du lot 34 et d'un petit local attenant soit au total 5 lots sur les 11 du lot initial n°19.

Ainsi les 3,2/65 tantièmes viennent s'ajouter aux 3/65 tantièmes correspondant à l'appartement dans sa configuration initiale.

Aussi le syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' maintient que c'est à bon droit que c'est sur cette base des 6,2/65 èmes que sont appelées les charges de copropriétés correspondant aux lots de Monsieur [H]. 



 ******



L'ordonnance de cloture a été prononcée le 2 novembre 2023.



L'affaire a été appelée à l'audience du 15 novembre 2023 et mise en délibérau 25 janvier 2024.



1°) Sur les demandes de Monsieur [H]



Attendu que Monsieur [H] indique avoir acquis un appartement représentant les 3/65èmes indivis de la propriété du sol et des parties communes générales.

Que pour définir les tantièmes de copropriété attachés aux lots, le notaire en charge de le vente s'est référé à l'état descriptif de division établi le 2 juin 1961, puis modifié le 19 avril 1987 et le 10 septembre 1987, publié au service de la publicité foncière de [Localité 4] 1er le 16 septembre 1987.

Qu'il soutient que les charges dues ne peuvent donc pas être calculées sur une autre base que celle figurant dans les actes susvisés.



Attendu qu'il résulte de l'acte de vente notarié que Monsieur [H] a acquis le lot n°2 constituant un appartement situé au rez-de-chaussée et les 3/75èmes indivis de la propriété du sol et des parties communes générales, le lot n° 28 , n°29 et n° 34 constituant respectivemment une cave au sous sol , une cave au sous sol et un garage au sous sol ainsi qu'une quote part indeterminée de la propriété du sol et des parties communes générales. 

Que la superficie de la partie privative mentionnée est pour le lot n°2 de 47,20 m². 

Que ledit acte précise que l'ensemble immobilier a fait l'objet d'un état descriptif de division établi le 2 juin 1961 puis modifié par suite le 19 avril 1987, le 10 septembre 1987 et le 7 février 2008 lequel fait état concernant le deuxième lot, d'un appartement représentant les 3/65èmes indivis de la propriété du sol et des parties communes générales.



Attendu qu'il n'est pas contesté que Monsieur [H] a acquis ce bien à la suite d'une annonce de l'agence ORPI, sous l'enseigne Actuel Immo située à [Localité 4] laquelle agence proposait à la vente 3/4 pièces avec souplex, pour une surface utile d'environ 65 m² , sans cave avec possibilité de garage automatisé et parking. 

Que ce dernier a acheté en connaissance de cause un lot qui avait été transformé par un précédent propriétaire.

Que cependant ces travaux ont été réalisés sans aucune approbation du syndicat des copropriétaires de sorte que ces modifications opérées dans la clandestinité ne pouvaient figurer dans l'acte de vente ce qui explique une superficie privative de ce lot inférieure à celle actuelle.

Que ces modifications étaient parfaitement connues de l'acquéreur dans la mesure où les superficies privatives annoncées dans l'acte notarié et par l'agence étaient différentes. 

Qu'il est ainsi établi que le lot appartenant à l'appelant ne correspond ni à l'état descriptif de division, ni à l'acte de vente revendiqué par ce dernier.



Attendu que Monsieur [H] soutient que ses provisions et charges générales devraient être appelées sur la base des 3/65 èmes indivis de la propriété du sol et des parties communes générales.

Qu'il reproche au syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' d'appeler les charges de copropriété concernant les lots dont il est propriétaire sur la base de 620/ 6500èmes indivis de la propriété du sol et des parties communes générales, soit 3/65èmes pour son appartement et 3,2/65èmes pour ses caves et son garage alors que l'état descriptif de division n'attribue pas de tantièmes aux lots de caves.

Qu'effectivement au regard de l'état descriptif de division, c'est en effet les tantièmes indivis de la propriété du sol et des parties communes représentées par son appartement qui sont exactement et régulièrement pris en compte dans le calcul total des tantièmes mis à sa charge.

Que cependant le syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' précise que l'état descriptif de division précise que les caves sont incluses dans la masse des charges non individualisées à l'exclusion du lot n° 19 correspondant à 7/65 tantièmes.

Que ce lot n°19 a subi une subdivision en 11 lots numérotés de 24 à 34, certains lots constituant des caves et d'autres notamment les n° 28-29 et 30 ayant été regroupés pour former un local devenu la partie inférieure du souplex appartenant à Monsieur [H] et dont l'accès se fait par une porte unique en sous sol.

Que le lot 34, constitué d'un garage et petit local est également rattachés au lot de Monsieur [H].



Attendu qu'il résulte de ces éléments que l'appelant ne peut affirmer que les lots 28,29, 30 et 34 ne représenteraient aucune quote-part de la propriété du sol et des parties communes alors qu'il résulte du tableau du règlement de copropriété en page 13 que le lot n° 19 représentant 7/65ème a été supprimé puis diviser en lot 24 à 34.

Qu'ainsi le syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' a, à bon droit, évalué ces lots à 3,2 tantièmes calculés comme suit :

- lot n° 19 = 7/65 tantièmes

- (7/65 )/11 lots subdivisés= 0,64 par lot divisé, soit 5 x 0,64= 3,2 tantièmes correspondant aux 5 lots sur les 11 du lot initial n °19.

Et ajouté à ces 3,2 tantièmes, les 3/65 èmes indivis correspondant au lot n°2 soit un total de 620/6500 èmes. 

Qu'en l'état l'appartement ainsi que les lots annexes dont Monsieur [H] est propriétaire représentent 6,2/65 èmes ( 3+3,2/65 ème) indivis de la propriété du sol et des parties communes générales publiées au fichier immobilier figurant au sein de la descriptif de division.

Qu'ainsi le syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' démontre qu'à chacun des lots de l'appelant est attribué une quote-part sous la forme de tantièmes, l'addition de ses tantièmes formant le poids global des charges sollicitées auprès de chacun des copropriétaires. 

Qu'il convient par conséquent de débouter Monsieur [H] de ses demandes et de confirmer le jugement querellé sur ce point. 



2°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]'.



 Attendu que l'article 32-1du code de procédure civile énonce que 'celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 3 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.'



Attendu que le syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' sollicite la condamantion de Monsieur [H] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts au regard de la procédure abusive initiée constitutive d'une faute.



Attendu que l'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu'en cas de faute susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur.

Que l'appréciation erronée qu'une partie peut faire de ses droits n'est pas en elle-même constitutive d'un abus et l'action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

Qu'en l'état force est de constater que l'appelant soutient être propriétaire d'un appartement de deux pièces d'une superficie de 47 m² situé en rez-de-chaussée, ce qui est inexact puisqu'il occupe un 3/4 pièces avec souplex, pour une surface utile d'environ 65 m².

Qu'il ne peut soutenir que la modification de l'état descriptif de division aurait dû faire l'objet d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires ce qui est impossible tant que la conformité de son lot n'est pas effective.

Que cette mauvaise foi justifie que soient alloués des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' .

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur [H] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts au regard de la procédure abusive initiée constitutive d'une faute.



3° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [H] au paiement des entiers dépens en cause d'appel.



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [H] à payer au syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,



CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 13 août 2020 en toutes ses dispositions, 



Y AJOUTANT,



CONDAMNE Monsieur [H] à payer au syndicat des copropriétaires ' [Adresse 2]' la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



CONDAMNE Monsieur [H] aux dépens en cause d'appel.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,