Cour d'Appel · 1ère Chambre — 25 janvier 2024

SM/RP



























































 

















COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- la SELARL JURICA

- la SELARL AVELIA AVOCATS



Expédition TJ



LE : 25 JANVIER 2024

COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 25 JANVIER 2024



N° - Pages







N° RG 23/00251 - N° Portalis DBVD-V-B7H-DQ62



Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de CHATEAUROUX en date du 07 Mars 2023 





PARTIES EN CAUSE :



I - M. [C] [I]

né le 05 Mars 1997 à [Localité 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représenté par la SELARL JURICA, avocat au barreau de CHATEAUROUX



timbre fiscal acquitté



APPELANT suivant déclaration du 10/03/2023







II - M. [O] [H]

né le 22 Février 1963 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 2]



 - Mme [W] [R] épouse [H] 

née le 06 Septembre 1964 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentés par la SELARL AVELIA AVOCATS, avocat au barreau de CHATEAUROUX



timbre fiscal acquitté



INTIMÉS











25 JANVIER 2024

N° /2







COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Décembre 2023 hors la présence du public, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CIABRINI, Conseiller chargé du rapport.





Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



Mme Odile CLEMENT Présidente de Chambre 

M. Richard PERINETTI Conseiller

Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseiller







***************





GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS







***************





ARRÊT : CONTRADICTOIRE





prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







**************









EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte en date du 17 avril 2021, M. [O] [H] et Mme [W] [R] ont conclu avec M. [C] [I] une promesse synallagmatique de vente de leur ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 2] pour un prix net vendeur de 300 000 euros sous condition suspensive, notamment, d'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts immobiliers avant le 17 juin 2021.



La signature de l'acte authentique de vente était prévue pour le 17 juillet 2021 au plus tard.



Selon avenant en date du 17 août 2021, les parties ont reporté au 15 septembre 2021 l'expiration du délai de réalisation de la condition suspensive relative au prêt et au 30 septembre 2021 celle du délai de réitération de la vente en la forme authentique.



Le 9 novembre 2021, Me [G] [L], notaire de M. [I], a transmis à Me [U] [A], notaire de M. [H] et Mme [R], un refus de prêt de la société Banque [E] du 15 juin 2021 et une attestation de la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Centre-Ouest de dépôt par M. [I], le 30 octobre 2021, d'une demande de prêt au nom d'une EURL Saint-Pierre en cours de constitution.



Suivant exploit d'huissier délivré le 12 avril 2022, M. [H] et Mme [R] ont fait assigner M. [I] devant le tribunal judiciaire de Châteauroux aux fins notamment de voir constater la caducité de la promesse de vente et condamner M. [I] au paiement de la somme de 16 232,72 euros à titre de dommages-intérêts.



Par jugement en date du 7 mars 2023, le tribunal judiciaire de Châteauroux a :

- constaté qu'aucune des parties ne sollicite l'exécution de la vente prévue par la promesse du 17 avril 2021,

- condamné M. [I] à payer à M. [H] et Mme [R] la somme de 16 232,72 euros au titre de la clause pénale de la promesse de vente,

- dit que la libération du dépôt de garantie éventuellement versé par M. [I] en exécution de la promesse de vente sera à valoir sur la condamnation précitée,

- condamné M. [I] aux dépens,

- condamné M. [I] à payer à M. [H] et Mme [R] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.



Par déclaration en date du 10 mars 2023, M. [I] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a été condamné à payer à M. [H] et Mme [R] la somme de 16 232,72 euros au titre de la clause pénale, ainsi qu'aux dépens et aux frais irrépétibles.



Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 septembre 2023, M. [I] demande à la cour de :

- réformer le jugement attaqué en qu'il l'a condamné à payer à M. [H] et Mme [R] la somme de 16 232,72 euros au titre de la clause pénale de la promesse de vente, l'a condamné aux dépens et l'a condamné à payer à M. [H] et Mme [R] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter M. [H] et Mme [R] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, sauf à constater la caducité du compromis de vente,

- condamner in solidum M. [H] et Mme [R] aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Me Lavoue, avocat au barreau de Châteauroux conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

- condamner in solidum M. [H] et Mme [R] à lui payer une somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 juillet 2023, Mme [H] et M. [R] demandent à la cour de :

- débouter M. [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

- condamner M. [I] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la SELARL Avelia, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2023.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est référé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.



SUR CE



En vertu de l'article 1304-3, alinéa 1, du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



L'article L. 313-41, alinéa 1, du code de la consommation dispose que lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.



Il est de jurisprudence constante qu'il appartient à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à défaut de quoi il est acquis que l'emprunteur a empêché la réalisation de la condition (voir not. cass. civ. 1re, 13 nov. 1997, no 95-18.276).



Enfin, l'article 1231-5, alinéas 1 et 2, du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.



Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.



En l'espèce, M. [I] sollicite la réformation du jugement attaqué en ce qu'il l'a condamné à payer à M. [H] et Mme [R] la somme de 16 232,72 euros au titre de la clause pénale de la promesse de vente.



