Cour d'Appel · 3ème Chambre — 25 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 22/01368 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FX3L

Minute n° 24/00027





[U], [U]

 C/

[C], [S]









Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 16 Mai 2022, enregistrée sous le n° 21-000536

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE - TI



ARRÊT DU 25 JANVIER 2024





APPELANTS :



Monsieur [D] [U]

[Adresse 4]

Représenté par Me Laurent ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ



Monsieur [E] [U]

[Adresse 3]

Représenté par Me Laurent ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ



INTIMÉS :



Monsieur [O] [C]

[Adresse 2]

Représenté par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ



Madame [I] [S]

[Adresse 2]

Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.



A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : 



PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Hélène BAJEUX, Greffier





ARRÊT : 



Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par MmeGUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSE DU LITIGE':



Par acte sous seing privé du 22 décembre 2018, MM. [D] et [E] [U] ont consenti un bail à M. [O] [C] et Mme [I] [S] portant sur un local d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour un loyer de 850 euros outre 35 euros de provision sur charges. 



Les locataires ont adressé leur congé avec préavis d'un mois par courrier recommandé du 9 juin 2021 et l'état des lieux de sortie a été établi le 10 juillet 2021.



Suite à la demande d'injonction de faire déposée par M. [C], par ordonnance du 19 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz a'ordonné aux bailleurs de lui remettre les quittances de loyer du 1er janvier 2019 au 30 avril 2021 inclus dans un délai de 2 mois et renvoyé la procédure à une audience.



Lors de l'audience au fond, M. [C] et Mme [S] ont demandé au juge de rejeter la demande en paiement au titre des factures d'eau et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de condamner les défendeurs à leur envoyer les quittances de loyer et leur exemplaire de l'état des lieux de sortie, restituer le montant du dépôt de garantie déduction faite du loyer dû pour le mois de juillet 2021, verser la somme de 425 euros d'indemnité de retard pour non restitution du dépôt de garantie et 1.500 euros de dommages et intérêts outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



MM. [U] se sont opposés aux demandes et ont sollicité la condamnation des demandeurs à leur verser les sommes de 447,16 euros pour les charges (149,50 euros pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et 297,66 euros pour la consommation d'eau) et de 283,33 euros pour le loyer de juillet 2021, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 16 mai 2022, le juge des contentieux de la protection a': 

- débouté MM. [U] de leur demande de condamnation de M. [C] et Mme [S] à leur verser 297,66 euros au titre du solde des factures d'eau pour 2019 et 2020 et 149,50 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères

- condamné in solidum MM. [U] à verser à M. [C] et Mme [S]'la somme de 566,67 euros au titre du solde de leur dépôt de garantie, après déduction des 283,33 euros dus par M. [C] et Mme [S] au titre du loyer et des charges pour les dix premiers jours du mois de juillet 2021, et 425 euros d'indemnité de retard

- condamné MM. [U] à remettre à M. [C] et Mme [S] les quittances de loyer pour la période allant du 1er janvier 2019 inclus au 10 juillet 2021, sous astreinte de 15 euros par jour de retard pendant 6 mois à compter de deux semaines après la signification de la présente décision

- débouté M. [C] et Mme [S] de leur demande de remise par MM. [U] de l'état des lieux de sortie

- condamné in solidum MM. [U] à verser 300 euros de dommages et intérêts à M. [C] et Mme [S]

- débouté les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamné in solidum MM. [U] aux dépens.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 30 mai 2022, MM. [U] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions hormis celles ayant débouté M. [C] et Mme [S] de leur demande de remise de l'état des lieux de sortie.



Aux termes de leurs dernières conclusions déposées au greffe le 27 février 2023, ils demandent à la cour d'infirmer le jugement, de rejeter l'appel incident et de :

- condamner M. [C] et Mme [S] in solidum à leur payer'la somme de 447,16 euros (taxe ordures ménagères 149,50 euros, consommation d'eau froide 297,66 euros) et celle de 285,48 euros pour l'occupation des locaux loués pendant 10 jours au mois de juillet 2021

- faire le compte entre les parties après avoir ordonné la compensation entre leur créance et celle de M. [C] et Mme [S] au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie

- débouter M. [C] et Mme [S] de leurs demandes

- condamner M. [C] et Mme [S] à leur payer une somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 1.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et aux dépens de première instance et d'appel.



