Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 25 janvier 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 25 JANVIER 2025



(n° , 10 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 20/16950 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCWGP



Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 octobre 2020 -Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) RG n° 19/08415





APPELANTE

 

S.A.R.L. LA BRASSERIE ITALIENNE

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 524 438 827

Agissant poursuites et diligences de son représenant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de Paris, toque : G0334

Assistée de Me Philippe CAVARROC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocat au barreau de Paris, toque : A550





INTIMEES



SCI DU [Adresse 3]

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 330 138 223

Prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 5]



SNC [Adresse 3]

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 832 988 182

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentées par Me Audrey SCHWAB, avocat au barreau de Paris, toque : L0056







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sandra Leroy, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,



Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.







FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé en date du 05 avril 2011, la SCI du [Adresse 3] a donné à bail commercial à la SARL La Brasserie Italienne des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée de neuf à compter du 1er avril 2011 jusqu'au 31 mars 2020, à usage de « Café-Brasserie à l'exclusion de toute autre ».



Par acte sous seing privé en date du 21 février 2019, la SARL La Brasserie Italienne a consenti à la société Seghers investissement une promesse synallagmatique de vente de son fonds de commerce au prix de 1.145.000 €. La promesse a été signifiée à la SCI du [Adresse 3] par acte extrajudiciaire en date du 28 mars 2019.



Estimant que les objections du bailleur relatives à la validité de l'acte qui lui a été signifié le 28 mars 2019 lui avait fait perdre le bénéfice de la cession de son fonds de commerce, par assignation en date du 16 juillet 2019, la SARL La Brasserie Italienne a attrait la SCI du [Adresse 3] devant la présente juridiction en paiement de la somme de 1.145.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, avec intérêts aux taux légal à compter de l'assignation, outre en paiement de la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.



Au cours de l'instance, par acte sous seing privé en date du 10 septembre 2019, la SARL La Brasserie Italienne a consenti à M. [Z] [W] et à M. [H] [W] une promesse synallagmatique de vente de son fonds de commerce au prix de 1.150.000 €. La promesse a été signifiée à la société SNC [Adresse 3], en lieu et place de la SCI, par acte extrajudiciaire en date du 10 octobre 2019.



Par conclusions signifiées par voie électronique le 8 octobre 2019, la SNC [Adresse 3] a entendu intervenir volontairement à l'instance.



Par jugement du 15 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

- déclaré recevable l'intervention volontaire de la SNC [Adresse 3] ;

- débouté la SARL La Brasserie Italienne de ses demandes en dommages et intérêts à l'encontre de la SNC [Adresse 3] ;

- condamné la SARL La Brasserie Italienne à payer à la SNC [Adresse 3] et à la SCI du [Adresse 3] la somme de 1.500 € chacune au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SARL La Brasserie Italienne aux dépens ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.



Par déclaration du 24 novembre 2020, la SARL La Brasserie Italienne a interjeté appel du jugement de l'ensemble de ses chefs.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 octobre 2023.





MOYENS ET PRÉTENTIONS



Vu les conclusions déposées le 04 août 2023 par lesquelles la SARL La Brasserie Italienne, appelante, demande à la Cour de :



- la recevant en son appel et l'y déclarant bien fondée,

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 15 octobre 2020 qui l'a déboutée de ses demandes et condamnée au paiement d'une somme de 1.500 € chacune à la société SNC [Adresse 3] et à la SCI du [Adresse 3] et aux dépens,

- juger qu'aucune des demandes formées en cause d'appel par la SARL La Brasserie Italienne, ne constitue une demande nouvelle, et qu'en tout état de cause, lesdites demandes répondent aux conditions visées par les articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile, en conséquence, dire mal fondées les fins de non-recevoir formées par la société SNC [Adresse 3] et à la SCI du [Adresse 3] ; 

Et statuant à nouveau : 

- juger contraire aux dispositions de l'article L. 145-16 du code de commerce, la clause du bail du 05 avril 2011 stipulant au profit du bailleur un droit de préférence s'appliquant au seul droit au bail, en cas de cession du fonds de commerce ;

- juger, en conséquence, réputée non écrite ladite clause ;

- juger que la SNC [Adresse 3], notamment en opposant abusivement ladite clause aux deux projets de cession du fonds de commerce de la SARL La Brasserie Italienne, et en adoptant un comportement illégitime et de mauvaise foi pour faire échec auxdites cessions, a commis une faute ;

