Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 25 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 22/01847 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IONM 



LM



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'AVIGNON

19 avril 2022 RG :21/00554



[W]



C/



S.A. ERILIA







































Grosse délivrée

le 

à Me SMEDTS

SCP Gasser Puech..







COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C



ARRÊT DU 25 JANVIER 2024





Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'avignon en date du 19 Avril 2022, N°21/00554



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Mme Laure MALLET, Conseillère

Mme Corinne STRUNK, Conseillère



GREFFIER :



Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 19 Octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 Janvier 2024 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTE :



Madame [U] [W]

née le 17 Février 1944 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Emilie SMEDTS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003705 du 29/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)





INTIMÉE :



S.A. ERILIA Société Anonyme, inscrite au RCS de Marseille n° B.058.811.670, au capital de 117.000 €, représentée par son Directeur Général en exercice, y domicilié es qualité,

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représentée par Me Vincent PUECH de la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 21 Septembre 2023



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 25 Janvier 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 1er aout 2008, la SA Erilia a donné à bail à Mme [U] [W] un logement à usage d'habitation situé[Adresse 2].



Exposant que depuis 2020, de nombreux locataires de cette résidence se plaignent auprès de la bailleresse, du comportement et des agissements de Mme [U] [W], qui ne jouit plus paisiblement des lieux loués, faisant subir un préjudice considérable pour les autres occupants (bruits, cris et hurlements, insultes, dégradations, menaces etc...), la SA Erilia a, par acte du 8 octobre 2021 fait assigner Mme [U] [W] aux fins d'obtenir notamment la résiliation du bail pour manquement à ses obligations contractuelles, son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.



Par jugement contradictoire du 19 avril 2022, le tribunal judiciaire d'Avignon a :



-débouté la SA Erilia quant à sa demande de conciliation ;

-prononcé la résiliation judiciaire du bail signé le 1er Août 2008 entre la SA Erilia et Mme [U] [W] quant au bien donné à bail sis [Adresse 2]) ;

-ordonné l'expulsion de Mme [U] [W] et de tout occupant de son chef et ce, avec le concours de la force publique si le besoin en est ;

-débouté Mme [U] [W] quant à sa demande reconventionnelle ;

-condamné Mme [U] [W] à payer à la SA Erilia la somme de 406,57€ mensuelle au titre d'indemnité d'occupation et ce, jusqu'à la libération pleine et entière des lieux par Mme [U] [W] et de tout occupant de son chef ;

-débouté la SA Erilia de sa demande tendant à supprimer le bénéfice du délai présent à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;



-ordonné, si besoin en est, le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de Mme [U] [W] dans tel garde-meuble désigné par Mme [U] [W] ou à défaut par le bailleur ;

-écarté l'exécution provisoire du présent jugement ;

-condamné Mme [U] [W] au paiement de la somme de 1.000 € à la SA Erilia au titre des frais irrépétibles ;

-condamné Mme [U] [W] aux entiers dépens de la présente instance ;

-rejeté les demandes pour le surplus.



Par déclaration du 27 mai 2022, Mme [U] [W] a relevé appel de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 septembre 2023, auxquelles il est expressément référé, Mme [U] [W] demande à la cour de :



Vu les articles 1728 et suivants du code civil,

Vu les articles 6 et 7 de la loi du 06 juillet 1989, 



-déclare recevable en la forme et justifié au fond l'appel interjeté par Madame [U] [W] contre le jugement rendu par le tribunal judicaire d'Avignon le 19 avril 2022,



En conséquence,



Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

-prononcé la résiliation judiciaire du bail signé le 1er Août 2008 entre la SA Erilia et Mme [U] [W] quant au bien donné à bail sis [Adresse 2]) ;

-ordonné l'expulsion de Mme [U] [W] et de tout occupant de son chef et ce, avec le concours de la force publique si le besoin en est ;

-débouté Mme [U] [W] quant à sa demande reconventionnelle ;

-condamné Mme [U] [W] à payer à la SA Erilia la somme de 406,57€ mensuelle au titre d'indemnité d'occupation et ce, jusqu'à la libération pleine et entière des lieux par Mme [U] [W] et de tout occupant de son chef ;

