Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 25 janvier 2024

ARRET 

N°





S.C. MDP





C/



[M]













CJ/SGS/ML





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU VINGT CINQ JANVIER

DEUX MILLE VINGT QUATRE





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/02254 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IN7N 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ABBEVILLE DU VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT ET UN





PARTIES EN CAUSE :



S.C. MDP, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Vanessa ISSELIN-TEURKI, avocat au barreau d'AMIENS



APPELANTE



ET



Madame [X] [M]

née le 02 Février 2002 

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Marie-Christine MISSIAEN, avocat au barreau d'AMIENS



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006724 du 04/08/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AMIENS)



INTIMEE







DEBATS :



A l'audience publique du 30 novembre 2023, l'affaire est venue devant Mme Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 janvier 2024.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre, et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 25 janvier 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la Présidente étant empêchée, la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.





*

* *



DECISION :



Par acte sous seing privé du 12 septembre 2020, la société civile MDP a consenti un bail d'habitation à Mme [X] [M] sur des locaux situés au [Adresse 1]), moyennant le paiement d`un loyer mensuel de 455 euros. 

Par acte d`huissier de justice du 10 mars 1021, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2331,25 euros au titre de l'arriéré locatif. 

Par acte d'huissier de justice du 6 juillet 2021, la société civile MDP a a fait assigner Mme [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Abbeville pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes: 

- 2200,56 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2021, 

- les loyers dus du 31 juillet 2021 jusqu'à la résiliation du bail,

- une indemnité mensuelle d`occupation d`un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,

- 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par un jugement réputé contradictoire du 22 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Abbeville a :


prononcé la résiliation du bail d'habitation conclu le 12 septembre 2020 entre la société civile MDP, d'une part, et Mme [M] d'autre part, 

dit que cette résiliation prendra rétrocativement effet le 5 octobre 2021, 

ordonné à Mme [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants des lieux loués ainsi que le cas échéant des accessoires du logement, 

dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, 

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

condamné Mme [M] au paiement d'une indemnité d`occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 455 euros par mois,

dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 octobre 2021, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataíre,

condamné Mme [M] à payer à la societé société civile MDP la somme de 969,95 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 octobre 2021,

dit n'y avoir lieu à octroyer des délais de paiement à Mme [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, 

débouté la société civile MDP de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

condamné Mme [M] à payer à la société civile MDP la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamné Mme [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 mars 2021 et celui de l`assignation du 6 juillet 2021.


La société civile MDP a interjeté appel du jugement le 6 mai 2022, en ce qu'il a condamné Mme [M] à lui payer la somme de 969,95 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 octobre 2021 et l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2023, la société civile MDP demande à la cour de la déclarer recevable et bien fondée en son appel,


d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [M] à lui payer la somme de 969,95 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 octobre 2021, débouté la société de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

statuant à nouveau, 

de condamner Mme [M] à payer à la société civile MDP la somme de 1845 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 octobre 2021, 

de condamner Mme [M] à payer à la société civile MDP la somme de 875,05 euros au titre des frais d'électricité payés à son bénéfice pendant son occupation des lieux, 

de constater que la société civile MDP s'en rapporte s'agissant des délais de paiement, 

de condamner Mme [M] à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

confirmer le surplus, 

rejeter toutes les demandes contraires formulées par Mme [M], 

condamner Mme [M] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel outre les dépens d'appel. 


Au soutien de ses prétentions, la société civile MDP fait valoir que la locataire est redevable non seulement des loyers mais aussi des factures d'électricité qui ont été incluses dans l'arriéré par le premier juge. 

Elle expose qu'il a été tenu compte à juste titre d'un versement de 350 euros à déduire dans son décompte alors que l'huissier qui a déduit 455 euros de son propre décompte a commis une erreur. Elle expose qu'elle a restitué les deux versements opérés par la caisse d'allocations familiales compte tenu du contentieux qui l'opposait à Mme [M]. 

Elle met en avant que l'intégralité du montant du dépôt de garantie n'avait pas été versé par Mme [M] et qu'elle l'a conservé compte tenu du mauvais état du logement. 

Elle précise que les deux acomptes versés par Mme [M] ont manifestement été conservés par l'huissier car elle ne les a pas perçus. 

Elle expose qu'elle a payé des factures d'électricité pour l'ensemble de la propriété et que Mme [M] devait lui rembourser sa consommation personnelle. Elle précise que les factures concernent bien le seul appartement de Mme [M]. Elle affirme que la locataire était tenue de payer les frais d'électricité, charges récupérables, dès lors qu'elles étaient justifiées par le bailleur. 