- juger que la faute ainsi commise par la SNC [Adresse 3] est la cause et à l'origine des préjudices subis par la SARL La Brasserie Italienne qui n'a pu ainsi céder son fonds de commerce ;

- condamner, en conséquence la SNC [Adresse 3] à payer à la SARL La Brasserie Italienne la somme de 445.000 € à titre de dommages-intérêts ;

En tout état de cause ;

- débouter la société SNC [Adresse 3] et la SCI du [Adresse 3] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires ; 

- condamner la société SNC [Adresse 3] à verser à la SARL La Brasserie Italienne la somme de 5.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la société SNC [Adresse 3] aux entiers dépens de première instance et d'appel et pour ceux le concernant au bénéfice de Maître Jacques Bellichach, avocat aux offres de droit.



Vu les conclusions déposées le 16 octobre 2023 par lesquelles la SNC [Adresse 3] et la SCI du [Adresse 3], appelantes incidentes, demandent à la Cour de :



A titre principal, 

- juger irrecevable car nouvelle en cause d'appel la demande de la SARL La Brasserie Italienne visant à voir juger contraire aux dispositions de l'article L. 145-16 du code de commerce, la clause du bail du 05 avril 2011 stipulant au profit du bailleur un droit de préférence s'appliquant au seul droit au bail, en cas de cession du fonds de commerce ; 

A titre subsidiaire, 

- juger que la SNC [Adresse 3] n'a commis aucun manquement ; 

Par conséquent,

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la SARL La Brasserie Italienne ;

- confirmer en tous ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 15 octobre 2020 ;

- condamner la SARL La Brasserie Italienne à verser à la SNC [Adresse 3] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

- condamner la SARL La Brasserie Italienne à verser à la SNC [Adresse 3] la somme complémentaire en cause d'appel de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la SARL La Brasserie Italienne aux entiers dépens de l'instance.





SUR CE 



1) Sur la demande tendant à voir réputée non écrite la clause du bail prévoyant un droit de préférence au bénéfice du bailleur



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile ' à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait '. 



Les articles 565, 566 et 567 du même code précisent toutefois que :



- ' Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ',



- ' Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ', 



- ' les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel '.



La SARL La Brasserie Italienne sollicite pour la première fois en cause d'appel de voir jugée non écrite la clause du bail du 05 avril 2011 stipulant au profit du bailleur un droit de préférence s'appliquant au seul droit au bail, en cas de cession du fonds de commerce, comme étant contraire aux dispositions de l'article L. 145-16 du code de commerce.



Elle excipe de la recevabilité de cette demande en arguant avoir formé à l'encontre de ses bailleresses successives une demande de réparation du préjudice que ces dernières lui ont causé en invoquant la clause litigieuse du bail, se fondant sur l'article L. 145-16 du code de commerce, de sorte que la demande ne serait ainsi pas nouvelle en appel.



Elle ajoute en tout état de cause, au regard des dispositions des articles 565 et 566 du code de procédure civile, que cette demande ne pourrait qu'être jugée que comme l'accessoire, la conséquence et le complément nécessaire à celles formées devant le premier juge. 



La SCI du [Adresse 3] et la société SNC [Adresse 3] soulèvent l'irrecevabilité de cette demande en invoquant sa nouveauté en cause d'appel, prohibée par les articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile.



A l'appui de leur prétention, les intimées exposent qu'il résulterait de la combinaison de ces dispositions que toute demande qui ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, doit être déclarée irrecevable, car nouvelle en cause d'appel.



Or, les intimées relèvent que l'action en nullité ou en résolution d'un contrat ne tendrait pas aux mêmes fins que l'action en responsabilité qui laisse subsister le contrat conformément à la jurisprudence.



Ainsi, la preneuse a saisi le juge de première instance d'une demande en responsabilité du bailleur en raison de son comportement pendant les pourparlers sans jamais solliciter la nullité de la clause litigieuse, de sorte que le présent litige serait ainsi circonscrit à la question de la responsabilité délictuelle du bailleur dans le cadre des pourparlers relatifs à la vente de son fonds de commerce, le premier juge n'ayant pas été saisi d'une demande de voir dire et juger « qu'il n'était pas possible de limiter le rachat du bailleur au droit au bail ».



