Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 25 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 25 JANVIER 2024



N° 2024/ 36













Rôle N° RG 20/10736 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGPLW







[L] [H]





C/



Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [2]

















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Claude RAMOGNINO















Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AIX EN PROVENCE en date du 20 Octobre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/05972.





APPELANT



Monsieur [L] [H]

né le 28 Mars 1964 à [Localité 3], demeurant [Adresse 6]



représenté par Me Claude RAMOGNINO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEE





S SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [2] Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [2] sise [Adresse 5] est représenté par son syndic la société CITYA SOGEMA , SARL au capital de 10 000 €, immatriculée au RCS d'Aix-en-Provence n° 523 068 179, dont le siège social est [Adresse 4], représentée par son gérant en exercice domicilié es-qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]



Assignation remise le 11.01.2021 à personne morale 

défaillante













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 15 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 





Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024.







ARRÊT



Réputé contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





























































EXPOSÉ DU LITIGE



Monsieur [H] est propriétaire du lot n° 15, constitué par un local commercial et du tiers du lot n°28 constitué d'un cour dont l'usage est commun aux lots n° 10, 15 et 18, au sein de la résidence [2] à [Localité 7].



Un projet de résolution n° 13 de l'assemblée générale du 29 septembre 2016 devait décider des dispositions à prendre concernant un préau construit dans la cour indivise (lot n° 28) par la SCI MAELLE, autre copropriétaire.



Il a été décidé à cette occasion de mandater un géomètre afin de procéder à la délimitation de chaque tiers pour l'usage de la cour commune par les propriétaires des lots n° 10, 15 et 18.



Le 04 avril 2017, un projet de partage des zones d'usage privatif de la cour, dressé par Monsieur [K], géomètre expert, prévoyait de diviser la cour commune en 4 nouveaux lots N° 32, 33, 34 et 35.



Une assemblée générale du 20 juillet 2017 a adopté la résolution n° 12 qui a validé la délimitation de chaque tiers pour les lots n° 10, 15 et 18, s'agissant de la cours initialement commune et la résolution n° 13 qui a décidé de modifier le règlement de copropriété à la charge des personnes concernées par les modifications, soit les lots n° 10, 15 et 18.



Par acte d'huissier du 09 décembre 2017, Monsieur [H], qui s'est plaint d'un projet de division inégalitaire à son détriment, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [2] aux fins principalement de voir prononcer l'annulation des résolutions n° 12 et 13 de l'assemblée générale du 20 juillet 2017, dire et juger qu'il n'y a pas lieu de procéder à la délimitation et au partage des quote-parts indivises du lot n° 28 et d'ordonner la désignation d'un mandataire ad hoc pour rétablir la situation financière et juridique de la copropriété.

Devant le premier juge, il a également sollicité la démolition des ouvrages illicites et l'enlèvement des objets et véhicules encombrant la cour sous astreinte.





Par jugement contradictoire du 20 octobre 2020, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :



- dit que Monsieur [L] [H] n'est pas recevable à solliciter l'annulation des résolutions n° 12 et 13 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [2] du 20 juillet 2017,

- débouté Monsieur [L] [H] de ses autres demandes,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné Monsieur [L] [H] aux dépens.



Le premier juge a estimé recevable la demande d'annulation de Monsieur [H] au regard du délai dans lequel elle pouvait être élevée.

Il a estimé en revanche que la demande d'annulation des deux résolutions formée par Monsieur [H], qui s'était abstenu concernant le vote de la résolution n° 12 et avait voté pour la résolution n°13, était irrecevable puisqu'il n'avait consigné aucune observation sur le procès-verbal concernant les résolutions ou les modalités de vote.

Il a rejeté la demande de désignation d'un administrateur ad hoc en notant que Monsieur [H] ne justifiait pas de sa demande, notamment eu regard au nombre de lots dans la copropriété et au nombre de voix qui lui était attribué.

Il a rejeté la demande de démolition des constructions et occupation illicite dans la cour commune au motif qu'une demande de démolition d'une construction sur les parties communes devait être mise au vote de l'assemblée générale et aurait dû en tout état de cause être présentée à l'encontre du copropriétaire intéressé.



