Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 25 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 25 JANVIER 2024



(n° , 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15678 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJHB



Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juin 2021 - Tribunal de proximité de paris - RG n° 





APPELANTS

 

Monsieur [Z] [O] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Madame [F] [O] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentés et assistés par Me Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0178







INTIMEE 



S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Nicolas GUERRIER de la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208



Ayant pour avocat plaidant, présent à l'audience, Me AKADIRI Samia de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAINDE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208























COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 





ARRET :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre au lieu et place de François LEPLAT, et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 21 avril 1999, Ia SA RIVP a consenti a M. [Z] [O] [G] et Mme [F] [O] [G] un bail d'habitation portant sur un logement d'une surface de 118,62 m² de type F5 situé [Adresse 2] à [Localité 3]



Le 4 décembre 2015, l'immeuble a fait l'objet d'une convention signée avec l'Etat dans le cadre de l'article L.351-2 du code de la construction et de l'habitation.



Le 20 juin 2016, un nouveau bail a été signé entre les parties, soumettant le contrat au code de la construction et de l'habitation ainsi qu'à la convention précitée.



Par courrier du 10 octobre 2018, la RIVP a informé M. et Mme [O] [G] de la facturation à compter du 1er janvier 2019 d'un Supplément de Loyer de Solidarité (SLS).



A réception des éléments fiscaux des époux [O] [G], la RIVP a appliqué à compter du mois de janvier 2019 un SLS d'un montant de 1940,36 euros.



Par acte d'huissier en date du 29 juillet 2019, M. [Z] [O] [G] et Mme [F] [O] [G] out assigné la RIVP devant le tribunal d'instance de Paris afin:

- de dire et juger que le SLS est inapplicable à leur situation,

 - subsidiairement, de dire et juger nul et de nul effet pour dol la convention de bail régularisée et ce compte tenu de la réticence dolosive dont s'est rendue coupable la RIVP,

- très subsidiairement de dire et juger qu'a défaut de justitier du loyer conventionné applicable, la RIVP ne peut prétendre au paiement d'un SLS qui a vocation seulement à s'appliquer sur le loyer conventionné et non pas sur le loyer dérogatoire,

- dire et juger en conséquence qu'ils restent locataires en application de l'ancienne convention soumise à la loi du 6 juillet 1989, 

- dire et juger que compte tenu de la nullité du nouveau bail et conformément à l'article L.357-7 du code de la construction et de l'habitation, la RIVP ne peut prétendre assujettir les demandeurs au paiement d'un SLS en application des dispositions de Ia loi du 28 novembre 2018,

- suspendre le paiement du SLS à défaut pour la RIVP de justifier du loyer conventionné applicable,

- en tout état de cause. condamner la RIVP a leur verser une somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.





Par jugement contradictoire entrepris du 22 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : 

Déboute M. [Z] [O] [G] et Mme [F] [O] [G] de leur demande en nullité du contrat de bail du 20 juin 2016 et des demandes qui en découleraient,

Condamne solidairement M. [Z] [O] [G] et Mme [F] [O] [G] à payer à la RIVP la somme de 41470.65 euros au titre du supplément de loyer de solidarité dû sur Ia période du 1er janvier 2019 à février 2021,

Autorise M. [Z] [O] [G] et Mme [F] [O] [G], sauf meilleur accord des parties, à se Iibérer de leur dette par 36 mensualités de 1.150 euros payables en plus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité correspondant au solde de la dette, chacune des mensualités étant payable à même date que le loyer courant,

Dit en revanche qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité à l'échéance fixée Ia totalité de la créance en principal, intérêts et frais deviendra immédiatement exigible,

Condamne in solidum M. [Z] [O] [G] et Mme [F] [O] [G] à payer à la RIVP Ia somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne in solidum M. [Z] [O] [G] et Mme [F] [O] [G] aux dépens,

Ordonne l'exécution provisoire.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 17 août 2021 par M. [Z] [O] [G] et Mme [F] [O] [G],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 novembre 2023 par lesquelles M. [Z] [O] [G] et Mme [F] [O] [G] demandent à la cour de :