En tout état de cause, la SCI du [Adresse 3] et la société SNC [Adresse 3] observent que la demande de voir juger que la préemption du bailleur doit se faire « sans qu'il soit possible de limiter le rachat du bailleur au droit au bail », ne serait ni une demande visant à dire que la clause litigieuse serait réputée non écrite, ni l'accessoire d'une telle demande, rendant ainsi irrecevable cette demande nouvelle en cause d'appel. 



Au cas d'espèce, il est constant, à la lecture du jugement attaqué, que dans le cadre de ses dernières écritures, la SARL La Brasserie Italienne n'a saisi le premier juge que d'une demande d'indemnisation ainsi que d'une demande tendant notamment à « dire et juge que la préemption du bailleur, ou la substitution du tiers, doit donc se faire dans les conditions prévues dans le projet de cession, sans qu'il soit possible de limiter le rachat du bailleur au droit au bail ».



La SARL La Brasserie Italienne n'a ainsi jamais saisi le premier juge d'une demande tendant à voir déclarée non écrite ladite clause litigieuse.



Si la SARL La Brasserie Italienne soutient, pour fonder la recevabilité de cette demande nouvelle en cause d'appel, qu'elle serait l'accessoire, la conséquence ou le complément de la demande initiale, force est cependant de constater qu'une demande tendant à voir engager la responsabilité de ses bailleurs successifs pour un usage qu'elle estime « fautif » de ladite clause, n'a à l'évidence pas la même fin que la demande tendant à voir déclarée non écrite ladite clause.



De même, la demande tendant à voir déclarée non écrite une clause contractuelle, et entraînant donc son anéantissement rétroactif entre les parties, ne saurait sérieusement s'analyser en l'accessoire, la conséquence ou le complément de la demande initiale à vocation indemnitaire.



Cette demande n'étant pas l'accessoire, la conséquence ou le complément de la demande initiale qui concerne l'engagement de responsabilité de la SCI du [Adresse 3] et la société SNC [Adresse 3] et l'indemnisation d'un préjudice pour la SARL La Brasserie Italienne, cette demande sera par conséquent déclarée irrecevable comme nouvelle en appel.





2) Sur la demande d'indemnisation de la SARL La Brasserie Italienne 



En vertu de l'article 1231-1 du code civil, un contractant ne peut obtenir la condamnation de son cocontractant à lui payer des dommages et intérêts que s'il établit une faute de son co-contractant, un préjudice et un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.



Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a débouté la SARL La Brasserie Italienne de sa demande d'indemnisation formée à l'encontre de la société SNC [Adresse 3], venant aux droits de la SCI du [Adresse 3], après avoir considéré que :

- il est stipulé aux termes de l'article IX du contrat de bail que « le preneur ne pourra céder sous quelque forme que ce soit son droit au présent bail si ce n'est à un successeur dans son fonds de commerce, à charge pour le preneur d'informer préalablement et par écrit le bailleur, et tout en restant garant et répondant solidaire de son cessionnaire, tant pour le paiement des loyers que pour l'entière exécution des clauses, charges et conditions du présent bail. ['] le preneur devra notifier par acte extrajudiciaire au bailleur, qui dispose d'un droit de préférence, les conditions de cession projetée de son droit au présent bail. Le bailleur devra signifier son intention d'acquérir ou non dans un délai d'un mois à compter de la réception de la notification. L'absence de réponse dans le délai d'un mois équivaut à une renonciation à l'exercice du droit de préférence du bailleur ['] » 

- par acte extrajudiciaire en date du 28 mars 2019, la SARL La Brasserie Italienne a signifié à la SCI du [Adresse 3] une promesse synallagmatique de vente de son fonds de commerce de café brasserie au profit de la société SEGHERS INVESTISSEMENT, moyennant un prix de 1.145.000 € ; Par courriers en date des 23 et 30 avril 2019,le conseil du bailleur a sollicité des précisions quant aux conditions de la cession du droit au bail qui lui a été soumise, indiquant que l'absence de tels éléments n'avait pas permis à la SCI du [Adresse 3] d'apprécier l'opportunité de faire usage de son droit de préférence contractuel, soulignant que des termes du bail en vigueur sont ainsi dénués d'ambiguïté sur le droit de préférence sur tous projets de cession de son droit au bail», ce à quoi il lui a été répondu, par courrier du 06 mai 2019 qu'« en l'espèce, il n 'y a pas cession du droit au bail mais cession du fonds de commerce» ; Par courrier électronique en date du 4 juin 2019, à la suite d'une réunion qui s'est tenue le 28 mai 2019 entre le preneur, le bailleur et 1e repreneur potentiel, le conseil de la société SEGHERS INVESTISSEMENT a indiqué que son client lui a fait part de sa décision de ne pas poursuivre le processus d'acquisition du fonds de commerce « en raison des nombreuses et graves difficultés rencontrées avec le bailleur», qui, par courrier en date du 21 juin 2019, a indiqué par l'intermédiaire de son conseil que lors de la réunion du 28 mai 2019, la société SEGHERS INVESTISSEMENT s'était engagée à lui adresser sous 48 heures ouvrées son dernier bilan comptable, une brève présentation de son projet pour les locaux et du type de restaurant qu'elle entendait y exploiter, et son business plan a'n de permettre à la bailleresse d'apprécier le sérieux et la crédibilité du repreneur pressenti», mais qu'aucun document ne lui a été adressé ;