-débouté la SA Erilia de sa demande tendant à supprimer le bénéfice du délai présent à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

-ordonné, si besoin en est, le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de Mme [U] [W] dans tel garde-meuble désigné par Mme [U] [W] ou à défaut par le bailleur ;

-condamné Mme [U] [W] au paiement de la somme de 1.000 € à la SA Erilia au titre des frais irrépétibles ;

-condamné Mme [U] [W] aux entiers dépens de la présente instance ;

-rejeté les demandes pour le surplus.



Statuant à nouveau,



-constater que Mme [W] est victime du comportement malveillant de Mesdames [J] et [G],

-constater que Mme [W] a été victime de violences commises par Mesdames [J] et [G],

-constater que d'autres voisins attestent de ce que Mme [W] n'a pas un comportement inadapté et est victime des agissements de Mesdames [J] et [G],

-juger que les conditions pour que la résiliation du bail soit prononcée aux torts exclusifs de Mme [W] ne sont pas réunies,

-débouter par conséquent la SA Erilia de sa demande tendant à voir prononcer aux torts exclusifs de Mme [U] [W] la résiliation du bail d'habitation liant les parties,

-constater en toutes hypothèses que Mme [W] a désormais quitté le logement,

-dire n'y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail d'habitation liant les parties,



Reconventionnellement,



-juger que la SA Erilia n'a pas pris les mesures nécessaires afin de mettre fin à ces troubles,

-juger que Mme [W] ne peut plus jouir paisiblement de son logement compte tenu des violences dont elle est victime et du comportement de ses voisines,

-condamner la SA Erilia à payer à Mme [W] la somme de 3.000 € au titre du préjudice moral subi par elle,



En toute hypothèse,

-juger que Mme [W] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale et que ses ressources mensuelles s'élèvent à la somme de 800 €,

-débouter par conséquent et en toutes hypothèses la SA Erilia de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile que ce soit au titre de la première instance et au titre de la procédure d'appel,

-condamner la SA Erilia aux entiers dépens de la procédure.





Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 21 novembre 2022, auxquelles il est expressément référé, la SA Erilia demande à la cour de:



Vu les articles 1134 (ancien), 1718, 1719, 1729 et 1184 (ancien) du code civil.

Vu l'article 7-b de la loi n° 89-442 du 6 juillet 1989,

Vu les articles V 5-1 et VI C du contrat de bail signé par les parties le 1er août 2008, et le règlement intérieur,



-débouter Mme [U] [W] de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions.

-confirmer purement et simplement le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Avignon du 19 avril 2022,



Y ajoutant,

- condamner Mme à payer à Erilia la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.

-condamner Mme [U] [W] aux entiers dépens d'appel.



La clôture de la procédure est intervenue le 21 septembre 2023.



MOTIFS DE LA DECISION



En préliminaire, il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.



Par ailleurs, il convient également de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatation » ou de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.



Enfin, il y lieu de constater qu'aucun appel n'est formulé à l'encontre du jugement déféré en ce qu'il a débouté la Sa Erilia de sa demande de conciliation.



Selon l'article 1728 1 ° du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales :1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention »



Selon l'article 1729 du code civil, « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »



En application de l'article 7b de la loi du 06/07/1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.



Selon l'article 1184 dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce « la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas le contrat ne peut être résolu de plein droit, elle doit être demandée en justice. »



En l'espèce, Mme [J] et Mme [G] ont alerté le bailleur dès 2016 avec une accélération en 2021 des difficultés rencontrées avec Mme [W].



S'il est constant eu égard aux multiples plaintes réciproques déposées par Mme [J] et Mme [G] et Mme [W] qu'il existe un conflit entre ces voisins, force est de constater que d'autres habitants de l'immeuble se plaignent de l'attitude de Mme [W].



Ainsi :

-une pétition a été signée par onze voisins se plaignant des troubles, dégradations matériels et agression de la part de Mme [W] à l'égard de Mme [G] et demandant au bailleur d'agir pour que le calme et la sérénité reviennent au sein de la résidence. 