RECEVOIR Monsieur et Madame [O] [G] en leurs demandes,

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du tribunal Judiciaire de PARIS, pôle proximité n° RG 11-20-006508 du 22 juin 2021;

ET STATUANT À NOUVEAU :

DEBOUTER la RIVP de l'ensemble de ses demandes ;

DIRE et JUGER que le supplément de loyer de solidarité tel qu'il est prévu par les dispositions des articles L.443-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation est inapplicable à la situation de M. et Mme [O] [G],

DIRE et JUGER en conséquence qu'aucun supplément de loyer de solidarité n'est applicable à M. et Mme [O] [G],

et DEBOUTER la RIVP de l'ensemble de ses demandes,

Subsidiairement :

DIRE et JUGER nul et de nul effet pour dol la convention de bail régularisée en juin 2016 entre la RIVP et les époux [O] [G], compte-tenu des déclarations et de la réticence dolosive dont s'est rendue coupable la RIVP,

DIRE et JUGER que les époux [O] [G] occupent leur appartement [Adresse 2] à [Localité 3] en vertu d'un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, conformément à leur situation préalable à la convention qu'il leur a été demandé de régulariser,

DIRE et JUGER en conséquence que compte tenu de la nullité du nouveau bail signé, conformément à l'article L.357-7 du code de la construction et de l'habitation, la RIVP ne peut prétendre assujettir les époux [O] [G] au paiement d'un supplément de loyer de solidarité en application des nouvelles dispositions de la loi du 28 novembre 2018,

Très subsidiairement :

CONSTATER que la RIVP avait pris l'engagement unilatéral de ne pas appliquer le SLS aux locataires payant un loyer dérogatoire,

DIRE ET JUGER que les dispositions législatives ouvrant un droit d'option prévu par la loi ELAN du 28 novembre 2018 qui est offert aux locataires soumis à un bail de droit privé, et intégrés postérieurement dans le parc locatif social et conventionné, doivent bénéficier à tous les locataires se trouvant dans cette situation, peu importe la date de conclusion du bail ou la nature du bailleur social, en application du principe d'égalité de traitement et des dispositions de l'article 1195 du Code civil,

DEBOUTER en conséquence la société RIVP de sa demande de paiement de supplément de loyer de solidarité à l'égard de M. et Mme [O] [G],

Très très subsidiairement :

- ORDONNER une médiation pour renégocier le contrat au nom de l'article 1195 du code civil à défaut,

INFINIMENT SUBSIDIAIREMENT: 

DIRE et JUGER qu'à défaut de justifier du loyer conventionné applicable à M. et Mme [O] [G], la RIVP ne peut prétendre au paiement d'un supplément de loyer de solidarité qui a vocation à s'appliquer seulement sur le loyer conventionné et non pas sur le loyer dérogatoire,

DIRE ET JUGER que le SLS réclamé aux locataires depuis le 1er janvier 2019 est inexact et DEBOUTER la RIVP de sa demande ou du moins la ramener à de plus justes proportions,

DIRE ET JUGER que les époux [O] [G] sont dispensés de SLS du 15 mai 2019 au 8 février 2020 pour indétermination du SLS applicable compte tenu du défaut du décret d'application suite à l'ordonnance du 15 mai 2019 plafonnant son montant ;

DIRE ET JUGER que le SLS doit être plafonné à compter du 15 mai 2019 en application du décret du 8 février 2020 ;

SUSPENDRE le paiement du supplément de loyer de solidarité à défaut pour la RIVP de justifier du loyer conventionné et du SLS applicables à M. et Mme [O] [G],

FIXER la créance SLS dont bénéficie la RIVP à l'encontre des époux [O] [G] à de plus justes proportions ;

Notamment, JUGER que le SLS applicable en 2019 et 2020 à l'encontre des époux [O] [G] a été surévalué et doit être diminué de la somme de 12.251,17 euros,

ACCORDER à M. et Mme [O] [G] 36 mois de délais afin d'acquitter les sommes dont ils seraient redevables au profit de la RIVP,

En tout état de cause :

CONDAMNER la RIVP à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme [O] [G] au titre de l'article 700 du CPC

