Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 25 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 23/01986 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I3FM 



LM



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

15 mai 2023 RG :22/01444



[B]



C/



E.P.I.C. HABITAT DU GARD





































Grosse délivrée

le 

à Me Marques Freire

Selarl Banuls Reche Chabannes





COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C



ARRÊT DU 25 JANVIER 2024





Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 15 Mai 2023, N°22/01444



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Mme Laure MALLET, Conseillère

Mme Corinne STRUNK, Conseillère



GREFFIER :



Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 20 Novembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 Janvier 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTE :



Madame [E] [X] [K] [B]

née le 11 Juin 1981 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Estelle MARQUES FREIRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2023-3638 du 08/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)



INTIMÉE :



Office Public Départemental HABITAT DU GARD, immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 273 000 018, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Service contentieux locatif

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Christine BANULS de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES



Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile avec ordonnance de clôture rendue le 13 Novembre 2023



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 25 Janvier 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 17 août 2020 avec effet au 18 août 2020, l'EPIC HLM Habitat du Gard a donné à bail à Mme [E] [B] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel avec provision sur charges de 560,57€.



Considérant que des loyers demeuraient impayés, l'EPIC Habitat du Gard a fait délivrer le 21 septembre 2021 à Mme [E] [B], un commandement visant la clause résolutoire et lui enjoignant de payer la somme, en principal, de 757,49 €.



Par exploit de commissaire de justice du 12 octobre 2022, l'EPIC Habitat du Gard a fait assigner Mme [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, afin de voir :

-constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,

-ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,

- la condamner par provision au paiement : de la somme de 2500,57€, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation à la date de l'assignation, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et charges variables en fonction des augmentations légales en fonction de la clause insérée dans le bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à entière libération des lieux et de la somme de 250,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de1'instance



Par ordonnance contradictoire du 15 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :

-déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par Habitat du Gard recevable et bien fondée ;

-constaté l'acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Mme [B] [E] à la date du 21 novembre 2021 ;

En conséquence :

-ordonné l'expulsion domiciliaire de Mme [B] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis à [Localité 1], [Adresse 2] avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L.411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution,

-condamné Mme [B] [E] à payer par provision à la Habitat du Gard à compter du 1 décembre 2021 et jusqu'à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

-condamné Mme [B] [E] à payer par provision à la Habitat du Gard la somme de 4 381,24€ au titre de la dette locative, arrêtée au 30 mars 2023,

-débouté Mme [B] [E] de sa demande tendant à l'octroi de délais de paiement,

-condamné Mme [B] [E] à payer à la Habitat du Gard la somme de 250,00€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné Mme [B] [E] aux entiers dépens.



Par déclaration du 12 juin 2023, Mme [E] [B] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.



Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 juin 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [E] [B] demande à la cour, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de l'article 1343-5 du code civil et de l'article 700 du code de procédure civile, de :

- la recevoir en son appel principal et le déclarant bien fondé,

- réformer la décision dont appel en toutes ses dispositions,

Et par l'effet dévolutif de l'appel,

- débouter Habitat du Gard de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- suspendre les effets de la clause résolutoire,

- lui accorder des délais de paiement sur 36 mois à compter de la signification de la décision à venir.



Au soutien de son appel, Mme [E] [B] indique qu'elle justifie de paiements réguliers depuis plusieurs mois afin d'apurer sa dette, ainsi que de l'entier paiement des loyers et charges en cours (hors part APL). Elle précise que la difficulté réside dans le fait que la caisse d'allocations familiales a suspendu le versement des allocations logement en raison des premiers impayés et n'a pas rétabli leur paiement depuis la reprise du règlement des loyers.



Elle expose également qu'un rappel d'allocations logement est en cours, lequel permettrait de solder la quasi-totalité de la dette locative ainsi qu'un rappel de complément d'APL d'un montant de 930 € directement versé au bailleur. Elle fait savoir qu'elle a aussi obtenu l'accord du Fonds de Solidarité Logement le 6 juin 2023 pour un montant de 731,88 €. 



Elle conclut enfin qu'elle rencontrerait de grandes difficultés à pouvoir se reloger en dehors du parc de logements sociaux en cas d'expulsion, ayant plusieurs enfants mineurs à charge, et qu'il est donc impératif que la famille puisse être maintenue dans les lieux tout en lui permettant d'apurer sa dette.



L'Office Public Départemental Habitat du Gard, par dernières conclusions en date du 13 juillet 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, modifiée par la loi du 21 Juillet 1994 et par la loi du 28 Juillet 1998 et enfin par la loi du 24 mars 2014 n° 2014-366 et de l'article L.442-5 du code de la construction et de l'habitation, de :

- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

- débouter Mme [E] [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant, 

- actualiser la créance de l'Office Public Départemental Habitat du Gard,

- condamner Mme [E] [B] à payer par provision à l'Office Public Départemental Habitat du Gard la somme de 7.253,23 euros arrêtée au 11 juillet 2023, somme à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir,

- condamner Mme [E] [B] à payer à l'Office Public Départemental Habitat du Gard la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [E] [B] aux entiers dépens, de première instance et d'appel.



