Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 25 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AVANT DIRE DROIT

Expertise 

DU 25 JANVIER 2024



N° 2024/ 46













Rôle N° RG 22/04125 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJCVM







[K] [H]

[P] [H]





C/



E.P.I.C. 13 HABITAT



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 





Me Pauline TOURRE 





Me [Y] [F] 

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de TARASCON en date du 13 Janvier 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00368.





APPELANTS



Monsieur [K] [H]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1587 du 11/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



né le 01 Janvier 1968 à MAROC, demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Pauline TOURRE de l'AARPI ART AVOCATS, avocat au barreau de TARASCON





Madame [P] [H]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1584 du 11/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



née le 01 Janvier 1968 à MAROC, demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Pauline TOURRE de l'AARPI ART AVOCATS, avocat au barreau de TARASCON





INTIMEE



E.P.I.C. 13 HABITAT, demeurant [Adresse 5]



représentée par Me Philippe HAGE de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Marie LE CHENE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère









Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024.





Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



























































EXPOSÉ DU LITIGE :



Selon acte sous seing privé du 30 mai 2016, l'établissement public 13 Habitat a donné à bail à M. [K] [H] et Mme [P] [H] un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel inital de 325,64 euros.



Un état des lieux a été établi contradictoirement entre les parties ce même jour.



De même, par acte sous seing privé du 13 mars 2017, le même bailleur a donné à bail aux époux [H] un garage moyennant un loyer mensuel initial de 37,06 euros. 



Par acte d'huissier du 12 février 2021, M. et Mme [H] ont assigné l'OPH 13 HABITAT aux fins de le voir condamner à réaliser, dans leur logement, les travaux de réfection déterminés par expertise ordonnée judiciairement, à les reloger pendant la durée des travaux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et sous consignation des loyers sur un compte CARPA jusqu'à réintégration du logement, à leur verser la somme de 8436 euros pour trouble de jouissance et la somme de 5000 euros pour préjudice moral. Enfin, outre l'exécution provisoire de la décision à intervenir, ils demandent la condamnation du défendeur aux entiers dépens de l'instance et à leur payer la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement contradictoire du 13 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon a statué ainsi : 


Déboute M. et Mme [H] de l'ensemble de leurs demandes, 

Les condamne à verser à l'OPH 13 HABITAT la somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Les condamne aux dépens de l'instance, 

Confirme l'exécution provisoire de présent jugement. 


Le jugement susvisé retient pour l'essentiel que le bailleur produit des pièces qui attestent que des travaux ont été réalisés rapidement au point qu'il en a informé le service concerné de la mairie ; que faute d'éléments actualisés, les locataires n'ont pas intérêt à agir et qu'ils doivent être déboutés de leur demande d'expertise judidiciaire.



Par déclaration du 21 mars 2022, M. et Mme [H] ont interjeté appel en ce que la décision déférée a : 


Débouté M. et Mme [H] de l'ensemble de leurs demandes, 

Les a condamné à verser à l'OPH 13 HABITAT la somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance. 




Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [H] demandent à la cour de : 


Recevoir les époux [H] en toutes leurs demandes, 


Y faisant droit, 

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :


Débouté Mme et M. [H] de l'ensemble de leurs demandes, 

Les a condamné à régler à l'OPH 13 HABITAT la somme de 700 au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance. 


Statuant à nouveau : 

Désigner tel Expert judiciaire qui plaira au tribunal avec missions suivantes : 


Se rendre sur les lieux, 

Prendre connaissance de tous documents utiles, 

Relever et décrire les désordres affectant le lieu loué, 

Déterminer les causes et les origines des désordres constatés, 

Fournir tous éléments techniques de faite de nature à permettre de déterminer avec précisions les responsabilités encourues, 

Indiquer les travaux propres à remédier à cette situation préjudiciable et en évoluer le coup et la durée, 

Evaluer les préjudices subis des désordres et des travaux de réparation, 


Autoriser M. et Mme [H] à consigner les loyers en CARPA jusqu'à l'exécution complète des travaux de réparation et la réintégration du logement dans des conditions de décence satisfaisante, 

Ordonner le temps de l'expertise, et jusqu'au terme des travaux, pour le relogement de la famille [H] dans un logement de même type que celui loué, au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date à laquelle sera rendue l'ordonnance à intervenir, 

Condamner le 13 HABITAT à payer à M. et Mme [H] la somme de 11907 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance échu à la date de l'audience en appel, 

Condamner 13 HABITAT à payer à M. et Mme [H] la somme de 5000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, 

Condamner 13 HABITAT à payer à M. et Mme [H] : 


1200 euros en exécution des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, ainsi qu'aux dépens de première instance, 

2000 euros en exécution des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux dépens d'appel. 


Débouter 13 HABITAT de l'ensemble de ses prétentions. 



