Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 25 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 25 JANVIER 2024



N° 2024/63 













Rôle N° RG 23/03062 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BK3PB







[J] [M]

[I] [M]

[E] [D] épouse [M]





C/



S.A.R.L. SMM





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Karine CHETRIT-ATLAN



Me Jocelyne PUVENEL









Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de Marseille en date du 04 janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/04246.





APPELANTS



Monsieur [J] [M]

né le 03 janvier 1995 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]



Monsieur [I] [M]

né le 17 novembre 1955 à [Localité 4] (MAROC) demeurant [Adresse 2]



Madame [E] [D] épouse [M]

née le 12 février 1961 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]



représentés par Me Karine CHETRIT-ATLAN, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



S.A.R.L. SOCIETE MARSEILLAISE DE MECANIQUE - SMM

dont le siège social est situé [Adresse 3]



représentée par Me Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 05 décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 





M. Gilles PACAUD, Président

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 janvier 2024,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





















































EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte sous seing privé en date du 14 aout 2020, à effet au 1er septembre 2020, la société à responsabilité limitée (la SARL) société Marseillaise de Mécanique a consenti à monsieur [J] [M] un bail commercial, pour un bien situé [Adresse 1], à destination de :

- salon de coiffure

- onglerie

- podologie

- manucure

- centre de remise en forme

- centre de soins beauté

- spa

- activités annexes et connexes



M. [I] [M] et Mme [E] [M], parents de M. [J] [M], se sont portés cautions solidaires des engagements souscrits par ce dernier.



Faisant valoir que les loyers n'avaient pas été réglés, la SARL société Marseillaise de Mécanique a, par acte d'huissier du 13 juillet 2022, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [J] [M], aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 11 900 euros au principal.



Il a été dénoncé aux cautions le 18 juillet 2022.



Par acte d'huissier en date des 30 et 31 août 2022, la SARL société Marseillaise de Mécanique a fait assigner M. [J] [M], M. [I] [M] et Mme [E] [D] épouse [M], devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, afin d'obtenir :

- le constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

- la condamnation solidaire du locataire et des cautions au paiement provisionnel de la somme de 13 798 euros due, au titre des loyers et charges impayés ;

- la condamnation solidaire du locataire et des cautions au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer majoré des charges, jusqu'à parfaite libération des lieux ;

- la condamnation solidaire du locataire et des cautions au paiement de la somme de 1 500 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Par ordonnance contradictoire en date du 4 janvier 2023, le juge des référés, a : 

- constaté la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire ;

- ordonné l'expulsion de M. [J] [M] et celles de tous occupants de son chef du local susvisé, et ce, dès la signification de la présente ;

- autorisé en cas d'expulsion la société Marseillaise de Mécanique à transporter les meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de M. [J] [M], M. [I] [M] et Mme [E] [D] épouse [M] ;

- condamné M. [J] [M], M. [I] [M] et Mme [E] [D] épouse [M] solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 3060 euros à compter du 1er décembre 2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux ; 

- condamné M. [J] [M], M. [I] [M] et Mme [E] [D] épouse [M] solidairement au paiement de la somme de 16 628 euros à la société Marseillaise de Mécanique due au titre de la dette locative, arrêtée au 30 novembre 2022 ;

- condamné M. [J] [M], M. [I] [M] et Mme [E] [D] épouse [M] solidairement à payer à la société Marseillaise de Mécanique la somme de 700 euros au titre del'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [J] [M], M. [I] [M] et Mme [E] [D] épouse [M] solidairement aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.



Selon déclaration reçue au greffe le 23 février 2023, M. [J] [M], M. [I] [M] et Mme [E] [D] épouse [M] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. 



Par dernières conclusions transmises le 3 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé, et statuant à nouveau, qu'elle :

- suspende le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date du 14 aout 2020 ;

- octroie à M. [J] [M] des délais de paiement les plus larges, soit 24 mois afin d'apurer sa dette locative, en sus du loyer et des charges ;

- déboute du surplus des prétentions de la bailleresse ;

- ordonne que les appelants conservent la charge de leurs dépens.



M. [J] [M] fait valoir avoir qu'il a eu le projet de rénover les locaux objets du bail pour ouvrir un concept de location de chambres ainsi qu'un salon de coiffure.

Il souligne avoir dû engager de nombreux travaux sur ses fonds personnels, ne pas avoir obtenu les prêts bancaires espérés et avoir été impacté par la pandémie de Covid 19.

Il estime pouvoir apurer sa dette et que les conséquences de la décision du premier juge sont excessives.

