Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 25 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 25 JANVIER 2024



N° 2024/ 37













Rôle N° RG 21/05414 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHIQE







[C] [M] épouse [I]





C/



Syndicat [Adresse 2]

S.A.S. SOCIETE DE GERANCE DU CABINET TABONI

S.A. GENERALI IARD













Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Philippe-Laurent SIDER



Me Joseph MAGNAN 



Me Louisa STRABONI 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 03 Mars 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/03400.





APPELANTE



Madame [C] [M] épouse [I]

née le 09 Septembre 1962, demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

assistée de Me Emmanuelle REEVES, avocat au barreau de PARIS, plaidant



INTIMES



Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE DE GERANCE DU CABINET TABONI, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3], demeurant [Adresse 4]



représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

assisté de Me Marcel BENHAMOU de l'ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE, plaidant





S.A.S. SOCIETE DE GERANCE DU CABINET TABONI 

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

assistée de Me Marcel BENHAMOU de l'ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE, plaidant





S.A. GENERALI IARD, demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Louisa STRABONI de la SELARL VIDAPARM, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Laure BARATHON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 15 Novembre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme Carole MENDOZA, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

























































EXPOSÉ DU LITIGE



Madame [C] [I] née [M] est propriétaire des lots n° 6 et 8 au sein d'un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2].



La SAS Cabinet Taboni est le syndic de copropriété.



Le 31 août 2011, la société Techni Travaux a établi un devis aux fins de réparation d'un balcon purgé.



Lors d'une assemblée générale du 04 avril 2012, il a été décidé de procéder à la réfection du balcon purgé suivant le devis de la société Techni Travaux pour un montant de 2226, 05 euros dont l'entretien incombait à Madame [I] née [M] et à Monsieur et Madame [S].



Le 23 avril 2014, la société Techni Travaux a établi un devis d'un montant de 1008, 01 euros aux fins de réparations de la structure du balcon sur lequel était noté qu'elle avait constaté, lors de la purge, la destruction de l'IPN de la structure par la corrosion. Sur cette pièce, le professionnel indiquait notamment proposer solution sans aucune garantie.



Le 30 avril 2014, la même société adressait au syndic une facture d'un montant de 3329, 01 euros qui était réglée par celui-ci.



Les comptes de l'exercice 2014 ont été refusés par une assemblée générale du premier avril 2015.



Les comptes des exercices 2014 et 2015 ont été approuvés par une assemblée générale du 05 avril 2016.



Par acte d'huissier du 10 juin 2016, Madame [I] née [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] et la SAS Cabinet Taboni aux fins de voir annuler les résolutions 5 et 6 de l'assemblée générale du 05 avril 2016 qui approuvent les comptes des exercices 2014 et 2015, incluant le devis de l'entreprise Techni Travaux du 23 avril 2014, de voir annuler la résolution 7 de cette assemblée générale, de dire et juger qu'elle ne peut être débitrice ni de la somme de 551, 48 euros ni de celle de 18 euros, et de voir condamner la SAS Cabinet Taboni à reprendre à ses frais les comptes des exercices 2014 et 2015, à fournir une expertise concernant l'état des structures du bail et à réunir une assemblée générale pour qu'il soit statué sur les comptes et sur la gestion du syndic. Elle sollicitait également des dommages et intérêts.



Par acte d'huissier du 14 juin 2017, la SAS Cabinet Taboni a fait assigner en garantie la compagnie GENERALI.



Les procédures ont fait l'objet d'une jonction.







Par jugement contradictoire du 03 mars 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :



- débouté Madame [C] [I] née [M] de l'ensemble de ses prétentions ;

- condamné Madame [C] [I] née [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et à la SAS Cabinet Taboni la somme de 1500 € à chacun d'eux, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- constaté que l'appel en garantie de la SA Générali Assurance est devenu sans objet ;

- condamné Madame [C] [I] née [M] à payer à la SA Générali Assurances la somme de 1500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamné Madame [C] [I] née [M] aux entiers dépens qui seront distraits dans les formes et conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.



