Cour d'Appel · 1ère chambre civile A — 25 janvier 2024

N° RG 20/04338 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NC3H















Décision du TribunalJudiciaire de LYON

Au fond du 01 juillet 2020

( Loyers commerciaux)



RG : 18/00030













RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile A



ARRET DU 25 Janvier 2024







APPELANTS :



M. [M] [W]

né le 02 Septembre 1928 à 

C/ REGIE SAINT LOUIS

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Mme [U] [V] épouse [W]

née le 30 Mai 1934 à 

C/REGIE SAINT LOUIS

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentés par Me Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1748









INTIMEE :



S.A.S. CENTRAL AUTOS

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par la SELARL CABINET JEAN MARC HOURSE, avocat au barreau de LYON, toque : 346

















 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 11 Mai 2021



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 Octobre 2023



Date de mise à disposition : 25 Janvier 2024



Audience présidée par Anne WYON, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Anne WYON, président

- Julien SEITZ, conseiller

- Thierry GAUTHIER, conseiller







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *



FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

 

Mme [U] [V] aux droits de laquelle se trouvent M. et Mme [W] a donné à bail à la société Central Autos un local commercial situé [Adresse 1] à effet au 1er janvier 1998 pour une durée de 9 ans, se terminant le 31 décembre 2006.

La bail a fait l'objet d'un renouvellement selon acte sous seing privé le 1er janvier 2007 jusqu'au 31 décembre 2015.

Par acte d'huissier de justice du 18 février 2016, M. et Mme [W] ont fait délivrer à la société preneuse un congé avec offre de renouvellement et fixation d'un loyer déplafonné à la somme de 150 000 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier du 2 juin 2016, le conseil de la société Central Autos a informé les bailleurs de l'accord de sa cliente sur le principe du renouvellement et de son refus de l'augmentation du loyer.

Par acte d'huissier de justice du 1er août 2018, M. et Mme [W] ont fait assigner devant le juge des loyers commerciaux la société Central Autos aux fins de voir fixer à la somme de 150 000 euros le loyer annuel du bail renouvelé le 1er octobre 2016.

Par jugement du 5 février 2019, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise pour vérifier notamment les modifications alléguées des facteurs locaux de commercialité et fournir les éléments de détermination de la valeur locative des locaux.

L'expert a déposé son rapport le 30 octobre 2019.

Par jugement du 1er juillet 2020, le juge des loyers a : 

-    déclaré non fondés M. et Mme [W] en leur demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2016, qui sera dès lors fixé à la somme de 92.566,60 euros HT et hors charges sur la base de la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, conformément à l'article L 145-34 du code de commerce;

-    ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;

-    condamné M. et Mme [W] à verser à la société Central Autos la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-    condamné M. et Mme [W] aux dépens de l'instance ;

 



Par déclaration du 31 juillet 2020, les époux [W] ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions es le 10 novembre 2020, M. et Mme [W] demandent à la cour de : 

-    infirmer le jugement du 1er juillet 2020 du juge des loyers du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'il a :

'   déclaré non fondés M. et Mme [W] en leur demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2016, qui sera dès lors fixé à la somme de 92 566,60 euros HT et hors charges sur la base de la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, conformément à l'article L145-34 du code de commerce ;

'   condamné M. et Mme [W] à verser à la société Central Autos la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

'   condamné M. et Mme [W] aux dépens de l'instance ;



Statuant à nouveau : 

-    juger que les époux [W] sont bien fondés à solliciter le déplafonnement du loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2016 ;

-    juger que le loyer doit être fixé à la valeur locative ;

-    fixer à la somme de 148 763 euros par an hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé entre les parties à compter du 1er octobre 2016 ;

-    juger que s'appliqueront les intérêts de droit au taux légal sur le rappel de loyer en résultant à compter de chaque échéance depuis le 1er octobre 2016 ;

-    débouter la société Central Autos de l'ensemble de ses demandes ;

-    condamner la société Central Autos à payer à M. et Mme [W] la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, y incluant les frais d'expertise ;

-    condamner la société Central Autos à payer le droit proportionnel mis à la charge du créancier par l'article A444-32 du code de commerce ;

 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2020, la société Central Autos demande à la cour de : 

- confirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux le 1er juillet 2020;

- écarter le moyen des appelants concernant le caractère monovalent des locaux ;

- constater que les travaux réalisés par le preneur ont précédemment donné lieu à une augmentation de loyer ;

- constater que la demande fondée sur l'extension du local et la réalisation des travaux est irrecevable pour être prescrite ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré que le renouvellement de son bail devait se faire à compter du 1er octobre 2016 sur la base de la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), conformément à l'article L145-34 soit 92.566,60 euros HT et HC.

 

En toute hypothèse : 

- débouter les bailleurs de l'ensemble de leurs prétentions ;

- condamner les époux [W] aux entiers dépens y compris les frais d'expertise, outre une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la seule procédure d'appel.

 

La clôture a été ordonnée le 11 mai 2021.

