Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 25 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 25 JANVIER 2024



(n° , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15672 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJGR



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2021 -Tribunal de proximité de JUVISY-SUR-ORGE - RG n° 1119001907





APPELANTE

 

Madame [G], [W], [H] [E]

née le 23 avril 1965 à [Localité 5] (63)

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Sabrina BOUAOU, avocat au barreau d'ESSONNE







INTIMES 



Monsieur [O] [C]

né le 1er juin 1957 à [Localité 4] (Portugal)

[Adresse 1] 

[Adresse 7]

[Localité 3]





Madame [U] [V] épouse [C]

décédée le 14 janvier 2023



Représentés par Me Julien DUPUY de la SARL DUBAULT-BIRI & ASSOCIES, avocat au barreau d'ESSONNE







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre au lieu et place de François LEPLAT et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 24 septembre 2009, M. [O] [C] et Mme [U] [F] [V] épouse [C] ont consenti à M. [D] [X] et Mme [G] [E] la location d'une maison individuelle à usage d'habitation sise [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 1180 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 1180 euros.



M. [D] [N] a donné congé du bail par courrier en date du 15 mai 2010.



Le 23 juillet 2019, M. [O] [C] et Mme [U] [F] [V] épouse [C] ont fait signifier à Mme [G] [E] un commandement de payer la somme de 7439,37 euros hors frais au titre des loyers et charges impayés.



Par acte d'huissier de justice du 30 octobre 2019 remis à étude, M. [O] [C] et Mme [U] [F] [V] épouse [C] ont fait assigner Mme [G] [E] devant le juge des contentieux de Ia protection du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes au tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ; 

- ordonner l'expulsion immédiate de Mme [G] [E] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, avec transport et séquestration des meubles ; 

- condamner Mme [G] [E] à leur payer les sommes suivantes :

- 12 110 euros au titre des loyers et charges dus au mois d'octobre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal ;

- une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer, soit la somme de 2360 euros, et ce jusqu'à complète Iibération des lieux et remise des clés ;

- dire qu'ils conserveront le dépôt de garantie d'un montant de 1180 euros ;

- 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.



Par jugement contradictoire entrepris du 18 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge a ainsi statué :

- déboute Mme [G] [E] de son exception de nullité et déclare recevable l'action de M. [O] [C] et Mme [U] [F] [V] épouse [C],

- constate que le contrat signé le 24 septembre 2009 entre M. [O] [C] et Mme [U] [F] [V] épouse [C], d'une part, et Mme [G] [E], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], s'est trouvé de plein droit résilié le 24 septembre 2019 par application de la clause résolutoire contractuelle,

- déboute Mme [G] [E] de sa demande de délais de paiement,

- en conséquence, ordonne, faute de départ volontaire, l'expulsion de Mme [G] [E] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile,

- déboute M. [O] [C] et Mme [U] [F] [V] épouse [C] de leur demande tendant à voir ordonner le transport et la séquestration des meubles présents dans les locaux donnés à bail en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,

- rappelle que le sort des meubles laissés sur place est réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire,

- rappelle qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamne Mme [G] [E] à payer à M. [O] [C] et Mme [U] [F] [V] épouse [C] la somme de 29.966,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, et ce en deniers ou quittances valables, selon décompte arrêté au 15 février 2021, terme de février 2021 inclus, 

- déboute M. [O] [C] et Mme [U] [F] [V] épouse [C] de leur demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du montant du loyer dû, et fixe, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Mme [G] [E] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, 

- condamne en tant que de besoin Mme [G] [E] à verser à M. [O] [C] et Mme [U] [F] [V] épouse [C] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2021 et jusqu'à la complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances,

- dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 de chaque mois,

- dit que les sommes versées à ce titre par Mme [G] [E] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités,

- dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande de M. [O] [C] et Mme [U] [F] [V] épouse [C] tendant à la conservation du montant du dépôt de garantie,

- déboute Mme [G] [E] de sa demande d'expertise,

- déboute Mme [G] [E] de sa demande de réduction du montant du loyer,

- déboute Mme [G] [E] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

- déboute Mme [G] [E] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier,

-dit n'y avoir lieu d'ordonner la compensation des sommes dues,

- déboute M. [O] [C] et Mme [U] [F] [V] épouse [C] de leurs autres demandes,

- déboute Mme [G] [E] de ses autres demandes,

- condamne Mme [G] [E] à payer à M. [O] [C] et Mme [U] [F] [V] épouse [C] la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne Mme [G] [E] aux dépens de l'instance, lesquels comprendront notamment les frais du commandement de payer du 23 juillet 2019, de l'assignation du 30 octobre 2019 et de sa notification à la préfecture,

- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision,

- dit que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 17 août 2021 par Mme [G] [E],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 novembre 2021 par lesquelles Mme [G] [E] demande à la cour de :

Infirmer en totalité le jugement rendu le 18 juin 2021 par le Tribunal de Juvisy-Sur-Orge, Déclarer Mme [E] recevable et fondée en ses demandes, 

Constater que le commandement de payer est nul, 

Débouter les époux [C] de leurs demandes d'acquisition de la clause résolutoire et demande d'expulsion, 

Constater que les décomptes sont erronés, 

Fixer la dette de Mme [E] au regard des règles de la compensation judiciaire,

A titre reconventionnel, 

Constater que les époux [C] ont manqué à leur obligation de bonne foi, 

Constater l'indécence et l'insalubrité du logement de Mme [E], 

Condamner solidairement les époux [C] à verser à Mme [E] la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral et financier subi eu égard aux manquements des bailleurs, 

Condamner solidairement les époux [C] à verser Mme [E] la somme de 38.940 euros en réparation du trouble de jouissance subi depuis mai 2016 au 1er novembre 2021 (A PARFAIRE),

Fixer le montant du loyer à la moitié du loyer contractuellement convenu soit à la somme de 590 euros à compter de la décision à intervenir et jusqu'à ce que les travaux de remise aux normes incombant aux bailleurs soient réalisés,

Ordonner la compensation judiciaire entre la dette locative et les dommages et intérêts alloués, 

A titre subsidiaire, 

Désigner tel expert qu'il plaira au tribunal avec une mission complète afin d'établir les désordres et évaluer si le bien était décent et habitable, et dans le cas contraire, évaluer le trouble de jouissance, 

Dire que les frais seront avancés intégralement par le TRESOR PUBLIC, 

Dans cette hypothèse, suspendre les loyers durant les opérations d'expertise afin de déterminer les désordres, les responsabilités et les préjudices, 

A titre infiniment subsidiaire, 

Accorder à Mme [E] les plus larges délais, 

En conséquence, 

Condamner solidairement les époux [C] à verser à Mme [E] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 novembre 2023 au terme desquelles M. [O] [C] demande à la cour de :

Juger Mme [G] [E] recevable mais mal fondée en son appel, 

En conséquence, 

A titre principal, 

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire, 

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu en date du 24 septembre 2009,

En tout état de cause, 

Y ajoutant, 

Condamner Mme [G] [E] à payer à M. [O] [C] la somme de 69.628,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 30 novembre 2023 à parfaire,

Condamner Mme [G] [E] à payer à M. [O] [C] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamner Mme [G] [E] aux entiers dépens.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Il convient au préalable de constater que Mme [U] [V] épouse [C] est décédée le 14 janvier 2023, et que M. [O] [C] justifie par une attestation notariée du 30 janvier 2023 être le seul propriétaire du bien litigieux.



Sur la validité du commandement de payer et l'acquisition de la clause résolutoire



Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le commandement de payer contient, à peine de nullité, (...) le décompte de la dette'.



Ainsi que l'a rappelé à juste titre le premier juge, le commandement doit être de bonne foi, c'est-à-dire préciser la nature des sommes réclamées et pour quelles échéances ces sommes sont dues, l'inobservation de ces formalités substantielles étant sanctionnée par la nullité du commandement, dès lors que ces irrégularités ont causé un grief au locataire qui n'a pas été mis en mesure de connaître les causes de cet acte et d'y répondre en temps utile. Toutefois, bien que délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, le commandement de payer demeure valable à hauteur du montant des loyers échus et impayés.



En l'espèce, le commandement de payer délivré le 23 juillet 2019 porte sur la somme principale de 7390 euros au titre des loyers échus et impayés pour la période de janvier à juillet 2019 inclus, déduction faite des intérêts et du coût du commandement figurant au décompte. Il détaille les échéances échues et impayées. Le bailleur ne conteste pas que la somme totale de 3230 euros représentant les versements de la locataire entre janvier et juin 2019 n'a pas été portée au crédit de ce décompte.



Il convient dès lors de juger que le commandement demeure valable à hauteur de la somme de : 

(7390 - 3230) = 4160 euros en principal au titre des loyers échus et impayés au mois de juillet 2019 inclus.



Ainsi que l'a relevé pertinemment le premier juge, Mme [E] n'a pas contesté le décompte à réception de l'acte et n'a effectué qu'un versement de 200 euros le 23 septembre 2019, insuffisant pour apurer les causes du commandement.



