Cour d'Appel · 3e chambre civile — 25 janvier 2024

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délivrées le

à































COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 25 JANVIER 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 19/05096 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OII5

auquel a été joint le N° RG 19/5444



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 27 MAI 2019 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS 

N° RG 17/00219





APPELANT :



Monsieur [U] [K]

né le 24 octobre 1968 à [Localité 9] 

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Me Lola JULIE substituant Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par Me Sophie NOEL, avocat au barreau de BEZIERS substituant Me Fabienne MIGNEN-HERREMAN de la SCP JURISEXCELL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant 

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 19/05444 (Fond), Appelant dans 19/05096 (Fond)







INTIMES :



Monsieur [L] [M]

né le 18 août 1956 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3] 

[Adresse 3]

Représenté par Me Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par Me Pierre MOULIN de la SCP MOULIN & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant 

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 19/05444 (Fond), Intimé dans 19/05096 (Fond)



Madame [D] [J] épouse [M]

née le 12 avril 1969 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3] 

[Adresse 3]

Représentée par Me Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par Me Pierre MOULIN de la SCP MOULIN & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant 

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 19/05444 (Fond), Intimé dans 19/05096 (Fond)





Madame [T] [Z] épouse [K]

Actuellement [Adresse 2]

[Adresse 2]

non représentée - assignée le 27/12/2019 à étude

Autre(s) qualité(s) : Partie intervenante dans 19/05096 (Fond), Intimé dans 19/05444 (Fond)





Ordonnance de clôture du 07 novembre 2023 révoquée avant ouverture des débats et nouvelle clôture ordonnée le 28 novembre 2023



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 novembre 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Fabrice DURAND, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA

 lors de la mise à disposition : Mme Sabine MICHEL





ARRET : 



- rendu par défaut



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, greffière.





*

* *





EXPOSE DU LITIGE :



Selon acte sous seing privé en date du 26 juillet 2016, M. [U] [K] et Mme [T] [Z] épouse [K] ont conclu une promesse synallagmatique de vente avec M. [L] [M] et Mme [D] [J] épouse [M] portant sur un bien immobilier sis à [Adresse 2] cadastré section [Cadastre 4] et [Cadastre 8] et moyennant le prix de 535 000 euros.



M. et Mme [M] ont procédé au versement d'une somme de 10 000 euros à titre de dépôt de garantie sur le prix de vente et de 300 euros à titre de provision sur frais auprès de l'étude notariale de maître [P].



Le compromis de vente prévoyait notamment que la vente était soumise à la condition suspensive de l'obtention d'un certificat de conformité des constructions avec les prescriptions du permis de construire auprès de la mairie de [Localité 6], cette condition suspensive devant être réalisée au plus tard le 30 septembre 2016.



La régularisation de l'acte notarié était prévue au plus tard le 27 octobre 2016.



Par courriel du 31 octobre 2016, les époux [M] ont indiqué qu'ils ne donneraient pas suite au compromis de vente signé, aux motifs notamment que les époux [K] n'avaient pas satisfait à leur engagement de justi'er de la date d'achèvement de la construction il y a plus de dix ans par tout document conformément aux termes du compromis de vente, ni obtenu l'attestation de conformité des constructions avec les prescriptions du permis de construire délivrée par la mairie de [Localité 6].



Le 24 novembre 2016, M. et Mme [K] ont fait délivrer à M. et Mme [M] une sommation à comparaître devant notaire le 14 décembre 2016 aux fins de réitération de la vente par acte authentique.



Le 14 décembre 2016, le notaire a dressé un procès-verbal de carence en présence des époux [M] et des époux [K].



Par acte d'huissier de justice en date du 10 janvier 2017, M. et Mme [M] ont fait assigner M. et Mme [K] devant le tribunal de grande instance de Béziers aux 'ns de voir prononcer notamment, à titre principal, la nullité et en tous cas la caducité du compromis de vente signé le 26 juillet 2016 et, à titre subsidiaire, la nullité de la vente sur le fondement de l'action en garantie des vices cachés.



Par jugement contradictoire rendu le 27 mai 2019, le tribunal de grande instance de Béziers a notamment :

- constaté la non-réalisation de la condition suspensive tendant à l'obtention d'un certificat de conformité de la construction aux prescriptions du permis de construire,

- jugé que l'acte en date du 26 juillet 2016 portant promesse synallagmatique de vente signé par M. et Mme [K] en leur qualité de vendeurs et par M. et Mme [M] en leur qualité d'acquéreurs est caduque,

- débouté M. et Mme [K] de leur demande reconventionnelle en exécution forcée de la vente et du surplus de leurs demandes,

- ordonné la restitution des fonds consignés dans la comptabilité de maître [P], notaire à [Localité 5] à M. et Mme [M] sans délai à compter de la signification du présent jugement,

- condamné M. et Mme [K] à payer à M. et Mme [M] les intérêts au taux légal sur la somme de 10 300 euros à compter de la signification du présent jugement qui leur sera faite ainsi qu'au notaire détenteur des sommes et ce jusqu'à la restitution effective des fonds consignés,

- condamné M. et Mme [K] à verser à M. et Mme [M] une somme indivise de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté M. et Mme [M] de leur demande en dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamné M. et Mme [K] aux dépens de l'instance avec distraction au pro't de Me Dumas-Eche conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par déclarations remise au greffe les 18 et 31 juillet 2019, M. [U] [K] a interjeté appel de ce jugement, les actes d'appel précisant les chefs de jugement critiqués.



