Cour d'Appel · Chambre civile — 25 janvier 2024

ARRET N° 30



N° RG 23/00231 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BINWW







AFFAIRE :



Mme [F] [M]



C/



Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE [Localité 3]









CB/LM







































Grosse délivrée aux avocats



COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 25 JANVIER 2024



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Le vingt cinq Janvier deux mille vingt quatre la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE :



Madame [F] [M], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Christelle HEVE de la SELARL LH AVOCATS, avocat au barreau de BRIVE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C87085-2023-004373 du 12/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)





APPELANTE d'une décision rendue le 17 JANVIER 2023 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BRIVE LA GAILLARDE



ET :



OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Olivier BROUSSE de la SELARL LEXIADE ENTREPRISES, avocat au barreau de LIMOGES





INTIMEE





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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 23 Novembre 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2023.



Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, magistrat rapporteur, assistée de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.



Après quoi, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 25 Janvier 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.



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LA COUR



EXPOSE DU LITIGE



Faits et procédure 



Par acte sous seing privé en date du 19 mars 2021, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE [Localité 3] a donné à bail à Madame [F] [M] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 406 €,outre une provision mensuelle pour charges locatives d'un montant de 89,27 €.



Suivant acte d'huissier en date du 15 décembre 2021, Madame [F] [M] s'est vu signifier par le bailleur un commandement de payer la somme de 730,24 € au titre de l'arriéré locatif qu'elle restait devoir à la date du 9 décembre 2021.



Soutenant que ce commandement de payer était resté infructueux, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE [Localité 3] a par acte d'huissier du 7 mars 2022 assigné Madame [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE, pour notamment :



- voir constater la résiliation du bail consenti à cette dernière par acquisition des effets de la clause résolutoire insérée dans ledit contrat de bail



- voir ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique 



- la voir condamner 

* au paiement de la somme de 1117,19 € correspondant au montant des loyers et charges restant dûs au 24 février 2022

* au règlement des loyers dus à compter du 25 février 2022 et jusqu'à la date de la résiliation judiciaire du bail 

* au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable, à compter de la résiliation judiciaire du bail et jusqu'à la libération effective des lieux.



Par jugement du 17 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE, a notamment :



- constaté l'acquisition à la date du 16 février 2022 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Madame [F] [M], après avoir retenu que le commandement de payer signifié à cette dernière le 15 décembre 2021 n'avait pas été suivi d'effet dans le délai imparti 



- ordonné l'expulsion de Madame [F] [M] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique 



- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par Madame [F] [M] au montant du loyer révisable augmenté des charges



- condamné Madame [F] [M] à payer à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE [Localité 3]

* la somme de 3203,04 € au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation dus au 31 octobre 2022, terme inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2022 sur la somme de 1 117,19 €, et de la date de la présente décision pour le surplus

* le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation, et ce à compter du 1er novembre 2022 et jusqu'à libération effective des lieux 

* la somme de 200 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile 

 

- débouté Madame [F] [M] du surplus de ses demandes, et notamment de sa demande de délais de paiement 



- condamné Madame [F] [M] aux dépens, après avoir rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 13 mars 2023, Madame [F] [M] a interjeté appel de ce jugement.



La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 18 octobre 2023.





Prétentions des parties 



Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 13 juin 2023,Madame [F] [M] demande en substance à la Cour :



- de réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE



- de dire qu'à la date du jugement déféré, elle restait devoir un arriéré locatif de 910,01 € calculé à partir d'un loyer résiduel de 129,57 €, après déduction de l'APL



- de lui accorder des délais de paiement pour lui permettre d'apurer sa dette locative au moyen de versements mensuels de 50 € en sus du loyer courant majoré des charges, et de dire que pendant le cours desdits délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus 



- de débouter l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE [Localité 3] de l'ensemble de ses demandes 



- de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.





En l'état de ses dernières conclusions déposées le 6 juillet 2023, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE [Localité 3] demande à la Cour :

- de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, en faisant observer 



* que le loyer dont est redevable Madame [F] [M] s'entend du loyer contractuellement convenu, abstraction faite du versement par la CAF des APL, et que la dette locative de cette dernière s'élevait à la somme de 6774,20 € suivant décompte arrêté le 31 mai 2023 



* qu'il s'oppose à l'octroi de délais de paiement en faveur de Madame [F] [M] compte tenu du montant de sa dette locative qu'elle a laissé s'accroître depuis l'intervention du jugement de première instance, et de l'absence totale de règlement effectué par l'intéressée depuis le mois de février 2023 



- de condamner Madame [F] [M] à lui verser la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens. 





MOTIFS DE LA DECISION :



Les points de désaccord opposant les parties concernent :



- d'une part, le montant de la dette locative de Madame [F] [M] 



- d'autre part, les délais de paiement sollicités par Madame [F] [M].