 

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

 

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les articles L.145-34, L.145-35, R.145-3 et R.145-8 du code de commerce ;

Sur la demande de déplafonnement :

- au titre du caractère monovalent des locaux

Les époux [W] font valoir que les locaux sont monovalents dans la mesure où ils ont été construits et aménagés en vue de leur utilisation à titre de garage automobile, et ont toujours été affectés à cette activité.

La société répond que les bailleurs ne justifient pas avoir fait édifier ce local pour le seul usage de garage automobile.

La monovalence ne doit pas être appréciée par rapport aux stipulations du bail mais de manière objective en fonction de l'aménagement des locaux en vue de l'activité qui y est exercée. Faute pour les bailleurs de justifier que tel est le cas en l'espèce, c'est à juste titre que le premier juge a écarté ce moyen.

- la réalisation de travaux par la société preneuse

Les époux [W] soutiennent la société preneuse a augmenté les surfaces louées de plus de 35 %, a réalisé une mezzanine et a pris en location des locaux contigus dans lesquels elle a transféré l'atelier de réparation automobile, consacrant ainsi l'intégralité des lieux loués à la vente de véhicules, et que ces travaux réalisés en 2005-2006 ainsi qu'en 2009-2010 constituent des améliorations justifiant le déplafonnement du loyer du second renouvellement suivant leur accomplissement. Ils contestent que ces travaux aient justifié une précédente augmentation du loyer.

La société Central Autos répond qu'elle a fait réaliser en 1993 des travaux avant porté la surface des lieux loués à 2 464,18 mètres carrés sans modifier l'assiette du bail, et qu'en 2006, la régie a pris acte des dits travaux et sollicité un métrage qui a été réalisé en 2007. Elle invoque la prescription de la demande fondée sur ce point, précisant que les travaux ont déjà donné lieu à une augmentation du loyer. 

La société Central Autos produit des factures d'entrepreneurs du bâtiment établies entre le 16 septembre 1991 et le 13 juin 1994 démontrant la réalisation de la mezzanine et des bureaux qui s'y trouvent pour un coût total de près de 430'000 francs. Le rapport d'expertise judiciaire ne donne aucune indication sur la date de ces travaux d'agencement, ne faisant état que de la rénovation de la vitrine en 2009.

Il n'est pas non plus justifié de la date du bail conclu par la société Central Auto avec le propriétaire des locaux voisins pour y installer ses ateliers. Les époux [W] ne démontrent pas que les travaux dont ils excipent ont été réalisés à une date ultérieure à celles de 1991-1994 invoquées par la preneuse, de sorte qu'il ne peuvent prétendre au déplafonnement de ce chef, le bail avant été renouvelé à deux reprises depuis ces travaux, en 1998 et en 2007, avant qu'ils forment leur demande. Le jugement mérite également confirmation sur ce point. 

- la modification des facteurs locaux de commercialité

M. et Mme [W] font valoir que les lieux loués sont parfaitement accessibles, situés le long de l'avenue Paul Santy, très passante, à proximité immédiate du boulevard périphérique et des villes de [Localité 5], [Localité 4] et [Localité 3] qui se sont densifiées durant la période du bail écoulé et non loin de deux pôles commerciaux ainsi que l'a relevé l'expert privé qu'ils ont missionné et dont les travaux sont contradictoires. Rappelant que l'expert judiciaire a pointé l'évolution favorable de la population du huitième arrondissement, ils estiment que cette clientèle potentielle constitue une modification notable pour le commerce considéré justifiant le déplafonnement du loyer.

La société preneuse répond que les facteurs locaux de commercialité cités par le bailleur dans son mémoire n'ont pas subi d'évolution favorable au cours de la période considérée, l'expert judiciaire ayant lui-même conclu en ce sens .





Si la progression démographique de 11,66 % dans le huitième arrondissement entre 2006 et 2015 est incontestable, il convient de rappeler que l'accès aux locaux s'effectue par l'avenue Paul Santy, que l'expert n'a pas décelé d'emplacements particuliers pour stationner, que la société preneuse exerce sous l'enseigne Audi, et que le revenu médian de l'arrondissement en 2013 s'élevait à 20.088 euros par an avec 30 % de propriétaires et 35 % de logements sociaux. Il n'est en conséquence nullement démontré que la modification des facteurs locaux de commercialité alléguée par les bailleurs modifie de manière favorable l'activité commerciale de la locataire, qui exige un certain niveau de revenus.

Le jugement sera en conséquence confirmé dans toutes ses dispositions.

M. et Mme [W], partie perdante, supporteront les dépens d'appel qui comprendront les frais d'expertise et seront condamnés à payer à la société Central Autos la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant contradictoirement, en dernier resort et par mise à disposition au greffe:



Confirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 1er juillet 2020 ; 

Y ajoutant,

Condamne M. et Mme [W] aux dépens, et au paiement d'une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, leur propre demande sur ce point étant rejetée.



LE GREFFIER LE PRESIDENT