Mme [E] produit la copie de chèques qu'elle dit avoir remis au bailleur, en soutenant que celui-ci n'en aurait encaissé qu'une partie, mais ne rapporte pas la preuve de ses allégations, et ne justifie en tout état de cause pas de règlements supplémentaires à ceux qui ont été pris en compte ci-dessus. Elle ne rapporte pas la preuve que le virement d'un montant de 1180 euros effectué le 11 janvier 2019 avec la mention 'M.ou Mme [O] [C] loyer' a bien été encaissé par le bailleur, lequel produit son extrait de compte pour le mois de janvier 2019 ne portant mention d'aucun virement en provenance du compte de Mme [E].



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'exception de nullité du commandement de payer, constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 septembre 2019, ordonné l'expulsion de Mme [E] et fixé l'indemnité d'occupation due par Mme [E] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail.







Sur l'arriéré locatif



En vertu de l'article 1353 du code civil, 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.



Ainsi qu'il a été jugé plus haut, la production par Mme [E] de la copie de chèques ne suffit pas à prouver qu'elle les aurait remis au bailleur, et encore moins que celui-ci aurait refusé de les encaisser. 



En conséquence, ces chèques ne sauraient venir en déduction du montant de la dette locative.



Il en est de même du virement précité du 11 janvier 2019, dont la preuve de l'encaissement n'est pas rapportée.



En conséquence, Mme [E] échoue à rapporter la preuve de versements supplémentaires à ceux figurant dans le dernier décompte locatif produit en pièce 15.



En revanche, ce décompte remonte à novembre 2018, alors que le commandement de payer du 23 juillet 2019 débutait avec un solde de loyer de janvier 2019 de 310 euros.



Il convient dès lors de retenir la somme due au titre du commandement de payer, soit 4160 euros en principal au titre des loyers échus et impayés au mois de juillet 2019 inclus, et d'y ajouter les loyers échus et impayés depuis cette date, incluant les taxes sur les ordures ménagères justifiées pour les années 2019 à 2022, déduction faite des sommes de 200 euros versées par la locataire en septembre et en octobre 2019.



En conséquence, Mme [E] sera condamnée au paiement de la somme totale de 56.958,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 1er mars 2023, terme de mars 2023 inclus, réactualisant ainsi le montant de la dette locative par rapport au jugement entrepris.



Sur les demandes de Mme [E]



* Au titre de l'indécence du logement



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (...).

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...) ; 

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (...)'.



Selon l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation (...) ;



2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante (...) ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...)'. 



En l'espèce, il résulte des pièces produites que Mme [E] a saisi son assurance protection juridique le 3 mai 2016 pour des désordres affectant le logement loué. Le 19 septembre 2017, l'assureur a écrit au bailleur pour lui demander de réparer le trou dans la toiture de la chambre occasionnant des infiltrations et la formation de moisissures sur les murs de la cuisine, de la chambre et de la salle de bains.



Le 12 septembre 2019, un rapport d'expertise amiable contradictoire a été établi par le cabinet Polyexpert mandaté par l'assureur de Mme [E]. Les constatations suivantes étaient effectuées : 

- au niveau de la chambre droite au 1er étage : 

- défaut d'étanchéité de la fenêtre en bois; 

- défaut de fermeture et d'ouverture du velux, dont M. [C] a cassé la poignée lors de la manipulation en présence de l'expert ; 

- dégradation et chute de ciment sur le solin au droit du balcon, consécutif à un défaut de mise en place des fers dans le béton, lors du coulage ; dégradation et chute de ciment sur le nez du balcon, ayant les mêmes causes ; 

- au niveau de la chambre d'ami au 1er étage, chute de ciment sur le solin au droit du balcon; 

- au niveau de la chambre de gauche au 1er étage, défaut d'étanchéité sur le raccord d'étanchéité du velux, engendrant des infiltrations, endommageant les embellissements réalisés par l'assurée ; 

- au niveau de la cuisine, défaut d'étanchéité de la fenêtre ; 

- défaut généralisé de la fixation des boîtiers de scellement des prises électriques du logement ;

- tableau électrique situé dans le garage plus aux normes.



Il est précisé dans le rapport d'expertise qu'un protocole d'accord a été régularisé sur place, aux termes duquel M. [C] s'est engagé à reprendre les défauts par des travaux devant être réalisés avant la fin octobre 2019.



