Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 25 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 25 JANVIER 2024



N° 2024/57 













Rôle N° RG 22/06512 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJK32







[O] [V]





C/



S.C.I. [Adresse 5]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Dominique RAMIREZ



Me Willi SCHWANDER









Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président de la Juridiction de proximité de Martigues en date du 12 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-22-000053.





APPELANTE



Madame [O] [V]

née le 19 Décembre 1992 à [Localité 4] (MAROC), 

demeurant [Adresse 6]



représentée par Me Dominique RAMIREZ, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



S.C.I. [Adresse 5], 

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Willi SCHWANDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 05 Décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 



M. Gilles PACAUD, Président

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère rapporteur

Mme Florence PERRAUT, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DU LITIGE: 

 

Par acte en date du 4 mai 2021, la SCI [Adresse 5] a donné à bail d'habitation à madame [O] [V] un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 640 euros, outre 50 euros de provision sur charges. 

 

Par acte d'huissier en date du 21 octobre 2021, la société [Adresse 5] a fait délivrer à Mme [O] [V] un commandement de payer la somme de 1 802,60 euros en principal, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

 

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives des Bouches-du-Rhône (CCAPEX) a été avisée le 22 octobre 2021 des incidents de paiement.

 

Ce commandement de payer s'est avéré vain et infructueux. 

 

Par acte d'huissier du 27 décembre 2021, régulièrement dénoncé au préfet des Bouches-du-Rhône le 28 décembre 2021, la société [Adresse 5] a fait assigner Mme [O] [V] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Martigues aux fins d'entendre : 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

- condamner Mme [V] à libérer les lieux occupés, 

- ordonner, à défaut de libération volontaire, l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

- condamner Mme [V] à payer à titre provisionnel : 

* la somme de 1 754,09 euros au titre de la dette locative, outre les loyers et charges dûs au jour de la décision, 

* une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu'au départ effectif des lieux, 

outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 

* la somme de 450 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ceux compris le coût du commandement de payer. 

 

Madame [O] [V], régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu et n'a pas été représentée.

 

Par ordonnance réputée contradictoire du 12 avril 2022, le juge des référés du tribunal de proximité de Martigues a : 

- constaté la résiliation du contrat de bail conclu entre la SCI [Adresse 5] et Mme [O] [V] à la date du 22 décembre 2021,

- ordonné à Mme [O] [V] de libérer de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef le logement qu'elle occupe, situé [Adresse 6] à [Localité 3], dans un délai de deux mois suivant la notification d'un commandement de quitter les lieux,

- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourrait être procédé à l'expulsion de Mme [O] [V] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

- condamné Mme [O] [V] à payer à la SCI [Adresse 5], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer et charges locatives prévus au contrat de bail à compter du 22 décembre 2021, et jusqu'à la libération effective des lieux, 

- condamné Mme [O] [V] à payer à la SCI [Adresse 5], à titre provisionnel, la somme de 2 317,74 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayées au 7 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2021 sur la somme de 1 754,09 euros, et à compter de l'ordonnance pour le solde, 

- condamné Mme [O] [V] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rejeté les autres demandes pour le surplus, 

- condamné Mme [O] [V] aux dépens de l'instance en ce compris les frais de commandement. 



Le premier juge a notamment considéré que :

- les conditions d'application de la clause résolutoire étaient réunies au 22 décembre 2021, le commandement de payer régulièrement délivré étant resté infructueux dans le délai de deux mois contractuellement prévu,

- la locataire devenait occupante sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail au 22 décembre 2021, de sorte qu'elle était redevable d'une indemnité d'occupation égale au loyer et charges locatives prévus au contrat de bail à compter du 22 décembre 2021, et jusqu'à la libération effective des lieux, 

- le bailleur justifiait par le décompte arrêté au 7 mars 2022 d'une créance non sérieusement contestable s'élevant à la somme de 2 317,74 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés jusqu'au 7 mars 2022.

 

Par déclaration reçue au greffe le 03 mai 2022, Mme [O] [V] a interjeté appel de toutes les dispositions de cette décision, dûment reprises. 



Par dernières conclusions transmises le 31 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise, et, statuant à nouveau :



A titre principal, qu'elle :

- déboute la SCI [Adresse 5] de l'ensemble de ses prétentions, 

- constate sa bonne foi en ce qu'elle a repris le paiement des loyers depuis plusieurs mois,

- lui accorde des délais de paiement les plus larges,

- condamne la SCI [Adresse 5] au paiement de la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procedure civile, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de maître Dominique Ramirez, avocat, sous son affirmation de droit.