- La CONDAMNER aux entiers dépens.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 novembre 2023 au terme desquelles la RIVP demande à la cour de :



CONFIRMER le jugement rendu le 22 juin 2021, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en toutes ses dispositions, 

En conséquence, 

DÉBOUTER M. [Z] [O] [G], et Mme [F] [O] [G] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; 

Statuant à nouveau, 

CONDAMNER solidairement M. [Z] [O] [G] et Mme [F] [O] [G] au paiement de la somme de 19.150 euros au titre de la dette locative (échéance de juin 2023 incluse) ; 

CONDAMNER solidairement M. [Z] [O] [G] et Mme [F] [O] [G] à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 

CONDAMNER solidairement M. [Z] [O] [G], et Mme [F] [O] [G] aux entiers dépens.

 

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à  " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce.



1 - Sur l'application du SLS aux époux [O] [G]



1.1- Sur l'application d'un SLS au loyer dérogatoire en cours



Les locataires, titulaires d'un bail de droit privé lors de l'acquisition de leur logement par un bailleur social, s'ils ont des ressources supérieures au plafond de ressources applicables pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition, peuvent se voir appliquer un loyer maximum dit dérogatoire, cette majoration ne pouvant excéder 10% du loyer antérieur.



M. et Mme [O] [G] font valoir que la non-application du SLS aux locataires occupant un logement avant le conventionnement de celui-ci et soumis à un loyer maximal dérogatoire est un principe clairement établi. Ils invoquent à cet égard l'instruction technique relative à la mise en oeuvre du SLS adressée le 31 décembre 2008 par le ministère du logement et de la ville, jamais remise en cause depuis, publiée et régulièrement mise à jour, selon laquelle "le SLS ne s'applique pas (...) aux logement occupés par un locataire déjà en place avant l'acquisition du logement par un bailleur social et soumis à un loyer maximal dérogatoire ; en effet, dans ce cas, il y a lieu de considérer que le SLS est déjà inclus dans le loyer pratiqué et ce durant toute la durée de l'occupation par le locataire concerné". Ils en déduisent que la RIVP a reconnu expressément cette situation dans sa lettre du 10 octobre 2018, dans laquelle elle leur indiquait que, jusqu'à présent, aucun SLS ne leur était facturé car la ville de [Localité 4] avait souhaité lors du conventionnement du logement que la RIVP mette en oeuvre la possibilité de bénéficier d'un régime dérogatoire permettant de ne pas être inclus dans le champ d'application du SLS.





La RIVP fait valoir que le conventionnement du 4 décembre 2015 a opéré un changement de statut du logement litigieux, et que le loyer dérogatoire et le SLS sont des dispositifs cumulatifs, le SLS étant exigible en vertu de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, et ce quelques soient les clauses du contrat de location. Elle souligne que l'instruction technique du ministère du logement n'a pas de valeur normative. 







L'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation dispose que les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.



Il ne s'agit ni d'un loyer ni d'une charge locative, mais d'une sorte de redevance dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l'État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social.



L'article L. 441-11 du même code dispose que l'organisme d'habitations à loyer modéré qui n'a pas exigé le paiement du supplément de loyer ou qui n'a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement est passible d'une pénalité égale à un certain pourcentage des sommes exigibles et non mises en recouvrement et recouvrée par l'Etat.

Ce pourcentage qui était égal à 50 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement jusqu'à la loi du 23 décembre 2017 dite loi Elan, a été porté par cette loi à 100 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement.



Ces dispositions sont d'ordre public et le SLS est exigible du locataire en vertu d'une prérogative de puissance publique dérogeant au droit commun du louage.



ll résulte des dispositions de l'article L. 481-2 du code de la construction et de l'habitation que les dispositions relatives au SLS sont applicables aux sociétés d'économie mixte (telle que la RIVP) pour les logements faisant l'objet de conventions en application de l'article L. 353-19 dudit code. 



Les organismes HLM ou les sociétés d'économies mixtes sont ainsi tenus tant au respect des dispositions conventionnelles que légales et ce dès l'entrée en vigueur de la convention signée avec l'Etat.



