Cour d'Appel · 2ème chambre section A — 25 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 23/00606 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IXAI 



AD



JUGE DE LA MISE EN ETAT DE NIMES

19 janvier 2023 RG :21/05125



[I]

[F]



C/



Syndic. de copro. [5]







































Grosse délivrée

le 

à Selarl Soulier Privat Autric

Cab. Lamy Pomiès-Richaud









COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A



ARRÊT DU 25 JANVIER 2024





Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge de la mise en état de Nîmes en date du 19 Janvier 2023, N°21/05125



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, et M. André LIEGEON, Conseiller, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre

Madame Virginie HUET, Conseillère

M. André LIEGEON, Conseiller



GREFFIER :



Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision





DÉBATS :



A l'audience publique du 19 Décembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 25 Janvier 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTS :



Madame [D] [I]

née le 21 Novembre 1947 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentée par Me Thomas AUTRIC de la SELARL EVE SOULIER - JEROME PRIVAT - THOMAS AUTRIC, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Philippe CALAFELL, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER



Monsieur [G] [F]

né le 26 Août 1946 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représenté par Me Thomas AUTRIC de la SELARL EVE SOULIER - JEROME PRIVAT - THOMAS AUTRIC, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par Me Philippe CALAFELL, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER







INTIMÉE :



SYNDICAT DES COPRORPIETAIRES [5] pris en la personne de son syndic bénévole Madame [N], [Z] [W] épouse [J] née le 22 mars 1945 à [Localité 7] (MAROC), de nationalité française, retraitée, demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES





Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour le 25 Janvier 2024, et signé par M. André LIEGEON, Conseiller, en remplacement de la Présidente de chambre empêchée,





Exposé : 



Vu l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nîmes le 19 janvier 2023, ayant statué ainsi qu'il suit :

- déclarons recevable comme non prescrite l'action du syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par son syndic bénévole en exercice, Madame [N] [W], épouse [J], 

En conséquence, 

- déboutons Madame [D] [I] et Monsieur [G] [F] de leurs demandes, 

- nous déclarons incompétent pour connaître de la demande en dommages et intérêts formulée par Madame [D] [I] et Monsieur [G] [F], 

- réservons l'article 700 du code de procédure civile, 

- réservons les dépens, 

- renvoyons l'affaire à l'audience de mise en état en date du 6 avril 2023 à 08h30.







Vu l'appel interjeté le 16 février 2023 par Madame [D] [I] et Monsieur [G] [F].



Vu les conclusions des appelants en date du 18 septembre 2023, demandant de :

Vu l'ordonnance prononcée le 19 janvier 2023, 

Vu la requête tentant à obtenir la prescription de l'action introduite par le syndicat et l'assignation du 01 décembre 2021, 

Vu l'article 2224 du code civil, 

Vu le procès-verbal de l'assemblée générale du 8 décembre 2012, 

- déclarer comme étant prescrite l'action en vente forcée entre d'une part, le syndicat des copropriétaires [5] à l'encontre de Madame [I] et de Monsieur [F] par assignation en date du 01 décembre 2021 en l'absence de réitération de l'acte authentique par devant un notaire suite au procès-verbal de l'assemblée générale de 2012, 

- déclarer prescrite l'action du syndicat des copropriétaires [5] en vente forcée en l'état du non-établissement de l'acte authentique dans les trois mois du compromis pour le cas où le procès-verbal de l'assemblée générale vaut compromis, 

- déclarer irrecevable l'argumentation du syndicat concernant l'impossibilité de vendre le bien immobilier appartenant aux appelants en l'état d'une inscription d'hypothèque, 

en conséquence 

- infirmer la décision dont appel et statuant à nouveau, 

en toute hypothèse, 

- déclarer prescrite l'action du syndicat eu égard à son comportement qui a consisté notamment à en appeler les charges chaque année et à considérer Madame [I] et Monsieur [F] comme étant copropriétaires du lot n°4, 

en conséquence, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions, 

- le condamner à payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens.



Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [5] en date du 3 avril 2023, demandant de :

Statuant sur l'appel d'une ordonnance du juge de la mise en état du 19 janvier 2023

Vu les dispositions des articles 2224 et suivants du Code civil, 

Vu les dispositions de l'article 771 et suivants du code de procédure civile,

Vu les pièces produites aux débats,

- débouter Madame [D] [I] et Monsieur [G] [F] de leurs demandes, fins et conclusions,

- confirmer la décision en ce qu'elle a déclaré le syndicat des copropriétaires [5] pris en la personne de son syndic recevable en son action,

- l'infirmer pour le surplus,

et statuant à nouveau

- condamner Madame [D] [I] et Monsieur [G] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles engagés en 1ère instance et en appel conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



Vu l'avis de fixation de l'affaire à bref délai à l'audience du 11 septembre 2023 à 8h45, en application de l'article 905 du code de procédure civile.