Par déclaration du 05 novembre 2020, Monsieur [H] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Le syndicat de copropriétaires n'a pas constitué avocat.



Par conclusions notifiées le 07 janvier 2021 par RPVA et signifiées le 11 janvier 2021 à l'intimé défaillant, Monsieur [H] demande à la cour :



- de déclarer recevable et fondé son appel

- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déclaré irrecevable à solliciter l'annulation des résolutions n°12 et 13 de l'Assemblée Générale des copropriétaires de la Résidence [2] du 20 juillet 2017 et en ce qu'il l'a débouté de ses autres demandes, 

- statuant à nouveau

- de déclarer recevable pour avoir été engagées dans le délai légal et en qualité de titulaire du droit à contestation, l'action et les demandes de Monsieur [L] [H],

- de prononcer l'annulation des résolutions n°12 et n°13 de l'Assemblée Générale de la copropriété résidence [2] en date du 20 juillet 2017 , 

- de faire interdiction à la copropriété de procéder à la délimitation et au partage des quote-parts indivises du Lot n°28 de la copropriété,

- de constater le grave dysfonctionnement de la copropriété,

- de constater la grave atteinte portée au droit de propriété de Monsieur [L] [H],

En conséquence, 

- d'ordonner la désignation d'un mandataire ad hoc pour rétablir la situation financière et juridique de la copropriété résidence [2],

- de condamner La Copropriété Résidence [2] à faire procéder à la démolition des ouvrages illicites et à l'enlèvement des objets et véhicules encombrant la cour commune constituant le lot n° 28 de la copropriété et ce, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

- de débouter la Copropriété Résidence [2] de toutes ses demandes fins et conclusions ,

- de condamner La Copropriété Résidence [2] à payer à Monsieur [L] [H] la somme de 3000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile ,

- de condamner La Copropriété Résidence [2] aux entiers dépens de première instance et d'appel.











Il expose que les résolutions évoquées ne pouvaient être adoptées qu'à l'unanimité, en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, contrairement à ce qui a été effectué. Il explique que le lot n° 28, constitutif d'une cour, n'est pas une partie commune de la copropriété mais qu'elle est en indivision. Il déclare que la répartition de l'indivision ne peut se faire par le principe des tantièmes. Il en déduit que l'assemblée générale ne pouvait, sans son accord explicite, à quelque majorité que ce soit, réduire ses droits sur ses parties privatives et modifier la propriété de son tiers indivis du lot n°28.



Il soutient être recevable à solliciter l'annulation des résolutions 12 et 13 puisqu'il s'était abstenu de vote pour la première d'entre elle qui ne pouvait être adoptée qu'à l'unanimité, si bien qu'il doit être considéré comme opposant. Il précise pouvoir contester la résolution n° 13, même s'il l'a approuvée, puisqu'elle n'est que la conséquence formelle de la résolution n° 12. Il déclare qu'il ne pouvait être d'accord avec la résolution n° 13 puisqu'il s'opposait au découpage prévu par la résolution n° 12.

En tout état de cause, il déclare que si la résolution n° 12 est annulée, la résolution n° 13 devra l'être également puisqu'elle n'est que la mise en oeuvre de la précédente.

Il soutient qu'il ne peut être déduit de son absence d'opposition à la résolution n° 13 son accord sur la résolution n° 12.

Il soulève également la disproportion manifeste entre l'atteinte grave portée à son droit de propriété et l'impossibilité qui serait la sienne de contester cette atteinte.

Il expose que le syndicat des copropriétaires et le syndic ont commis un dol ou au moins une erreur de nature à tromper les copropriétaires en ce qui concerne les règles de vote, ce qui entraîne l'annulation des résolutions. Il estime également que son consentement, lors de cette assemblée générale, a été vicié.

Il soulève la nullité de la convocation pour les résolutions n° 12 et 13 qui ne visait que la majorité de l'article 25 ou celle de l'article 25-1 alors que la décision ne pouvait être prise qu'à l'unanimité.