Ainsi que l'a rappelé à juste titre le premier juge, l'instruction technique du ministère du logement du 31 décembre 2008 n'a aucune valeur normative. Il a souligné également avec exactitude qu'aucun texte législatif ou réglementaire ne prévoit que le SLS n'est pas applicable aux loyers dérogatoires.



Il en a exactement déduit que M.et Mme [O] [G], même s'ils bénéficient d'un loyer dérogatoire, sont redevables d'un SLS et que la RIVP, en sa qualité de bailleur social, devait se conformer à la législation d'ordre public applicable aux logements appartenant à ces catégories, ce que l'agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS) a rappelé à la RIVP aux termes de son rapport de contrôle n°2017-053, de sorte que l'application d'un SLS au loyer dérogatoire des appelants est en conformité avec la loi.



1.2 - Sur la nullité pour dol du bail conventionné conclu entre les parties le 20 juin 2016 soulevée à titre subsidiaire par M.et Mme [O] [G]



Selon l'article 1137 du code civil, "le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie".



Les époux [O] [G] font valoir qu'en leur proposant la signature d'un nouveau bail, alors que la RIVP avait connaissance du projet de la loi du 23 novembre 2018, celle-ci a commis un dol justifiant l'annulation du bail conclu le 20 juin 2016, en ce qu'elle 'était parfaitement informée des discusssions législatives alors en cours, et qu'il lui appartenait donc en parfaite transparence d'informer ses locataires des changements qui pourraient être constitutifs de cette loi, ce qu'elle n'a délibérément pas fait'. Ils invoquent un courrier du 15 juin 2016, accompagnant l'exemplaire du nouveau bail à signer, aux termes duquel "le revenu fiscal de référence de votre foyer n'ayant pas été communiqué, ou étant supérieur au plafond de ressources permettant l'attribution de ce logement conventionné, nous vous précisons que le régime de votre bail est dérogatoire à la convention signée avec l'Etat; votre loyer reste donc inchangé".



La SA RIVP fait valoir que le loyer n'a pas évolué du fait de la convention, le SLS ne constituant pas un loyer, ni une charge, ni une indemnité, ni une clause pénale. Elle souligne qu'il n'est pas prouvé qu'elle aurait été informée du projet de loi Elan. Elle soutient que, même en l'absence de signature de ce nouveau bail, le SLS aurait été applicable en vertu de l'article L. 353-19 applicable aux sociétés d'économie mixte. Elle ajoute que le bail litigieux stipule que "le preneur reconnaît avoir été informé de l'existence d'un barème de SLS".



Il convient de rappeler que le manquement à une obligation précontractuelle d'information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci (Com. 28 juin 2005, n°03-16.794). Or, en l'espèce, les époux [O] [G] échouent à rapporter la preuve qu'une information préalable sur la législation applicable leur aurait été cachée, et ne rapportent pas la preuve que la RIVP était informée du processus législatif ayant abouti à la promulgation de la loi du 23 novembre 2018 dite Elan. La RIVP souligne à juste titre que la phrase "votre loyer reste donc inchangé" dans le courrier précité du 15 juin 2016 ne constitue pas un mensonge, en ce que le SLS n'est au demeurant pas un loyer, et en ce qu'elle avait pris la décision, sur instigation de la ville de [Localité 4], de déroger à l'application du SLS pour les locataires qui faisaient l'objet d'un bail signé antérieurement au conventionnement, tolérance qui avait pris fin avec la publication du rapport de l'ANCOLS et l'adoption définitive de la loi Elan du 23 novembre 2018, qui a confirmé que les locataires déjà en place lors des conventionnements antérieurs à cette loi étaient assujettis au SLS.



En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du contrat de bail du 20 juin 2016.



1.3 - Au demeurant, sur l'application de la loi n°2018-1021 dite Elan du 23 novembre 2018 à la situation des époux [O] [G]



Les époux [O] [G] sollicitent l'application immédiate à leur situation des dispositions de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi Elan, selon lequel 'le présent article n'est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L. 353-7", dès lors que le SLS ne leur a été appliqué qu'à compter du 1er janvier 2019, soit après l'entrée en vigueur de ladite loi. Ils font valoir qu'il s'agit de la conséquence de l'application immédiate de la loi aux situations en cours, peu important la date de signature de la convention. Ils en déduisent qu'en conséquence, compte tenu de la nullité du nouveau bail signé, la RIVP ne peut prétendre les assujettir au paiement d'un SLS en application des nouvelles dispositions de la loi du 28 novembre 2018.



