Cour d'Appel · Chambre Civile — 25 janvier 2024

COUR D'APPEL DE CAYENNE

[Adresse 2]



Chambre Civile





















ARRÊT N° 004/2024



 N° RG 23/00003 - N° Portalis 4ZAM-V-B7H-BEDI 

PG/JD





S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIERE DE [Localité 7]





C/



[F] [Z]









ARRÊT DU 25 JANVIER 2024





Jugement Au fond, du Juge de l'exécution de CAYENNE, décision attaquée en date du 16 Décembre 2021, enregistrée sous le n° 22/01750





APPELANTE :



S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIERE DE [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentée par Me Isabelle DENIS, avocate au barreau de Guyane, absente lors des débats





INTIMEE :



Madame [F] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Anne RADAMONTHE-FICHET, avocate au barreau de GUYANE substituée par Me Marie-Alice GOUGIS CHOW-CHINE lors des débats





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



En application des dispositions des articles 907 et 786 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 novembre 2023 en audience publique et mise en délibéré au 11 janvier 2024, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Aurore BLUM, Présidente de chambre, 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :



Madame Aurore BLUM, Présidente de chambre,

Monsieur Yann BOUCHARE, Président de chambre,

Madame Patricia GOILLOT, Conseillère



qui en ont délibéré.



GREFFIER :



Madame Jessika PAQUIN, greffière placée, présente lors des débats et Madame Joséphine DDUNGU, greffière placée lors du prononcé



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 al 2 du Code de procédure civile.



EXPOSÉ DU LITIGE : 



Par acte en date du 13 septembre 2022, Madame [F] [Z] a assigné la SA Société Immobilière de [Localité 7] (ci après dénommée SAEM Simko) devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Cayenne afin notamment de constester l'expulsion mise en oeuvre à son encontre du logement sis [Adresse 3]. 



Par jugement rendu le 16 décembre 2022 et notifié le 19 décembre 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Cayenne a :

- rejeté la demande en nullité de la procédure d'expulsion,

- rejeté la demande d'annulation des frais de procédure d'expulsion,

- condamné la SAEM Simko à payer à Madame [F] [Z] la somme de 10 000€ pour exercice abusif d'une mesure d'exécution forcée,

- rejeté la demande de réintégration de Madame [F] [Z] sous astreinte,

- rejeté la demande subsidiaire de lui trouver un logement équivalent sous astreinte,

- condamné la SAEM Simko à payer à Madame [F] [Z] la somme de 2 000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAEM Simko aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Anne Radamonthe-Fichet, conformèment aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- rejeté la demande aux fins d'inclure dans les dépens les frais de l'expulsion et de la saisie du véhicule, 

- rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. 



Par déclaration en date du 3 janvier 2023, la SAEM Simko a relevé appel des chefs de ce jugement l'ayant condamnée à payer à Madame [F] [Z] la somme de 10.000,00 euros pour exercice abusif d'une mesure d'exécution forcée et 2.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



Par avis en date du 4 janvier 2023, l'affaire a été fixée à bref délai au 10 mars 2023 en application des dispositions de l'article 1037-1 du code de procédure civile ( RG N° 23-3). 



Par déclaration en date du 5 janvier 2023, Madame [F] [Z] a également relevé appel de l'ensemble des chefs de ce jugement, l'affaire étant également fixée à bref délai au 10 mars 2023 en application des dispositions de l'article 1037-1 du code de procédure civile par avis du 6 janvier 2023 (RG N°23-6). 



Par ordonnance en date du 26 juillet 2023, la Présidente de chambre a ordonné la jonction des deux procédures sous le numéro RG 23-3. 



Aux termes de ses conclusions en date du 20 janvier 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la société SIMKO sollicite :

- la réformation de la décision du juge de l'exécution du 16 décembre 2022 en ce qu'elle l'a condamnée à payer à Madame [F] [Z] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts , 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, 

- la confirmation de la décision de première instance en ce qu'elle a débouté Madame [Z] de sa demande de nullité de la procédure d'expulsion et de sa demande de réintégration sous astreinte, 

- que Madame [Z] soit déboutée de toutes ses demandes,

- la condamnation de Madame [F] [Z] au paiement de la somme de 5 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première intance et d'appel. 