Le premier juge a constaté que la résolution de l'assemblée générale du 04 avril 2012 aux termes de laquelle il était décidé de procéder à des travaux de remise en état du balcon purgé selon devis de la société Techni Travaux était définitive.

Il a relevé que les travaux n'avaient pu débuter qu'en 2014 et que la société Techni Travaux avait, dans un devis 2366 du 23 avril 2014, constaté que le gros oeuvre était endommagé et avait proposé au syndic une solution sans la garantir, en établissant un devis de réparation pour un montant de 1008, 01 euros auquel le syndic avait donné son accord, alors que la copropriété était petite et qu'elle se trouvait face à des difficultés financières exprimées par les deux copropriétaires intéressés.

Il a estimé qu'il existait une urgence caractérisée à la remise en état de la structure du balcon litigieux si bien que le syndic avait l'obligation de procéder dans l'urgence aux travaux conservatoires nécessaires, sans avoir à solliciter une autorisation préalable de l'assemblée générale. Il a noté que Madame [I] née [M] ne rapportait la preuve d'aucun moyen de nullité dans la mesure où ces travaux avaient été intégrés dans les comptes de l'exercice 2014 qui avaient été approuvés lors de l'assemblée générale de 2016.

Il a jugé que cette dernière ne rapportait pas plus la preuve d'une faute du syndic.





Le 13 avril 2021, Madame [I] née [M] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle l'a déboutée de ses prétentions, en ce qu'elle l'a condamnée à payer au Syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] et à la SAS CABINET TABONI la somme de 1 500 euros à chacun d'eux, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;en ce qu'elle l'a condamnée à payer à la SA GENERALI ASSURANCES la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens.







Par conclusions notifiées par RPVA le 09 mars 2022, Madame [M] épouse [I] demande à la cour :



- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il : 

* l'a déboutée de l'ensemble de ses prétentions ; 

* l'a condamnée à payer au Syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] et à la SAS CABINET TABONI la somme,

de 1.500 € à chacun d'eux, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

* Madame [C] [M] épouse [I] à payer à la SA GENERALI ASSURANCES la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile; 

* l'a condamnée aux dépens de l'instance. 

et, statuant à nouveau : 

- d'annuler les résolutions n°5, 6 et 7 votées par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] lors de l'assemblée générale du 5 avril 2016 ; 

- de condamner la SOCIETE DE GERANCE DU CABINET TABONI solidairement et, à défaut, in solidum avec la société GENERALI IARD, à lui payer une somme de 1.664,51 euros en réparation du préjudice matériel subi ; 

- de condamner la SOCIETE DE GERANCE DU CABINET TABONI solidairement et, à défaut, in solidum avec la société GENERALI IARD à lui une somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi ; 

- de condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] solidairement et, à défaut, in solidum avec la SOCIETE DE GERANCE DU CABINET 

TABONI et la société GENERALI IARD, à rembourser à Madame [C] [M] épouse [I] le montant de sa quote-part des charges de copropriété afférentes aux frais de l'expertise réalisée par le bureau d'études BEST INGENIERIES, aux honoraires et frais des avocats chargés de la défense des intérêts du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et de la SOCIETE DE GERANCE DU CABINET TABONI, en ce et y compris les frais et honoraires de l'appel en garantie de la société GENERALI IARD ; 

- de la dispenser de toute participation, à titre de quote-part de charges de copropriété, aux frais et honoraires supportés et exposés par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à l'occasion de la présente procédure tant en première instance qu'en cause d'appel en ce compris ceux du bureau d'études BEST INGENIERIES, expert désigné par le Cabinet TABONI ; 

- de débouter la SOCIETE DE GERANCE DU CABINET TABONI, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société GENERALI IARD en toutes leurs demandes, fins formulées à son encontre ; 

En toute état de cause, 

- CONDAMNER la SOCIETE DE GERANCE DU CABINET TABONI solidairement et, à 

défaut, in solidum avec la société GENERALI IARD, à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du Code de procédure civile engagés par elle pour faire valoir et préserver ses droits dans le cadre de la première instance par-devant le Tribunal judiciaire de Nice et dans le cadre de la présente procédure d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Elle sollicite la nullité des résolutions 5 et 6 de l'assemblée générale du 05 avril 2016 qui ont approuvé les comptes des exercices 2014 et 2015, qui intègrent le coût des travaux supplémentaires décrits dans le devis 2366 de la société Techni Travaux.