Il indique avoir trouvé un associé qui s'engage à apurer l'arriéré locatif.

Il souligne être de bonne foi et régler mensuellement ses indemnités d'occupation.



Par dernières conclusions transmises le 9 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société marseillaise de Mécanique sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance déférée en toutes ces dispositions, et statuant à nouveau et ajoutant qu'elle :

- condamne solidairement M. [J] [M], M. [I] [M] et Mme [E] [D] épouse [M] à lui verser la somme provisionnelle de 29 255 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au 30 octobre 2023 ;

- condamne solidairement M. [J] [M], M. [I] [M] et Mme [E] [D] épouse [M] à lui verser la somme provisionnelle de 3 180 euros jusqu'au 31 aout 2024 et 3 300 euros à compter du 1er septembre 2024, à titre de l'indemnité d'occupation, jusqu'à son départ effectif des lieux ;

- déboute M. [J] [M], M. [I] [M] et Mme [E] [D] épouse [M] de leur demande de délais de paiement et de suspension de la clause ;

-1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et en cause d'appel, incluant le coût du commandement de payer.



Elle s'oppose à la demande de suspension de la clause résolutoire en faisant valoir que M. [J] [M] ne peut se prévaloir d'une hypothétique association au sein d'une société qui exploite des locaux, la sous location étant inopposable. 



Elle fait valoir que la dette de M. [J] [M] s'est aggravée et que ce dernier ne verse aucun élément aux débats permettant de vérifier ses capacités de remboursement pour apprécier si un échéancier peut être mis en place.



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 21 novembre 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la constatation de la résiliation du bail 



Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.



En l'espèce, le contrat de bail commercial liant les parties stipule en page 5, clause résolutoire- non-paiement du loyer et des charges, que faute de paiement d'un terme de loyer ou de charges, et un mois après un commandement resté infructueux, le présent bail sera, de plein droit résilié sans aucune formalité de justice, à volonté du bailleur, le terme en cours et le suivant acquis au bailleur à titre d'indemnité et le locataire principal et les éventuels sous-locataires ou occupants, expulsés par voie de référé, sans qu'aucun délai puisse leur être accordé, après une mise en demeure par lettre-recommandée ou par huissier.



Le locataire deviendra débiteur de tous les frais de recouvrements avancés par le bailleur y compris la totalité du droit proportionnel de l'huissier de justice ainsi que les honoraires de l'avocat. Un intérêt de 5% par mois de retard sera ajouté aux sommes dues. L'ensemble à titre de clause pénale ce qui expressément accepté par le preneur.



En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail délivré le 13 juillet 2022 porte sur la somme principale de 11 900 euros.



M. [J] [M], reconnaît ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer avant l'expiration du délai qui lui était imparti, eu égard aux conséquences liées à la crise sanitaire.



Par conséquent, en l'absence de contestation sur l'absence de paiement intervenu dans le mois de la délivrance du commandement de apyer, il conviendra de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, et ordonné l'expulsion de M. [J] [M].



Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation :



Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. 



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. 



C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 



Ainsi le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire.



Par ailleurs, par actes sous seing privé en date du 14 aout 2020, les cautions se sont engagées au paiement des loyers, charges, y compris la taxe foncière ainsi que les charges et indemnités d'occupation dues en cas de rupture du contrat. Le commandement de payer leur a été dénoncé le 18 juillet 2022 (à personne et à domicile).



L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



En l'espèce le premier juge a accordé une indemnité provisionnelle de 16 628 euros correspondant aux charges, loyers et autres taxes échus ainsi que des indemnités provisionnelles, impayés à la date du 30 novembre 2022. 



Il a également fixé à 3 060 euros l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle, à compter du 1er décembre 2022 jusqu'à parfaite libération des lieux.



En effet à la lecture du décompte, il ressort qu'au moment de l'acquistion de la clause résolutoire le 14 aout 2022, le loyer était à 3060 euros par mois, provisions sur charges incluses. 



C'est donc par des motifs pertinents que le premier juge a retenu ce montant pour fixer l'indemnité d'occupation mensuelle, due à titre provisionnel.



Ainsi il conviendra de rappeler au bailleur qu'il est acquis que l'indemnité d'occupation est considérée comme une indemnité qui se substitue de plein droit au loyer. Elle a une nature mixte compensatoire et indemnitéaire et a pour objet de réparer l'intégralité du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de son bien. 



Le bailleur ne peut donc plus raisonner dans sa demande, et donc dans son décompte, en terme de loyer dû et de provision sur charges.



