Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 25 janvier 2024

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 25/01/2024





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N° de MINUTE : 24/92 

N° RG 22/05676 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UUGJ



Jugement (N° 22/00191) rendu le 04 Novembre 2022 par le Tribunal de proximité de Hazebrouck





APPELANT



Monsieur [M] [C]

né le 01 Juillet 1962 à 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Valentine Deville, avocat au barreau de Douai, avocat constitué



INTIMÉE



SCI des Cendres agissant poursuites et diligences de son représentant légal 

domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Yann Leupe, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 21 novembre 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 janvier 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Emmanuelle Boutié conseiller, conformément aux dispositions de l'article 452 du code de procédure civile, et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 novembre 2023



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Par acte sous seing privé en date du 23 août 2018, la société civile immobilière des Cendres a donné en location à M. [M] [C] un immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 3], [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 500 euros. 



Par acte d'huissier en date du 7 avril 2022, la SCI des Cendres a fait signifier au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire, et a saisi le juge des contentieux de la protection, par acte d'huissier en date du 30 juin 2022, afin d'obtenir la résiliation du bail par le constat du jeu de la clause résolutoire, la libération de lieux et si besoin l'expulsion de M. [M] [C] ainsi que de celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 50 euros par jour de retard durant trois mois, si nécessaire avec le concours de la force publique, la condamnation de M. [M] [C] au paiement des sommes suivantes : 10 902 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date de la signification avec intérêts au taux légal à compter du commandement, 2189,40 euros, au titre de la clause pénale insérée au bail, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation. 



Suivant jugement réputé contradictoire en date du 4 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Hazebrouck a :



- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant la SCI des Cendres à M. [M] [C] la résiliation étant intervenue le 8 juin 2022,

En conséquence, 

- ordonné à M. [M] [C] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision, en respectant les obligations de tout locataire sortant (état de lieux et remise des clés notamment),

- dit qu'à défaut pour M. [M] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI des Cendres pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

- condamné M. [M] [C] à payer à la SCI des Cendres la somme de 10 632 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation selon montant arrêté au 31 août 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2022 calculés sur la somme de 8 132 euros, 

- débouté la SCI des Cendres de sa demande tendant au prononcé d'une astreinte, et de sa demande au titre de la clause pénale contractuelle, 

- condamné M. [M] [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, 

- condamné M. [M] [C] à payer à la SCI des Cendres la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



M. [M] [C] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 30 novembre 2022, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



La SCI des Cendres a constitué avocat en date du 11 janvier 2023.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2023, M. [M] [C] demande la cour de :



- déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par M. [M] [C], 

Y faisant droit, 

- infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau, 

- débouter la SCI des Cendres de sa demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire,

- débouter la SCI des Cendres de sa demande d'expulsion,

- constater l'erreur sur la surface habitable mentionnée dans le bail,

En conséquence, fixer le loyer à la somme de 390 euros rétroactivement à compter du 23 août 2018, 

- dire que le montant des loyers impayés s'élève à la somme de 7 893,06 euros,

- débouter la SCI des Cendres de sa demande de paiement des intérêts de retard,

- condamner la SCI des Cendres au paiement de la somme de 724,19 euros au titre du remboursement des travaux effectués par M. [M] [C] ainsi que la réalisation des diagnostiques,

- débouter la SCI des Cendres de sa demande de paiement des frais et dépens de l'instance,

- condamner la SCI des Cendres à payer à M. [M] [C] la somme de 2000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI des Cendres en tous les dépens.





Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2023, la SCI des Cendres demande à la cour de :



- juger irrecevables les prétentions nouvelles de M. [M] [C],

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Hazebroucq en date du 4 novembre 2022,

- juger prescrite la demande en diminution du loyer au titre de la surface habitable mentionnée dans le bail,

- débouter M. [M] [C] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

- condamner M. [M] [C] à payer à la SCI des Cendres une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens de l'instance. 



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.







MOTIFS : 



Sur la recevabilité des demandes de M. [C] 



Aux termes des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 567 du même code dispose que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.