Elle estime que les travaux effectués par cette société, en lien avec ce devis, l'ont été de la seule initiative du syndic qui n'a pas immédiatement convoqué une assemblée générale, si bien que ceux-ci ne peuvent être validés.

Elle note ignorer les difficultés financières de certains copropriétaires évoquées par le syndic qui l'auraient conduit à accepter le devis.

Elle conteste tout défaut d'entretien du balcon.



Elle souligne que l'annulation de l'approbation des comptes entraîne d'office l'annulation du quitus. Elle précise que le quitus n'est libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l'assemblée générale a eu connaissance et qu'elle a été à même d'apprécier.



Elle reproche au syndic de n'avoir pas inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 05 avril 2016 l'approbation du devis du 23 avril 2014, alors que l'assemblée générale du premier avril 2015 avait refusé d'approuver les comptes de l'exercice 2014, refusé de donner quitus à la gestion du syndic et qu'elle-même avait demandé, le 14 mars 2016, qu'un tel point puisse être évoqué.



Elle indique que le syndic n'a jamais été autorisé par l'assemblée générale à faire effectuer des travaux portant sur le gros oeuvre autrement que sous garantie. Elle déclare que les travaux qui ont été effectués ne sont pas satisfaisants comme le démontre le rapport établi par un bureau d'études Best Ingéniérie. Elle précise que l'IPN détruit n'a pas été remplacé.

Elle estime qu'il appartenait au syndic de procéder au remplacement de cet IPN, alors qu'il a laissé effectuer des travaux affectant les structures de l'immeuble sans aucune garantie.

Elle en conclut que la résolution 7 qui donne un quitus général au syndic pour les actes accomplis en 2015, incluant ceux de 2014, est donc nulle.



Elle reproche au syndic plusieurs fautes professionnelles : défaut d'information et de convocation immédiate de l'assemble générale pour les travaux urgents à réaliser; acceptation de faire effectuer des travaux sans garantie, sans exiger la fourniture d'une garantie décennale ni souscrire un contrat d'assurance dommage-ouvrage, alors que les travaux affectaient la structure de l'immeuble puisqu'ils portaient sur le gros oeuvre du balcon; manquement à son obligation d'information et de conseil relative à la souscription d'une assurance dommage-ouvrage et au risque de l'absence de souscription d'une telle assurance.

Elle conteste l'argument selon lequel le balcon serait une partie privative, alors même que les travaux effectués rentraient dans le cadre des prérogatives du syndic. Elle fait état d'une clause contradictoire du règlement de copropriété qui note que sont des parties communes les gros oeuvres des planchers et non les balcons, qui font partie de l'ossature en béton armé de l'immeuble et du gros mur de la façade, également partie commune.

Elle indique que le défaut d'entretien de la structure du balcon relève de la responsabilité du syndic.



Elle sollicite des dommages et intérêts en lien avec les préjudices qu'elle dit avoir subi en lien avec les fautes du syndic. Elle fait état d'un préjudice matériel consistant dans le montant des appels de fonds qu'elle a réglés pour un montant de 1664, 51 euros. Elle explique que les travaux n'ont pas permis de sécuriser le balcon et que la résolution n° 5 qui a approuvé les comptes de l'exercice 2014 doit être annulée. Elle soutient avoir également subi un préjudice moral lié à l'inquiétude qui était la sienne face à une menace d'effondrement de son balcon et à la situation conflictuelle au sein de la copropriété après qu'elle a engagé la procédure judiciaire, et, en cas d'effondrement du balcon, à l'absence de toute garantie pour elle.