Par dernières conclusions transmises le 26 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, la SCI [Adresse 5] demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau :

- de déclarer l'appelante irrecevable et infondée en ses demandes, 

- de juger ses demandes sans objet et de la débouter de l'ensemble de ses demandes, 

- de condamner Mme [O] [V] à lui payer la somme de 16 088,09 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation, réparations locatives et frais de nettoyage dûs arrêtés au 24 mai 2023, 

- de condamner Mme [O] [V] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner Mme [O] [V] aux dépens de l'instance d'appel sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile, et dire qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 dudit code. 



La procédure a été initialement clôturée par ordonnance en date du 10 mai 2023.



L'affaire est venue à l'audience du 24 mai 2023, mais en raison de convocations erronnées des conseils des parties, elle a été renvoyée par avis adressé par le greffe à l'audience du 5 décembre 2023, avec révocation de l'ordonnance de clôture précitée.





MOTIFS :



A titre liminaire, il n'y a pas lieu de prononcer une nouvelle révocation de la clôture de la procédure, alors que celle-ci avait déjà été notifiée aux conseils des parties le 25 mai 2023.



Si l'intimée sollicite de la cour qu'elle déclare l'appelante irrecevable en ses demandes, elle ne développe aucun moyen au soutien de cette prétention, et aucun moyen d'irrecevabilité n'est susceptible d'être relevé d'office, de sorte que les demandes de l'appelante seront déclarées recevables.



Sur les demandes de constatation de la résiliation du bail et d'expulsion 



Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exéxution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi 

n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.



Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.



En l'espèce, il résulte des pièces régulièrement produites et des explications des parties :

- que le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges, ainsi libellée: 'le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur :

* deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat,

* un mois après la délivrance d'un commandement demeuré infructueux à défaut d'assurance contre les risques locatifs,

Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux (...)',

- qu'il n'est pas contesté que le commandement de payer les loyers visant cette clause résolutoire a été régulièrement délivré par acte du 21 octobre 2021, et portait sur une somme de 1 931,09 euros correspondant à un arriéré locatif de 1 802,60 euros comprenant les loyers impayés des mois de septembre 2021 à octobre 2021 inclus, et la somme de 128,49 euros au titre des frais de l'acte,

- qu'un procès-verbal de reprise des lieux a été établi à la requête de la bailleresse par maître [N], huissier de justice à [Localité 2], le 22 mars 2023, lequel, après ouverture forcée des lieux par le serrurier requis, a pénétré dans les locaux loués et a constaté 'qu'ils étaient entièrement vides de tous meubles et effets mobiliers quelconques, Mme Mme [O] [V] ayant déménagé à la cloche de bois'.



L'appelante n'ayant justifié d'aucun règlement dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer, c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de la clause résolutoire acquise au 22 décembre 2021, lui a ordonné de libérer les lieux, et a dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourrait être procédé à son expulsion, de sorte qu'il y a lieu à confirmation de l'ordonnance entreprise de ces chefs.



Sur les demandes de provisions



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.



Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.



En l'espèce, si l'appelante sollicite la réformation de l'ordonnance entreprise, elle ne conteste pas être redevable des loyers, charges et indemnités d'occupation dont le montant avait été fixé par le premier juge à la somme de 2 317,74 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayées au 7 mars 2022.



Faisant valoir que le litige a évolué en appel, l'intimée sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [O] [V] à lui payer à titre provisionnel la somme de 2 317,74 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayées au 7 mars 2022, avec intérêt au taux légal à compter du 27 décembre 2021 sur la somme de 1 754,09 euros, et à compter de l'ordonnance pour le solde, outre la condamnation de Mme [O] [V] à lui payer la somme de 10 9217,90 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dûes au 23 mai 2023 et la somme de 5 796,80 euros au titre des réparations locatives et frais de nettoyage.



