Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 25 janvier 2024

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 25/01/2024





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N° de MINUTE : 24/93 

N° RG 22/05936 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UVAO



Jugement (N° 22-000597) rendu le 15 Novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Béthune





APPELANTE



Madame [X] [T]

née le 12 Janvier 1997 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Hortense Fontaine, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/000008 du 06/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)





INTIMÉS



Madame [R] [V]

née le 10 Juillet 1962 à[Localité 5])

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Monsieur [S] [V]

né le 16 Janvier 1961 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentés par Me Christophe Loonis, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 21 novembre 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 janvier 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Emmanuelle Boutié, conseiller, conformément aux dispositions de l'article 452 du code de procédure civile, et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 novembre 2023



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Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2019, à effet du même jour, M. [S] [V] et Mme [R] [V] ont donné à bail à Mme [X] [T], pour un local à usage d'habitation sis [Adresse 1], [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 660 euros.

 

Par exploit d'huissier de justice en date du 6 octobre 2021, les bailleurs ont fait délivrer à leur locataire un congé pour vendre prenant effet le 25 avril 2022, lui proposant l'achat des locaux au prix de 130.000 euros.

 

Mme [X] [T] n'a pas acquis le bien dans les délais requis et s'est maintenue dans les lieux postérieurement au 25 avril 2022. 



Cette situation a été relevée par un constat d'huissier de justice en date du 12 mai 2022.

 

Par exploit d'huissier de justice en date du 27 juin 2022, M. [S] [V] et Mme [R] [V] ont fait citer Mme [X] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune à l'audience du 9 août 2022 afin d'obtenir la résiliation du contrat de bail à compter du jugement à intervenir, son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef dès expiration du délai légal, au besoin avec le concours de la force publique, sa condamnation au paiement des loyers impayés selon décompte arrêté à fin mai 2022 à hauteur de 884 euros, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu'à l'entière libération des lieux, sa condamnation au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance. 



Suivant jugement contradictoire en date du 15 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection a :



- déclaré l'assignation de M. [S] [V] et Mme [R] [V], recevable,

- constaté que le bail conclu le 26 avril 2019 entre M. [S] [V] et Mme [R] [V], d'une part et Mme [X] [T] d'autre part concernant les locaux situés [Adresse 1] [Localité 3], s'est trouvé résilié le 25 avril 2022 par application du congé pour vendre délivré le 6 octobre 2011,

- ordonné, faute de départ volontaire. l'expulsion de Mme [X] [T] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 411-1 et suivants du code de procédure civile,

- rappelé que le sort des meubles laissés sur place est réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution sous la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire,

- rappelé qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L.412- L et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné Mme [X] [T] à payer à M. [S] [V] et Mme [R] [V] la somme de 1986 euros (mille neuf cent quatre-vingt-six euros) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de septembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- autorisé Mme [X] [T] se libérer de sa dette en 23 mensualités de 83 euros (quatre-vingt- trois euros) chacune, et d'une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorées des frais et intérêts,

- dit que les mensualités devront être réglées au plus tard le 10 du mois suivant l'acte de signification du présent jugement,

- dit qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- fixé à compter de la résiliation du bail l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Mme [X] [T] à la somme mensuelle de 660 euros et condamné Mme [X] [T] à verser à M. [S] [V] et Mme [R] [V] indemnité mensuelle à compter du 1er octobre 2021 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances,

- dit que les indemnités d occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité,

- rappelé que cette indemnité est indexable, en sa part non majorée, sur l'indice de l'INSEE,

- dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 1er de chaque mois,

- débouté M. [S] [V] et Mme [R] [V] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [X] [T] aux entiers dépens,

- constaté provisoire de la présente décision,

- dit que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution.



Mme [X] [T] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 23 décembre 2022, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



M. [S] [V] et Mme [R] [V] ont constitué avocat en date du 1er février 2023.



Par ses dernières conclusions en date du 17 février 2023, Mme [X] [T] demande la cour de :



- réformer le jugement de première instance en ce qu'il a déclaré l'assignation de M. [S] [V] et Mme [R] [V], recevable, constaté que le bail conclu le 26 avril 2019 entre M. [S] [V] et Mme [R] [V] d'une part, et Mme [X] [T], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], [Localité 3], s'est trouvé résilié le 25 avril 2022 par application du congé pour vendre délivré le 6 octobre 2021, ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de Mme [X] [T] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L.412-1, R.412-1 et suivants du code de procédure civile, rappelé que le sort des meubles laissés sur place est réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire, rappelé qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d'exécution,

En conséquence, statuant de nouveau :

- prononcer la nullité de l'assignation signifiée le 27 juin 2022,

- débouter M. [S] [V] et Mme [R] [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

 -condamner M. [S] [V] et Mme [R] [V] in solidum aux dépens.



Par leurs dernières conclusions en date du 6 avril 2023, M. [S] [V] et Mme [R] [V] demandent à la cour de :

- débouter Mme [X] [T] de son appel,

- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune du 15 Novembre 2022,

En conséquence :

- valider le congé pour vendre 6 octobre 2021,

- constater que le bail conclu le 26 avril 2019 entre M. [S] [V] et Mme [R] [V] d'une part et Mme [X] [T] d'autre part, située [Adresse 1] [Localité 3], s'est trouvé résilié le 25 avril 2022 par application du congé pour vendre, délivré le 6 octobre 2021,

- ordonner faute de départ volontaire, l'expulsion de Mme [X] [T] ainsi que de tous occupant de son chef si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et R.412-1 et suivants du code de procédure civile,