Elle demande enfin à être remboursée de sa quote-part de charges de copropriété afférentes aux frais d'expertise réalisée par le bureau d'études Best ingéniérie.



Par conclusions notifiées par RPVA le 02 septembre 2021 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] et la société Cabinet Taboni demandent à la cour :



- de confirmer le jugement déféré

- de débouter Madame [I] née [M] de ses demandes

*subsidiairement

- de dire et juger que la société Cabinet Taboni sera relevé et garanti par la compagnie GENERALI IARD de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre

*en tout état de cause :

- de condamner Madame [I] née [M] à payer au syndicat des copropriétaires et à la société Cabinet Taboni la somme de 5000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens



Ils exposent que l'entretien du balcon incombe à Madame [I] et aux consorts [S].

Ils relèvent que c'est en raison de la résistance de Madame [I] née [M] de régler les premiers appels de fonds concernant les travaux de son balcon que la remise en état n'a pu se faire rapidement.



Ils concluent au rejet de la demande de nullité de la résolution 5 de l'assemblée générale du 05 avril 2016 au motif de l'urgence de travaux supplémentaires à effectuer et du fait que le principe de la réfection du balcon était déjà approuvé par une assemblée générale du 04 avril 2012.



Il soutiennent que Madame [I] savait qu'il était urgent d'effectuer des travaux de réparation de la structure du balcon, comme en témoigne sa lettre du 16 mars 2016. Ils relèvent que les copropriétaires ont également été informés de la nécessité de faire procéder à des travaux en urgence.



Ils expliquent que le syndic n'avait pas besoin d'obtenir l'autorisation préalable du syndicat des copropriétaires en raison du caractère urgent des travaux à effectuer. 

Ils affirment que les travaux supplémentaires ont été rendus nécessaires par l'absence d'entretien du balcon par Madame [I] née [M].

Ils estiment infondée la demande d'annulation de la résolution 6 de l'assemblée générale du 05 avril 2016 en notant que le montant du devis du 23 avril 2014 était inclus uniquement dans les comptes de l'exercice 2014 et non de l'exercice 2015. 

Ils s'opposent à la nullité de la résolution n°7 de l'assemblée générale du 05 avril 2016 qui donne quitus au syndic pour sa gestion. Ils indiquent que le devis a été soumis à l'approbation de l'assemblée générale et que le principe des travaux avait été préalablement acquis. Ils soulignent qu'il existe une différence entre l'aspect technique des travaux, dont l'irrégularité n'est pas démontrée, et la régularité de la résolution qui ne souffre d'aucune contestation. 

Ils relèvent que les travaux, qui n'étaient que des travaux de réparation, ne nécessitaient pas d'assurance dommages ouvrages et notent que les copropriétaires ont été avisés de la situation.

Ils contestent toute faute du syndic qui a fait effectuer des travaux provisoires en alertant les copropriétaires de la nécessité d'une future remise en état onéreuse du balcon.

Ils soutiennent que Madame [I] née [M] ne démontre pas que les travaux n'auraient pas été utiles, alors même que la société Techni Travaux lui a fait état des difficultés rencontrées. Ils relèvent que le rapport de la société Best Ingénierie conclut à une absence de danger imminent mais à la nécessité de remise en état du balcon.

Ils contestent tout préjudice subi par Madame [I] née [M].

Ils estiment que l'action de cette dernière a pour unique objectif d'échapper au paiement des travaux supplémentaires qui ont été effectués.

Subsidiairement, la société Cabinet Taboni appelle en garantie son assureur, la SA GENERALI IARD. Elle note que les demandes de Madame [I] née [M], contrairement à ce qui est avancé par son assureur, dépasse le montant de la franchise de 2000 euros.