La RIVP fait valoir que la loi Elan n'est applicable qu'aux conventionnements postérieurs à son entrée en vigueur.





Ainsi que l'a rappelé à juste titre le premier juge, si la loi du 23 novembre 2018 est venue clarifier le droit d'option offert aux locataires titulaires d'un bail privé antérieur au conventionnement prévu à l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation, elle ne peut avoir vocation à s'appliquer qu'aux nouveaux conventionnements de logements et non aux conventionnements antérieurs au 23 novembre 2018. 



En effet, d'une part, la loi nouvelle, ne disposant que pour l'avenir, ne peut modifier les effets légaux d'une situation juridique définitivement réalisée lors de son entrée en vigueur. D'autre part, les nouvelles dispositions de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, issues de la loi du 23 novembre 2018, ont pour objet d'instaurer, au profit des locataires titulaires d'un bail en cours de validité lors de la signature d'une convention avec l'Etat par un organisme d'habitations à loyer modéré, une option leur permettant soit de conserver leur ancien bail, soit de conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention. Or, il résulte des termes de la loi du 23 novembre 2018 et des travaux parlementaires que cette disposition est dépourvue de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive (Civ. 3ème, 3 juin 2021, n°20-12.353).



Le premier juge a exactement déduit que les dispositions de la loi Elan ne valent que pour l'avenir, et que, compte tenu de la date de conventionnement de l'immeuble le 4 décembre 2015, il en résulte la non-rétroactivité de la loi Elan du 23 novembre 2018, qui ne peut régir la situation des époux [O] [G], ce qui les prive du droit d'option qu'ils évoquent à tort.



1.4 - Sur l'engagement unilatéral de la RIVP de ne pas appliquer le SLS aux locataires soumis à un loyer dérogatoire soulevée à titre très subsidiaire par M.et Mme [O] [G]



Les époux [O] [G] font valoir que, par le courrier précité du 15 juin 2016, la RIVP s'est engagée à ne pas appliquer le SLS à l'égard des locataires du fait du paiement d'un loyer dérogatoire supérieur au loyer réglementé, ajoutant qu'il s'agit d'un engagement unilatéral de volonté qui la lie à leur égard, et relevant que le premier juge n'a pas répondu à ce moyen.



La RIVP fait valoir que le SLS constitue une obligation s'imposant aux parties, et rappelle que l'article L. 441-11 du code de la construction et de l'habitation prévoit une sanction du bailleur en cas de non-application du SLS.



Il convient de juger, ainsi qu'il a été rappelé plus haut, que la SA RIVP avait pris la décision de déroger à l'application du SLS pour les locataires qui faisaient l'objet d'un bail signé antérieurement au conventionnement, tolérance qui avait pris fin avec la publication du rapport de l'ANCOLS et l'adoption définitive de la loi Elan du 23 novembre 2018, qui, selon les termes du nouvel article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, dispose que 'les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements'.



Cette tolérance ne saurait être qualifiée d'engagement unilatéral de volonté, et le bailleur a pu valablement y mettre un terme, suite à l'adoption de la loi ELAN et au rapport de contrôle de l'ANCOLS, afin de respecter son obligation consistant à appeler le supplément de loyer de solidarité, ce dont la RIVP a informé ses locataires par courrier du 10 octobre 2018.



En conséquence, ce moyen sera écarté.





1.5 - Sur l'adaptation au nom de l'imprévision soulevée à titre 'très très subsidiaire' par les époux [O] [G]



Les époux [O] [G] invoquent l'article 1195 du code civil, lequel dispose que 'si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation'. Ils soutiennent que le droit d'option prévu par la loi Elan doit pouvoir bénéficier à tous les locataires, peu important la date de conclusion du bail, en application du principe d'égalité de traitement et des dispositions de l'article 1195 du code civil. Ils sollicitent dans le cadre d'une médiation la renégociation et l'adaptation du contrat.