- condamner Mme [X] [T] à payer à M. [S] [V] et Mme [R] [V] à un solde locatif dû, sauf à modifier le montant pour le fixer à la somme de 782 euros au titre des loyers charges et indemnités d'occupations impayés, terme du mois de janvier 2023 inclus avec un intérêt au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,

- fixer à compter de la résiliation du bail l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Mme [X] [T] à la somme mensuelle de 660 euros,

- condamner Mme [X] [T] à verser à M. [S] [V] et Mme [R] [V] ladite indemnité mensuelle à compter d'octobre 2022 jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à leur mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêt au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances,

- dire que les indemnités d'occupation échues au jour de l'arrêt à intervenir produiront intérêt au légal à compter de la décision de la cour et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmenter des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité,

- condamner Mme [X] [T] à payer à M. [S] [V] et Mme [R] [V] une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Mme [X] [T] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 



Sur la nulllité de l'assignation



Aux termes des dispositions de l'article 56 du code de procédure civile, l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 :

1° Les lieu, jour et heure de l'audience à laquelle l'affaire sera appelée,

2° Un exposé des moyens en fait et en droit,

3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;

L'assignation précise également le cas échéant, la chambre désignée.

Elle vaut conclusions.



Il résulte des dispositions de l'article 54 du même code qu'à peine de nullité, la demande initiale mentionne :

1° l'indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° l'objet de la demande ;

3° a) pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;

3° b) pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l'organe qui les représente légalement ;

4° le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ;

5° lorsqu'elle doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d'une telle initiative (...).



Comme en première instance, Mme [T] soulève devant la cour la nullité de l'assignation en invoquant l'absence de fondement juridique, aucun texte n'étant visé concernant la demande d'expulsion et que la demande de résiliation du bail ne suffit pas en elle-même à caractériser le fondement juridique de la demande, l'existence d'un grief étant caractérisée en l'espèce.



Toutefois, si l'assignation délivrée par acte d'huissier de justice en date du 27 juin 2022 ne vise aucun texte fondant la demande de résiliation du bail, force est de constater que tant les motifs que le dispositif de cet acte font clairement référence à la résiliation du bail régularisé par les parties faisant suite à la délivrance d'un congé pour vente.



Ainsi, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que Mme [T] ne rapporte pas la preuve d'un grief alors qu'elle a été en mesure de développer son argumentaire, étant assistée d'un conseil et que le fait que dans l'assignation, les bailleurs fassent état du non-respect par la locataire d'un congé pour vendre et précisent avoir saisi le tribunal pour obtenir la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire et un arriéré locatif, suffit à définir l'objet de la demande et le fondement juridique de l'action.



Il y a donc lieu de rejeter l'exception de nullité soulevée par Mme [T], la décision entreprise étant complétée de ce chef.



Sur la demande au titre de la résiliation du contrat de bail



Aux termes des dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut six mois avant l'expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre.



Le congé doit mentionner le prix de vente et reproduire certaines mentions. Le bien objet de la vente doit par ailleurs être identifié. Il faut ainsi qu'il y ait concordance entre l'objet loué et celui offert à la vente, que l'assiette du congé soit identique à celle du bail.



A la date d'effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.



Alors que le bail litigieux a été régularisé par les parties le 26 avril 2019 pour une durée de trois ans renouvelable, ce dernier est arrivé à expiration le 25 avril 2022 de sorte que le congé pour vendre délivré par les bailleurs par acte d'huissier de justice en date du 6 octobre 2021 a été délivré plus de six mois avant l'expiration du bail.



En outre, il n'est pas contesté que le congé comporte l'ensemble des mentions requises, s'agissant de la reproduction des alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, l'identification du bien, du prix de vente et des conditions de la vente projetée et que Mme [T] n'a pas accepté cette offre dans les délais requis.



En conséquence, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que le bail a été résilié par l'effet du congé, Mme [T] étant occupante sans droit ni titre du logement depuis le 25 avril 2022 et a ordonné son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin, l'intervention de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L.412-1, R.412-1 et suivants, L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.



Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation



Il résulte du décompte actualisé produit aux débats par les bailleurs, qui ne fait l'objet d'aucune contestation, que Mme [T] reste redevable de la somme de 782 euros au 31 janvier 2023 au titre des loyers et charges impayés.



Il convient dès lors pour la cour, réformant sur le montant de la dette locative et actualisant cette dernière à la date du 31 janvier 2023, de condamner Mme [T] au paiement de la somme de 782 euros au titre de l'arriéré locatif suivant compte arrêté à la date du 31 janvier 2023.



La décision entreprise sera aussi réformée en ce qu'elle a octroyé des délais de paiement à la locataire compte tenu d'une part, du faible montant de la dette et, d'autre part, de l'absence de demande formulée par l'appelante à ce titre.



Par ailleurs, compte tenu de la nature indemnitaire de l'indemnité d'occupation, il y a lieu de condamner Mme [T] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer des charges, soit la somme de 660 euros, jusqu'à la complète libération des lieux, la décision entreprise étant confirmée de ce chef.



Sur les autres demandes



Il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner à verser aux bailleurs la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à actualiser le montant de la condamnation de Mme [X] [T] au titre des loyers et charges et condamne Mme [X] [T] à payer à M. [S] [V] et Mme [R] [V] la somme de 782 euros selon décompte arrêté à la date du 31 janvier 2023 ;



Y ajoutant, 



Dit n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement au profit de Mme [X] [T] ;



Condamne Mme [X] [T] à payer la somme de 1000 euros à M. [S] [V] et Mme [R] [V] par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,



Condamne Mme [X] [T] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.





Le Greffier P/ le Président empêché, l'un des Conseillers ayant délibéré (article 456 du code de procédure civile)









H. Poyteau E. Boutié