Cour d'Appel · 1ère Chambre — 25 janvier 2024

Le copies exécutoires et conformes délivrées à 





BM/FA











REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



Minute n°

N° de rôle : N° RG 22/00974 - N° Portalis DBVG-V-B7G-EQVZ





COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale



ARRÊT DU 25 JANVIER 2024 





Décision déférée à la Cour : jugement du 06 mai 2022 - RG N°21/00070 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BELFORT 

Code affaire : 51H - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués





COMPOSITION DE LA COUR :



Madame Bénédicte MANTEAUX, conseiller,

Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.





DEBATS :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Madame Bénédicte Manteaux, conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.



LORS DU DELIBERE :



Madame Bénédicte Manteaux, conseiller, a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :



Monsieur Michel Wachter, Président de chambre et Monsieur Cédric Saunier, conseiller.







L'affaire oppose : 





PARTIES EN CAUSE :



APPELANT





Monsieur [V] [J]

né le 30 Mai 1967 à [Localité 4]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]



Représenté par Me Vincent BESANCON de la SELARL AVOCATS DSOB, avocat au barreau de BELFORT







ET :



INTIMÉE 





Madame [W] [D] épouse [C]

née le 17 Octobre 1968 à [Localité 5]

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]



Représentée par Me Alexandre BERGELIN, avocat au barreau de MONTBELIARD







ARRÊT :





- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Bénédicte MANTEAUX, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.





************* 





Exposé des faits et de la procédure



Aux termes d'un contrat en date du 17 août 2017, M. [V] [J] a donné à bail à Mme [W] [D] épouse [C] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 420 euros, outre 30 euros de provision sur charges.



Les parties sont en désaccord sur la connaissance par M. [J] du départ de sa locataire et sur les comptes entre elles (restitution du dépôt de garantie, paiement de loyers, indemnisation pour des dégradations locatives).



Saisi par assignation délivrée par Mme [D] en date du 7 avril 2021 en vue de la restitution du montant du dépôt de garantie puis d'une demande reconventionnelle de M. [J] en paiement de loyers et sommes en réparation de dégradations locatives, le juge des contentieux de la protection de Belfort a, par jugement rendu le 6 mai 2022 :

- condamné Mme [D] à lui payer la somme de 1 710 euros au titre des loyers impayés dus jusqu'au 20 avril 2021 ;

- rejeté la demande de Mme [D] en restitution du dépôt de garantie ;

- rejeté la demande en paiement de réparations locatives ;

- laissé à chaque partie la charge des dépens ;

- rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles.



Pour parvenir à cette décision, le premier juge a considéré que Mme [D] ne justifiait pas de la réception par le propriétaire d'un congé régulier, ce que des attestations de témoins ne pouvaient pallier ; le point de départ du préavis était fixé au 28 janvier 2021, date de la signification de l'acte d'huissier de justice, de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de la conservation des clés à l'étude d'huissier de justice. Le juge des contentieux de la protection a considéré que la preuve que l'état des lieux de sorties avait été établi contradictoirement n'était pas apportée, et que, dès lors, les demandes au titre des réparations locatives devaient être rejetées. Le montant des loyers dûs durant la période de préavis (2 550 euros) a été diminué du montant du dépôt de garantie (840 euros).









Par déclaration parvenue au greffe le 15 juin 2022, M. [J] a régulièrement interjeté appel de ce jugement.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 30 novembre 2023 et mise en délibéré au 25 janvier 2024. 





Exposé des prétentions et moyens des parties



Selon dernières conclusions transmises le 5 octobre 2023, M. [J] demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a ordonné la restitution du dépôt de garantie, et, statuant à nouveau sur les points infirmés, de :

- condamner Mme [D] à lui payer la somme de 7 989,06 €, au titre des loyers impayés et dégradations locatives, après déduction du montant du dépôt de garantie ;

- débouter Mme [D] de toutes demandes reconventionnelles ou incidentes ;

- la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 



Il fait valoir que :

