Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 25 janvier 2024

ARRET 

N°





[B]





C/



[G]

[Y]

S.A.S. ARIANE IMMOBILIER













CJ/SGS/ML/DPC





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU VINGT CINQ JANVIER

DEUX MILLE VINGT QUATRE





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/03490 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IQI3 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LAON DU VINGT MAI DEUX MILLE VINGT DEUX





PARTIES EN CAUSE :



Madame [W] [B]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Vanessa COLLIN de la SCP COLLIN, avocat au barreau de LAON





APPELANTE



ET



Monsieur [V] [G]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Madame [O] [Y]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentés par Me Jean-François DEJAS de la SCP MATHIEU-DEJAS-LOIZEAUX-LETISSIER, avocat au barreau de LAON



S.A.S. ARIANE IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Sylvie LEFEVRE de l'AARPI EPILOGUE, avocat au barreau de LAON





INTIMES



 



DEBATS :



A l'audience publique du 30 novembre 2023, l'affaire est venue devant Mme Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 janvier 2024.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre, et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 25 janvier 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la Présidente étant empêchée, la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.





*

* *



DECISION :





M. [V] [G] et Mme [O] [Y] ont loué à Mme [W] [B] une maison à usage d'habitation sise à [Adresse 5] suivant un bail en date du 31 mai 2019. 



Mme [B] avait formalisé un contrat de gestion immobilière auprès de la SAS Ariane Immobilier. 



Les locataires ont délivré congé pour le 13 janvier 2020 et la remise des clefs est intervenue le 15 mai 2020 pour des raisons sanitaires. 



Par acte d'huissier de justice du 23 décembre 2020, M. [V] [G] et Mme [O] [Y] ont fait assigner Mme [W] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laon afin d'obtenir la réduction du loyer et la condamnation de Mme [B] au paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts.



Mme [B] a pour sa part fait assigner la SAS Ariane Immobilier en intervention forcée par acte d'huissier de justice du 5 mars 2021. 



La jonction des deux procédures a été ordonnée. 



Par un jugement du 20 mai 2022, le juge des contentieux de la protection a : 


Condamné Mme [B] à restituer à M. [G] et Mme [Y] la somme de 326,47 euros correspondant au montant du dépôt de garantie concernant le logement et au besoin la condamne à leur payer ladite somme, 

Condamné Mme [B] à payer à M. [G] et Mme [Y] 10 % du montant mensuel du loyer contractuellement 'xé à la somme de 880 euros pour chaque période mensuelle commencée en retard depuis le 12 juillet 2020 jusqu'à la restitution de la somme de 326,47 euros, 

Condamné Mme [B] à payer à M. [G] et Mme [Y] la somme de 1200 euros au titre du trouble de jouissance, 

Dit que ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la signi'cation du jugement, 

Rejeté toutes les autres demandes de M. [V] [G] et Mme [O] [Y] ; 

Rejeté la demande en garantie de Mme [B] dirigée contre la SAS Ariane Immobilier, 

Condamné Mme [B] à payer a M. [G] et Mme [Y] une indemnité de 400 euros) et à la SAS Ariane Immobilier une indemnité de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. 




Le 12 juillet 2022, Mme [W] [B] a interjeté appel du jugement ne remettant cependant pas en cause  la condamnation au paiement de la somme de 1200 euros au titre du préjudice de jouissance. 



Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2022, Mme [W] [X]-[B] demande à la cour d'infirmer en tous points la décision entreprise, et notamment sur la mise en cause de l'agence Ariane,

Y ajoutant,

Vu les articles 331 à 338 du code de procédure civile, dire l'appel en garantie de l'agence Ariane bien fondé et recevable,

Vu les articles 1103 et suivants du code civil et les articles 1984 et suivants du même code, condamner la société Agence Ariane à garantir toutes condamnations financières que le juge précité pourrait être amené à prononcer à l'encontre de Mme [X]-[B], et ce, sous couvert du mandat,

Vu l'article 700 du Code de procédure civile, condamner M. et Mme [G] solidairement avec l'Agence Ariane à la somme de 2000 euros,

Condamner M. et Mme [G] et la société Ariane aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Vanessa Collin, avocat au Barreau de Laon.



Elle soutient que le tribunal lui reproche de ne pas avoir précisé le fondement juridique de ses demandes formées à l'encontre de l'agence Ariane alors qu'elle a visé les articles 1984 et suivants du code civil. 

Elle expose qu'elle a confié un mandat d'administration de son bien sis à [Localité 4] à cette agence. 

Elle reproche à son mandataire d'avoir fait creuser une tranchée dans le jardin pour identifier l'origine d'une fuite ce qui aurait privé les locataires de leur accès au garage, ce qu'elle conteste, estimant qu'il revenait à l'agence de faire reboucher la tranchée pour assurer la sécurité des locataires. 