Par conclusions notifiées par RPVA le 18 août 2021 auxquelles il convient de se reporter, la SA COMPAGNIE GENERALI ASSURANCES demande à la cour :



- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions

- de débouter Madame [I] née [M] de ses demandes

- de constater que l'appel en garantie est sans objet

- de condamner Madame [I] née [M] à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- de condamner Madame [I] née [M] aux dépens d'appel.



Elle note que la société Cabinet Taboni dont elle est l'assureur justifie de l'approbation du principe de la réfection du balcon litigieux dont l'entretien incombe à deux copropriétaires, les consorts [S] et Madame [C] [I].

Elle relève que des travaux supplémentaires sont apparus nécessaires en raison de la découverte de l'importante corrosion d'un IPN du balcon et que l'urgence de la situation justifiait que le syndic accepte le devis pour un montant de 1008, 01 euros et fasse procéder aux travaux sans autorisation préalable des copropriétaires.

Elle précise que c'est en raison des difficultés financières rencontrées par les deux copropriétaires que l'entreprise a proposé une solution peu onéreuse, sans garantie.

Elle note que le devis pour les travaux supplémentaires ont été soumis par la suite à la copropriété lors d'une assemblée générale du premier avril 2015 puis lors d'une assemblée générale du 05 avril 2016 et qu'il a été approuvé par le biais d'une approbation des comptes de l'exercice 2014 qui comprenait le devis litigieux; elle indique que les travaux ont été approuvé dans le cadre du quitus donné au syndic.

Subsidiairement, elle sollicite sa mise hors de cause au motif que les prétentions financières de Madame [I] née [M] sont inférieures au montant de la franchise de 2000 euros.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 02 novembre 2023.



MOTIVATION



Sur l'annulation des résolutions n° 5 , 6 et 7 de l'assemblée générale du 05 avril 2016



Madame [I] née [M] estime nulle la résolution de l'assemblée générale qui a approuvé les comptes au sein desquels étaient intégrés le devis du 23 avril 2014. Il s'agit de la résolution 5 de l'assemblée générale du 05 avril 2016.



Les conditions d'annulation d'une résolution d'une assemblée générale peuvent s'articuler autour de trois moyens :

- l'inobservation des formalités légales

- le dépassement de pouvoir par l'assemblée

- la fraude ou l'abus de majorité.



Madame [I] née [M] ne soumet à la cour aucun motif d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 05 avril 2016 qui approuve les comptes de l'exercice du premier janvier 2015 au 31 décembre 2015. Elle sera déboutée de cette demande et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Etait annexé à la convocation de l'assemblée générale du mardi 05 avril 2016 (pièce 9 de l'appelante) qui mentionnait notamment dans son ordre du jour l'approbation des comptes de l'exercice du premier janvier 2014 au 31 décembre 2014, le devis n° 2366 du 23 avril 2014 établi parla société Techni travaux. Sur ce devis porté à la connaissance de l'assemblée générale, était clairement indiqué 'Important! Lors de la purge de l'angle gauche du balcon sud, nous avons constaté (photo envoyer) la destruction de l'IPN de structure par la corrosion. Nos ne pouvons refaire la maçonnerie su un gros oeuvre endommagés. Il serait bon pour la pérénité de l'ouvrage de consulter un ingenieur béton et de faire établir un descriptif. Cependant cette copropriété étant petite et devant les difficultés financière qu'on exprimé les deux copropriétaire, nous vous proposons une solution sans aucune garantit et qui ne peux en aucun cas substituer a l'avis d'un expert'.



Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.



Aux termes de l'article 37 du décret du l7 mars 1967, lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale (...). 



La société TECHNI TRAVAUX devait procéder à la réfection du balcon purgé, selon devis du 31 août 2011 d'un montant de 2226,05 euros. Ces travaux ont été approuvés par l'assemblée générale du 04 avril 2012.