- il n'a pas signé l'accusé de réception du courrier du 5 août 2020 qu'il n'a pas reçu en personne ; à compter du 10 juillet 2020, les courriers recommandés ne pouvaient plus être signés par l'employé de distribution par apposition de la mention « procédure spéciale covid-19 » de sorte que la notification du courrier recommandé du 5 août 2020 selon cette procédure est irrégulière ; il appartenait à Mme [D] de faire signifier son congé par exploit d'huissier comme le permet l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; la lettre recommandée n'ayant pas été retirée par le bailleur, le préavis n'a pu commencer à courir ;

- le 29 octobre 2020, il n'a fait que passer brièvement sur les lieux sans entrer dans le logement donné en location à Mme [D] ;

- le courrier recommandé envoyé par Mme [D] le 2 novembre 2020 avec les clés, ne peut davantage valoir congé puisque, absent, il ne l'a pas retiré ;

- le délai de préavis a commencé à courir au jour de l'exploit d'huissier, soit le 28 janvier 2021 ; mais les clés étant conservées par l'huissier de justice, il n'a pas renoncé à percevoir les loyers avant la fin du préavis ;

- le jugement dont appel comporte une erreur de plume puisque la fin du préavis doit être fixée au 28 avril 2021 et non au 20 avril et qu'il s'agit donc d'une somme de 2700 euros qui est due au titre des loyers impayés et non de 2550 euros ;

- Mme [D] avait connaissance de la date de l'état des lieux de sortie et, quelle que soit l'identité de la personne qui a signé l'accusé de réception de la lettre de convocation, en tout état de cause, le constat réalisé par huissier de justice immédiatement après la récupération des clés et régulièrement soumis à la discussion des parties, a toute valeur probante.





Mme [D] a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 18 novembre 2022 pour demander à la cour de :

> à titre principal :

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. [J] la somme de 1 710 euros au titre des loyers impayés et rejeté sa demande de restitution du dépôt de garantie et, statuant à nouveau, de :

- constater que le bail est résilié depuis le 5 novembre 2020,

- condamner M. [J] à lui verser la somme de 840 euros majorée de 10 % par mois de retard à compter du 5 novembre 2020 et jusqu'à parfaitement règlement,

- le condamner encore à lui verser la somme de 1 260 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir méconnu les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989,

> à titre subsidiaire :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement :

> en tout état de cause :

- condamner M. [J] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.





Elle soutient que :

- par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 3 août 2020, elle a annoncé à son propriétaire qu'elle mettait un terme au bail à compter du 7 novembre 2020 ; que ledit courrier a bien été réceptionné par M. [J] le 5 août suivant comme en témoigne le suivi de la lettre recommandée ; 

- elle a quitté les lieux le 29 octobre 2020, le déménagement s'étant déroulé en présence de M. [J] ;

- il indique dans ses écritures qu'il n'a pas retiré le recommandé du 2 novembre 2020, lequel contenait les clés du logement ;

- c'est donc de toute mauvaise foi que M. [J] soutient ne pas avoir été informé du départ de sa locataire ;

- M. [J] a contrevenu à la loi d'une part en ne lui restituant pas le montant du dépôt de garantie dans le délai d'un mois et d'autre part en sollicitant, lors de la conclusion du bail, le versement de deux mois de loyer à titre de dépôt de garantie ;

- en tout état de cause, sa condamnation doit être limitée à la date de l'état des lieux qu'il a réalisé et par lequel il reconnaît le terme du bail ;

- concernant la demande relative aux dégradations locatives qu'elle conteste, n'étant plus dans les lieux depuis le 2 novembre 2020, et après avoir vainement réclamé que l'état des lieux puisse avoir lieu rapidement, elle n'a pas été convoquée pour l'état des lieux que M. [J] a réalisé en son absence. 





Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





Motifs de la décision





- Sur la résiliation du bail et les loyers dus :



Il résulte de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que, lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois, qu'il doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte de l'huissier de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.



Le congé en matière de bail est un acte juridique unilatéral qui n'accède à l'existence juridique que par la transmission qui en est faite à son destinataire. La notification constitue donc une condition de sa perfection.

Lorsque le congé est délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, que le congé émane du bailleur ou du locataire, le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre et non de la date de son expédition. 

Pour être valable, le congé par lettre recommandée doit être notifié à la personne de son destinataire ou à une personne ayant procuration pour le recevoir.

Il appartient donc à celui qui invoque le congé de pouvoir justifier que le courrier recommandé a bien été reçu par son destinataire (pour une application récente : 3e Civ., 21 septembre 2022, n° 21-17.691).