Les appelants exposent que le bail signé entre les parties vise le décret n°87-713 qui prévoit que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable par le bailleur, que le décompte individuel des charges locatives pour les années 2019/2020 fait mention de 299 euros de charges à répartir au titre des ordures ménagères et que la répartition par moitié entre les deux appartements de l'immeuble est favorable aux intimés qui occupent un logement plus grand et dont le foyer est composé de cinq personnes. Sur les factures d'eau, ils soutiennent que les locataires n'ont jamais contesté être tenus contractuellement au remboursement dès lors que l'abonnement n'avait pas été transféré à leur nom, que leur demande est fondée sur les factures de l'immeuble, le relevé du compteur général de l'immeuble, l'absence de consommation d'eau avant l'entrée dans les lieux et un relevé de compte individuel accompagné d'une photo annexée à un courriel adressé aux locataires le 17 janvier 2021 et les photographies du compteur produites en appel. Ils précisent que la preuve de l'installation du compteur individuel lors de leur arrivée se déduit d'un courriel adressé par la société Veolia le 24 janvier 2021 évoquant une consommation d'eau de 10 m³ en 2019 et que les photographies des deux compteurs d'eau à la date du 7 décembre 2020 démontrent l'absence de consommation d'eau du second appartement.



Sur le dépôt de garantie, ils font valoir qu'ils n'avaient pas à le restituer compte tenu de l'arriéré de charges locatives et de loyer (285,48 euros pour 10 jours en juillet 2021), qu'après compensation entre les créances il ne pouvait être restitué aux locataires que 127,36 euros, qu'aucune indemnité de retard ne peut être mise à leur charge et que les intimés doivent être déboutés de leur demande puisque le montant du dépôt de garantie couvre la quasi-totalité des charges et loyer impayés.

Enfin, ils s'opposent à la demande de dommages et intérêts aux motifs que l'absence de remise des quittances de loyer n'a généré aucun préjudice aux intimés qui n'en démontrent pas la réalité et ont retrouvé immédiatement un logement, ajoutant leur avoir remis un reçu établi le 10 mars 2021 pour les loyers payés entre le 22 décembre 2018 et le 5 mars 2021.



Aux termes de leurs dernières conclusions du 7 septembre 2023, M. [C] et Mme [S] demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a limité leur demande de dommages et intérêts et a rejeté leur demande au titre des frais irrépétibles, et de condamner in solidum MM. [U] à leur payer les sommes de :

- 1.500 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 300 euros et à compter de l'arrêt pour le surplus

- 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.



Sur la taxe d'ordures ménagères, ils exposent qu'en l'absence de stipulation expresse dans le bail, les appelants ne peuvent leur imputer cette taxe, ajoutant que si l'immeuble comprend deux appartements, il n'est pas justifié des superficies respectives des logements conduisant à une répartition par moitié. Sur les factures d'eau, ils estiment que les appelants ne démontrent pas que le compteur d'eau individuel venait d'être installé à leur entrée dans les lieux, que le bail n'en porte pas mention, que la date des photographies produites est incertaine, que le premier juge a exactement relevé qu'aucun élément sur la durée d'occupation du second logement et son nombre d'occupants n'était fourni et que le tarif du mètre cube d'eau appliqué par les bailleurs ne correspond pas à celui appliqué par Veolia en 2019, ajoutant que la facture d'eau de 2020 correspond à la consommation des deux logements et à un relevé réel prenant en compte un rattrapage des années 2018 et 2019 qui ne peut leur être imputé.



Sur le dépôt de garantie, ils exposent avoir versé la somme de 850 euros qui ne leur a pas été restituée alors que les appelants reconnaissent devoir la somme de 127,36 euros, que seul peut être retenu le montant du loyer et des charges pour l'occupation du logement pendant 10 jours en juillet 2021, soit 283,33 euros, concluant à la confirmation du jugement sur la somme à restituer et sur l'indemnité de retard de 10% par application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, ils sollicitent des dommages et intérêts pour le préjudice lié à l'absence de remise des quittances de loyer eu égard à la difficulté à trouver un logement, et à la violation de leur domicile et de leur vie privée par les appelants qui sont entrés dans leur jardin pour y prendre des photos diffusées sur un site d'annonces. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 novembre 2023.