Les travaux n'ont pu être effectués rapidement et n'ont débuté qu'en 2014. Dans sa facture du 30 avril 2014 (qui succédait à son devis du 23 avril 2014 d'un montant de 1008, 01 euros, accepté sans autorisation de l'assemblée générale par le syndic, au titre de travaux urgents), la société TECHNI TRAVAUX, qui vise son devis du 31 août 2011, mentionne 'Important! Lors de la purge de l'angle gauche du balcon sud. Nous avons constaté (photo envoyer) la destruction de l'IPN de structure par la corrosion. Nos ne pouvons refaire la maçonnerie su un gros oeuvre endommagés. Nous avons donc, pour pouvoir finir le chantier, créé une structure en complément de l'IPN detruit. Nous vous rappellons que ce devis date de 2011, que nous avons deja préparé voila un an et livré, et que les residents ont refusé de nous laisser executer les travaux pour des raisons independantes de notre volonté. Cependant, le cabinet Taboni, avec qui nous travaillons depuis 1996, nous a négocié de ne pas augmenter le prix de notre prestation commerciale. Nous avons donc exceptionnellement annulé les augmentations annuelles prevues au journal officiel, les augmentations dues a la dégradation supplémentaire du balcon trois ans apres l'etablissement du devis et la facture de deplacement et de preparation de la 1ère intervention annulee par vous'.



Il ressort des explications fournies que le retard pris pour l'exécution des travaux qui devaient s'engager dans la continuité de l'acceptation du devis d'août 2011 par l'assemblée générale du 04 avril 2012, est de la responsabilité des copropriétaires intéressés par ces travaux.



Les travaux proposés par la société TECHNI TRAVAUX dans son devis du 23 avril 2014, qui ne sont pas de simples travaux d'entretien, s'analysent en des travaux urgents, puisque la difficulté évoquée est liée à l'IPN détruit et donc à la solidité du balcon. Ils étaient donc nécessaires, dans l'urgence, à la sauvegarde de l'immeuble puisque la solution proposée avait pour objectif de permettre de consolider le balcon, sans toutefois réparer l'IPN, la société TECHNI TRAVAUX évoquant l'opportunité de faire intervenir un ingénieur béton pour pérenniser l'ouvrage.

Le syndic a ainsi accepté une intervention consistant en la 'pose d'une structure métallique', qui constitue une structure en complément de l'IPN. 



Lorsque l'assemblée générale a approuvé les comptes de l'exercice du premier janvier 2014 au 31 décembre 2014, elle connaissait l'existence de ce devis, qui avait été accepté par le syndic. Elle avait connaissance de la solution proposée et des difficultés subsistantes. L'assemblée générale a approuvé cette solution.

L'absence de convocation immédiate ou dans de très bref délai de l'assemblée générale pour se prononcer sur ces travaux urgents ne peut entraîner l'annulation de la résolution n°5.



Les formalités légales de convocation de cette assemblée ont été respectées. Le fait que la demande de Madame [I] née [M] tendant à voir porter à l'ordre du jour du 14 mars 2016 le point suivant 'extourne des sommes mises à la charge des copropriétaires concernant les travaux de remise en état du balcon, ceux-ci affectant le gros oeuvre de l'immeuble et ayant été réalisés sans l'accord de l'assemblée et alors que l'entreprise se refusait (avant travaux) à donner quelque garantie que ce soit; reprise corrélative des comptes de la copropriété, qui, pour mémoire, n'ont pas été approuvés l'année dernière' n'est pas un motif d'annulation de la résolution n° 5 qui approuve les comptes de l'exercice du premier janvier 2014 au 31 décembre 2014.



Ainsi, il n'existe aucun motif pour annuler la résolution n°5 qui intègre explicitement (et non implicitement) le coût du devis du 23 avril 2014 de la société TECHNI TRAVAUX, puisqu'il n'est démontré par Madame [I] née [M] ni une violation des règles concernant la convocation et la tenue de l'assemblée générale, ni une violation des conditions de majorité ni dépassement des pouvoirs par l'assemblée générale, ni une fraude, ni un abus de majorité.