En l'espèce, Mme [D] a envoyé son congé par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 3 août 2020 ; le recommandé produit aux débats porte une mention CO19 en date du 5 août 2020 et non pas la signature de M. [J], lequel conteste avoir reçu cette lettre recommandée.



C'est donc à bon droit que, après avoir écarté, s'agissant d'une lettre recommandée distribuée le 5 août 2020, le régime dérogatoire applicable au mode de remise des lettres recommandées avec accusé de 





réception durant la période d'état d'urgence sanitaire, lequel a pris fin en France le 10 juillet 2020, le premier juge a considéré que Mme [D] ne justifiait pas d'un congé régulièrement notifié à son bailleur.

Le congé n'est pas davantage valable du seul fait que M. [J] ait pu assister au déménagement de sa locataire le 31 octobre 2020.



C'est donc par une juste application du droit que le juge des contentieux de la protection a fixé au 28 janvier 2021, date de l'acte d'huissier de justice informant le propriétaire qu'elle avait quitté les lieux et que son huissier de justice détenait les clés, le point de départ du préavis de trois mois.



La restitution de la jouissance de la chose louée, symbolisée par la remise des clés, doit avoir lieu à l'expiration du bail, c'est-à-dire à la date pour laquelle le locataire a donné congé ou a reçu congé de son bailleur, en respectant le préavis de trois mois.

Ainsi, ni la restitution anticipée des clés ni l'établissement de l'état des lieux de sortie ne permet au locataire d'échapper au paiement du loyer jusqu'au terme du préavis à moins qu'il ne prouve l'occupation du logement par un autre locataire avant le terme du préavis.



Dès lors, le jugement sera simplement infirmé sur le montant des loyers dus jusqu'au 28 avril 2021, terme du préavis, et non jusqu'au 20 avril 2021, date de la remise des clés et de l'état des lieux de sortie. 

Le montant des loyers dus par Mme [D] sera donc fixé par la cour à : 450 x 5 + 450 x 28/30 soit 2 670 euros.





- Sur la restitution du dépôt de garantie et les demandes accessoires à cette restitution :



Au vu des loyers dus, le bailleur était légitime à ne pas restituer à sa locataire le montant du dépôt de garantie. 

Mme [D] doit donc être déboutée de sa demande de paiement d'intérêts de retard pour retard dans le remboursement du dépôt de garantie. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.



Mme [D] n'apportant aucun élément sur le préjudice qu'elle a subi du fait que M. [J] lui a réclamé de façon fautive, lors de la souscription du bail, un montant de dépôt de garantie de deux mois alors que l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précitée limite ce montant à un mois, sa demande de dommages-intérêts doit être rejetée.





- Sur la demande au titre des réparations des dégradations locatives :



Le locataire est tenu de restituer les lieux en bon état de réparations locatives, et l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 institue pour chacune des parties l'obligation de dresser un état des lieux non seulement lors de l'arrivée du locataire mais également lors de la restitution des clés. 



L'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur en 2021, dispose que si l'état des lieux ne peut être établi à l'amiable entre les parties, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, les parties avisées par l'huissier de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. 



Si la réalisation de l'état des lieux par un huissier de justice ne se justifiait pas, faute pour M. [J] d'avoir d'abord tenté de le faire à l'amiable, si un doute persiste sur la régularité de la convocation de Mme [D] à cet état des lieux, au vu de la piètre qualité de la mention figurant sur l'accusé de réception qui n'est pas réparée par l'attestation non probante de l'huissier de justice, il reste que ces difficultés n'ont de conséquences que sur la prise en charge financière du coût de l'acte qui restera, en l'espèce, à la seule charge du bailleur au lieu d'être partagé entre les parties.



L'état des lieux dressé par huissier de justice le 20 avril 2021 hors la présence de Mme [D] a été soumis à la discussion contradictoire des parties devant les juridictions et a une valeur probante simple qu'il appartient au juge d'apprécier, au regard des éléments figurant dans l'état des lieux d'entrée.







M. [J] sollicite le versement par Mme [D] d'une somme de 6 004,46 euros en indemnisation des dégradations qu'il dit avoir relevées et qu'il lui impute dans son courrier du 10 juin 2021.