- Par acte extrajudiciaire en date du 10 octobre 2019, la SARL La Brasserie Italienne a signifié à la SCI du [Adresse 3] une seconde promesse synallagmatique de vente de son fonds de commerce de café-brasserie au pro't de MM. [Z] et [H] [W] moyennant un prix de 1.150.000 €, dans des termes identiques à l'acte signi'é le 28 mars 2019, à laquelle il a été répondu, par courrier du 5 novembre 2019, qu'à défaut de mention des conditions de cession spécifiques au droit au bail, notamment principalement, de la quote-part du prix affectée à cet élément du fonds et en l'absence de réception d'un dossier de présentation des consorts [W] ni de leur projet de reprise du fonds de commerce, la bailleresse n'était pas en mesure d'exercer ou non son droit de préférence ;

- si bailleur et preneur s'opposent sur l'interprétation de la clause « Droit de préemption» prévue au bail, en particulier sur le point de savoir si un droit de préemption est ouvert au bailleur à l'occasion de la cession du fonds de commerce ou à l'occasion seulement d'une cession du droit au bail, cette divergence d'analyse ayant visiblement participé au refus de la société SEGHERS INVESTISSEMENT d'acquérir le fonds de commerce, les parties ne tirent pour autant pas de conséquence juridique de leur interprétation respective de la clause du bail au dispositif de leurs conclusions, le tribunal n'étant de ce fait saisi que d'une action en responsabilité du bailleur par le preneur, en raison de son comportement pendant les pourparlers et n'ayant pas à se prononcer sur l'interprétation de la clause litigieuse ;

- Or, d'une part, le fait pour 1e bailleur d'interpréter différemment du preneur la clause litigieuse ne peut être considéré en soi comme constitutif d'un comportement de mauvaise foi. D'autre part, l'intervention du bailleur dans la procédure de cession du fonds de commerce, qui n'a pu aboutir, résulte de la signification par le preneur d'un acte d'huissier de justice a'n que le bailleur se positionne sur son droit de préemption, cet acte découlant exclusivement de l'interprétation personnelle du preneur des dispositions du bail. En'n, le défaut d'accord entre les parties à l'issue de la réunion du 28 mai 2019 et l'échec du projet ne sont pas imputables qu'au seul litige entre la SCI du [Adresse 3] et la SARL La Brasserie Italienne, la société SEGHERS INVESTISSEMENT n'ayant visiblement pas communiqué les documents nécessaires à la justification de sa situation économique et 'nancière et la preuve n'étant également pas rapportée que le bailleur s'est opposé par principe à la cession projetée. 

- Dès lors, l'ensemble des éléments évoqués ne permettent pas de retenir l'existence d'une faute du bailleur dans la rupture des négociations.



La SARL La Brasserie Italienne sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef et la condamnation de la société SNC [Adresse 3], venant aux droits de la SCI du [Adresse 3], à lui verser la somme de 445.000 € à titre de dommages-intérêts.



A l'appui de ses prétentions, la SARL La Brasserie Italienne fait valoir en substance que l'attention du bailleur a été, à plusieurs reprises, attirée sur l'impossibilité pour lui d'exiger que lui soit proposée dans le cadre d'une cession de fonds de commerce, l'acquisition du seul droit au bail, le comportement du bailleur étant abusif et fautif.



Elle relève que le comportement ultérieur du bailleur serait également fautif, tant au regard de ses exigences au cours des négociations engagées, qu'ensuite de son offre d'acquérir à vil prix le fonds de commerce, et par la délivrance d'un refus de renouvellement de bail, suivi immédiatement d'un commandement visant la clause résolutoire.