Elle indique qu'elle a quoiqu'il en soit bénéficié d'une prestation en nature qu'elle ne peut restituer si bien qu'elle doit s'acquitter d'une indemnité équivalente aux factures payées en son nom par le bailleur. 

Elle demande des dommages et intérêts au titre de la résistance abusive de la locataire qui n'a versé aucune somme depuis sa condamnation et n'a pas comparu devant le juge des contentieux de la protection. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2022, Mme [M] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée au paiement des seuls loyers, de juger qu'elle est redevable de la somme de 355 euros au titre des loyers, de juger qu'elle n'est redevable d'aucune charge récupérable notamment au titre de l'énergie électrique, de juger qu'elle a libéré les lieux, de juger qu'elle ne saurait être redevable des loyers postérieurs au 24 octobre 2021, de juger qu'elle bénéficiera d'un délai de paiement de 24 mois en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, de juger que sera infirmé le jugement frappé d'appel en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, condamner la SC MDP aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Christine Missiaen, avocat aux offres de droit. 

Mme [M] affirme qu'elle a réglé l'intégralité du loyer de février 2021 ce que démontrerait le décompte de l'huissier de justice, que les versements opérés par la CAF en octobre et novembre 2021 doivent également être déduits, qu'elle ne doit que partiellement le loyer du mois d'octobre 2021 car elle a quitté les lieux le 24 octobre 2021, et que le montant du dépôt de garantie soit 430 euros doit également être déduit. 

Elle demande également que soient déduites du solde les sommes versées au titre des charges récupérables soit 25 euros pendant treize mois, outre les versements réalisés auprès de l'huissier en novembre et décembre 2021. 

Elle met en avant que les factures d'électricité ne constituent pas des charges récupérables et que le bail ne prévoit aucune prestation en nature. 



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 mai 2023 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 21 septembre 2023. Un renvoi a été ordonné à l'audience du 30 novembre 2023 à la suite du mouvement de grève des personnels de greffe.



MOTIVATION 



Sur la demande au titre de l'arriéré locatif

Sur les loyers et charges récupérables dus

Aux termes de l'article 7 de la loi 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

Selon l'article 22 de la même loi, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. 

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. 

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. 

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, il ressort du contrat de location du 12 septembre 2020 que les parties se sont accordées sur la fixation d'un loyer de 430 euros outre le paiement de charges récupérables à hauteur de 25 euros. 

Le juge des contentieux de la protection, pour évaluer l'arriéré de loyers, a soustrait à la somme de 1845 euros un montant de 875,05 euros qui correspondait selon lui à des factures d'électricité. 

Cependant, la société MDP justifie de deux comptes distincts, l'un correspondant exclusivement à l'arriéré de loyers, pour un total de 1845 euros arrêté au 5 octobre 2021, l'autre correspondant à des factures d'électricité dont il réclame le paiement à Mme [M] pour un montant de 875,05 euros. 

L'état des comptes au titre de l'arriéré de loyers ne comporte au débit que les 455 euros dus chaque mois outre le loyer partiel de septembre (257 euros) et le dépôt de garantie de 430 euros. 

Il n'y a donc pas lieu de déduire la somme de 875,05 euros de l'arriéré locatif. 

Par ailleurs, Mme [M] soutient qu'il convient de déduire 25 euros par mois de l'arriéré locatif car il n'existait pas de charges récupérables. S'il existe un débat sur la demande en paiement au titre des factures d'électricité, il n'en demeure pas moins que le contrat de bail signé par la locataire prévoyait bien le règlement d'une provision mensuelle de 25 euros à valoir sur les charges récupérables, si bien qu'il n'y a pas lieu de déduire ces provisions, contreparties de l'usage des parties communes, du solde dû. 

Madame [M] met par ailleurs en avant une incohérence tenant au fait que l'état des comptes en pièce 4 mentionne que le loyer de février 2021 n'a pas été intégralement payé, en raison d'un règlement partiel de 350 euros, tandis que le commandement de payer fait état d'un règlement complet de 455 euros. La SC MDP soutient qu'il s'agit d'une erreur matérielle de l'huissier. Il revient quoiqu'il en soit à Mme [M] de justifier du fait qu'elle s'est intégralement libéré du paiement du loyer. Elle ne le fait pas et il convient donc de tenir compte d'un règlement partiel de 350 euros. 

Mme [M] affirme ensuite que deux règlements réalisés par la CAF en octobre 2021 et novembre 2021 au profit de la SC MDP doivent être déduits du décompte locatif. La SC MDP justifie cependant par la production d'un relevé de la CAF daté du 5 octobre 2022 qui couvre la période de janvier à novembre 2021, postérieur à celui communiqué par Mme [M], qu'elle n'a pas perçu les fonds de la CAF en octobre et novembre 2021. Il n'y a donc pas lieu de les déduire du solde dû. 