MOTIFS DE LA DECISION :



Sur le loyer de juillet 2021 et les charges récupérables



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



En l'espèce, les intimés ne contestent pas être redevables d'un loyer augmenté de la provision sur charges pour l'occupation du logement durant 10 jours en juillet 2021, soit la somme de 285,48 euros (10 x 885/31).



Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, dont la liste exhaustive est fixée par décret, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d'entretien courant et des menues réparations. Il appartient au bailleur de justifier des dépenses réelles exposées pour les charges et de la clé de répartition entre les différents logements basée sur un principe d'équité en prenant en compte la consistance, la superficie et la situation des lots.



En l'espèce, sur la taxe d'ordures ménagères, l'article 23, 3° de la loi n°'89-462 du 6'juillet 1989 précises que sont récupérables'les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement, ce qui est le cas de la taxe d'ordures ménagères, de sorte qu'il importe peu que le contrat de bail ne vise pas expressément cette taxe dès lors qu'il prévoit le remboursement par les locataires des charges réglementaires. Ce moyen est inopérant. 



Sur le montant dû, les appelants versent aux débats un décompte individuel de charges pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2020 mentionnant un montant de 299 euros à répartir et une quote-part de 149,50 euros pour les intimés, et un avis d'imposition 2020 sur lequel figure un montant de 150 euros pour la taxe d'ordures ménagères relative à l'immeuble dans lequel se trouve le logement loué. Il n'est pas contesté que cet immeuble est composé de deux appartements et la répartition par moitié entre les deux est justifiée et équitable. Il s'ensuit que les intimés restent devoir la somme de 75 euros correspondant à leur quote-part de la taxe d'ordures ménagères pour l'année 2020, aucun justificatif n'étant produit pour l'année 2019. 





Sur la consommation d'eau, les appelants produisent :

- le décompte individuel de charges précédemment cité sur lequel apparaît une consommation d'eau froide de 336 m³, des charges à répartir de 1.469,05 euros et une quote-part de 1.137,66 euros pour la période du 22 décembre 2018 au 30 novembre 2020

- une facture de la société Veolia du 21 décembre 2020 indiquant une consommation de 396 m³ pour un montant total de 1.277,84 euros et un courrier de cette société précisant que seule cette facture correspond à la consommation réelle de l'immeuble de 2018 à 2020, les factures précédentes n'étant que des estimation

- des photographies de deux compteurs d'eau.



Il est relevé que la facture correspondant à la consommation réelle d'eau pour tout l'immeuble concerne les années 2018 à 2020 alors que le bail n'a été signé que fin 2018 et qu'une partie de la facture ne concerne pas les locataires, que si le contrat de bail fait état d'un compteur individuel d'eau il ne ressort d'aucune mention sur cet acte, ni sur l'état des lieux d'entrée du numéro de ce compteur ni de l'index relevé et que les photographies des deux compteurs ne comportent aucune date ni indication du logement correspondant. Il n'est dès lors pas rapporté la preuve de la consommation d'eau réelle pouvant être imputée aux intimés et c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande en paiement au titre de la consommation d'eau.



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande au titre des factures d'eau et infirmé sur la taxe d'ordures ménagères, les intimés étant redevables à ce titre de la somme de 75 euros.



Sur le dépôt de garantie



Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. 



En l'espèce, les appelants reconnaissent ne pas avoir restitué aux locataires le dépôt de garantie de 850 euros après la sortie des lieux réalisée le 10 juillet 2021 et il n'est invoqué aucun absence de conformité entre les états des lieux d'entrée et de sortie, de sorte que le dépôt de garantie devait être restitué après un délai d'un mois, sous déduction des sommes restant dues.



Il ressort de ce qui précède que doivent être déduits du dépôt de garantie le reliquat de loyer pour juillet 2021 et la taxe d'ordures ménagères pour 2020, soit la somme de 360,48 euros, de sorte que les appelants, qui admettent dans leurs conclusions qu'ils devaient restituer une partie du dépôt de garantie, sont mal fondés à s'opposer à la demande en restitution et à l'indemnité de retard prévue par la loi. En conséquence, il convient de condamner solidairement MM. [U] à verser à M. [C] et Mme [S]'la somme de 489,52 euros au titre du solde du dépôt de garantie et d'infirmer le jugement. Pour le reste, le jugement est confirmé en ce qu'il les a condamnés à leur verser, au titre de la majoration de 10'% du loyer mensuel, la somme de 425 euros qui n'est pas contestée par les intimés.