Elle indique qu'elle n'est pas responsable du dysfonctionnement de la chaudière et note que si sa condamnation devait être confirmée, l'agence devrait la garantir du paiement des sommes dues puisqu'elle n'a pas eu le choix du mode de résolution des difficultés rencontrées par les locataires. 

Elle note que le mandataire prétend qu'il ne dispose plus des fonds correspondant au montant du dépôt de garantie et qu'il a manqué à ses obligations de moyen renforcés. 



Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2023, M. [V] [G] et Mme [O] [Y] demandent à la cour de constater qu'aucune prétention n'a été formulée à leur encontre et de confirmer le jugement entrepris, à titre subsidiaire, de le confirmer, en conséquence, 

Condamner Mme [B] à restituer à M. [V] [G] et Mme [O] [Y] la somme de 326,47 euros et au besoin la condamne à leur payer ladite somme;


Condamner Mme [B] à payer à M. [G] et Mme [Y] 10% du montant mensuel du loyer contractuellement 'xé à la somme de 880 euros pour chaque période mensuelle commencée en retard depuis le 12 juillet 2020 jusqu'à restitution de la somme de 326,47 euros ;

Condamner Mme [B] à payer à M. [G] et Mme [Y] la somme de 1200 euros au titre du trouble de jouissance; 

Dire que ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de signification du jugement de première instance; 

En tout état de cause, condamner Mme [B] au paiement de la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens. 




Ils exposent qu'aucune nouvelle demande contentieuse n'est formulée par Mme [B] si bien que le jugement ne pourra qu'être confirmé. 

A titre subsidiaire, ils font valoir que la retenue de garantie à hauteur de 100 euros faute d'entretien de la chaudière est injustifiée dès lors que la chaudière était déjà défectueuse à leur entrée dans les lieux. Ils indiquent par ailleurs avoir rendu le bien dans une situation identique à celle préexistante à l'entrée s'agissant des extérieurs non entretenus. 

Ils font état d'un trouble de jouissance qui les a contraints à quitter les lieux loués. 



Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2023, la SAS L'Agence Ariane Immobilier demande à la cour de déclarer l'appelante irrecevable et mal fondée en son appel en garantie et de la débouter de ses demandes, de confirmer le jugement du 20 mai 2022, et y ajoutant, condamner en appel Mme [X]-[B] à lui verser une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 

Elle fait valoir qu'elle a toujours fait preuve de diligence tant s'agissant des désordres affectant la chaudière que s'agissant de la recherche de fuite. Elle conteste tout manquement à ses obligations. 

Elle indique qu'elle n'avait pas mandat de conserver le dépôt de garantie, que le compte de gestion de Madame [X] [B] était négatif et qu'il lui appartenait de verser le solde dû sur le montant du dépôt de garantie. 



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 avril 2023 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 21 septembre 2023. 





MOTIFS



Sur les chefs de jugement concernant M. [G] et Mme [Y]

Aux termes de sa déclaration d'appel, Mme [B] a sollicité l'infirmation de « chefs de jugements expressément critiqués » à savoir aux termes de sa déclaration tous les chefs de jugement sauf sa condamnation au paiement d'une indemnité de 1200 euros au profit de M. [G] et Mme [Y] à titre de trouble de jouissance. 



Ses dernières conclusions la conduisent à demander « l'infirmation en tous points de la décision entreprise et notamment sur la mise en cause de l'agence Ariane » et « y ajoutant », elle demande la condamnation de l'agence Ariane à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre puis forme des demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens. 



Elle ne développe dans le corps de ses conclusions aucun moyen à l'appui de la demande d'infirmation du jugement s'agissant des condamnations mises à sa charge au profit de M. [G] et Mme [Y].



Il convient donc de constater que le jugement est définitif s'agissant de la condamnation de Mme [B] au paiement d'une indemnité de 1200 euros au titre du trouble de jouissance de M. [G] et de Mme [Y] et de confirmer les autres chefs de jugement s'agissant des condamnations de Mme [B] au paiement de diverses sommes, intérêts et indemnités au profit de M. [G] et Mme [Y]. 



Sur l'appel en garantie de la société Ariane Immobilier

Aux termes de l'article 1989 du code civil, le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat.

Il ressort des dispositions des articles 1991 et 1992 du même code que le mandataire répond des fautes qu'il commet dans sa gestion et engage sa responsabilité en cas d'inexécution. 



En l'espèce, Mme [B] a confié un mandat d'administration de biens à la SAS Ariane signé les 17 et 27 août 2018 par lequel la société était autorisée à recevoir les règlements des locataires à charge pour elle de les reverser à son mandant lors de ses compte rendus de gestion au moins une fois par trimestre. Il était également prévu que la société mandataire procède à la réalisation des travaux d'entretien ou de réfection desdits immeubles étant entendu que ceux-ci, sauf cas de force majeure, devront faire l'objet d'un accord préalable du mandant. Une exception était prévue pour les travaux égaux ou inférieurs à la somme de 300 euros. 