La promesse de vente conclue par les parties le 17 avril 2021 contient les stipulations suivantes :



« Condition suspensive d'obtention de prêt

L'acquéreur déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L. 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

- organisme prêteur : tout organisme bancaire,

- montant maximal de la somme empruntée : 300 000 euros,

- durée maximale de remboursement : 240 mois,

- taux nominal d'intérêt maximal : 1,40 % l'an (hors assurances).

En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l'acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l'obtention d'un crédit aux conditions sus-énoncées.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil. [']



Refus de prêt

L'acquéreur s'engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, l'acquéreur s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. [']



Stipulation de pénalité

Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil.

Le juge ne peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente. »



Afin de démontrer que la condition suspensive relative à l'obtention du prêt n'est pas acquise, M. [I] soutient avoir reçu deux refus de financement avant l'expiration du délai le 15 septembre 2021. Pour en justifier, il produit :

- un courrier de la Banque [E] en date du 15 juin 2021, dont il résulte qu'il a sollicité un prêt immobilier le 1er avril 2020 pour l'acquisition d'un bien locatif,

- un courriel de M. [Y] [D], conseiller de clientèle de cette banque, dont il ressort que le prêt a été demandé à hauteur de 300 000 euros à un taux de 1,38% pour une durée de 20 ans,

- un courrier de la Caisse d'épargne Loire Centre en date du 15 juin 2021 qui informe M. [I] de son refus de lui octroyer un prêt à hauteur de 300 000 euros pour financer l'achat d'un immeuble locatif.



Au vu de ces pièces, le premier juge a justement relevé que M. [I] ne justifie pas de la durée et du taux d'intérêt du prêt demandé le 15 juin 2021 auprès de la Caisse d'épargne Loire Centre. L'appelant n'apporte pas davantage cette preuve en cause d'appel, alors même qu'il lui appartient de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.



À cet égard, M. [I] se contente d'arguer qu'il serait d'usage que les refus de financement émis par les banques ne mentionnent pas ces éléments, alors même qu'il avait toute liberté de produire la demande de financement pour accompagner le courrier de refus ou de reprendre contact avec la banque après le prononcé du jugement afin de se voir attester des caractéristiques de sa demande de prêt. En outre, il ne justifie pas avoir transmis à la banque, au moment de la demande de prêt, une copie du compromis de vente mentionnant les caractéristiques du prêt à obtenir, comme il le soutient.



C'est également en vain qu'il prétend que la demande de prêt qu'il a déposée auprès du Crédit agricole Centre Ouest le 30 octobre 2021, soit après la date limite d'obtention du prêt, pour un montant de 300 000 euros, démontre que tout prêt lui aurait été refusé aux conditions strictes du compromis de vente, dès lors qu'il ressort de l'attestation du Crédit agricole Centre Ouest du 8 novembre 2021 que M. [I] a sollicité ce prêt pour une durée de 15 ans, alors que la promesse de vente autorisait une durée maximale de 20 ans.



Si M. [I] soutient encore ne pouvoir être sanctionné pour le non-respect d'une obligation contractuelle de nature à accroître les exigences des dispositions d'ordre public de l'article L. 313-41 du code de la consommation, il n'expose pas en quoi la condition suspensive prévue au compromis de vente aurait pour effet d'accroître les exigences pesant sur lui.



Enfin, contrairement à ce qu'il allègue de mauvaise foi, les intimés prouvent l'avoir mis en demeure de justifier l'obtention d'un financement, par lettre simple du 14 octobre 2021 envoyée par Me [A], leur notaire, et par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 octobre 2021 envoyée par M. [H] et distribuée le 18 octobre 2021.



Ainsi, faute pour M. [I] de démontrer qu'il a sollicité deux prêts conformes aux caractéristiques définies dans la promesse de vente avant le 15 septembre 2021, il doit être retenu qu'il a empêché la réalisation de la condition suspensive, de sorte que cette dernière est réputée accomplie.



S'agissant de la preuve de la réalisation des autres conditions suspensives stipulées dans la promesse ' qui correspondent à des clauses standard usuellement insérées dans les actes de vente immobilière ' aux fins de mise en jeu de la clause pénale, M. [I] se contente de soutenir que la charge de la preuve repose sur les vendeurs, sans alléguer que l'une d'entre elles serait défaillante et sans qu'aucun élément du dossier ne laisse penser quel tel serait le cas, de sorte que le premier juge n'a pas inversé la charge de la preuve en accordant le bénéfice de la clause pénale aux intimés.



Aucune des parties ne contestant le montant octroyé par le premier juge au titre de la clause pénale, il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [I] à payer à M. [H] et Mme [R] la somme de 16 232,72 euros au titre de cette clause.



***



Le jugement attaqué est également confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.



Partie succombante, M. [I] sera condamné aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la SELARL Avelia en application de l'article 699 du code de procédure civile.



L'issue de la procédure et l'équité commandent par ailleurs de le condamner à payer à M. [H] et Mme [R] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et de le débouter de sa propre demande à ce titre.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant dans les limites de l'appel,



Confirme le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions,



Condamne M. [C] [I] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la SELARL Avelia en application de l'article 699 du code de procédure civile,



Condamne M. [C] [I] à payer à M. [O] [H] et Mme [W] [R] la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute M. [C] [I] de sa propre demande à ce titre.







L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Présidente, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,



S. MAGIS O. CLEMENT