Cour d'Appel · 1ère chambre civile A — 25 janvier 2024

N° RG 20/03239 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NAGH















Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond du 28 novembre 2019

(chambre 1 cab 01 B)





RG : 16/08234















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile A



ARRET DU 25 Janvier 2024







APPELANT :



M. [S] [H]

né le 21 Septembre 1973 à [Localité 4] (RHONE)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Jérémy BENSAHKOUN, avocat au barreau de LYON, toque : 2339









INTIMEE :



S.A.S.U. REGIE GALLICHET-LEMAITRE

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Edwige MOUILLON, avocat au barreau de LYON, toque : 994







 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 06 Avril 2021



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Octobre 2023



Date de mise à disposition : 18 janvier 2024 prorogée au 25 Janvier 2024, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile



Audience présidée par Anne WYON, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Anne WYON, président

- Julien SEITZ, conseiller

- Thierry GAUTHIER, conseiller







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *



Selon mandat du 21 juillet 1999, M. [S] [H] a confié à la société Régie Gallichet-Lemaitre (ci-après la régie) la gestion d'une maison d'habitation située à [Localité 5]. En exécution de ce mandat, la régie a donné à bail cette maison à M. et Mme [T] par contrat du 2 août 2013. Les époux [T] avaient répondu à une annonce postée par M. [S] [H] sur le site Internet « le bon coin ».



Les époux [T] se sont montrés défaillants dans le paiement des loyers, et ont quitté les lieux sans qu'ait été établi un état des lieux et sans indiquer leur nouvelle adresse. Par jugement du 6 novembre 2014, le tribunal d'instance de Villeurbanne a constaté la résiliation judiciaire du bail, autorisé leur expulsion et les a condamnés solidairement à payer au bailleur la somme de 10'010 euros au titre de l'arriéré des loyers.



L'assureur a refusé sa garantie au titre du contrat « garantie impayée de loyer » souscrit par la régie .



M. [S] [H] a fait assigner la régie devant le tribunal de grande instance de Lyon afin d'obtenir la réparation de son préjudice sur le fondement de sa responsabilité contractuelle. 



Par jugement du 28 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Lyon :

- l'a débouté de l'ensemble de ses demandes, 

- l'a condamné à payer à la régie la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

- a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- a condamné M. [S] [H] aux dépens. 



Par déclaration du 25 juin 2020, M. [S] [H] a relevé appel de cette décision. 



Par conclusions déposées au greffe le 24 septembre 2020, M. [S] [H] demande à la cour de :



- déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par M. [H] à l'encontre du jugement du Tribunal de Grande Instance de Lyon du 28 novembre 2019. 

- réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Lyon du 28 novembre 2019 en ce qu'il a : 

- débouté M. [H] de l'ensemble de ses demandes ; 

- dondamné M. [H] à payer à la Régie Gallichet-Lemaitre la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 

- dondamné M. [H] à payer à la Régie Gallichet-Lemaitre la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens; 

 

Et statuant à nouveau,

Vu les articles 1231-1, 1991 et 1992 du code civil 



- constater que la régie Gallichet-Lemaitre a commis une faute dans l'exécution de son mandat en ne vérifiant pas sérieusement la solvabilité des locataires avant la conclusion du bail ; 





- constater que la régie Gallichet-Lemaitre a commis une faute en ne satisfaisant pas à son obligation de conseil c'est-à-dire en 'alertant pas' M. [H] sur les risques d'insolvabilité des locataires avant la conclusion du bail ; 

- constater que la régie Gallichet-Lemaitre a commis une faute en ne souscrivant pas à l'assurance « loyers impayés » dès la conclusion du bail en août 2013 ; 

- constater que M. [H] subit un préjudice financier en lien direct et certain avec les fautes imputables à la régie Gallichet-Lemaitre ; 



En conséquence,

'Prononcer' la responsabilité civile de la régie Gallichet-Lemaitre en raison de ses manquements dans l'exécution de son mandat de gestion ; 

- condamner la régie Gallichet-Lemaitre à verser à M. [H] la somme de 18.397 euros en réparation de son préjudice détaillé comme suit : 

- 13.397 euros au titre des impayés de loyers et des frais de procédure pour recouvrer les impayés de loyers ; 

- 5.000 euros au titre des réparations locatives liées aux dégradations commises par les anciens locataires 

- débouter la régie Gallichet-Lemaitre de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

- condamner la régie Gallichet-Lemaitre à payer à M. [H] une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens; 



Par conclusions déposées au greffe le 18 décembre 2020, la régie demande à la cour de:

- débouter M. [H] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- confirmer en toutes ces dispositions le jugement rendu le 28 novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de Lyon ; 

 

Y ajoutant 

- condamner M. [H] à payer à la régie Gallichet-Lemaitre la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. 

- condamner M. [H] à payer à la régie Gallichet-Lemaitre la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

- condamner le même aux entiers dépens de l'instance, distraits au profit de Maître Edwige Mouillon, Avocat sur son affirmation de droit. 