A l'appui de ses prétentions, il indique à la cour que la débitrice n'a absolument pas repris le paiement des loyers dus mais se contente uniquement de verser, périodiquement, une somme correspondant au montant, auquel elle retranche le montant d'aides auquel elle estime avoir droit.



Il soutient donc que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai imparti, de sorte que le jeu de la clause résolutoire est acquis, qu'il n'existe aucune contestation sérieuse s'agissant de la créance du bailleur qui pourrait faire obstacle à la condamnation provisionnelle de l'appelante.



Il souligne par ailleurs que l'appelante ne justifie pas de ses revenus actuels et d'être en capacité de désintéresser le créancier sur une durée de 36 mois, en sus du règlement intégral de son loyer. Il ajoute aussi que Mme [B] ne fournit aucun effort particulier pour apurer sa dette alors qu'elle affirme percevoir la somme de 2 000 € par mois au titre de ses revenus.



Il entend souligner que la situation de Mme [E] [B] ne fait que s'aggraver, la dette s'élevant àla somme de 7 253,23 €, dont il sollicite le paiement, précisant que l'augmentation d'une demande en cause d'appel n'est pas une demande nouvelle au sens de l'article 565 du code de procédure civile.



La clôture de la procédure est intervenue le 13 novembre 2023.



MOTIFS DE LA DECISION :



Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point. 



Il y lieu de constater qu'en cause d'appel, Mme [E] [B] ne formule aucune critique contre la décision déférée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, d'autant qu'il est constant que :

-le bail contient une clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 21 septembre 2021,

-le commandement de payer est resté infructueux dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.



Ainsi, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise depuis le 21 novembre 2021.



L'ordonnance déférée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail consenti à Mme [E] [B] à la date du 21 novembre 2021.



Sur la demande en paiement de l'Office Public Départemental Habitat du Gard,



Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



L'obligation du locataire de payer ses loyers et ses charges n'est pas sérieusement contestable, pas plus que son obligation de régler une indemnité d'occupation, étant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire.



En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, l'intimé sollicite la somme provisionnelle de 7 253,23 € selon décompte arrêté au 11 juillet 2023 au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés.



Mme [E] [B] ne conteste pas le montant de la dette à l'exception des frais d'assurance pour 11,40 € et ne rapporte d'ailleurs pas la preuve de s'en être libérée.



En conséquence, infirmant la décision déférée pour tenir compte de l'évolution du litige, il y lieu de condamner Mme [E] [B] à payer à l'Office Public Départemental Habitat du Gard, la somme provisionnelle de 7 241,83 €, les frais d'assurance n'étant effectivement pas justifiés par l'intimé.



Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,



Selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 applicable au cas d'espèce « Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. 

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. 

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »



L'appelante soutient être en capacité de régler sa dette dans le délai de 36 mois eu égard aux aides auxquelles elle a le droit (rappel d'APL, octroi du Fond Social de solidarité FSL) et au montant de ses revenus.



Cependant, elle ne justifie pas plus en appel qu'elle ne le faisait en première instance que l'APL, qui a été suspendue pour non-paiement des loyers, va être rétablie et qu'elle va recevoir un rappel d'autant qu'elle n'a pas repris le paiement régulier des loyers mais s'acquitte uniquement et périodiquement du résiduel.



Quant au FSL d'un montant de 731,88 € accordé le 6 juin 2023, son montant est nettement insuffisant à apurer significativement la dette, étant noté qu'elle devra rembourser cette aide accordée sous forme de prêt de 400 € à raison de 25 mensualités de 16 €, seule la somme de 331,88 € représentant l'aide « secours ».



Par ailleurs, il convient de rappeler que l'appelante n'a pas respecté l'échéancier résultant du constat d'accord en date du 17 novembre 2021suite à une conciliation conventionnelle.



Mme [E] [B] ne justifie pas par les pièces produites aux débats percevoir des revenus à hauteur de 2 000 €, qui lui permettrait pourtant d'accentuer ses efforts pour régulariser sa situation mais au plus de 1 600€.



Enfin la dette continue de s'aggraver.



En conséquence, l'appelante ne démontre pas être en capacité de résorber sa dette dans les conditions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.



L'ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté Mme [E] [B] de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire et en ce qu'elle a ordonné l'expulsion et condamné l'appelante au paiement d'une indemnité d'occupation justement évaluée.



Sur les demandes accessoires,



L'ordonnance déférée sera confirmée concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [E] [B] supportera les dépens d'appel.



Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à l'intimé ses frais irrépétibles d'appel. 

Il sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, sur référé, en matière civile et en dernier ressort,



Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a condamné Mme [B] [E] à payer par provision à Habitat du Gard la somme de 4 381,24€ au titre de la dette locative, arrêtée au 30 mars 2023,



Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,



Condamne Mme [E] [B] à payer à l'Office Public Départemental Habitat du Gard, la somme provisionnelle de 7 241,83 € arrêtée au 11 juillet 2023 au titre des loyers et indemnités d'occupation,



Condamne Mme [E] [B] aux dépens d'appel,



Déboute l'Office Public Départemental Habitat du Gard de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel.



Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,