Il évoque un excès de pouvoir lié au fait que l'assemblée générale ne pouvait porter atteinte à ses parties privatives sauf accord unanime. Il ajoute que ni les règles de l'indivision, ni les titre de propriété, ni le règlement de la copropriété ne permettent une individualisation matérielle des portions indivises. Il déclare que la répartition indivise adoptée ne respecte pas le partage par tiers puisque le lot qui lui serait attribué ne représente plus qu'1/7ème et non 1/3.

Il déclare être privé de la jouissance de sa quote-part de cour commune et même empêché d'accéder à son lot privatif n° 15 en véhicule puisqu'un copropriétaire a édifié une construction de façon irrégulière sur ce qui doit devenir le lot n° 32. Il sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire enlever les constructions et occupations illicites sur la cour.

Il sollicite enfin la désignation d'un mandataire ad hoc, au motif des difficultés financières de la copropriété et de ses difficultés d'organisation.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 02 novembre 2023.

MOTIVATION



Selon l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (...).



Par ailleurs, Monsieur [H] a acquis un tiers indivis du lot 28 désigné comme une 'cour commune'.



Il ressort de ces éléments que la cour dont il s'agit n'est pas une partie privative mais une partie commune.



Aux termes de l'article 42 du 10 juillet 1965 dans sa version alors applicable, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.



Selon l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. 



Contrairement à ce qu'indique Monsieur [H], l'objet du vote des résolutions 12 et 13 ne porte, ni sur une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, ni sur l'aliénation de la cour, partie commune.



En conséquence, l'assemblée générale pouvait voter les résolutions qui lui étaient proposées et le vote n'avait pas à être effectué à l'unanimité.



Monsieur [H] s'est abstenu de voter pour la résolution n° 12 (délimitation de la cour commune) et a voté pour la résolution n° 13 (modification du règlement de copropriété).



Lors de son abstention, il n'a émis aucune réserve ni aucune opposition à la résolution n° 12 sur le procès-verbal visé par l'article 17 du décret du 17 mars 1967. Il a même voté pour la résolution n° 13 qui est la conséquence directe de la résolution 12.



Dès lors, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a estimé Monsieur [H] irrecevable dans sa demande de contestation des résolutions 12 et 13. Le jugement sera confirmé sur ce point.





Sur la demande de désignation d'un mandataire ad hoc



Selon l'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965, lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.

En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi d'une même demande par :



1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ou le président du conseil syndical (...)



Monsieur [H] ne justifie pas l'existence d'impayés atteignant 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2 à la clôture des comptes. Il produit uniquement l'arrêté des comptes pour l'exercice 2016, alors que ses dernières conclusions date du 07 janvier 2021. Il ne justifie d'aucun arrêté de compte pour les exercices 2020, ou 2021 ou 2022.

Sa demande tendant à voir désigner un administrateur ad hoc n'est pas justifiée.



Le jugement déféré qui a rejeté cette demande sera confirmé.





Sur la demande de démolition des ouvrages illicites et d'enlèvement des objets et véhicules encombrant sous astreinte





Chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire. Un copropriétaire est également habilité pour agir à titre personnel à l'encontre de celui qui exécute irrégulièrement des travaux. 



Monsieur [H], qui reproche à la SCI MAELLE une construction illicite sur la cour partie commune, n'a pas attrait cette dernière en la cause.

En conséquence, sa demande est irrecevable. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point sauf à préciser que la demande de Monsieur [H] est irrecevable.





Sur les dépens et sur les frais irrépétibles





Monsieur [H] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il l'a condamné aux dépens et en ce qu'il a rejeté ses demandes au titre des frais irrépétibles.











PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt par réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe



CONFIRME le jugement déféré, sauf à préciser que la demande de démolition des constructions et occupation illicites dans la cour sont irrecevables,





Y AJOUTANT,







REJETTE la demande de Monsieur [L] [H] au titre des frais irrépétibles de la présente instance



CONDAMNE Monsieur [L] [H] aux dépens de la présente instance.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,