Vu l'avis de déplacement de l'affaire fixée initialement au 11 septembre 2023 à l'audience du 19 décembre 2023 à 8h45.





MOTIFS



M [F] et Mme [I], qui sont copropriétaires dans l'immeuble relevant du syndicat des copropriétaires résidence [5], sise [Localité 2], ont souhaité vendre leur lot, numéro 4, au syndicat des copropriétaires en 2012.

Ce lot qui consiste dans un emplacement de parking était grevé d'une inscription hypothécaire arrivant à échéance en 2016.

La vente ne s'est cependant pas faite et Monsieur [F] et Madame [I], qui au mois d'octobre 2020, ont vainement demandé au syndicat des copropriétaires le libre accès à leur lot, ont introduit une action devant le juge des référés, lequel a retenu l'existence d'une contestation sérieuse, la décision de première instance ayant été confirmée par un arrêt de la cour d'appel du 4 juillet 2022.



Par suite, c'est le syndicat des copropriétaires qui s'étant heurté au refus de M [F] et Mme [I] de passer la vente aux motifs, selon son exposé, qu'ils n'étaient pas d'accord sur le prix, a, par exploit du 1er décembre 2021, fait assigner, au fond, Monsieur [F] et Madame [I] par devant le tribunal judiciaire de Nîmes, aux fins de voir constater que la vente du lot numéro 4 au prix de 300 €, visée au procès-verbal de l'assemblée générale du 8 décembre 2012, est parfaite et voir ordonner la publication du jugement à intervenir.



Dans le cadre de cette procédure, un incident a été formé devant le juge de la mise en état par Monsieur [F] et Madame [I], demandant de voir dire l'action en vente forcée ainsi diligentée prescrite.



Le juge de la mise en état a principalement retenu, dans l'ordonnance de ce chef rendue et qui est donc l'objet de l'appel, que les copropriétaires, lors de l'assemblée générale du 8 décembre 2012, ont donné leur accord pour l'acquisition du lot de Monsieur [F] et Madame [I] moyennant un prix de 300 € à fin de le voir incorporé aux parties communes, le procès-verbal contenant la mention suivante : « afin de finaliser cette affaire, Mesdames et Messieurs [U] et [B] donnent tout pouvoir à Madame [N] [J] pour intervenir à ce sujet auprès de Monsieur [T] [O] et l'étude Roux et Bénéfices SCP de [Localité 6]'.

Le juge de la mise en état a, par ailleurs, considéré que ce procès-verbal constituait seulement un projet de vente, appelant une finalisation ultérieure et ce d'autant qu'il existait une inscription hypothécaire sur le bien, objet la vente, n'arrivant à échéance qu'en 2016 ; que l'action en vente forcée se trouvait soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224 dont le point de départ n'est pas le projet de vente, mais le jour où le syndicat des copropriétaires, demandeur au fond, a eu ou aurait dû avoir connaissance des faits fondant son action, à savoir, le refus de vente des consorts [I]-[F] ; que c'est par un courrier recommandé avec accusé de réception de l'avocat des appelants en date du 13 octobre 2020 que leur opposition à la vente a, pour la première fois, été évoquée et que dès lors, l'action introduite par un exploit du 1er décembre 2021 est recevable.



Au soutien de leur appel, Madame [I] et Monsieur [F] exposent en substance que le lot numéro 4 est un emplacement de parking dont l'accès se fait par un portail ouvrant sur le [Adresse 4] ; ils font valoir que les autres copropriétaires de l'immeuble ont paysagé leur emplacement de parking et qu'eux-mêmes ont demandé à voir supprimer les plantations pour y accéder.

Sur la question de la prescription, ils s'accordent sur l'application de l'article 2224 du Code civil, mais ils discutent de la détermination du point de départ du délai de 5 ans. 

Ils ajoutent qu'ils ne contestent ni les termes de l'assemblée générale du 8 décembre 2012, ni le vote et ils soulignent que la condition de levée de l'hypothèque n'a jamais été mentionnée dans ce procès-verbal, ni une condition de financement ; ils affirment qu'elle 'prévoit une vente immédiate' ; que le refus de vente de leur part s'est manifesté bien avant le courrier de leur conseil s'opposant à la vente ; ils évoquent à ce sujet la question de la levée de l'hypothèque et également le fait qu'à la suite de cette assemblée, il n'y a eu aucune diligence pour permettre de constater la vente ou de dresser procès-verbal de difficultés ; ils soulignent également qu'il y a eu une renonciation à acquérir de la part du syndicat des copropriétaires résultant de l'absence de comparution chez le notaire, de la non réponse à la proposition de convocation et de mise en vente présentée par le notaire ainsi que de la prise en charge par eux du lot numéro 4 jusqu'en 2022, notamment au titre des charges et de l'impôt foncier ; ils exposent que le syndicat des copropriétaires n'avait plus la volonté d'acquérir, faisant encore valoir à ce propos que lorsque l'hypothèque a disparu en 2016, le bien était cessible sans l'hypothèque et que si le syndicat avait souhaité acquérir, il aurait alors pu se positionner, ce qu'il n'a pas fait. 