Sur le reproche quant au choix de l'agence Ariane de faire procéder à une tranchée pour réparer en urgence une fuite d'eau sur une canalisation extérieure, il ressort des pièces produites que la société mandataire a dû intervenir dans l'urgence une fois alertée sur l'important débit d'eau rejeté sous terre relevé par la société Suez (4738 m3 depuis l'entrée des locataires dans les lieux). En raison du constat d'une fuite sur le réseau enterré, l'agence a fait preuve de diligence en faisant intervenir l'entreprise Flezinger pour procéder à l'ouverture de l'enrobé le 29 novembre ce dont a été avisée Mme [B] qui n'a pas émis de contre ordre comme elle était invitée à le faire si elle le jugeait utile. 



En raison de la présence d'une installation en plomb, seule une réparation provisoire a pu être réalisée. Mme [B] a ensuite estimé les devis soumis pour réaliser les réparations définitives excessifs et indiqué prendre en charge la réalisation de devis pour un montant moins onéreux. 



L'agence démontre donc avoir respecté son devoir de conseil et de diligence à l'égard de Mme [B]. Elle n'avait d'autre choix que de faire intervenir une entreprise pour ouvrir l'enrobé, étant précisé que l'intervention a été limitée à une surface réduite grâce à une recherche préalable de la fuite par des techniques acoustiques et électroniques. Par ailleurs, compte tenu de la nécessité de procéder à une intervention définitive à court terme, il ne saurait être reproché à l'agence Ariane de ne pas avoir exigé de l'entreprise qu'elle rebouche la tranchée ce qui aurait occasionné des frais supplémentaires et procède à la réouverture de l'enrobé, ce qui n'aurait pas satisfait Mme [B] qui avait bien alerté l'agence, avant l'arrivée des nouveaux locataires, sur la nécessité de limiter les travaux. 



La faute de l'agence Ariane n'est donc pas caractérisée sur ce point. 



Concernant les dysfonctionnements de la chaudière, comme l'a retenu le premier juge pour caractériser le trouble de jouissance des locataires consécutifs au dysfonctionnement de plusieurs équipements, l'agence immobilière a fait preuve de réactivité (les locataires l'ont d'ailleurs remercié à plusieurs reprises dans leurs courriels pour l'aide apportée) mais les travaux ont eu lieu plusieurs mois après avoir été signalés à la bailleresse compte tenu de son refus de valider en l'état les devis qui lui étaient transmis car elle les jugeait excessif. L'agence immobilière n'est absolument pas intervenue seule lorsqu'elle a été alertée pour la première fois sur les dysfonctionnements de la chaudière puisqu'elle a immédiatement alerté Mme [B] qui a fait le choix de contacter l'entreprise qui avait fourni la chaudière car elle la pensait toujours sous garantie. A la suite d'une nouvelle panne, M. [G] a décidé de prendre directement contact avec l'entreprise. Mme [B] ne caractérise donc pas davantage la faute de l'agence Ariane s'agissant des dysfonctionnements de la chaudière. 



Sur le prétendu manquement de l'agence Ariane à son devoir de conseil et à son obligation de moyens renforcés s'agissant du dépôt de garantie, il ressort des stipulations précitées du mandat signé par les parties que l'agence Ariane devait reverser les fonds perçus pour le compte de Mme [B] à cette dernière. Elle justifie ainsi avoir reversé le dépôt de garantie versé par les locataires en juin 2019 avec la quote part des loyers si bien que la situation du compte de gérance trimestriel au 30 septembre 2019 était à zéro. Au départ des locataires, l'agence a alerté Mme [B] par des messages des 23 juillet 2020 et 11 août 2020 sur la nécessité de transmettre les fonds nécessaires pour rembourser les époux [G] ou d'opérer elle-même un versement au profit des anciens locataires. 



Dans ces conditions, aucun manquement de l'agence à une obligation de conseil ou de moyens renforcés n'est établie par Mme [B]. 



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande de garantie dirigée contre la SAS Ariane Immobilier. 



Sur les autres demandes

Mme [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile et au paiement d'une indemnité de 1000 euros à la SAS Ariane Immobilier et de 500 euros à M. [G] et Mme [Y] au titre des frais irrépétibles d'appel, les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance étant confirmées. 







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, dans les limites de l'appel, 



Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour,



Y ajoutant, 



Condamne Mme [W] [B] aux dépens d'appel ;



Condamne Mme [W] [B] au paiement d'une indemnité de 1000 euros à la SAS Ariane Immobilier et de 500 euros à M. [V] [G] et Mme [O] [Y] au titre des frais irrépétibles d'appel.





LA GREFFIERE P/LA PRESIDENTE EMPECHEE