 

Au soutien de ses prétentions, la société Simko expose qu'en dépit de la décision du tribunal d'instance en date du 28 septembre 2017, elle a consenti aux locataires un plan d'apurement de leur dette en 13 mensualités signé le 14 mai 2018, mais que ce dernier n'a pas été respecté et que la dette locative n'a fait que s'accroître. Elle explique avoir alors fait délivrer un commandement de quitter les lieux le 12 mars 2019, puis avoir été contrainte de solliciter le concours de la force publique le 23 mars 2020. Elle précise que Monsieur [I] ayant donné congé par courrier du 18 août 2021, elle a établi un avenant indiquant que Madame [Z] s'engageait à respecter seule les droits et obligations du locataire inhérent à son contrat de location signé le 4 janvier 2016. 



Elle indique avoir finalement procédé à l'expulsion de Madame [Z] le 9 août 2022 suite au non règlement des loyers. 



La société appelante fait valoir qu'elle dispose bien d'un titre exécutoire, le jugement du tribunal d'instance de Cayenne du 28 septembre 2017, et d'un commandement de quitter les lieux en date du 12 mars 2019. Elle soutient que la procédure d'expulsion est en conséquence parfaitement régulière. 



Elle affirme que l'acte du 10 février 2022 était un avenant au contrat de bail qui avait pour seul objectif de décharger M. [I] de ses obligations locatives suite à son départ du logement, et qu'il ne s'agissait pas de conclure un nouveau bail avec Madame [F] [Z] contrairement à ce que cette dernière prétend. 



Elle ajoute par ailleurs que les dommages et intérêts sollicités ne sont aucunement justifiés par la démonstration d'un préjudice. Elle rappelle que le compte de Madame [Z] était constamment débiteur depuis le 1er janvier 2016, et souligne qu'elle a été extrêmement patiente avant d'engager les opérations d'expulsion à son encontre. 

 

Aux termes de ses conclusions en date du 22 janvier 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, Madame [F] [Z] sollicite, au visa des articles L 121-1, L412-5 du code des procédures civils d'exécution, L213-6 du code de l'organisation judiciaire et des articles 699 et 700 du CPC, que la cour : 

- déboute la SAEM Simko de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,

=) infirme le jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Cayenne du 16 décembre 2022 en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de la procédure d'expulsion, rejeté la demande d'annulation des frais de procédure d'expulsion, rejeté sa demande de réintégration sous astreinte, rejeté la demande subsidiaire de lui trouver un logement équivalent sous astreinte, rejeté la demande aux fins d'inclure dans les dépens les frais de l'expulsion et de la saisie du véhicule, diminué les montants sollicités et donc en ce qui concerne le quantum, 

=) statue à nouveau sur les chefs d'infirmation et par voie de conséquence,

- juge à nouveau l'affaire conformément aux chefs de demandes critiqués et aux confirmations dont :

- déclare Madame [F] [Z] recevable et fondée en ses demandes,

- déboute la SAEM Simko de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,

- prononce la nullité de la procédure d'expulsion et plus précisément annule tous les actes y afférant dont :

 - PV d'immobilisation avec enlèvement du VTM du 9 août 2022,

- Procès-verbal d'expulsion du 9 août 2022, 

- PV d'indisponibilité du certificat d'immatriculation,

- 2 factures de M. [J] du 11/08/2022

- frais de procédure afférents à l'expulsion et à la saisie du véhicule,

- décompte des commissaires de justice [P], [U] et [O] du 12 août 2022,

- déclare nulle la procédure d'expulsion,

- constate, dise et juge que la procédure d'expulsion a été mise en oeuvre dans des conditions abusives et non respectueuses des droits de Madame [F] [Z] avec toutes les conséquences de droit dont l'annulation des frais de procédure dont le coût est de 25 244,75 euros se décomposant comme suit :

-[J] : 8176,25 euros

 731,30 euros

-Réclamation huissier : 8161,25 euros le 12 août 2022 pour l'expulsion,

-Frais divers huissier : 373,48 euros 

-Art. 444-31 huissier : 200,03 euros

Temps passé sur place et actes d'huissier : 1467,25 euros



Total : 25 244,75 euros 

- dise la responsabilité de la Simko engagée,

- condamne la SAEM Simko à lui verser une somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts, les préjudices ayant augmenté et s'étant aggravés,

=) Par voie de conséquence:

- Ordonne la réintégration de Madame [F] [Z] dans son logement sis [Adresse 3] à titre principal; à titre subsidiaire, lui octroie un logement équivalent, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'assignation,

- prononce une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'assignation,

- Condamne la SAEM Simko à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

-Condamne la SAEM Simko à payer à Madame [C] [E] la somme de 7000 euros en application de l'article 700 du CPC au titre de la procédure d'appel,

- Condamne la SAEM Simko aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Anne Radamonthe-Fichet au titre de la procédure d'appel. 