Provision au titre des loyers et indemnités d'occupation :



Le décompte actualisé du 23 mai 2023 versé aux débats par le bailleur 

fait apparaître :

- que l'arriéré locatif a été entièrement réglé jusqu'au 1er février 2022, seuls les frais du commandement de payer du 21 octobre 2021 s'élevant à 140,49 euros n'ayant pas été intégralement réglés (reste dû 66,04 euros),

- qu'un seul règlement sur les loyers et charges dûs est intervenu en février 2023 à hauteur de 206,05 euros, l'ensemble des loyers et charges n'ayant pas été réglés concernant la période allant du 1er février 2022 au 23 mars 2023, soit un arriéré locatif total de 10 010,48 euros,

- des frais d'huissier au titre de la reprise des lieux pour un montant s'élevant à 845,38 euros.



Il s'ensuit qu'il n'est pas sérieusement contestable que la somme de 

2 317,74 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation arrêtée au 7 mars 2022 par le premier juge n'est plus dûe.



Il convient de déduire du décompte produit par le bailleur, les frais du commandement de payer du 21 octobre 2021 s'élevant à 140,49 euros n'ayant pas été intégralement réglés (reste dû 66,04 euros) qui ont été inclus à juste titre par le premier juge dans les dépens, ainsi que les frais d'huissier concernant la reprise des lieux s'élevant à la somme de 845,38 euros qui ne peuvent être pris en compte dans le cadre d'une provision à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation dûs, de sorte que l'arriéré locatif actualisé s'élève désormais à la somme de 10 010,48 euros pour la période allant du 1er février 2022 au 23 mars 2023 (soit 10 921,90 euros - 845,38 euros - 66,04 euros).



En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné Mme [O] [V] à payer à la SCI [Adresse 5], à titre provisionnel la somme de 2 317,74 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayées au 7 mars 2022, avec intérêt au taux légal à compter du 27 décembre 2021 sur la somme de 

1 754,09 euros, et à compter de l'ordonnance pour le solde.



Celle-ci sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 5], à titre provisionnel, la somme de 10 010,48 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dûs pour la période allant du 1er février 2022 au 23 mars 2023, la SCI La Bastide étant déboutée du surplus de sa demande à ce titre.



Provision au titre des réparations locatives et frais de nettoyage :



Alors qu'aucun état des lieux d'entrée et de sortie dans les locaux loués n'est versé aux débats, et que le procès-verbal de reprise des lieux précité du 22 mars 2023 ne contient aucune constatation ni photographies concernant les dégradations invoquées par le bailleresse, la demande de provision formée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse et sera rejetée.



Sur la demande de délais de paiement 



L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte qu'en matière de baux d'habitation, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers



En l'espèce, la demande de l'appelante tendant à se voir accorder les plus larges délais de paiement ne peut prospérer alors qu'il résulte des pièces produites que la dette locative a augmenté de manière significative depuis l'ordonnance entreprise, et que Mme [V] a quitté les lieux loués sans informer la bailleresse de sa nouvelle adresse.



En conséquence, cette demande sera rejetée. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



En l'état d'impayés à l'origine du commandement de payer, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [V] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, et en ce qu'elle a rejeté sa demande formée au titre des frais irrépétibles et l'a condamnée à payer à la SCI [Adresse 5] une somme de 300 euros à ce titre. 



Succombant, Mme [V] sera également condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à régler à la SCI [Adresse 5] une indemnité de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure pour les frais qu'elle a été contrainte d'exposer pour assurer sa défense en appel, et elle sera déboutée de sa demande sur ce même fondement. 



PAR CES MOTIFS

La cour,



Déclare recevables les demandes formées par Mme [O] [V],



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [O] [V] à payer à la SCI [Adresse 5], à titre provisionnel, la somme de 2 317,74 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayées au 7 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2021 sur la somme de 1 754,09 euros, et à compter de l'ordonnance pour le solde, 



La confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne Mme [O] [V] à payer à la SCI [Adresse 5], à titre provisionnel, la somme de 10 010,48 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dûs pour la période allant du 1er février 2022 au 23 mars 2023,



Déboute la SCI [Adresse 5] du surplus de sa demande de provision à valoir sur Ies loyers, charges et indemnités d'occupation,



Déboute la SCI [Adresse 5] de sa demande de provision à valoir sur les réparations locatives et les frais de nettoyage, 



Déboute Mme [O] [V] de sa demande de délais de paiement,

 

Condamne Mme [O] [V] à payer à la SCI [Adresse 5] une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute Mme [O] [V] de sa demande sur ce même fondement,



Condamne Mme [O] [V] aux dépens d'appel et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.



La greffière Le président