A l'appui de leurs demandes, les époux [H] font état du rapport du service communal d'hygiène et de santé du 4 octobre 2019 de la mairie d'[Localité 6] qui a laissé au bailleur un délai de 2 mois pour entreprendre les travaux nécessaires à la remise aux normes du logement ; qu'ils ont mandaté un huissier de justice qui a établi un constat le 10 février 2022 qui témoigne du délabrement du logement ; que Mme [H] justifie présenter des pathologie liées à l'humidité et à la présence de moisissures au sein du logement. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er septembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la société EPIC 13 HABITAT demande à la cour de : 


Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal de Tarascon, 


Y ajoutant, 


Condamner M. et Mme [H] à payer à 13 HABITAT la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. 

Condamner M. et Mme [H] aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel. 




A l'appui de sa demande, la société EPIC 13 HABITAT rappelle que les époux [H] ne démontrent aucunement la persistance des désordres, le bailleur ayant entrepris l'ensemble des travaux nécessaires ; qu'il est important de rappeler que le bailleur n'est tenu de procéder au relogement de son locataire que dans l'hypothèse où le logement est insalubre, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 



Par ordonnance du 29 novembre 2022, le magistrat de la mise en état a statué ainsi: 


Dit n'y avoir lieu à ordonner la radiation de l'affaire du rôle de la cour d'appel d'Aix en Provence. 

Dit n'y avoir lieu à statuer sur les dépens et sur les frais irrépétibles. 




La procédure a été clôturée le 26 octobre 2023.



MOTIVATION : 



Sur la demande d'expertise : 

L'article 144 du code de procédure civile dispose que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

L'article 146 du code de procédure civile prévoit qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.

En l'espèce, alors que l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement entre les parties le 30 mai 2016 fait état d'un appartement loué aux époux [H] en état neuf ou en bon état, le service communal d'hygiène et de santé de la ville d'[Localité 6] a effectué une visite des lieux le 3 octobre 2019 à la demande des locataires.

Il résulte de son compte rendu rédigé le 4 octobre 2019 par l'inspecteur de salubrité que sont mises en évidence : 

- la présence d'humidité, infiltrations d'eau, de revêtements dégradés et de moissures dans la salle d'eau, le cabinet d'aisance, le salon et dans les escaliers des parties communes, 

- une installation électrique sans mise à terre dans la salle d'eau pouvant induire des risque pour la sécurité des occupants, 

- un défaut de planéité du carrelage dans le séjour , 

- aux dires du locataire, une mauvaise fixation du bac de douche.

Aussi, il a été demandé au bailleur de faire des travaux pour rémédier à ces désordres dans un délai de trois mois.

Il ne peut être dénié que la société EPIC 13 HABITAT produit de nombreux bons de travaux et de factures qui datent pour la plupart entre les mois de novembre 2019 et juin 2020.

Or, les époux [H] versent aux débats un constat établi, le 10 février 2022, par Maître [D] [L], huissier de justice, qui fait état d'un certain nombre de désordres déjà mentionnés par le rapport de visite précité.

Il est ainsi relevé la présence de moisissure sur la fenêtre de la façade Ouest du séjour, sur la paroi murale entre la cuisine et le passage vers le côté nuit, que les murs sont dans un état de délabrement avancé avec une forte odeur de moisi, que des champignons épais recouvrent le mur séparant l'entrée et un placard ; qu'au niveau du coin 'chambres', des lès entiers de tapisserie sont arrachés avec des auréoles sur les murs et de nombreuses tâches de moisissure ; que du salpêtre est visible ; que la peinture cloque par endroit dans les toilettes ; que la salle de douche est insalubre ; que la VMC ne fonctionne pas et est complètement obstruée par la saleté.

Si le bailleur fait état de demandes d'intervention de la part des époux [H] en février et mars 2021, il ne justifie pas être intervenu après le constat du 10 février 2022.

Ainsi, il apparaît que les locataires apportent suffisamment d'éléments qui permettent d'établir la persistance de désordres importants dans les lieux loués et qui constituent utilement un commencement de preuve en vertu duquel ils sont bien-fondés à solliciter une expertise judiciaire. 

Il apparaît alors nécessaire d'ordonner une mesure d'instruction réalisée par un homme de l'art afin d'éclairer le Tribunal sur lesdits désordres.

La mesure d'expertise judiciaire devra principalement déterminer si les locaux répondent aux critères de décence tels que prévus par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002 et répondent à l'exigence de délivrance en bon état d'usage et de réparation prévue par ledit article 6, ainsi que de déterminer les causes des désordres constatés, les responsabilités encourues et les travaux propres à y remédier. 

Il convient donc d'infirmer le jugement déféré sur ce point.





Sur les demandes de consignation des loyers et de relogement :

En vertu de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux.

En l'espèce, les appelants demandent à être autorisés à consigner les loyers pendant le temps de l'expertise et jusqu'à exécution complète des travaux de réparation.