Le bailleur justifie de la réalisation de travaux par la production de la facture de la société Star Paris Bâtiment du 15 octobre 2019, consistant en : 

- le changement de velux + raccord de tuiles,

- la réparation du deuxième velux,

- la reprise du débord de toiture dans la chambre d'ami,

- la reprise de solin béton au droit du balcon,

- la reprise du ciment en nez du balcon,

- le réglage de l'étanchéité de la fenêtre de la cuisine,

- le scellement de l'ensemble des boîtiers,

- la pose d'un micro disjoncteur 30 mm sur rajout de tableau sans changement du global.





Mme [E] a apposé sa signature précédée de la mention 'bon pour exécution' sur le protocole d'accord sur lequel il est indiqué que les travaux ont été effectués le 15 octobre 2019.



Le 11 décembre 2019, l'assureur protection juridique de Mme [E] a écrit au bailleur que des travaux restent à réaliser selon leur expert (dont les constatations ne sont pas produites).



Le 29 juin 2020, Mme [E] a écrit à son bailleur pour lui indiquer qu'elle a été contrainte de faire intervenir un électricien en urgence, en joignant la facture du 28 juin 2020 de la société Dorone France d'un montant de 858 euros portant les mentions suivantes : 'intervention en urgence sur court circuit important ; changement du différentiel tableau défectueux, non conforme'.



Le 9 octobre 2020, les services de police municipale de la mairie de [Localité 6] sont intervenus dans les lieux à la demande de la responsable du service logement de la ville et ont effectué les constatations suivantes : 

- chambre de gauche en montant : infiltration d'eau provenant de la toiture,

- chambre de droite en montant : mauvaise fermeture de la fenêtre laissant passer un fort courant d'air,

- dans la cuisine, fenêtre qui ferme mal,

- dans la salle de bains, la fenêtre ferme mal.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la maison louée par Mme [E] à M. [C] présentait des points d'indécence en vertu du décret du 30 janvier 2002, qu'elle a déclarés à son assureur le 3 mai 2016, et qui ont été constatés par le rapport d'expertise du 12 septembre 2019, en ce qu'il n'assurait pas le clos et le couvert et n'était pas protégé contre les infiltrations d'air, plusieurs fenêtres présentant un défaut d'étanchéité, ayant engendré des infiltrations dans la chambre de gauche ; la nature et l'état de conservation des matériaux de construction présentait un risque manifeste pour la sécurité des locataires, en raison de la présence de chutes de ciment sur le solin au droit du balcon, ainsi que sur le nez du balcon ; les réseaux et branchements d'électricité n'étaient pas aux normes.



Les travaux effectués le 15 octobre 2019 n'ont pas permis de remédier aux entiers désordres, ce qu'ont dénoncé Mme [E] et son assureur dans leurs courriers au bailleur, et ce qui a pu être constaté par les agents de police municipale le 9 octobre 2020, s'agissant de la persistance des infiltrations d'eau dans la chambre de gauche, et des mauvaises fermetures des fenêtres de la chambre de droite en montant, de la cuisine et de la salle de bains. Mme [E] justifie en outre par la facture du 28 juin 2020 précitée que le différentiel du tableau électrique était défectueux et non conforme et a dû être changé en urgence.



Il convient dès lors de juger que le bailleur a engagé sa responsabilité envers sa locataire et devra l'indemniser des préjudices subis du fait de l'indécence du logement et du trouble de jouissance en ayant résulté.



¿ Les dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et financier subi



Mme [E] réclame la somme de 5000 euros à ce titre.



Elle justifie avoir déboursé la somme de 858 euros pour procéder à la réparation en urgence du différentiel du tableau électrique non conforme, alors que cette réparation incombe au bailleur.



S'agissant de la surconsommation d'électricité, celle-ci n'est pas établie par la facture Engie produite, qui mentionne une consommation de 183 euros par mois, soit 2015 euros par an, et non par mois comme indiqué par Mme [E] dans ses écritures. Or, ce montant n'apparaît pas exorbitant pour une maison individuelle sur sous-sol, comportant 3 chambres à l'étage, celle-ci ne produisant aucune autre facture à titre de comparaison.



Mme [E] ne justifie pas avoir subi un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance qui sera examiné ci-après.



En conséquence, il convient de condamner M. [C] à régler à Mme [E] la somme de 858 euros en réparation de son préjudice financier, infirmant le jugement entrepris sur ce point, et de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée du surplus de sa demande.



¿ Les dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi



Mme [E] fait valoir qu'elle réside depuis mai 2016 dans un logement indécent, et réclame la somme de 38.940 euros à ce titre, correspondant à 50% du montant du loyer sur 66 mois entre mai 2016 et novembre 2021.