Par ordonnance du 3 septembre 2020, le conseiller de la mise en état a prononcé la jonction des procédures N° RG 19/05444 et 19/05096 sous le numéro 19/05096. 



Par ses conclusions enregistrées au greffe le 3 novembre 2023, M. [K] sollicite, outre le rabat de l'ordonnance de clôture, l'infirmation du jugement rendu le 27 mai 2019 en ce qu'il a prononcé la caducité de l'acte du 26 juillet 2016 et par conséquent:

- en ce qu'il a ordonné la restitution des fonds consignés dans la comptabilité de Me [P] à M. et Mme [M],

- en ce qu'il a condamné M. et Mme [K] à verser à M. et Mme [M] les intérêts au taux légal sur la somme de 10 300 euros,

- en ce qu'il a condamné M. et Mme [K] à verser à M. et Mme [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il demande à la cour, statuant à nouveau, de prendre acte qu'il renonce à poursuivre la vente par acte authentique et de :

- condamner solidairement M. et Mme [M] à payer à M. [K] la somme de 130 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice 'nancier et moral,

- débouter M. et Mme [M] de l'ensemble de leurs demandes.

M. [K] sollicite en revanche la confirmation du jugement en ce qu'il a debouté M. et Mme [M] de leur demande en dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il demande en outre de condamner M. et Mme [M] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SARL Salvignol, et à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 20 novembre 2023, M. et Mme [M] sollicitent la révocation de l'ordonnance de clôture et la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qu'il a dit que « les effets du compromis de vente ont été prorogés tacitement sans que ni les vendeurs ni les acquéreurs ne précisent la date du terme prolongé », et le réformer sur ce point.

Ils demandent à la cour de :

- déclarer irrecevable ou tout du moins infondée la demande nouvelle formée par M. [K], en cause d'appel, tendant au prononcé de la nullité de la clause contractuelle stipulant la condition suspensive liée à l'obtention du certificat de conformité,

- débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes.

Formant appel incident, ils demandent de condamner M. [K] à leur verser la somme de 5 000 euros pour procédure abusive équipollente au dol.

Subsidiairement, ils demandent à la cour de :

- prononcer la résolution de la promesse synallagmatique, signée le 26 juillet 2016, en ce que les époux [K] ont violé l'obligation conditionnelle qu'ils avaient souscrite en ne produisant aucun justi'catif de nature à établir la date d'achèvement des travaux,

- prononcer la nullité de la convention signée le 26 juillet 2016 fondée sur l'article 1172 du code civil.

A titre infiniment subsidiaire, ils demandent de prononcer la nullité de la promesse de vente en date du 26 juillet 2016 sur le fondement de la garantie des vices cachés, en ce que le garage de la maison était inondable par fortes pluies et présentait, en outre, des infiltrations en plafond dudit garage.

Ils demandent en outre de condamner M. [K] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Garrigue, et à payer la somme de 9 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [T] [Z] épouse [K], intimée dans le cadre de cette procédure d'appel, n'a pas constitué avocat et n'a pas conclu.



La clôture de la procédure initialement prononcée par ordonnance en date du 7 novembre 2023 est finalement intervenue par ordonnance du 28 novembre 2023.



Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré.





MOTIFS



Sur la recevabilité de la demande tendant au prononcé de la nullité de la condition suspensive liée à l'obtention d'un certificat de conformité



Les époux [M] font valoir qu'il s'agit d'une demande présentée pour la première fois en cause d'appel. 



Or, cette demande tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, dès lors que sa finalité réside dans la condamnation des époux [M] au paiement de dommages et intérêts. 



Elle sera dans ces conditions déclarée recevable au sens de l'article 565 du code de procédure civile. 





Sur le compromis de vente



Le premier juge, relevant que la condition suspensive d'obtention d'un certificat de conformité des constructions aux prescriptions du permis de construire n'était pas réalisée à la date prévue (le 30 septembre 2016), a considéré que les époux [M] avaient manifesté leur volonté de proroger les effets du compromis au-delà du terme extinctif avant de manifester leur intention de ne pas donner suite à la vente. Il a néanmoins jugé que le certificat de conformité en date du 8 novembre 2016 était dépourvu de valeur juridique et était postérieur à la manifestation de volonté des époux [M] de renoncer à l'acquisition de l'immeuble, de sorte que les époux [K] avaient manqué à leur obligation de délivrer un certificat de conformité de la construction aux prescriptions du permis de construire. 