Cependant, il revient à l'expertise de décrire les désordres et d'en déterminer les causes et les origines. Ce n'est donc qu'à l'issue de cette dernière que pourront être déterminées les éventuelles responsabilités des parties et notamment celle du bailleur alors que la consignation des loyers, prévue pendant la durée d'exécution des travaux, ne s'entend qu'en cas d'indécence avérée des lieux loués et du manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

En outre, si M et Mme [H] produisent un certificat médical daté du 7 mai 2021 attestant que Mme [H] présente une rhinoconjonctivite allergique chronique, nécessitant une habitation sans humidité ni moississures, ils ne produisent pas d'éléments médicaux plus récents certifiant que l'état de santé des occupants est directement et durablement affecté par l'état de leur logement.

Il n'est d'ailleurs pas établi leur impossibilité totale de jouir des lieux. 

Il convient donc de rejeter leur demande de consignation des loyers. 

De même, en l'absence de déclaration d'insabubrité du logement applicable dans le cadre du dispositif administratif prévu par les articles L. 521-3-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, aucune disposition de la loi du 6 juillet 1989 n'oblige le bailleur à fournir un autre logement au locataire, qui ne peut qu'exiger l'exécution des travaux de mise en conformité.

Les époux [H] seront donc déboutés de leur demande de relogement faute d'établir le caractère insalubre des lieux loués.

Le jugement déféré sera confirmé sur ces points.



Sur les autres demandes des parties : 

Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, la Cour n'est pas en mesure de déterminer l'existence et la nature des éventuels préjudices subis par les locataires, il convient donc de surseoir à statuer sur l'ensemble de leurs demandes en dommages-intérêts, les appelants n'ayant pas formulé de demande de provisions. 

Il en sera de même des demandes des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.









PAR CES MOTIFS : 



La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et mixte, par mise à disposition au greffe :



* Sur le fond, et en dernier ressort : 



CONFIRME le jugement déféré du 13 janvier 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [K] [H] et Mme [P] [H] aux fins de relogement sous astreinte et de consignation des loyers sur un compte CARPA ; 



INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de M. [K] [H] et Mme [P] [H] aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire ; 



STATUANT A NOUVEAU : 

- et avant-dire droit : 



- ORDONNE une expertise ; 



- COMMET pour y procéder Mme [N] [I], expert inscrite sur la liste des experts de la Cour d'Appel d'AIX-EN-PROVENCE, [Adresse 3] Tél: +33 (0)[XXXXXXXX04] ; mail: [Courriel 7] ;

avec pour mission de : 

- Se rendre sur les lieux et les visiter, entendre les explications des parties, se faire remettre les documents de la cause, consulter, s'il y a lieu, tout autre document à charge d'en indiquer la source et s'adjoindre, en cas de nécessité, tout spécialiste de son choix ; 

- décrire l'état de délivrance des locaux et leur conformité ou non-conformité à l'obligation de délivrance d'un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;

- décrire la conformité des lieux loués ou leur non-conformité à l'obligation pour le propriétaire de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ; vérifier le bon état de fonctionnement des éléments d'équipements mentionnés au contrat de location ; 

- décrire les désordres pouvant affectés les lieux loués ; 

- déterminer les causes et les origines des désordres constatés ; 

- donner tous éléments d'ordre technique ou de fait permettant d'apprécier les responsabilités encourues ; 

- décrire les travaux de mise en conformité ou de remise en état nécessaires ou toutes mesures pour y remédier et en chiffrer le coût et la durée ;

- donner au tribunal tous les éléments lui paraissant nécessaires afin d'apprécier les préjudices éventuellement subis ;

- s'expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties recueillis après le dépôt de son pré-rapport ; 

- faire toutes observations utiles à la solution du litige ; 



DIT que l'expert fera connaître sans délai son acceptation et qu'en cas de refus ou d'empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement par ordonnance ;



DIT que l'expert commencera ses opérations dès qu'il aura été avisé par le greffe ;



DIT qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement d'office par le magistrat chargé du contrôle de l'expertise ;



DIT que l'expert devra déposer son rapport dans les six mois qui suivront l'avis par le greffe, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès de la Cour ;



DIT que l'expert adressera aux parties, avec un exemplaire du rapport, une copie de sa demande d'honoraires par tout moyen permettant d'en établir la réception pour qu'elles puissent présenter, s'il y a lieu, leurs observations au conseiller taxateur dans le délai de quinze jours à compter de la réception dont l'expert devra produire le justificatif au conseiller taxateur (articles 282 et 284 du code de procédure civile ) ;



DIT n'y avoir lieu à consignation, M. [K] [H] et Mme [P] [H] bénéficiant de l'aide juridictionnelle totale,



DIT que l'expertise aura lieu aux frais avancés du Trésor Public ;





DÉSIGNE Mireille CAURIER-LEHOT, conseiller à la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE, ou tout autre magistrat de la chambre en cas d'empêchement, pour surveiller les opérations d'expertise ; 



RENVOIE l'affaire à la mise en état ; 



SURSEOIT à statuer sur toutes les autres demandes des parties et les dépens, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,