Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 25 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND

DU 25 JANVIER 2024



N° 2024/ 49













Rôle N° RG 23/02387 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKZHK







[R] [O]





C/



[J] [K]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Yann CRESPIN





Me Lionel CARLES 







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de CAGNES SUR MER en date du 15 Novembre 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-22-000074.





APPELANTE



Madame [R] [O], demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Yann CRESPIN, avocat au barreau de NICE





INTIME



Monsieur [J] [K]

né le 20 Avril 1982 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Lionel CARLES de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 15 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 





Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

























































EXPOSÉ DU LITIGE : 



Par deux actes sous seing privé successifs du 9 septembre/15 décembre 2016 et du 20 décembre 2017/1er janvier 2018, M. [J] [K] a donné à bail à Mme [R] [O] un appartement situé [Adresse 3].



Le loyer initial était fixé à la somme de 690 euros par mois charges comprises.



Par décision du 31 août 2020, la commission de surendettement des particuliers des Alpes-Maritimes a décidé d'une procédure de rétablissement personnel à l'endroit de Mme [O].



Par jugement contradictoire du 10 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes sur Mer a jugé irrecevable la demande de M. [K] de voir prononcer la résiliation du bail, a rejeté ses demandes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, dit que Mme [O] est redevable envers M. [K] de la somme de 15349,08 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d'octobre 2020 inclus, constaté que la décision du 31 août 2020 de la commission de surendettement des particuliers des Alpes Maritimes, qui a prononcé une décision de rétablissement personnel sans liquidation judicaire au bénéfice de la locataire, a pour conséquence d'empêcher M. [K] de pouvoir recourir aux voies d'exécution pour recouvrer cette créance qui est affectée en son intégralité par ladite décision, rejeté la demande de Mme [O] tendant à se voir jugée créancière au titre des loyers et dit qu'elle n'est créancière d'aucune somme au titre des loyers et charges à l'égard du bailleur, dit qu'il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné M. [K] aux dépens.



Par acte du 28 octobre 2021, M. [K] a fait signifier à sa locataire un commandement de payer la somme en principal de 2958 euros.



Par acte du 13 janvier 2022, M. [K] a fait assigner Mme [O] aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner son expulsion, la condamner au paiement de la somme de 3794 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2022, outre une indemnité d'occupation mensuelle de 690 euros jusqu'à complète liébration des lieux.



Par jugement contradictoire du 15 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer a statué ainsi : 

- PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2018 entre Monsieur [J] [K] et Madame [R] [O] sur le logement sis [Adresse 3] ;

- ORDONNE la libération des locaux et la remise des cléfs des locaux loués par Madame [R] [O] à Monsieur [J] [K] à compter de la signification de la présente décision, - A DEFAUT, ORDONNE l'expulsion de Madame [R] [O] des locaux loués sis [Adresse 3] et de toutes personne s'y trouvant de leur chef, le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandemant d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- REJETTE la demande de suppression des délais légaux d'expulsion ;

- FIXE l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 690 euros par mois ;

- CONDAMNE Madame [R] [O] à payer chaque mois cette somme à Monsieur [J] [K] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des locaux ;

- CONDAMNE Madame [R] [O] à payer à Monsieur [J] [K] la somme de 7935 euros au titre de l'arriéré locatif dû sur la période du 1er octobre 2020 au 30 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2022 sur la somme de 3794 euros et pour le surplus à compter du présent jugement ;

- DEBOUTE Madame [R] [O] de sa demande de délais de paiement ; 

- CONDAMNE Madame [R] [O] à payer à Monsieur [J] [K] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNE Madame [R] [O] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers du 28 octobre 2021 ; 

- RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.



Le jugement susvisé retient principalement qu'il résulte de la la lecture du jugement du 10 novembre 2020 que la défenderesse ne s'acquitte pas du paiement des loyers puisque le juge a fixé l'arriéré locatif à la somme de 15349,08 euros au mois d'octobre 2020 ; qu'après le 22 avril 2021, elle ne s'est plus acquittée d'aucun loyer ; qu'il existe donc des manquements répétés de la part de la locataire à son obligation principale à savoir le paiement des loyers caractérisé d'autant plus qu'elle a bénéficié d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision du 16 juillet 2020; que la défenderesse ne produit aucune pièce permettant de prouver qu'elle s'est acquittée des sommes ou que sa dette est éteinte alors que la charge de la preuve lui en incombe ; que si la locataire sollicite des délais de grâce, elle ne s'acquitte plus du loyer courant depuis dix-huit mois; qu'elle bénéficie du revenu de solidaité active, ne justifiant pas que sa situation financière lui permettrait de s'acquitter du règlement de la dette locative.