Au soutien de ses prétentions, Madame [F] [Z] expose que le tribunal d'instance de Cayenne a constaté par décision du 28 septembre 2017 l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 4 janvier 2016 entre les parties s'agissant du bien sis [Adresse 3] à [Localité 5], condamné les locataires à payer des indemnités au titre des loyers et charges impayés et d'une indemnité d'occupation, et ordonné leur expulsion. 



Elle soutient que suite à la signification du jugement et la délivrance d'un commandement de payer, elle a réglé la somme totale qui était due puis a ensuite régulièrement réglé les loyers depuis cet incident. Elle précise avoir rencontré de graves problèmes de santé et avoir finalement réglé sa dette. Elle souligne que la Simko a conclu un avenant avec elle le 10 février 2022 postérieurement au congé donné par Monsieur [I], et elle estime qu'il s'agissait d'un nouveau bail. Elle indique s'être retrouvée en grande difficultés suite à sa suspension par l'ASE et à la mesure conservatoire prise à son encontre, n'ayant plus perçu de salaire suite à la suspension de ses fonctions le 25 février 2022. 



L'intimée soutient que la SAEM Simko a agi sur le fondement d'un bail de 2016 résilié, lequel avait été remplacé par un nouveau bail du 10 février 2022, et que la procédure d'expulsion est irrégulière, la société ne pouvant se baser sur le jugement du 28 septembre 2017 pour l'expulser. Elle souligne que si l'avenant a pris acte du départ des lieux de Monsieur [I], il a également laissé à Madame [Z] un nouveau délai de grâce, et qu'il y a eu conclusion d'un nouveau contrat sur les bases de l'ancien et sans mention de l'acquisition de la clause résolutoire. Elle ajoute que le procès-verbal de réquisition de la force publique ne mentionne pas l'existence d'un procès-verbal de vaine tentative d'expulsion régularisé par l'huissier de justice, et que la SAEM Simko reconnaît avoir donné son accord pour un sursis au 1er septembre 2020 alors qu'elle a sollicité le concours de la force publique en juillet 2020. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la procédure d'expulsion 



Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du contrat de bail (pièce n°11 Simko) que par acte sous seing privé en date du 4 janvier 2016, la SAEM Simko a donné à bail à Monsieur [T] [M] [I] et Madame [F] [Z] un logement à usage d'habitation située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 1264,47 euros. 



Suite à l'assignation des locataires par la société bailleresse, le tribunal d'instance de Cayenne, constatant le défaut de paiement des loyers et le commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré infructeux, a par décision du 28 septembre 2017 (pièce n°1 SAEM Simko), constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 4 janvier 2016 entre les parties, condamné les locataires à payer les loyers et charges dus au 14 septembre 2017, outre une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours , et dit que faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [I] et Madame [Z] et de tous occupants de leurs chefs avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformèment aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 



Ce jugement ayant été valablement signifié, et n'ayant pas fait l'objet d'un appel, il est par conséquent établi que la SAEM Simko disposait effectivement d'un titre exécutoire lui permettant de procéder à l'expulsion de Madame [F] [Z]. 



Le 12 mars 2019, la SAEM Simko ainsi fait délivrer aux locataires un commandement de quitter les lieux, au visa du jugement susvisé. 



 Madame [F] [Z] soutient que cette procédure d'expulsion aurait été mise en oeuvre de façon abusive, vu l'accord de la société bailleresse relatif à la mise en place d'un plan d'apurement concernant le paiement de sa dette. Toutefois, cet accord concernant un étalement des paiements des sommes dues n'est pas de nature à remettre en cause la possibilité d'expulsion accordée par le tribunal. Il démontre au contraire la volonté du bailleur de parvenir à se faire régler les sommes qui lui sont dues en permettant au débiteur d'échelonner ses paiements. 



Sur l'avenant au bail 



Madame [F] [Z] soutient par ailleurs qu'un nouveau contrat de location avait été signé en ce qu'un avenant au contrat de location avait été établi. 