-Mme [L], du bureau de gestion de la résidence, qui a accompagné le plombier pour une panne de chauffe-eau indique dans un courriel du 14 janvier 2021 « elle a été odieuse, elle m'a claqué la porte au nez »,

-Mme [Y] dans un mail du 29 juillet 2021 informe son supérieur : « Mme [W] a de nouveau vaporisé de la bombe à gaz lacrymogène au poivre sans le bâtiment C ce qui incommode les locataires. Moi-même cela m'a irrité la gorge et les yeux », incident déjà mentionné par Mme [P] [M] en réponse à la sommation interpellative délivrée par le bailleur le 28 juillet 2020, puis M. et Mme [V] et les époux [A],

-Mme [I] précise quant à elle en réponse à la sommation interpellative délivrée par le bailleur le 28 juillet 2020 « Madame [W] est très agressive de manière générale et plus spécifiquement à l'égard des locataires qui sont propriétaires de chats. Elle surveillait également le facteur et regardant quelle boîte aux lettres et distribuer le courrier. Elle a un comportement malsain »

-Mme [E] indique « elle est très pénible. On entend souvent des cris de disputes ».



Eu égard à ces éléments, Mme [W] ne peut sérieusement soutenir qu'elle ne perturbe pas la vie des autres locataires de l'immeuble par ces agissements. 



Dès lors, il ne s'agit pas seulement d'un conflit avec deux autres voisines mais de comportements perturbants durablement et gravement depuis 2016 le voisinage et persistant malgré l'envoi de quatre mises en demeure par le bailleur.



Mme [W] produit plusieurs attestations.

Il convient de noter que ces témoignages sont tous postérieurs aux plaintes des autres occupants de l'immeuble.

Par ailleurs, l'attestation de sa fille qui habite [Localité 6] est à prendre avec circonspection ne faisant que rapporter les propos relatés par sa mère.

Quant à l'attestation de [R], agent de la résidence, selon laquelle il a vu Mme [W] se faire agresser verbalement et physiquement ayant dû la défendre à plusieurs reprises, elle ne fait que confirmer le conflit avec les trois voisines.



Enfin, l'appelante ne verse aucun élément permettant de démontre que Mme [J] et Mme [G] ont un comportement agressif ou perturbant vis-à-vis des autres occupants des lieux.



En conséquence, en l'état de ses manquements graves et répétés, il y lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et en ce qu'il a condamné Mme [W] devenu sans droit ni titre depuis le jugement déféré à payer une indemnité d'occupation justement fixée à la somme de 406,57 et jusqu'à la libération des lieux.



En revanche, Mme [W] ayant quitté les lieux, les demandes d'expulsion, de suppression du délai de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et au titre des meubles sont devenues sans objet.



Eu égard à la présente décision, le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a débouté Mme [W] de sa demande reconventionnelle.



Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant la condamnation au titre des dépens et de l'infirmer au titre des frais irrépétibles de première instance.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelante supportera les dépens d'appel.



Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à l'intimée ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,



Dans la limite de sa saisine,



Vu l'évolution du litige,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :

-prononcé la résiliation judiciaire du bail signé le 1er Août 2008 entre la SA Erilia et Mme [U] [W] quant au bien donné à bail sis [Adresse 2]) ;

-débouté Mme [U] [W] quant à sa demande reconventionnelle ;

-condamné Mme [U] [W] à payer à la SA Erilia la somme de 406,57€ mensuelle au titre d'indemnité d'occupation et ce, jusqu'à la libération pleine et entière des lieux par Mme [U] [W] et de tout occupant de son chef ;

-condamné Mme [U] [W] aux entiers dépens de la présente instance ;



Infirme le jugement déféré pour le surplus ;



Dit que les demandes d'expulsion, de suppression du délai de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et au titre des meubles sont devenues sans objet ;



Condamne Mme [U] [W] aux dépens d'appel ;



Déboute la SA Erilia de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.



Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,