Monsieur [U] [K] conteste cette analyse. Selon lui, le tribunal ne pouvait pas statuer sur la légalité de l'attestation délivrée par la commune, cette dernière constituant un acte administratif et il aurait dû déclarer nulle la condition suspensive litigieuse, comme étant la condition d'une chose impossible. Il soutient que les effets du compromis de vente se sont trouvés prorogés du fait de la volonté des parties et que les vendeurs n'ont pas manqué à leur obligation de délivrer le certificat de conformité litigieux, puisqu'il s'agissait d'une condition impossible. 



Les époux [M] prétendent quant à eux que la condition suspensive liée à la délivrance du certificat de conformité n'a pas été remplie dès lors que l'attestation délivrée, qui ne constitue pas un acte administratif, est irrégulière et qu'elle a été émise après l'expiration de la date prévue pour la réitération par acte authentique. Selon eux, le compromis du 27 février 2016 est devenu caduc, de plein droit, le 30 septembre 2016. Ils ajoutent que les vendeurs pouvaient demander un certificat de conformité selon la procédure antérieure au décret de 2007 et qu'ils ne l'ont pas fait. Ils affirment enfin que la validité du compromis n'a pas été prorogée, la preuve d'un accord de volonté sur ce point n'étant pas rapportée, la retranscription d'un enregistrement téléphonique et d'un SMS étant tout au plus un adminicule nécessitant un autre élément de preuve, qui fait en l'espèce défaut. 



Il est constant que le compromis de vente du 26 juillet 2016 contenait diverses conditions suspensives, dont l'obtention d'un certificat de conformité des constructions avec les prescriptions du permis de construire auprès de la mairie de [Localité 6], lesquelles conditions devaient être levées avant le 30 septembre 2016 (pièce 1 de l'appelant). 



Il est tout aussi constant que la condition suspensive de l'obtention d'un certificat de conformité des constructions avec les prescriptions du permis de construire auprès de la mairie de [Localité 6] n'était pas levée au 30 septembre 2016. 



Dès lors, le compromis est devenu caduc le 30 septembre 2016, aucun élément du dossier ne laissant apparaître, avant la date butoir du 30 septembre 2016, une quelconque volonté des parties de proroger les effets du compromis de vente. 



Entre le 30 septembre 2016 et le 31 octobre 2016, les éléments du dossier laissent apparaître, les 12 et 25 octobre 2016, un message téléphonique et un SMS retranscrits dans un procès-verbal d'huissier et émanant des époux [M] par lesquels ils manifestent leur intention de poursuivre la vente (pièce 8 de l'appelant). 



Or, d'une part cette intention est manifestée alors que le compromis de vente est d'ores et déjà devenu caduc, d'autre part ces deux éléments apparaissent insuffisants à démontrer à eux seuls l'existence d'un accord des parties préexistant à la caducité du compromis pour poursuivre la vente dans les conditions du compromis.



Par ailleurs, aucun élément du dossier n'établit que la volonté des époux [M] exprimée les 12 et 25 octobre 2016 ait rencontré celle des époux [K]. 



Enfin, d'une part le souhait unilatéral de poursuivre la vente ne peut s'inscrire dans la continuité du compromis du 26 juillet 2016 puisque ce dernier était d'ores et déjà devenu caduc depuis plusieurs jours, d'autre part, ledit souhait s'est trouvé privé de tout effet par sa rétractation, unilatérale également, le 31 octobre 2016. 



Dans ces conditions, sans qu'il y ait lieu d'examiner la validité de la condition suspensive litigieuse, ni la valeur juridique de l'attestation délivrée par la commune de [Localité 6] le 8 novembre 2016 (pièce 6 de l'appelant), soit postérieurement au 30 septembre 2016 et même à la rétractation des époux [M] de leur souhait de poursuivre les pourparlers (le 31 octobre 2016), il y a lieu de constater la caducité du compromis de vente signé le 26 juillet 2016 et de débouter monsieur [U] [K] de ses demandes. 



Le jugement sera ainsi confirmé, par substitution de motifs. 





Sur la demande de dommages et intérêts des époux [M]



Ainsi que parfaitement relevé par le premier juge, les époux [M] ne démontrent pas aux termes de leurs écritures et des pièces versées aux débats, que la position de monsieur [U] [K] ait dégénéré en abus de droit. 



Le jugement sera confirmé. 





Sur les demandes accessoires



Eu égard à l'issue du litige, le jugement sera confirmé. 



En cause d'appel, monsieur [U] [K], succombant, sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de maître Yann Garrigue en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, et à payer aux époux [M] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La cour,



Déclare recevable la demande de monsieur [U] [K] tendant au prononcé de la nullité de la condition suspensive liée à l'obtention d'un certificat de conformité ; 



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Béziers ; 



Y ajoutant,



Condamne monsieur [U] [K] à payer à monsieur [L] [M] et madame [D] [J] épouse [M] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne monsieur [U] [K] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de maître Yann Garrigue en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le greffier, Le président,