La RIVP soutient que l'application du SLS ne constitue pas une violation de l'égalité de traitement, car chaque situation est différente et chaque locataire a des ressources et un patrimoine propres. Elle ajoute que la loi Elan n'a vocation à s'appliquer qu'aux conventionnements postérieurs à son entrée en vigueur.



Toutefois cet article, issu de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, n'est pas applicable au présent contrat. En effet, selon l'article 9 de cette ordonnance, les dispositions de cette dernière entrent en vigueur le 1er octobre 2016 et les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, sans qu'une exception soit prévue pour l'article invoqué.



Sous l'empire du droit antérieur, en application de l'article 1134 du code civil dans sa version applicable au bail litigieux, tel qu'interprété par une jurisprudence ancienne et constante de la Cour de cassation, il était au contraire retenu une impossibilité pour le juge judiciaire de modifier la convention des parties en raison d'un changement de circonstances, cette interdiction étant générale et absolue et régissant les contrats dont l'exécution s'étend à des époques successives de même que ceux de toute autre nature, aucune considération tenant à l'équité ne permettant de substituer des clauses nouvelles à celles acceptées par les contractants (Civ. 6 mars 1876, De Gallifet c/ Cne de Pelissanne-affaire du Canal de Craponne-n° 000059, solution ensuite maintenue : Civ 3, 18 mars 2009, pourvoi n° 07-21.260).



Au surplus, et à toutes fins utiles, le premier juge a pertinemment considéré que le SLS s'applique en fonction des situations des locataires, de leurs ressources et de la catégorie du logement concerné. Il a rappelé à juste titre que le principe d'égalité ne s'oppose ni à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes, ni à ce qu'il déroge à l'égalité pour des raisons d'intérêt général pourvu que, dans l'un ou dans l'autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport avec l'objet de la loi qui l'établit (conseil constitutionnel, décision n°2018-708 QPC du 1er juin 2018).

Il en a déduit avec exactitude qu'il en est ainsi de l'appréciation au cas par cas des différents calculs relatifs au SLS en fonction de la situation de chaque locataire concerné, sans qu'aucune discrimination soit effective.



La RIVP ne saurait d'ailleurs 'renégocier le contrat', ainsi que le réclament les appelants, en ce que l'application du SLS est une obligation légale, l'exposant à des pénalités si elle ne s'y conforme pas en vertu de l'article L. 441-11 du code de la construction et de l'habitation.



En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à ordonner une médiation pour renégocier le contrat.



2 - Sur les conditions d'application du SLS aux époux [O] [G]



2-1 Sur les conditions d'application du SLS aux logements conventionnés 



Les époux [O] [G] soutiennent que la RIVP ne peut à la fois bénéficier du loyer maximal dérogatoire et du SLS, et ajoutent qu'elle aurait dû déterminer initialement la part de loyer conventionné devant leur être appliquée. Ils affirment que le SLS qui leur est réclamé depuis le 1er janvier 2019 est inexact et sollicitent que la RIVP soit déboutée de sa demande ou qu'elle soit ramenée à de plus justes proportions.



La RIVP justifie du mode de calcul du SLS pratiqué à compter du 1er janvier 2019 par le courrier du 8 janvier 2018 produit en pièce 34, obéissant aux règles de calcul prévues aux articles L. 441-4, L. 441-8 et R. 441-21 du code de la construction et de l'habitation, selon la formule suivante : 

 SLS = SLR x CDPR x surface habitable du logement,

où le SLR est le supplément de loyer de référence, soit en l'espèce 2,74 euros, montant au m² de surface habitable fixé par zone géographique selon l'article R. 441-21 du code de la construction et de l'habitation ; 

le CDPR est le coefficient de dépassement du plafond de ressources, valeur fixée en application des articles L. 441-8 et R. 441-21 du code de la construction et de l'habitation ; ce coefficient de dépassement a été calculé en l'espèce à 5,97 compte tenu des revenus fiscaux de référence du foyer et du plafond de ressources de la catégorie ; 

la surface habitable du logement est de 118,62 m².