Dans le séjour, M. [J] sollicite la réfection d'un pan de mur en raison de griffures ; l'état des lieux d'entrée indique que le papier peint était neuf ; l'état des lieux de sortie relève des griffures près du radiateur sans que les photos ou la précision du constat ne permettent à la cour d'apprécier l'atteinte au revêtement après une occupation de près de 4 années. Les quelques morceaux à peine décollés peuvent être recollés sans changement. Cette demande est rejetée.

Les seuls autres éléments cités dans le courrier de M. [J] du 10 juin 2021 et mentionnés dans l'état des lieux sont trois trous de cheville à reboucher et la saleté des vitres, pour un montant estimé total de 30 euros. 



Dans la cuisine, la cour retient comme établies et imputables à Mme [D] au regard de la durée de la location, les dégradations suivantes : trois trous de chevilles non rebouchés, la hotte et les deux brûleurs de gaz à changer, l'absence de deux clés de meubles et de la façade du lave-vaisselle, une réparation du mitigeur et de la sonnette ; M. [J] ne donne pas d'éléments sur la date du dernier entretien annuel de la chaudière et encore moins sur la panne de celle-ci. Les éléments de preuve sont insuffisants sur l'éclat d'un carrelage, le changement de l'intégralité des plaques de cuisson, et sur l'origine des taches noires. La cour retient un montant d'indemnisation pour cette pièce, au vu des devis versés, de 425 euros.



Dans le salon, la cour ne dispose pas d'éléments pour retenir les demandes relatives à la fissure de la marche et le parquet de la mezzanine ; pour la réfection des murs en papiers peints, au vu de la durée de la location, il y a lieu de retenir une somme de 1 000 euros.



Dans la chambre, si le mur est taché par endroit selon l'état des lieux de sortie, une tache était déjà mentionnée dans l'état des lieux d'entrée. Hors le rebouchage des trous de chevilles qui seront retenus pour des travaux valant 10 euros, les autres dégradations ne sont pas suffisamment étayées par les pièces versées aux débats.



Dans la salle de bain, seules sont suffisamment prouvées, des dégradations relatives au changement de chasse d'eau, d'un joint du mitigeur fuyant, de bonde de la douche, une ampoule à changer et un peu de détartrage à effectuer, le tout pour un montant de 92,80 euros.



Le constat d'huissier de justice ne permet pas de savoir si les radiateurs sont à changer.

Au regard des 6 clés figurant dans l'état des lieux d'entrée, et celles remises à l'huissier de justice, il manque une clé de la porte d'entrée de l'immeuble soit 5,95 euros.

Le jardin n'apparaît pas en friche et rien n'est spécifié dans l'état des lieux d'entrée. 

Pour les autres ampoules manquantes, il sera retenu, selon devis, la somme de 39,80 euros.



Pour la réparation des dégradations locatives établies, la cour fixe donc à 1 603,55 euros le montant total dû par Mme [D] à M. [J].





- Sur les comptes entre les parties : 



loyers 2 670,00

réparations locatives 1 603,55

dépôt de garantie à déduire - 840,00

total dû par Mme [D] 3 433,55



Il y a lieu de condamner Mme [D] à verser à M. [J] la somme de 3 433,55 euros.















Dispositif : Par ces motifs,







La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique :



Confirme le jugement rendu entre les parties le 6 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection de Belfort en ce qu'il a rejeté la demande de restitution du dépôt de garantie ;



Infirme le jugement déféré pour le surplus ;



Statuant à nouveau, et ajoutant :



Fixe à 2 670 euros le montant dû par Mme [W] [D] épouse [C] à M. [V] [J] au titre des loyers du 1er novembre 2020 au 28 avril 2021 ;



Fixe à 1 603,55 euros le montant dû par Mme [W] [D] épouse [C] à M. [V] [J] au titre des réparations locatives ;



Condamne en conséquence Mme [W] [D] épouse [C] à payer à M. [V] [J], la somme de 3 433,55 euros après déduction du montant du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;



Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Mme [W] [D] épouse [C] ;



Condamne Mme [W] [D] épouse [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Condamne Mme [W] [D] épouse [C] à payer à M. [V] [J] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en appel ;









Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier.



Le greffier Le président