S'agissant de la demande de déduction du montant du dépôt de garantie, il ressort de l'historique du compte qu'il a été réglé le 8 septembre 2020, mention qui figure d'ailleurs sur l'état des lieux de sortie dressé le 24 octobre 2021. Une partie du premier loyer partiel est restée impayée. En l'absence d'état des lieux d'entrée, l'appartement est présumé avoir été remis en bon état. A la sortie, un état des lieux a été dressé contradictoirement et la société MDP justifie du fait qu'elle a engagé des frais de remise en état de l'appartement pour un montant supérieur à celui du dépôt de garantie qui doit donc lui rester acquis. 

En revanche, Madame [M] justifie de deux règlements de 140 euros chacun datés de novembre et décembre 2021 réalisés à l'étude de l'huissier chargé du recouvrement de la créance, qui doivent être déduits des sommes dues. En outre, elle relève qu'elle a quitté les lieux et ne saurait régler l'intégralité du loyer du moins d'octobre. Compte tenu de son départ le 24 octobre, il convient de déduire sept jours de loyers des sommes dues, soit 102,74 euros. 

Il convient donc d'infirmer le jugement s'agissant du montant de l'arriéré de loyers et de condamner Mme [M] à verser à la SC MDP la somme de 1462,26 euros (1845 euros ' 382,74 euros) correspondant à l'arriéré locatif au 5 octobre 2021. 



Sur la demande au titre des factures d'électricité



En vertu de l'article 22 de la même loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par un décret en Conseil d'Etat à savoir le décret du 26 août 1987 qui inclut dans la liste des charges récupérables l'eau chaude et le chauffage alimentés en électricité mais non les dépenses d'électricité en elles même et l'électricité des parties communes. 

En application de ces dispositions, seules constituent des charges récupérables les dépenses d'électricité concernant les parties communes, à l'exclusion des parties privatives. 

La société civile MDP est donc mal fondée à solliciter le remboursement des factures d'électricité qu'elle a réglées au motif qu'il s'agirait de charges récupérables. 

Elle justifie cependant avoir réglé les factures d'électricité établies pour l'appartement 4 loué à Mme [M]. La référence à cet appartement figure sur les factures produites qui correspondent bien au compteur individuel de l'appartement en question. Même si le contrat de bail ne le prévoit pas, la société civile MDP était en réalité mandatée par Mme [M] pour régler les factures d'électricité concernant l'appartement, à charge pour elle ensuite de rembourser la société bailleresse puisque rien ne justifie que le bailleur supporte le coût de la consommation électrique de la locataire. 

Pour justifier du bien fondé de sa demande, la société produit les factures pour les années 2020 et 2021. Elle réclame un montant de 875,05 euros après déduction de 10 euros par mois correspondant à la consommation d'électricité nécessaire à l'éclairage d'un couloir commun, alimenté par le compteur de l'appartement 4. 

Compte tenu de ces éléments, la demande de la société civile MDP est bien fondée, le jugement sera infirmé sur ce point et Mme [M] sera condamnée à payer à la société civile MDP la somme de 875,05 euros. 



Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La société civile MDP ne démontre pas que Mme [M] s'est abstenue de régler les sommes réclamées avec l'intention de lui nuire. 

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts et le jugement sera confirmé sur ce point. 









Sur la demande de délais de paiement 

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Mme [M] sollicite des délais de paiement sur 24 mois. 

Cependant, elle ne produit aucune pièce permettant de connaître sa situation personnelle et financière exacte ce qui doit conduire au rejet de sa demande. 

Le jugement sera donc confirmé sur ce point. 



Sur les dépens et frais irrépétibles 

Mme [M] qui succombe doit être condamné aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile et à verser à la société civile MDP la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, le jugement étant confirmé s'agissant des dépens de première instance et des dispositions relatives aux frais de procédure.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, dans les limites de l'appel,

Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [X] [M] à payer à la société civile MDP la somme de 969,95 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 octobre 2021, 

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne Mme [X] [M] à payer à la société civile MDP la somme de 1462,26 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 octobre 2021, 

Condamne Mme [X] [M] à payer à la société civile MDP la somme de 875,05 euros au titre des frais d'électricité payés à son bénéfice par la société civile MDP pendant son occupation des lieux, 

Condamne Mme [X] [M] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux modalités de l'article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [X] [M] à verser à la société civile MDP une indemnité de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;





LA GREFFIERE P/LA PRESIDENTE EMPECHEE