Elle ajoute que la prétention des bailleresses tendant à voir exercer leur droit de préférence uniquement sur le droit au bail, rendant indispensable de décomposer le prix de cession du fonds de commerce serait inexacte dès lors que les notifications de la preneuse visaient en l'espèce une cession de fonds de commerce et non une cession de droit au bail, le bailleur n'étant pas autorisé à limiter son offre à un seul élément dudit fonds, en l'espèce le droit au bail, et ainsi prétendre à un moindre prix ; qu'il convient que soit jugé le caractère non écrit de ladite clause du bail comme contraire aux dispositions de l'article L. 145-16 du code de commerce ; que si la Cour n'en jugeait pas ainsi, il conviendrait de dire que c'est de manière fautive, eu égard aux objections soulevées par la société preneuse et ses conseils, que les bailleresses ont rendu impossible la cession, en se prévalant à tort de la disposition relative à un droit de préférence ne portant que sur le droit au bail. 



Or, la SARL La Brasserie Italienne souligne que le comportement fautif du bailleur l'aurait privée de la vente de son fonds de commerce, la contraignant depuis le 31 mai 2019, à poursuivre une exploitation difficile de son fonds de commerce, à la fois en raison de la situation de santé de sa gérante, et d'événements ayant affecté les commerces, tels que les manifestations des « gilets jaunes», le mouvement contre la réforme des retraites et enfin la crise sanitaire de la Covid-19.



Ainsi, la SARL La Brasserie Italienne sollicite l'indemnisation de son préjudice résultant de l'obligation dans laquelle elle s'est trouvée en l'absence de réalisation de la cession de son fonds de commerce de poursuivre après 2018 une activité devenue déficitaire pour les raisons ci-avant exposées et d'autre part celui correspondant au différentiel négatif entre le prix obtenu dans le cadre des ventes amiables auxquels il a été fait obstacle par le bailleur et le montant aujourd'hui dévalué du fonds de commerce pour les mêmes raisons, soit un montant de 200.000 € au titre des pertes d'exploitation et 245.000 € au titre de la perte de valeur du fonds de commerce.



La SARL La Brasserie Italienne relève enfin que l'absence de réalisation des cessions de fonds de commerce aurait pour origine le refus abusif du bailleur à consentir à celle-ci, en se prévalant à tort de la clause litigieuse du bail, caractérisant ainsi un lien de causalité entre la faute commise par le bailleur et les préjudices subis par la preneuse.



La SCI du [Adresse 3] s'oppose à cette demande et sollicite la confirmation du jugement querellé de ce chef, en excipant pour l'essentiel n'avoir commis aucune faute tant dans l'application de la clause litigieuse, librement consentie et dont le contenu ne serait pas prohibé par le droit positif, dans la mesure où elle ne fait pas obstacle à la cession de son fonds de commerce, que dans le cadre des deux projets de cession du fonds de commerce qui lui ont été présentés, la clause la rendant légitime à solliciter la communication du prix du droit au bail seul, en dehors des autres éléments du fonds de commerce, la valorisation du droit au bail étant possible, ainsi que des documents des potentiels acquéreurs ayant pour objet de permettre à la bailleresse d'apprécier le sérieux et la crédibilité du repreneur, alors que la promesse de cession du fonds de commerce comportait un certain nombre de déclarations et conditions rendant la réalisation de la cession incertaine.



Or, le repreneur pressenti n'aurait jamais communiqué les documents mentionnés, de sorte que la bailleresse n'a jamais pu s'assurer de sa solvabilité financière et du projet réellement envisagé et n'a pas davantage indiqué l'identité du bénéficiaire de la clause de substitution comprise dans la promesse de cession du fonds de commerce, alors qu'il ne serait nullement démontré que ces demandes de renseignement de la bailleresse seraient excessives ou abusives.



Elle souligne n'avoir jamais opposé de refus de principe à la cession du fonds de commerce de la preneuse à la société Seghers investissement, qui aurait mis fin aux négociations, sans raison objective, seule l'attitude de la preneuse, ayant refusé de signifier le montant du droit au bail étant fautive.



Elle relève que « les graves difficultés rencontrées » par la preneuse ne l'ont pas été du chef du bailleur mais sont bien liées à l'attitude de M. [P], agissant pour le compte de preneuse, qui n'a pas souhaité accéder aux demandes légitimes de son bailleur.