En conséquence, le SLS s'élève à : 

2,74 x 5,97x118,62 = 1940,36 euros.



Ainsi qu'il a été jugé plus haut, le loyer dérogatoire et le SLS sont des dispositifs cumulatifs. Il en résulte que les locataires soumis à un loyer dérogatoire peuvent être redevables d'un SLS en vertu de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, et ce quelles que soient les clauses du contrat de location.



En conséquence, ce moyen sera écarté, et le SLS ne saurait être 'réduit à de plus justes proportions', en ce qu'il a été calculé conformément à la législation et à la réglementation applicables, comme explicité plus haut. La demande des époux [O] [G] tendant à ce que le paiement du SLS soit suspendu à défaut pour la RIVP de justifier du loyer conventionné et du SLS applicable sera également rejetée.



2-2 Sur l'application de l'ordonnance du 15 mai 2019



Ainsi que l'a rappelé à juste titre le premier juge, l'ordonnance n°2019-454 du 15 mai 2019 a permis de plafonner le montant du surloyer appliqué pour éviter que le montant cumulé du loyer dérogatoire et du SLS soit supérieur aux loyers pratiqués sur le marché locatif privé.



Les époux [O] [G] rappellent que l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation issu de l'ordonnance précitée pose le principe d'un plafonnement en matière de loyer dérogatoire. Ils invoquent le décret n°2020-103 du 7 février 2020 qui a fixé ce plafond à 24,60 euros le m², et soutiennent que ce plafonnement est applicable à compter du 1er mai 2019.



La RIVP fait valoir que l'ordonnance du 15 mai 2019 n'est pas applicable avant le 8 février 2020, jour de l'entrée en vigueur de son décret d'application du 7 février 2020.



L'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de l'ordonnance précitée du 15 mai 2019 dispose que 'le montant du supplément de loyer de solidarité est également obtenu en appliquant le coefficient de dépassement du plafond de ressources au supplément de loyer de référence du logement.

Ce montant est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède 30% des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer.

Pour les locataires qui, au moment de la conclusion d'un bail conforme aux stipulations de la convention en application de l'article L. 353-7, avaient des ressources supérieures aux plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de leur logement, le montant du supplément de loyer de solidarité est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède, par mètre carré de surface habitable, un plafond fixé par décret qui tient compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée'.



Or, le décret n° 2020-103 relatif au plafonnement du cumul du montant du loyer et du montant du supplément de loyer de solidarité en application de l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation, qui crée un article D. 441-20-1 fixant les plafonds de SLS, a été pris le 7 février 2020 et publié au journal officiel du 8 février 2020. Ce décret ne comporte aucune date particulière d'entrée en vigueur.



S'agissant des conditions d'entrée en vigueur des lois, ordonnances et actes administratifs soumis à publication, il résulte de l'article 1er du code civil, issu de l'ordonnance n° 2004-164 du 20 février 2004 relative aux modalités et effets de la publication des lois et de certains actes administratifs, que :



' Les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures.'



Par conséquent, l'article L. 441-4 dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 15 mai 2019, dont se prévalent les appelants, n'est entré en vigueur qu'au lendemain de la publication au journal officiel du décret d'application précité, soit le 9 février 2020.



Le retard à édicter les mesures nécessaires à l'application d'une loi promulguée et publiée, s'il est susceptible de constituer une illégalité et d'engager la responsabilité pour faute de l'autorité compétente, en cas de dépassement d'un délai raisonnable ( CE, 27 juill. 2005, n° 261694, CE 4° et 5° s-s-r., 22 octobre 2014, n° 361464, publié), ne permet cependant pas à la cour d'accueillir la demande de M. et Mme [O] [G] tendant à les dispenser du SLS jusqu'à la publication du décret d'application précité.



Il convient dès lors de débouter les époux [O] [G] de leurs demandes tendant à ce qu'ils soient 'dispensés de SLS du 15 mai 2019 au 8 février 2020 pour indétermination du SLS applicable compte tenu du défaut du décret d'application suite à l'ordonnance du 15 mai 2019 plafonnant son montant', et à ce que le SLS soit 'plafonné à compter du 15 mai 2019 en application du décret du 8 février 2020".