1) Sur le montant de la dette locative de Madame [F] [M] :



Madame [F] [M] qui ne nie pas être débitrice d'un arriéré locatif, conteste toutefois le décompte des sommes qui lui sont réclamées par l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE [Localité 3], en affirmant ne devoir s'acquitter que du montant d'un loyer résiduel qu'elle chiffre à la somme de 129,57 €, APL déduites.



La thèse ainsi soutenue par Madame [F] [M] se heurte à un obstacle majeur en ce qu'elle est en totale contradiction avec les énonciations du contrat de location la liant à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE [Localité 3], et stipulant expressément en page 4 que le montant du loyer principal à payer au titre des conditions financières de la location s'élève actuellement à 406 € hors charges.



Il s'ensuit que le loyer dont Madame [F] [M] doit s'acquitter s'entend du loyer tel que fixé dans ledit contrat de bail en date du 19 mars 2021, et ce abstraction faite des aides susceptibles de lui être octroyées, notamment par la CAF au titre de l'Aide Personnalisée au Logement, sous réserve qu'elle soit toutefois à jour du paiement intégral de ses loyers.



Le décompte tel que produit par l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE [Localité 3] , faisant apparaître qu'à la date du 31 mai 2023, Madame [F] [M] restait lui devoir la somme de 6774,20 € déduction faite de deux versements effectués par cette dernière le 7 octobre 2022 pour un montant de 500 € et le 15 février 2023 pour un montant de 180 €, sera donc validé faute d'avoir fait l'objet de contestation sérieuse de nature à en combattre utilement la teneur.



La décision querellée ayant chiffré à la somme de 32303,04 € la créance locative de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE [Localité 3] sur la base d'un décompte arrêté au 31 octobre 2022 sera donc confirmée, le premier juge ayant à bon droit retenu que le loyer était entièrement facturé depuis août 2022, et ce par suite du non- versement de l'APL en lien avec la défaillance de la locataire depuis août 2021.



2) Sur les délais de paiement sollicités par Madame [F] [M] :



Cette demande de délais présentée en cause d'appel comme en première instance au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et à l'effet de voir suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location liant les parties et expressément visée dans le commandement de payer signifié le 15 décembre 2021 à la demande de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE [Localité 3], se heurte à plusieurs obstacles tenant :



- d'une part, à l'importance de la dette locative de Madame [F] [M], qui depuis le jugement déféré s'est accrue pour passer d'un montant de 32303,04 € sur une période arrêtée au 31 octobre 2022, à un montant de 6774,20 € sur une période arrêtée au 31 mai 2023, ce qui conduit à constater qu'elle a doublé d'importance en sept mois 



- d'autre part, au défaut de justification par l'intéressée de sa capacité financière à régler une telle dette locative dans les conditions de délais fixées par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans la limite de trois années, la Cour constatant que l'engagement pris par Madame [F] [M] de procéder à des versements mensuels de 50 € en sus du loyer courant, est insusceptible de lui faire apurer son arriéré loatif sur une période maximum de trois ans, et ce d'autant qu'elle a formulé cette proposition de règlement échelonnée en raisonnant à partir d'un loyer résiduel qui ne correspond pas au montant du loyer courant qu'il lui incombe de payer.



En conséquence, il convient :

- de débouter Madame [F] [M] de sa demande de délais de paiement



- de dire que la clause résolutoire insérée dans le contrat de location liant Madame [F] [M] à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE [Localité 3], et visée dans le commandement de payer signifié le 15 décembre 2021 à la demande du bailleur, doit produire tous ses effets, et ce d'autant que l'intéressée n'a jamais contesté que ledit commandement soit resté infructueux 



- de confirmer la décision du premier juge en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail consenti à Madame [F] [M] par le jeu de la clause résolutoire insérée dans son contrat de location, et prononcé l'expulsion de cette dernière, en mettant à sa charge une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisable augmenté des charges.



3) Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :



L'équité commande de ne pas laisser à la charge de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE [Localité 3] la totalité des frais irrépétibles qu'il a dû exposer en première instance comme en cause d'appel pour assurer la défense de ses intérêts, de sorte qu'il se verra octroyer une indemnité de 800 € pour ses frais irrépétibles d'appel, en sus de la somme de 200 € qu'il s'est vu allouer par le premier juge.



Pour avoir succombé en son recours, Madame [F] [M] sera condamnée à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 décembre 2021.





PAR CES MOTIFS 



La Cour  d'appel statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; 



Déclare recevable l'appel interjeté par Madame [F] [M] ;



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE ;



Y ajoutant, 



Déboute Madame [F] [M] de l'ensemble de ses demandes ;



Condamne Madame [F] [M] à verser à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE [Localité 3] la somme de 800 € pour ses frais irrépétibles d'appel ;



La condamne à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 décembre 2021.







LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,









Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.