Il ressort des pièces versées aux débats que suite au départ des lieux loués de Monsieur [B] [I], un avenant N°1 au contrat de location du 04/01/2016 a été établi en date du 10 février 2022 et signé par les parties. 

Cet avenant (pièce n°8 Simko), signé par les parties en date du 10 férier 2022 est ainsi rédigé :

'Article 1 :

Conformèment à l'article 1751 du code civil, prévoyant la co-titularité du bail, il est convenu que Madame [Z] [F] devient seule titulaire du bail signé le 4 janvier 2016, suite au départ de [I] [B]. 

Article 2 :

 Madame [Z] [F] s'engage à respecter seule les droits et obligations du locataire inhérent à son contrat de location signé en date du 4 janvier 2016. Les autres clauses du bail demeurant inchangées.

Article 3 :

Le présent avenant prend effet le 25/09/2021



En conséquence, il ressort que cet avenant se borne à constater l'accord des parties afin de décharger Monsieur [I] de ses obligations locatives suite à son départ du logement, et que les clauses et conditions du bail restent inchangées pour ce qui concerne les relations contractuelles entre la société Simko et Madame [F] [Z]. 



Dans ces conditions, et contrairement aux affirmations de Madame [Z], l'avenant établi suite au départ de Monsieur [I] des lieux loués n'est pas un nouveau contrat qui aurait été signé entre le bailleur social et Madame [Z]. 



La procédure d'expulsion a dans ces conditions été valablement mise en oeuvre, étant relevé que l'existence d'une tentative matérielle d'exécution du jugement d'expulsion de la part de l'huissier à l'issue du délai donné par le commandement de quitter les lieux aux occupants n'est pas une condition légale de l'octroi de la force publique, et que la Simko dispose bien d'un titre exécutoire ainsi que d'un commandement de quitter les lieux régulièrement transmis à la préfécture, outre un accord préfectoral de concours de la force publique. 



Madame [F] [Z] sera par conséquent déboutée de ses demandes tendant à la nullité de la procédure d'expulsion, à l'annulation des frais de procédure d'expulsion, le jugement déféré étant confirmé sur ces points.



Sur les demandes de dommages et intérêts formées par Madame [Z] au titre de la mise en oeuvre abusive de la procédure d'expulsion 



Au vu des éléments susvisés, il ressort que le jugement déféré a constaté à tort que l'expulsion de Madame [Z] avait été précédée d'un avenant constitutif de nouveaux droits pour cette dernière, et avait été diligentée de manière abusive. 



Par ailleurs, si la procédure d'expulsion a entraîné des répercussions professionnelles et financières pour Madame [Z], ceci ne saurait être reproché à la société Simko qui a régulièrement mise en oeuvre l'expulsion. 



Par conséquent, et en l'absence d'autres éléments qui démontreraient une mise en oeuvre abusive de la procédure d'expulsion, Madame [Z] sera déboutée de ses demandes de dommages et intérêts à ce titre, le jugement déféré étant infirmé sur ce point. 



Sur les autres demandes formées par Madame [Z] 



L'expulsion ayant été valablement et régulièrement mise en oeuvre, Madame [Z] sera déboutée de l'ensemble de ses demandes tendant à la réintégration ou à lui trouver subsidiairement un logement équivalent sous astreinte, le jugement déféré étant confirmé sur ces points. 



Sur les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Au regard de la solution apportée au règlement du litige en cause d'appel, les demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et à hauteur d'appel seront rejetées.



 Les parties conserveront la charge de leurs propres dépens de première intance et d'appel. 

 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe le 25 janvier 2024,



INFIRME le jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Cayenne en date du 16 décembre 2022 en ce qu'il a condamné la SAEM Simko à payer à Madame [F] [Z] la somme de 10 000€ pour exercice abusif d'une mesure d'exécution forcée, et 2 000€ au titre des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens, 



CONFIRME pour le surplus le jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Cayenne en date du 16 décembre 2022, 



Et satuant de nouveau des chefs infirmés : 



DEBOUTE Madame [F] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour exercice abusif d'une mesure d'exécution forcée, 



Et y ajoutant,



DEBOUTE les parties de leurs demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel,



CONDAMNE chacune des parties à supporter la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel, 





En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et la Greffière.







LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE



Joséphine DDUNGU Aurore BLUM