Par déclaration du 10 février 2023, Mme [O] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.



L'affaire a été fixé à bref délai par ordonnance du 27 février 2023. 



Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mars 2023, auxquelles il sera référé plus amplement, Mme [O] demande de voir : 

- infirmer le jugement en date du 15 novembre 2022 en ce qu'il : 

'PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2018 entre Monsieur [J] [K] et Madame [R] [O] sur le logement sis [Adresse 3];

ORDONNE la libération des locaux et la remise des cléfs des locaux loués par Madame [R] [O] à Monsieur [J] [K] à compter de la signification de la présente décision;

A DEFAUT, ORDONNE l'expulsion de Madame [R] [O] des locaux loués sis [Adresse 3] et de toutes personne s'y trouvant de leur chef, le cas échéant avec le concours de la force publique et un serrurier, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandemant d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 690 euros par mois ;

CONDAMNE Madame [R] [O] à payer chaque mois cette somme à Monsieur [J] [K] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des locaux ;

CONDAMNE Madame [R] [O] à payer à Monsieur [J] [K] la somme de 7935 euros au titre de l'arriéré locatif dû sur la période du 1er octobre 2020 au 30 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2022 sur la somme de 3794 euros et pour le surplus à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [R] [O] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNER Madame [R] [O] à payer à Monsieur [J] [K] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [O] aux dépens' ;

- Le confirmer pour le surplus, 

et statuant à nouveau, 

- DECLARER recevables et bien fondées les demandes de Madame [O] et en conséquence,

- CONSTATER qu'un plan d'apurement des arriérés locatifs a été signé entre Madame [O] et Monsieur [K] le 20.02.2023,

- CONSTATER que Madame [O] met tout oeuvre aux fins de règlement des sommes par elle dues,

- CONSTATER que le montant des arriérés locatifs tel que fixé par le Jugement du 15 novembre 2022 est eronné,

- En conséquence,

- DIRE ET JUGER que Madame [R] [O] n'est redevable que de la somme de 5929 euros au titre de l'arriéré locatif dû sur la période du 1er novembre 2020 au 30 octobre 2022,

- DIRE ET JUGER que Madame [R] [O] pourra bénéficier de délais de paiement de 36 mois pour s'acquitter de ses arriérés locatifs,

- INFIRMER le jugement en date du 15 novembre 2022 en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail locatif de Mme [O],

- INFIRMER le jugement en date du 15 novembre 2022 en ce qu'il a condamné Mme [O] à régler 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- A titre reconventionnel,

CONDAMNER Monsieur [K] à régler à Madame [O] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNER Monsieur [K] aux entiers dépens.



Mme [O] soutient essentiellement que le décompte du premier juge est erroné ; qu'il ne peut inclure le mois d'octobre 2020; qu'elle a effectué plusieurs paiements pour un total de 1586 euros; que le bailleur et elle-même ont signé un plan d'apurement le 20 février 2023 ; qu'elle fait preuve de bonne foi en mettant tout en oeuvre afin de pouvoir s'acquitter de ses obligations locatives ; qu'elle n'a aucune solution de relogement ; qu'elle a fait une demande de logement social et attend une réponse ; que le bailleur lui a fait signer un contrat de location saisonnière renouvelé à deux reprises et ne respectant pas les durées légales en la matière, la plaçant ainsi dans une situation de précarité et d'instabilité locative.



Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2023, auxquelles il sera référé plus amplement, M. [K] demande de voir : 



- CONFIRMER le Jugement dont appel en ce qu'il :

« PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2018 entre Monsieur [J] [K] et Madame [R] [O] sur le logement sis [Adresse 3] ;

ORDONNE la libération des locaux et la remise des clefs des locaux loués par Madame [R] [O] à Monsieur [J] [K] à compter de la signification de la présente décision,

A DÉFAUT, ORDONNE l'expulsion de Madame [R] [O] des locaux loués sis [Adresse 3] et de toute personne s'y trouvant de leur chef le cas échéant avec le concours de la force publique et un serrurier, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d 'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l 'article L412-1 du Code des procédures civiles d 'exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais légaux d'expulsion ;

FIXE l'indemnité d 'occupation à la somme mensuelle de 690 euros par mois ;

CONDAMNE Madame [R] [O] à payer chaque mois cette somme à Monsieur [J] [K] à compter de la résiliation du bail et jusqu 'à la libération effective des locaux ;

CONDAMNE Madame [R] [O] à payer à Monsieur [J] [K] la somme de 7935 euros au titre de l 'arriéré locatif dû sur la période du 1er octobre 2020 au 30 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2022 sur la somme de 3794 euros et pour le surplus à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [R] [O] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [R] [O] à payer à Monsieur [J] [K] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

DITqu'un copie de la décision sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l'État dans le département. ''

- DEBOUTER Madame [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en cause d'appel,

- CONDAMNER Madame [O] au paiement de la somme 9938 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er mai 2023 à Monsieur [K], somme à parfaire au jour de l'arrêt ;

- CONDAMNER Madame [O] au paiement de la sonune de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et le paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.