Ils concluent que le droit du syndicat des copropriétaires est né à la date de l'assemblée générale du 8 décembre 2012 et qu'il n'est pas démontré d'impossibilité d'agir, ni d'empêchement, depuis.





Le syndicat des copropriétaires oppose essentiellement que le premier juge a « parfaitement analysé les faits de la cause », et en même temps, que la signature de toutes les parties figure sur le procès-verbal du 8 décembre 2012 qui n'énonce aucune condition et qui vaut vente ; qu'on est donc en présence d'une vente et non d'un compromis de vente ; que contrairement à ce qu'a indiqué le premier juge, les parties étaient d'accord sur la chose et le prix et que le transfert de propriété s'est opéré entre elles à la date du PV d'assemblée générale ; qu'il s'agit d'une vente ferme qui ne se prescrit pas.

À titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires ajoute que l'article 1589 assimile la promesse de vente à la vente et que le vendeur peut obtenir l'exécution forcée tant qu'il n'existe aucune décision en force de chose jugée constatant la résolution du compromis ; qu'en l'espèce, les appelants n'ont jamais contesté le principe de leur engagement, ce qui vaut reconnaissance de la vente ; qu'en novembre 2019, un rendez-vous était pris chez le notaire qui n'a pas été honoré à cause du confinement, les copropriétaires appelants indiquant alors ne plus vouloir vendre, sauf au prix de 5000 € ; que ce n'est que par un courrier du 7 décembre 2020 de leur conseil qu'ils ont indiqué qu'ils refusaient la vente et que c'est à cette date que doit commencer à courir le délai de prescription.













Le syndicat des copropriétaires, qui conclut à la confirmation de l'ordonnance prétend, cependant et contrairement au premier juge, donner au procès-verbal de l'assemblée générale le caractère d'une vente parfaite.

Les appelants qui pour leur part, concluent à l'infirmation de l'ordonnance, font, de leur côté, remarquer à ce sujet que « selon les situations, la vente est parfaite devant le juge de la mise en état mais elle ne l'est pas lorsque l'intimé saisit le tribunal » (page 12 de leurs conclusions) tout en écrivant que « la résolution incluse dans le procès-verbal de l'assemblée générale vaut compromis » (page 10 de leurs conclusions), que « c'est à bon droit que le premier juge a estimé que le 8 décembre 2012, il n'y avait pas eu de transfert de propriété immédiat de la place de parking au profit du syndicat » ( page 8) et en demandant dans le dispositif de leurs conclusions de « déclarer prescrite l'action du syndicat des copropriétaires en vente forcée en l'état du non établissement dans les 3 mois du compromis de l'acte authentique pour le cas où le procès-verbal de l'assemblée vaut compromis » (souligné par nous).



En droit, en application de l'article 2224 du Code civil dont l'application au cas d'espèce n'est pas contestée, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

La preuve de l'acquisition de ce délai incombe à la partie qui s'en prévaut, en l'espèce, les appelants.



L'action au fond est présentement diligentée à l'initiative du syndicat des copropriétaires en suite de la délivrance d'un exploit du 1er décembre 2021 sur le fondement des articles 1589 et suivants du Code civil. 

Elle tend à voir constater que la vente du lot numéro 4, telle qu'envisagée au procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 décembre 2012, est parfaite et à voir dire que le jugement vaut vente.



L'appréciation du débat sur la question de la prescription de cette action exige de mettre en perspective les conditions d'application du texte sus énoncé avec l'analyse des rapports des parties relativement à l'existence ou non d'un accord pris entre elles sur la vente du bien en litige.



En application de l'article 2224 du code civil, le délai de 5 ans part du jour où le titulaire du droit, en l'espèce, le syndicat des copropriétaires, a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action, soit, le jour où il a eu parfaite connaissance du refus de son cocontractant de s'exécuter de son obligation de signer l'acte définitif de la vente et qu'il situe au 7 décembre 2020.

Par ailleurs, l' action tendant à une vente forcée, elle suppose l'existence préalable d'un engagement des parties sur la chose et le prix, cette rencontre des volontés se réalisant dans un premier temps par la signature d'un avant contrat, authentique ou sous seing privé, précédant une réitération notariée et dont le refus est susceptible de faire courir la prescription .