Il en est de même pour la résolution n° 7 de cette assemblée générale qui donne quitus au syndic de sa gestion. Le jugement déféré qui a rejeté ces demandes d'annulation sera confirmé.











Sur la responsabilité du syndic



Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.



Aux termes de l'article 37 du décret du l7 mars 1967, lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale (...). 



C'est à l'assemblée et à elle seule qu'il appartient d'approuver ou de sanctionner la décision prise par le syndic.



Il a été rappelé les conditions dans lesquelles les travaux effectués sur le balcon ont été réalisés.



Il ressort des explications fournies que le retard pris pour l'exécution des travaux qui devaient s'engager dans la continuité de l'acceptation du devis d'août 2011 par l'assemblée générale du 04 avril 2012, est de la responsabilité des copropriétaires intéressés par ces travaux.



Le syndic n'a pas convoqué immédiatement l'assemblée générale pour faire ratifier ces travaux effectués en avril 2014. En effet, il n'a présenté la première fois le devis du 23 mars 2014 de la société TECHNI TRAVAUX, que lors de l'assemblée générale du premier avril 2015, soit près d'un an après la réalisation de ces derniers.

Il ne justifie pas plus avoir informé, par tout moyen de son choix et dans les plus brefs délais, les copropriétaires des conditions dans lesquelles les travaux ont été réalisés.



Si le syndic, en ne convoquant pas immédiatement une assemblée générale pour la ratification des travaux urgents qu'il a acceptés de sa propre initiative, a engagé sa responsabilité quasi-délictuelle à l'égard de Madame [I] née [M], encore faut-il que cette dernière justifie de son préjudice.



Madame [I] née [M] ne conteste pas le fait que des travaux sur le balcon étaient urgents. La solution adoptée par la société TECHNI TRAVAUX, même si elle n'était accompagnée d'aucune garantie, a finalement été acceptée par l'assemblée générale du 05 avril 2016. La dépense s'est révélée efficace puisqu'il n'est pas démontré de difficultés concernant le balcon; la dépense était à l'époque indispensable. Madame [I] née [M] ne justifie pas d'un préjudice moral lié à l'absence de convocation immédiate d'une assemblée générale pour la ratification des travaux urgents.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

 

A la demande de Madame [I] née [M], représentée par Monsieur [I], qui avait interpellé le syndic lors d'une assemblée générale du 05 avril 2017, sur un risque éventuel d'effondrement du balcon, celui-ci a indiqué qu'il mandaterait un ingénieur béton, afin de procéder à une vérification de la structure du balcon.



L'expert amiable, dans son rapport technique établi le 14 janvier 2019 énonce être allé sur place il y a plus d'une année mais n'avoir pu visiter les appartements. Il explique que la visite lui a seulement permis de constater que l'aspect extérieur de la façade ne montrait aucun signe de désordres apparents. Il relève que 'cette observation visuelle ne donne aucune certitude concernant l'état de conservation des éléments structurels cachés par le remplissage et le revêtement'. Il note que 'sans sondages destructifs et/ou recherches très spécialisées, il est impossible de certifier la solidité du balcon conformément aux normes. Etant donné l'âge de la construction, il est pratiquement certain que la structure du balcon, même en bon état de conservation (ce qui n'est pas le cas intégralement) ne correspond plus aux calculs [de charges], (les normes ont évolué dans le temps et les charges de calcul actuelles sont plus importantes qu'il y a presqu'une centaine d'années). Dans la situation actuelle, je ne vois aucune possibilité de vérification-les travaux de recherches seraient trop coûteux (de plus elles déstabiliseraient l'existant) et, à coup sûr, la structure en place présente des traces plus ou moins importantes de corrosion. Un renforcement serait plus judicieux, et, finalement aussi coûteux (sinon moins) qu'une réparation incertaine'. L'expert amiable propose alors quel type de renforcement pourrait convenir. Il conclut en notant ne pouvoir donner une réponse claire et sans équivoque relative à la solidité du balcon puisqu'il n'a pas été en mesure de faire toutes les recherches et investigations nécessaires. Il lui apparaît, que sans constituer un danger imminent, vu le contexte et l'âge de la construction, il faudrait intervenir pour renforcer [le balcon] et explique les conditions dans lesquelles un tel renforcement pourrait avoir lieu.