M. [K] fait valoir essentiellement que l'arriéré locatif s'élève à la somme de 9938 euros; que la locataire ne règle plus les loyers depuis le mois de novembre 2020 ; que les règlements invoqués sont antérieurs au mois d'octobre 2020 et ne peuvent être pris en compte ; qu'il sollicite une expulsion sans délai à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ; que le plan d'apurement signé le 20 févrvier 2023 est exigé par la CAF sous peine de suppression des aides au logement qui sont versées directement au bailleur ; qu'elle n'a pas respecté de précédents plans d'apurement de la dette locative ; qu'elle a déposé un nouveau dossier de surendettement en date du 14 avril 2023 ; qu'il lui a adressé des quittances de loyer dès qu'elle payait son loyer.



La procédure a été clôturée à l'audience. 



Par note en délibéré diffusée par voie électronique le 8 janvier 2024, le conseiller rapporteur a demandé aux parties de formuler leurs observations sur la fin de non-recevoir relevée d'office par la Cour concernant l'application de l'article 963 du code de procédure civile selon lequel, lorsque l'appel rentre dans le champ d'application de l'article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses, selon le cas, de l'acquittement du droit prévu à cet article.

Il a été demandé aux parties de formuler leurs observations et de les échanger contradictoirement avant le 20 janvier 2024, délai de rigueur.



Le 19 janvier 2024, chacune des parties s'est acquittée du droit prévu par l'article 1635 bis P précité.





MOTIVATION : 



Sur les demandes en résiliation du bail, expulsion et paiement : 



En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

- user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention, 

- de payer le prix du bail aux termes convenus. 



En vertu de l'ancien article 1184 du code civil, applicable à la date de signature du premier bail, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiqus, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages-intérêts.

La résolution peut être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.



L'ancien article 1315 du code civil, devenu l'article 1353, prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier la paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, par deux actes sous seing privé successifs, le premier prenant effet le 1er octobre 2016, et le second prenant effet le 1er janvier 2018, M. [J] [K] a donné à bail à Mme [R] [O] un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel de 690 euros par mois charges comprises.



Le bailleur a fait signifier, par acte du 28 octobre 2021, à sa locataire un commandement de payer la somme en principal de 2958 euros.



Or, il résulte des débats que le montant de l'arriéré locatif actualisé par M. [K] au 5 mai 2023 est de 9529 euros, duquel il faut déduire le montant du loyer du mois d'octobre 2020 (soit 420 euros après déduction du versement de la caisse des allocations familiales) qui est déjà inclus dans le précédent jugement du 10 novembre 2020, dont il n'est pas démontré qu'il a fait l'objet d'un appel.



Ainsi, l'arriéré de loyers et charges s'élève à la somme de 9109 euros, étant précisé que les paiements invoqués par Mme [O] pour un total de 1586 euros concernent des versements qu'elle a effectués entre le 16 mars et le 27 juin 2020, soit sur une période antérieure à celle du présent litige. 



Or, il convient de rappeler que le jugement précité du 10 novembre 2020 a rejeté la demande de Mme [O] tendant à se voir jugée créancière au titre des loyers et dit qu'elle n'est créancière d'aucune somme au titre des loyers.

 

De plus, la locataire ne justifie d'aucun autre versement qui ne soit pas pris en compte par le dernier décompte produit par le bailleur (sa pièce n°4), ni d'aucun autre règlement de la CAF.



Par conséquent, il convient d'actualiser l'arriéré locatif à la somme de 9109 euros sur la période allant du 1er novembre 2020 au 5 mai 2023.



Si Mme [O] a effectué quelques paiements au cours de l'année 2021 et un paiement au cours de l'année 2022, pour lesquels d'ailleurs M. [K] justifie avoir établi des quittances de loyer, il ressort des débats que ses paiements sont très irréguliers et insuffisants au point d'aboutir à une dette locative de 9109 euros alors qu'elle a déjà bénéficié d'un effacement total de sa précédente dette locative d'un montant de 15349,08 euros.