L'analyse des principes ainsi posés conduit la cour, en l'état du débat des parties et de l'engagement de vente revendiqué au titre de la résolution votée par l'assemblée générale du 8 décembre 2012, à analyser la portée du texte y voté.







À cet égard, il sera retenu 

- que cette résolution est ainsi rédigée :

' Ordre du jour : Cession du lot numéro 4 par [D] [I] et [G] [F]. Incorporation du lot numéro 4 aux parties communes.



Madame [D] [I] et Monsieur [G] [F] sont d'accord de céder le lot numéro 4 à la copropriété pour la somme de 300 € .

Tous les copropriétaires sont d'accord pour l'achat de ce lot.

De ce fait, le lot numéro 4 est annulé et sera incorporé aux parties communes de la copropriété à raison de 2/998 èmes.

Afin de finaliser cette affaire, Mesdames et Messieurs [U] et [B] donnent tout pouvoir à Madame [N] [J] pour intervenir à ce sujet auprès de Monsieur [T] [O] en l'étude ROUX et BENEFICES SCP de [Localité 6]',



- et qu'il en résulte que si les copropriétaires pris 'ut singuli' s'y accordent sur le principe d'une cession par Mme [I] et M [F] du lot numéro 4 à la copropriété ainsi qu'à son incorporation dans les parties communes pour un prix de 300 €, il demeure que s'agissant d'une vente immobilière, elle ne contient cependant que des éléments sommaires sur des points essentiels à la définition de l'accord des parties, notamment, la description exacte et la nature du lot vendu et également la définition des conditions de la vente, règlement du prix et éventuelles conditions suspensives.

 

Il s'en suit que cette délibération ne peut être analysée que comme la consécration par les copropriétaires d'un seul projet préparatoire à la vente et non comme l'accord des parties répondant aux exigences de l'article 1589 du Code civil, la décision déférée étant de ce chef confirmée.



Il ne saurait par ailleurs être davantage considéré :

- que les conditions de la tenue et de la convocation des assemblées générales postérieures à 2012, l'envoi des appels de charges aux appelants, l'acquittement par eux de l'impôt foncier, ou encore l'inaction du syndicat des copropriétaires après 2016, date à laquelle l'hypothèque n'avait plus d'effet, constitueraient une renonciation non équivoque de la part du syndicat des copropriétaires à prétendre à la vente ;

- que tout ou partie de ces éléments ou le silence invoqué des appelants sur la convocation du notaire pourrait valoir refus des vendeurs, susceptible de faire courir le délai de prescription de l'action du syndicat ;

- que l'absence d'initiative de l'une ou l'autre des parties pour l'accomplissement des démarches après le vote de l'assemblée générale en vue de mener le projet à son terme serait un moyen opérant au soutien de la démonstration d'une quelconque prescription ou encore de la prétendue renonciation du syndicat des copropriétaires à passer la vente, les appelants s'en prévalant en écrivant à ce sujet que « le syndicat des copropriétaires n'avait plus la volonté d'acquérir le lot numéro 4 », page 9 de leurs conclusions.



Dans ces conditions, dès lors que la résolution votée à l'assemblée générale ne constitue donc pas l'accord des parties pour la vente du lot 4, qu'il n'est par ailleurs invoqué par les appelants aucun autre point de départ de nature à caractériser l'acquisition, au jour de la délivrance de l'assignation, du délai quinquennal de la prescription à laquelle ils prétendent et enfin, que le refus de vendre invoqué comme contenu au courrier du conseil des appelants en date du 7 décembre 2020 n'est, pour sa part et en toute hypothèse pas, de nature à caractériser l'acquisition du délai de prescription à ladite date, le rejet de la demande d'irrecevabilité sera confirmé .



Il n'y a, enfin, pas lieu de déclarer irrecevable, ainsi que le demandent également les appelants, l'argumentation du syndicat des copropriétaires concernant l'impossibilité de vendre le bien immobilier à raison de l'existence de l'inscription d'hypothèque dans la mesure où ainsi que cela résulte de leurs propres écrits qui emploient à ce sujet le terme « argumentation », il ne s'agit que d'un moyen et non d'une demande.



L'appel sera, en conséquence, rejeté et l'ordonnance déférée confirmée.





Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS, 



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,



Rejette les demandes des appelants et confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions,



y ajoutant :



Condamne Madame [I] et Monsieur [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et d'appel,



Condamne Madame [I] et Monsieur [F] aux dépens.



Arrêt signé par le Conseiller, en remplacement de la Présidente de chambre empêchée et par la greffière.



LA GREFFIERE, LE CONSEILLER,