Sur les quittances de loyer



L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.



En l'espèce, il n'est pas contesté et il ressort des pièces produites que les locataires ont sollicité par courrier recommandé du 11 février 2021 les quittances de loyer pour la période de janvier 2019 à février 2021 et que celles-ci n'ont été remises qu'au cours de la procédure d'appel, le 15 juin 2022. Le premier juge a exactement relevé qu'en février 2021, les locataires n'avaient aucun retard de paiement sur le loyer mensuel augmenté de la provision sur charges et que la réclamation faite ultérieurement par les bailleurs au titre de la régularisation des charges est à cet égard inopérante. Il est ajouté que le reçu partiel de loyer adressé par les appelants le 10 mars 2021 ne peut valoir quittance, ce que le document précise par ailleurs.



En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné MM. [U] à remettre à M. [C] et Mme [S] les quittances de loyer pour la période allant du 1er janvier 2019 inclus au 10 juillet 2021, sans qu'il soit nécessaire de l'assortir d'une astreinte, cette disposition étant infirmée.



Sur les dommages et intérêts



L'article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



 En l'espèce si les intimés prétendent que la remise tardive des quittances leur a causé un préjudice en les empêchant de trouver un logement, il est constaté qu'ils ne produisent aucune preuve justifiant de leurs recherches et d'éventuels refus et n'établissent la réalité d'aucun préjudice. Pour le reste, s'ils invoquent une violation de domicile et une atteinte à leur vie privée, la seule pièce produite, à savoir une annonce de location datée comportant une photographie de l'immeuble, est insuffisante à établir la réalité de leurs allégations et l'existence d'une faute. 



En conséquence le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné les appelants aux paiement de dommages et intérêts et la demande est rejetée.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.



Chaque partie succombant partiellement en ses demandes, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel et les dépens seront partagés par moitié entre elles.



PAR CES MOTIFS : 



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

 

CONFIRME le jugement en ce qu'il a :

- débouté MM. [D] et [E] [U] de leur demande en paiement au titre du solde des factures d'eau pour 2019 et 2020 

- condamné in solidum MM. [D] et [E] [U] à verser à M. [O] [C] et Mme [I] [S] la somme de 425 euros d'indemnité de retard sur la restitution du dépôt de garantie 

- condamné MM. [D] et [E] [U] à remettre à M. [O] [C] et Mme [I] [S] leurs quittances de loyer pour la période allant du 1er janvier 2019 inclus au 10 juillet 2021

- débouté les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamné in solidum MM. [U] aux dépens ; 



L'INFIRME en ce qu'il a :

- débouté MM. [D] et [E] [U] de leur demande en paiement de la somme de 149,50 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères

- condamné MM. [D] et [E] [U] in solidum à verser à M. [O] [C] et Mme [I] [S]'la somme de 566,67 euros au titre du solde du dépôt de garantie et celle de 300 euros de dommages et intérêts

- assorti la remise des quittances de loyer d'une astreinte de 15 euros par jour de retard pendant 6 mois à compter de deux semaines après la signification du jugement ; 



Statuant à nouveau,



CONDAMNE in solidum MM. [D] et [E] [U] à verser à M. [O] [C] et [I] Mme [S]'la somme de 489,52 euros au titre du solde du dépôt de garantie après déduction du reliquat de loyer pour juillet 2021 (285,48 euros) et du remboursement de la taxe d'ordures ménagères 2020 (75 euros), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt; 



DIT n'y avoir lieu à assortir la remise des quittances de loyer d'une astreinte ; 



DEBOUTE M. [O] [C] et Mme [I] [S] de leur demande de dommages et intérêts ; 



Y ajoutant,



DEBOUTE les parties de leurs demandes en appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE MM. [D] et [E] [U] d'une part, M. [O] [C] et Mme [I] [S] d'autre part, à supporter chacun la moitié des dépens d'appel.



LE GREFFIER LE PRESIDENT