Il apparait donc qu'après avoir bénéficié de cette mesure de faveur par décision de la commision de surendettement des particuliers des Alpes Maritimes du 31 août 2020, entrée en vigueur le 16 juillet 2020, Mme [O] a reconstitué sans délai une nouvelle dette envers son bailleur, pour laquelle elle a déposé un nouveau dossier de surendetteemnt le 14 avril 2023, soit moins de trois ans après.



Si le dernier décompte produit par le bailleur fait apparaître un paiement de 560 euros le 19 avril 2023, il fait également figurer un paiement de 1120 euros qui n'émane pas de la locataire.



Ainsi, au vu des ces éléments, notamment du dépôt du dossier de surendettement orienté par la commission vers un nouveau rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le respect du plan d'apurement signé sous l'égide de la caisse des allocations familiales entre les parties, le 20 février 2023, semble compromis.



De plus, depuis le décompte produit en première instance arrêté au mois d'octobre 2022, la dette locative n'a cessé d'augmenter pour arriver à une somme très élevée.



Ainsi, au vu de l'importance de l'arriéré locatif actuel et de la répétition du manquement de la locataire à son obligation de payer les loyers et charges à terme depuis plusieurs années, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du dernier bail liant les parties aux torts exclusifs de Mme [O].



Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Mme [O], à défaut de libération volontaire des lieux par cette dernière, ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément aux articles L. 411-1 et L. 412-1 ainsi que les articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux.



Il ne sera pas supprimé les délais légaux d'expulsion puisque M. [K], qui le sollicite dans les motifs de ses conclusions, ne le demande pas dans son dispositif, se contentant de solliciter la confirmation de la décision déférée. 



De même, Mme [O] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 690 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des locaux.



Quant à la demande en paiement de M. [K] au titre de l'arriéré locatif, il convient de condamner Mme [O] à lui payer la somme de 9109 euros, arrêtée au 5 mai 2023.



Ainsi, sous réserve de l'actualisation de la dette locative comme indiqué ci-dessus, il convient de confirmer le jugement déféré sur tous ces points.





Sur la demande de délais de paiement de Mme [O] : 



En vertu de l'ancien article 1244-1 du code civil, devenu l'article 1343-5, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, échelonner le paiement des sommes dues.



En l'espèce, Mme [O] sollicite des délais de paiement sur 36 mois, opérant de ce fait une confusion entre la suspension des effets de la clause résolutoire, qu'elle ne sollicite pas expressément, et les délais de grâce de droit commun.



Elle invoque sa situation financière difficile et son absence de solution de relogement. Elle soutient avoir fait une demande de logement social, ce dont elle ne justifie pas. 



Il apparaît que ses revenus mensuels sont composés uniquement du revenu de solidarité active d'un montant de 280,72 euros au mois de février 2023. Il ressort également du descriptif de situation établi par la commission de surendettement des particuliers des Alpes-Maritimes en mai 2023 que Mme [O] perçoit une pension de retraite de 258 euros par mois.



Or, le montant de son loyer courant, même déduction faite du versement des allocations logement, apparaît trop élevé eu égard au montant cumulé de ses revenus mensuels.



Compte tenu du bilan de ses revenus et charges et du montant de sa dette, elle n'est pas en capacité de l'apurer dans les délais légaux.



De plus, il convient de prendre en compte les besoins du créancier, qui est, en l'espèce, un bailleur particulier.



Par conséquent, il convient de rejeter la demande de Mme [O] afin d'obtenir des délais de paiement et ainsi de confirmer le jugement déféré sur ce point.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : 



En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



En l'espèce, il convient de condamner Mme [O], qui succombe, aux entiers dépens d'appel. 



Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens de première instance.



Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.



Il paraît équitable de condamner Mme [O] à payer à M. [K] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.



Le jugement déféré sera confirmé sur les frais irrépétibles de première instance.





PAR CES MOTIFS : 



La Cour statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe : 



CONFIRME le jugement déféré du 15 novembre 2022 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes sur Mer sauf en ce qu'il convient d'actualiser la somme due par Mme [R] [O] au titre de l'arriéré locatif échu et impayé ; 



STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT : 



CONDAMNE Mme [R] [O] à payer à M. [J] [K] la somme de 9109 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, sur la période du 1er novembre 2020 au 5 mai 2023 ; 



CONDAMNE Mme [R] [O] à payer à M. [J] [K] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; 



DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 



CONDAMNE Mme [R] [O] aux entiers dépens d'appel.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,