2.3 - Sur les condamnations prononcées 



¿ 2.3.1 - Sur l'erreur de catégorie de ménage commise par la SA RIVP



Les époux [O] [G] font valoir que le handicap de leur fille les classe depuis le début de l'application du SLS dans la catégorie de ménage 5, comme appliquée par la RIVP à compter de 2023, et non dans la catégorie de ménage 4 ainsi qu'elle leur a été appliquée entre 2019 et 2022, et soutiennent que la surfacturation totale de SLS pour les années 2019 et 2020, soit avant le double plafonnement mis en place en vertu de l'ordonnance du 15 mai 2019, s'élève à la somme de 12.251,17 euros.



L'article L. 441-49 du code de la construction et de l'habitation dispose que 'l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte ' mobilité inclusion ' portant la mention ' invalidité ' prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article (...)'.



Or, les appelants ne justifient pas par les pièces produites avoir communiqué la carte 'mobilité inclusion' de leur fille portant la mention 'invalidité' à compter de 2019, la seule production des notifications MDPH étant insuffisante à cet égard.



En outre, ainsi que le souligne à juste titre la RIVP, l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles dispose en son 1° que 'la mention " invalidité " est attribuée à toute personne dont le taux d'incapacité permanente est au moins de 80 % ou qui a été classée dans la catégorie mentionnée au 3° de l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale'.







Or, la notification des décisions de la MDPH produites par les époux [O] [G] mentionnent un taux d'incapacité pour leur fille compris entre 50% et 79%, de sorte qu'ils ne démontrent pas qu'elle pourrait être titulaire de la carte mobilité inclusion portant la mention 'invalidité'.



En conséquence, il convient de débouter les époux [O] [G] de leur demande de diminution du montant du SLS applicable en 2019 et 2020 de 12.251,17 euros.





Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que le calcul du SLS effectué par la RIVP doit être validé à hauteur de la somme de 41.470,65 euros au titre du SLS pour la période du 1er janvier 2019 à février 2021, confirmant le jugement entrepris sur ce point.



Il convient toutefois de réactualiser la dette, compte tenu des versements effectués par les époux [O] [G], et de les condamner au paiement de la somme de 19.150 euros au titre de l'arriéré de SLS dû au 17 juin 2023, terme de juin 2023 inclus.



¿ 2.3.2 - Sur les délais de paiement 



Selon l'article 1343-5 du code civil, seul applicable en l'espèce (l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 n'étant applicable qu'en cas d'acquisition de la clause résolutoire), 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



En l'espèce, compte tenu du montant de la dette réactualisée, et du fait que les époux [O] [G] respectent le montant mensuel des délais de paiement octroyés par le premier juge, il convient de leur permettre de régler leur dette en 16 mensualités de 1150 euros et une dernière mensualité représentant le solde de leur dette en principal, intérêts et frais, selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt.



3 - Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile de première instance.



Les époux [O] [G], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.



L'équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative et à modifier les modalités des délais de paiement,



Et statuant à nouveau,



Condamne solidairement M. [Z] [O] [G] et Mme [F] [O] [G] à payer à la RIVP la somme réactualisée de 19.150 euros au titre de l'arriéré de supplément de loyer de solidarité dû au 17 juin 2023, terme de juin 2023 inclus,



Autorise M. [Z] [O] [G] et Mme [F] [O] [G] à se libérer de leur dette par 16 mensualités de 1150 euros, payables en plus du loyer courant, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt, ainsi que d'une dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais, 



Dit qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité à l'échéance fixée, la totalité de la créance en principal, intérêts et frais deviendra immédiatement exigible,



Et y ajoutant,



Déboute M. [Z] [O] [G] et Mme [F] [O] [G] de leur demande de diminution du SLS applicable en 2019 et 2020 de la somme de 12.251,17 euros,



Condamne in solidum M. [Z] [O] [G] et Mme [F] [O] [G] à payer à la RIVP la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [Z] [O] [G] et Mme [F] [O] [G] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.





La Greffière Pour le Président empêché