L'expert amiable n'indique pas que les travaux réalisés en urgence par la société TECHNI TRAVAUX auraient eu pour conséquence de compromettre la solidité de l'ouvrage.



Ainsi, Madame [I] née [M] ne démontre pas plus que les travaux urgents (qui ont été validés par l'assemblée générale) auraient compromis la solidité du balcon. Elle ne démontre pas non plus que les travaux effectués (dans le cadre du devis du 23 avril 2014, consistant dans la pose d'une structure métallique en complément de l'IPN détruit, sans remplacement de celui-ci, avec coffrage, pour un montant de 1008,01 euros), qui étaient modestes et qui étaient effectués en l'attente d'une solution pour pérenniser la solidité de l'ouvrage, entraient dans le cadre de l'article 1792 du code civil.



Madame [I] née [M] ne démontre pas non plus que le syndic de copropriété aurait manqué à son obligation d'information et de conseil, liée à l'absence de souscription d'une assurance dommages-ouvrages, puisqu'il a été indiqué que les travaux urgents effectués n'entraient pas dans le cadre de l'article 1792 du code civil.



En conséquence, Madame [I] née [M], qui ne rapporte pas la preuve d'un préjudice matériel lié à la réalisation des travaux urgents, par l'entreprise TECHNI TRAVAUX, selon devis du 23 avril 2014, sera déboutée de ses demandes de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. 



Madame [I] née [M] sera déboutée de sa demande tendant à lui rembourser sa quote-part des charges de copropriété afférentes aux frais de l'expertise amiable.







Sur l'appel en garantie de la société COMPAGNIE GENERALI ASSURANCES



Le syndic de copropriété est couvert par la société COMPAGNIE GENERALI ASSURANCE au titre de sa responsabilité civile, dans le cadre de son activité de syndic. 

Il n'a pas été condamné à indemniser Madame [I] née [M].

Dès lors, la demande d'appel en garantie est sans objet.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur les dépens et sur les frais irrépétibles 



Madame [I] née [M] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et sera déboutée de sa demande de remboursement de sa quote-part des charges de copropriété afférentes aux honoraires et frais d'avocats chargés de la défense des intérêts du syndicat des copropriétaires et du syndic de copropriété, y compris les frais et honoraires de l'appel en garantie. Elle sera également déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel de première instance et d'appel.



Pour des raisons tirées de l'équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Le jugement déféré qui a condamné Madame [I] née [M] aux dépens sera confirmé; il sera infirmé en ce qu'il l'a condamnée à verser la somme de 1500 euros au syndicat des copropriétaires, celle de 1500 euros à la société Cabinet Taboni et celle de 1500 euros à la société COMPAGNIE GENERALI ASSURANCES sera infirmé.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,



CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Madame [I] née [M] à verser la somme de 1500 euros au syndicat des copropriétaires, celle de 1500 euros à la société Cabinet Taboni et celle de 1500 euros à la société COMPAGNIE GENERALI ASSURANCES,



STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,



DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,



REJETTE la demande de Madame [C] [M] épouse [I] au titre des frais irrépétibles d'appel,



CONDAMNE Madame [C] [M] épouse [I] aux dépens de la présente instance,







REJETTE la demande de Madame [C] [I] née [M] tendant à être remboursée de sa quote-part des charges de copropriété afférentes aux frais de l'expertise amiable de la société BEST INGENIERIES,



REJETTE la demande de Madame [C] [I] née [M] tendant à être dispensée de toute participation, à titre de quote-part de charges de copropriété, aux frais et honoraires supportés et exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2].



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,