Les points d'indécence constatés par le rapport du 12 septembre 2019 étaient les suivants : plusieurs fenêtres présentaient un défaut d'étanchéité, ayant engendré des courants d'air dans le logement et des infiltrations dans la chambre de gauche, la présence de chute de ciment sur le solin au droit du balcon ainsi que sur le nez du balcon, et le défaut de conformité aux normes des réseaux et branchements d'électricité. Les travaux effectués par le bailleur en octobre 2019 n'ont que partiellement remédié aux désordres, ainsi qu'il résulte des constatations de la police municipale du 9 octobre 2020 et de l'intervention en urgence de l'électricien du 29 juin 2020.



Toutefois, le bail ayant été résilié le 24 septembre 2019 par acquisition de la clause résolutoire, et l'expulsion prononcée, Mme [E] est occupante sans droit ni titre depuis lors et ne peut réclamer d'indemnisation au titre de son préjudice de jouissance postérieurement à cette date, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ne lui étant plus applicable.



Il convient de fixer à 200 euros par mois le montant du préjudice de jouissance de Mme [E] pour la période de mai 2016 à septembre 2019, soit la somme de : 

(200 x 42) = 8400 euros que M. [C] sera condamné à lui payer, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



¿ La diminution de moitié du montant du loyer à compter de la décision à intervenir et jusqu'à ce que les travaux de remise aux normes incombant au bailleur soient réalisés



Le bail ayant été résilié du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, et l'expulsion prononcée, il ne saurait être enjoint au bailleur d'effectuer des travaux de remise aux normes et il ne sera dès lors pas fait droit à la demande de diminution de moitié du montant du loyer à compter de la décision à intervenir et jusqu'à ce que ces travaux soient réalisés. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.



* La demande de compensation



Il convient d'ordonner la compensation entre les sommes dont Mme [E] est redevable envers M. [C] et des sommes dont M. [C] est redevable envers Mme [E], infirmant le jugement entrepris sur ce point.



* La demande d'expertise formée à titre subsidiaire



Selon l'article 146 du code de procédure civile, 'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve'.





En l'espèce, le premier juge a exactement considéré que les pièces versées aux débats permettaient de statuer sans qu'il soit besoin d'ordonner une expertise. 



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [E] de sa demande subsidiaire de ce chef.



* Les délais de paiement 



Mme [E] fonde sa demande sur l'article 1343-5 du code civil, lequel dispose que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.



En l'espèce, Mme [E] fait valoir qu'elle a connu une diminution de ses ressources suite à un arrêt de travail depuis le 8 avril 2018. Elle justifie qu'elle a perçu en 2019 des revenus mensuels de 1240 euros, et qu'elle se trouvait toujours en arrêt de travail jusqu'au 8 mars 2021. Aucun élément actualisé n'est produit.



C'est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que l'importance du montant du loyer, ainsi que le montant et l'ancienneté de la dette, qui a considérablement augmenté en l'absence de tout règlement depuis le mois d'octobre 2019, permettait d'établir que la créance ne pourrait être résorbée dans les délais légaux, alors qu'il s'agissait d'un bailleur particulier. Il ajoutait à juste titre que Mme [E] s'était déjà engagée par courrier du 3 avril 2019 à régler une somme mensuelle de 700 euros pour apurer sa dette, mais que cet engagement n'avait pas été respecté.



La cour ajoute que cette situation s'est considérablement dégradée depuis le jugement entrepris, la dette ayant très fortement augmenté en l'absence de tout règlement, alors que Mme [E] a bénéficié des délais de la procédure.



En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [E] de sa demande de délais de paiement.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile en première instance.



Mme [E], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d'appel.



L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Constate que Mme [U] [V] épouse [C] est décédée le 14 janvier 2023, et que M. [O] [C] est le seul propriétaire du bien litigieux,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative, et en ce qu'il a débouté Mme [G] [E] de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice financier et pour troubles de jouissance, et dit n'y avoir lieu d'ordonner la compensation des sommes dues,



Et statuant à nouveau,

Condamne Mme [G] [E] à payer à M. [O] [C] la somme réactualisée de 56.958,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 1er mars 2023, terme de mars 2023 inclus, 



Condamne M. [O] [C] à payer à Mme [G] [E] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts : 

- 858 euros en réparation de son préjudice financier,

- 8400 euros en réparation de son trouble de jouissance,



Ordonne la compensation entre les sommes dues par Mme [G] [E] à M. [O] [C] d'une part, et les sommes dues par M. [O] [C] à Mme [G] [E] d'autre part,



Et y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [G] [E] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Pour le Président empêché