Alors qu'en cause d'appel, M. [C] qui n'a pas comparu devant le premier juge, sollicite la diminution du loyer en faisant valoir que la surface habitable réelle est inférieure à celle figurant dans le bail et conteste le montant de la dette locative réclamée par le bailleur, force est de constater que ces demandes se rattachent aux demandes initiales par un lien suffisant de sorte qu'il y a lieu de les déclarer recevables.



Sur la prescription de la demande de M. [C]



Aux termes des dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.



Si M. [C] invoque en cause d'appel l'existence d'une différence de superficie de plus de 1/20ème entre la surface figurant au contrat de bail et la surface réelle du logement loué, force est de constater qu'à la suite de son entrée dans les lieux le 1er septembre 2018, un premier diagnostic a été réalisé le 11 mai 2019, date à laquelle M. [C] a réalisé lui-même un réalisé un relevé métrique de la surface du logement révélant une surface au sol de 74,01 m². 



Il en résulte qu'à cette date, M. [C] avait connaissance d'une différence de surface et qu'il n'a formulé sa demande de révision de loyer qu'aux termes de ses premières conclusions d'appelant notifiées le 6 mars 2023 de sorte que sa demande au titre de la diminution des loyers est prescrite.



En conséquence, il y a lieu de constater la prescription de la demande de diminution du loyer formulée par M. [C] en cause d'appel.



Sur la demande de résiliation du bail



L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme définies dans la suite de cet article.



Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 7 avril 2022, le bailleur a fait commandement à M. [C] d'avoir à lui payer la somme de 8132 euros au titre des loyers et charges échus impayés en se prévalant de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail. 



Ce commandement de payer n'a été argué d'aucune irrégularité en la forme ou au fond, et la cour ne relève elle-même aucune contravention à une disposition d'ordre public et qu'elle aurait à relever d'office.



Il n'est pas contesté que les causes du commandement n'ont pas été soldées dans les deux mois suivant la signification de ce dernier.



Ainsi, il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 juin 2022.



La décision entreprise sera donc confirmée de ces chefs.



Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation



Aux termes des dispositions de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges est une des obligations essentielles du locataire.



Alors que M. [C] ne rapporte pas la preuve de sa libération, il y a lieu de le condamner à payer la somme de 10 632 euros selon montant arrêté au 31 août 2022 au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés.



Par ailleurs, si M. [C] affirme avoir quitté les lieux le 28 décembre 2022 et avoir informé le bailleur par courriel en date du 20 janvier 2023, force est de constater qu'il se contente de procéder par voie d'affirmation et ne produit aux débats aucun justificatif sur ce point.



Dès lors, il y a lieu d'ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef selon les modalités qui seront exposées au dispositif.



La décision entreprise sera donc confirmée sur ces points.



Sur les demandes relatives aux coût des travaux



M. [C] sollicite le remboursement de la somme de 724,19 euros en faisant valoir qu'il a exposé des dépenses à hauteur de la somme de 579,19 euros au titre de la réalisation de travaux dans l'immeuble et celle de 145 euros pour faire appel à un diagnostiqueur afin de faire établir la surface habitable du logement.



Alors que M. [C] ne rapporte pas la preuve d'un accord intervenu avec le bailleur s'agissant tant de la réalisation des travaux, s'agissant de menus travaux réalisés par le locataire à l'occasion de son installation dans le logement loué, que de la prise en charge des frais afférents à l'intervention d'un diagnostiqueur, son action en réduction du loyer ayant été déclarée prescrite aux termes des développements précédents, il y a lieu de débouter M. [C] de sa demande de ce chef, le jugement entrepris étant complété sur ce point.



Sur les autres demandes



Il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [C], partie perdante, sera condamné à supporter les dépens d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.



Il n'apparaît pas inéquitable de le condamner à verser à la SCI DES CENDRES la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



Déclare recevables les demandes formées par M. [M] [C] en cause d'appel ;



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions



Y ajoutant,



Déclare prescrite l'action engagée par M. [M] [C] aux fins de réduction du loyer;



Déboute M. [M] [C] de sa demande de remboursement de frais ;



Condamne M. [M] [C] à verser à la SCI DES CENDRES la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,



Condamne M.[M] [C] aux dépens d'appel.







Le Greffier P/ le Président empêché, l'un des Conseillers ayant délibéré (article 456 du code de procédure civile)









H. Poyteau E. Boutié