M. [S] [H] fait essentiellement valoir que s'il a lui-même recherché les locataires au moyen d'une annonce postée par ses soins sur un site Internet, il incombait à la régie vers laquelle il les a dirigés d'exécuter son mandat. Il fait valoir que la mandataire n'a émis aucune réticence à cette candidature alors qu'elle reconnaît aujourd'hui ses insuffisances flagrantes. Il conteste avoir accepté personnellement et imposé à la régie la candidature les époux [T] et fait observer que le courriel dont se prévaut la régie a été posté de l'adresse de [Y] [H] et émane de [F] [H] qui ne sont pas propriétaires du bien loué. Il conteste la valeur probatoire des attestations des ex-salariées de la régie.



La régie répond que M. [S] [H] a décidé de louer son local aux époux [T] malgré l'absence de solvabilité de ces locataires, qu'elle a satisfait au courriel qui lui a été adressé en ce sens et que deux anciennes salariées témoignent des conditions dans lesquelles a été conclu le bail. Elle ajoute qu'en raison de l'importance de son parc immobilier, M. [S] [H] doit être considéré comme professionnel, et qu'au regard des stipulations du contrat d'assurance, la dette locative ne pouvait être prise en charge par l'assureur quelle qu'ait été la date de souscription du contrat. Elle en conclut qu'aucune faute ne peut lui être reprochée. 



Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 avril 2021.





MOTIVATION 



Vu les articles 1991 et 1992 alinéa 1er du code civil,



Il est constant que M. [S] [H] a lui-même recherché un locataire en publiant sur un site internet une annonce proposant à la location un bien immobilier lui appartenant, qui était vacant depuis plusieurs mois, que les époux [T] ont répondu à cette annonce et qu'après la visite de la maison, M. [S] [H] a proposé lui-même la candidature des époux [T] à la régie.



C'est par des motifs pertinents qui répondent aux moyens soulevés en cause d'appel et que la cour adopte que le premier juge a retenu qu'il est établi par le courriel posté le 31 juillet 2013 à 17 h 37 de l'adresse mail de [Y] [H], soeur du propriétaire des lieux, et émanant de M. [F] [H], père des précédents, titré 'important et urgent à l'attention d'[P]' que M. [S] [H] a expressément autorisé la régie à louer le bien aux époux [T] malgré les insuffisances de leur dossier, ce qui est confirmé par les attestations des deux anciennes salariées de la régie, dont la force probante n'est nullement amoindrie par leur ancien lien de subordination, ce courriel répondant manifestement à une demande de confirmation de la mandataire et M. [S] [H] ne contestant pas que sa famille a confié pendant des années la gestion locative de son important patrimoine immobilier à ce mandataire, ce que confirment l'intitulé du courriel et la production par M. [S] [H] du contrat d'assurance perte de loyers qui a été adressé à son père, M. [F] [H], le 4 novembre 2014 (sa pièce 2). 

Enfin il est confirmé par la fiche de la régie relative au dossier de candidature, qui ne recense aucune pièce produite par les locataires dans la rubrique 'documents à fournir' et indique 'accord M. [H]' à la rubrique 'négociation', que l'appelant a donné son accord à la conclusion du bail en dépit de l'insuffisance d'éléments justifiant la solvabilité des locataires.



Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a considéré qu'aucune faute de la régie n'était démontrée dans le cadre de la conclusion du bail. 



M. [S] [H] reproche à la régie de n'avoir étendu le contrat d'assurance contre les impayés de loyer couvrant son patrimoine immobilier au bail litigieux qu'à compter du 1 er octobre 2013 alors que le bail avait débuté le 1er août précédent. Ainsi que l'a relevé le premier juge, il n'en résulte aucun préjudice dans la mesure où la police exclut de la garantie les sinistres dont le premier terme impayé est intervenu dans les trois mois de la prise d'effet du contrat. Or en l'espèce, le premier incident de paiement a été constaté dès le premier mois de location, en août 2013, de sorte que la responsabilité de la régie n'est pas davantage engagée sur ce point.



C'est pourquoi le jugement mérite encore confirmation en ce qu'il a débouté M. [S] [H] de ses demandes de dommages et intérêts au titre des impayés de loyer et des réparations locatives.



Le premier juge a alloué à la régie des dommages et intérêts aux motifs qu'en 

recherchant sa responsabilité, en connaissance de ce qu'il avait lui-même autorisé la mise en location de son bien à des locataires dont la solvabilité n'était pas démontrée, M. [S] [H] avait agi de mauvaise foi et l'avait contrainte à se défendre en justice. Au vu de ce qui précède, le jugement sera encore confirmé sur ce point, et il sera alloué à la régie, partie intimée, une somme de 2.000 euros au même titre en cause d'appel.



M. [S] [H], partie perdante, supportera les dépens d'appel et sera condamné à payer à la régie une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande sur ce point.













PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant contradictoirement, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement rendu le 28 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Lyon en toutes ses dispositions ;



y ajoutant,



Condamne M. [S] [H] à payer à la société Régie Gallichet-Lemaitre la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



Le condamne aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Edwige Mouillon, avocat sur son affirmation de droit, et au paiement à la société Régie Gallichet-Lemaitre d'une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, sa demande sur ce point étant rejetée.



LE GREFFIER LE PRESIDENT