Concernant les seconds cessionnaires, la société SNC [Adresse 3] observe qu'il lui est simplement reproché d'avoir adressé, par courrier en date du 05 novembre 2019, la réitération de l'interprétation du bail qui avait été faite précédemment, sans qu'il soit démontré qu'elle aurait fait obstacle au projet de cession du locataire et tendrait à interdire au locataire de céder son fonds de commerce afin de pouvoir ainsi l'acquérir à vil prix.



Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué.



En effet, la cour n'étant pas valablement saisie d'une demande tendant à prononcer le caractère non-écrit de la clause litigieuse, et en l'absence de reconnaissance du caractère non-écrit de cette clause, aucun comportement fautif du bailleur ne saurait dès lors lui être reproché dans son application et interprétation de ladite clause, sa divergence avec la SARL La Brasserie Italienne ne pouvant sérieusement être constitutive d'un comportement empreint de mauvaise foi et donc fautif.



Par ailleurs, s'il résulte des pièces versées aux débats que les deux projets de cession du fonds de commerce de la SARL La Brasserie Italienne présentés à la bailleresse ont été abandonnés par les potentiels acquéreurs en raison de « grandes difficultés avec le bailleur » suite à des réunions de négociations, force est néanmoins de relever que la SCI du [Adresse 3] ne s'est jamais opposée formellement à ces deux projets, et s'est bornée à solliciter des potentiels acquéreurs des éléments objectifs justifiant de leur solidité financière, et de la fiabilité du projet, demandes parfaitement légitimes et proportionnées de la part d'un bailleur, afin de se prémunir de tout risque d'insolvabilité d'un éventuel repreneur cessionnaire du droit au bail.



En conséquence, aucune faute contractuelle n'étant caractérisée à l'encontre de la SCI du [Adresse 3] et de la société SNC [Adresse 3], le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a débouté la SARL La Brasserie Italienne de ses demandes indemnitaires à l'encontre de la société SNC [Adresse 3], venant aux droits de la SCI du [Adresse 3], et ce, sans qu'il soit besoin de s'interroger sur les préjudices allégués et un lien de causalité.





3) Sur la demande d'indemnisation pour procédure abusive de la SCI du [Adresse 3] et la société SNC [Adresse 3] 



Le droit d'action ou de défense en justice ne dégénère en abus qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière, équipollente au dol, de sorte que la condamnation à dommages-intérêts doit se fonder sur la démonstration de l'intention malicieuse et de la conscience d'un acharnement procédural voué à l'échec, sans autre but que de retarder ou de décourager la mise en 'uvre par la partie adverse du projet contesté.



Le principe du droit d'agir implique que la décision judiciaire de retenir le caractère non fondé des prétentions ne suffit pas à caractériser l'abus de l'exercice du droit. 



Au cas d'espèce, si la société SNC [Adresse 3] sollicite la condamnation de la SARL La Brasserie Italienne à lui verser 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, et qu'il résulte des énonciations du présent arrêt que les prétentions de la SARL La Brasserie Italienne n'étaient pas fondées et qu'une de ses demandes était irrecevable, cette seule circonstance ne saurait toutefois caractériser un abus de droit, pas plus que la divergence d'interprétation de la clause litigieuse entre les parties, dont il ne s'infère aucune malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol de la SARL La Brasserie Italienne.



En conséquence, la société SNC [Adresse 3] sera déboutée de sa demande indemnitaire de ce chef.



4) Sur les demandes accessoires



Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la SARL La Brasserie Italienne aux entiers dépens d'appel. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.  



En outre, la SARL La Brasserie Italienne sera par ailleurs condamnée au paiement d'une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société SNC [Adresse 3], la SARL La Brasserie Italienne étant déboutée de sa demande de ce chef. 







PAR CES MOTIFS, 



LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,



Confirme le jugement rendu le 15 octobre 2020 par le Tribunal judiciaire de Paris sous le n° RG 19/8415 en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant



Déclare la SARL La Brasserie Italienne irrecevable en sa demande tendant à voir déclarer non écrite la clause litigieuse du bail insérée à l'article IX ;



Déboute la société SNC [Adresse 3] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;



Déboute la SARL La Brasserie Italienne de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SARL La Brasserie Italienne à verser à la société SNC [Adresse 3] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SARL La Brasserie Italienne aux entiers dépens d'appel ;



Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.









La greffière La présidente