Par conséquent il conviendra de débouter la SARL société Marseillaise de Mécanique de sa demande en actualisation du montant de l'indemnité d'occupation, à titre provisionnel, à hauteur de 3 180 euros jusqu'au 31 aout 2024 et 3 300 euros à compter du 1er septembre 2023 et de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme provisionnelle de 3060 euros par mois, jusqu'à la libération définitive des lieux loués. Il convienra également de confirmer la condamnation solidaire de M. [J] [M] et des cautions, M. [I] [M] et Mme [E] [M] à son paiement, obligation non sérieusement contestable.



Par ailleurs, en ce qui concerne l'actualisation de la dette locative, au vu du décompte locatif produit par la bailleresse, et non contesté par les intimés, au moment de l'acquisition de la clause résolutoire le 14 aout 2022, le loyer était à 3060 euros par mois, provisions sur charges incluses. 



Le dernier décompte versé aux débats par le bailleur fait état d'une dette locative au mois d'octobre 2023 à hauteur de 29 820 euros. 



Cependant il ne fait pas apparaître une indemnité d'occupation d'un montant de 3060 euros pour les mois de septembre 2023 et d'octobre 2023. 

Le décompte mentionne la somme de 3180 euros pour les mois de septembre 2023 et octobre 2023. 

Il conviendra donc de soustraire la somme de120 euros (soit 3180-3060) sur les deux mensualités de septembre et d'octobre 2023, pour obtenir une indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de 3060 euros, montant non sérieusement contestable.



En conséquence, le montant non sérieusement contestable de la dette locative au mois d'octobre 2023, à titre provsionnel, s'élève à 29 580 euros (29 820 euros - 240 euros). 

Or le bailleur réclame un montant au titre de la somme provisionnelle de la dette locative à hauteur de 29 255 euros après 'reddition des charges'. 



La cour ne pouvant statuer ultra-petita, il sera fait droit à sa demande à hauteur de ce montant, non contesté.



Il conviendra de donc d'infirmer l'ordonnance entreprise sur le montant de la provision à valoir sur la dette locative et de condamner solidairement M. [J] [M] et les cautions, M. [I] [M] et Mme [E] [M] au paiement de la somme provisionnelle de 29 255 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 30 octobre 2023.



Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délai de paiement :



Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai .

L'alinéa 2 du même texte dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



 L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



En l'espèce la dette locative s'est aggravée entre la décision du premier juge, puisqu'elle est passée de 16 628 euros à 29 255 euros.



De plus M. [M] se prévaut d'une association avecs M. [G] [H] qui s'engagerait à contribuer au financement des travaux restant à réaliser, à savoir notamment l'aménagement d'un salon de coiffure. Il précise que cet investissement lui garantira la pleine exploitation des locaux et des revenus suffisants pour assumer régulièrement le paiement des loyers courants.



Néanmoins, il ne verse aucun justificatif au soutien de ses allégations, notamment aucun document comptable permettant de vérifier sa solvabilité et sa capacité en termes de trésorerie.



Il ne démontre donc pas être en capacité de respecter un échéancier, en sus de régler le montant des loyers et charges courants.



Par conséquent l'ordonnance du premier juge sera confirmée en ce qu'elle a rejeté par des motifs pertinents la demande de suspension de la clause résolutoire.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :



Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné solidairement M. [J] [M], M. [I] [M] et Mme [E] [D] épouse [M] à payer à la SARL société Marseillaise de Mécanique, la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procére civile, outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.



Succombant, M. [J] [M], M. [I] [M] et Mme [E] [D] épouse [M] seront condamnés in solidum à supporter l'intégralité des dépens d'appel et à verser à la SARL société Marseillaise de Mécanique la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS :



La cour,



Infirme l'ordonnance entreprise sur le montant de la provision à valoir sur la dette locative ;

 

Confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus ;



Statuant à nouveau et y ajoutant :



- Condamne M. [J] [M], M. [I] [M] et Mme [E] [M] solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 29 255 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 30 octobre 2023 ;



- Déboute la SARL société Marseillaise de Mécanique de sa demande en fixation à titre provisionnel de l'indemnité d'occupation à hauteur de 3 180 euros jusqu'au 31 aout 2024 et 3 300 euros à compter du 1er septembre 2023 ;



- Condamne M. [J] [M], M. [I] [M] et Mme [E] [M] in solidum à payer à la SARL société Marseillaise de Mécanique la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamne M. [J] [M], M. [I] [M] et Mme [E] [M] in solidum à supporter l'intégralité des dépens d'appel.



 La greffière Le président