Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 25 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 25 JANVIER 2024

(n° , 29 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/12120 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGBSN



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 19 Mai 2022 par le Tribunal Judiciaire de PARIS - RG n° 20/00021





APPELANT

EPFIF - ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE

[Adresse 19]

[Localité 25]

représenté par Me Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T0700





INTIMÉES

S.A.S. BEREPF II FRANCE TRINITÉ

[Adresse 16]

[Localité 27]

représentée par Me Leïla GOSSEYE de la SELARL ADDEN avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0438





DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE ET DE [Localité 33]

[Adresse 34]

[Adresse 34]

[Localité 26]

représentée par Monsieur [B] [H], en vertu d'un pouvoir général





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Novembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Marie MONGIN, Conseillère 

Madame Valérie GEORGET, Conseillère





Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats









ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.



*





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :



La Société BEREPF II France Trinité est propriétaire du bien immobilier situé [Adresse 1], sur la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 15], sur la commune de [Localité 29]. Elle a souhaité vendre l'ensemble immobilier dont elle est propriétaire et a accepté l'offre d'achat de la SCI Batipart Pigalle, pour un montant total de 56.600.000 euros HT.



Le bien immobilier étant soumis au droit de préemption urbain, le propriétaire a avisé la ville de Paris de son intention de l'aliéner au prix de 56.600.000 euros HT au profit de la SCI Batipart Pigalle par courrier reçu le 23 décembre 2019, en application des dispositions de l'article L.213-2 du code de l'urbanisme.



Par acte d'huissier de justice délivré à la Société BEREPF II France Trinité (ci après la société BEREPF II), l'établissement public foncier d'Île-de-France (ci-après l'EPFIF) a exercé son droit de préemption urbain pour un prix de 27.000.000 euros, le 21 février 2020.



Par lettre recommandée du 13 mars 2020 avec avis de réception du 18 mars 2020, la Société Adden Avocats, en qualité de mandataire de la Société BEREPF II France Trinité, a notifié à l'EPFIF son désaccord sur le prix offert.



L'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris par un mémoire introductif d'instance aux fins de préemption de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] en vue de la fixation du prix à 27.000.000 euros et ses annexes le 27 mars 2020.



Par courrier du 20 avril 2020, la Société BEREPF II France Trinité a formé auprès de l'EPFIF un recours gracieux tendant au retrait de la décision de préemption en raison des illégalités dont elle est entachée. En l'absence de réponse de la part de l'EPFIF, la Société BEREPF II France Trinité a introduit un recours contentieux devant le tribunal administratif de Paris d'une demande tendant à l'annulation de la décision de préemption du 19 février 2020. 



Le tribunal administratif de Paris a rejeté sa requête en annulation. La Société BEREPF II France Trinité a interjeté appel de ce jugement devant la cour administrative d'appel de Paris. L'EPFIF et la Société BEREPF II indiquent à l'audience que la cour administrative d'appel a confirmé le jugement déféré.



Par ordonnance fixant la date de transport du 11 février 2021, le juge de l'expropriation près du tribunal judiciaire de Paris a fixé le transport sur les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 29], parcelle AI n°[Cadastre 15], le 31 mars 2021.





Par un jugement du 19 mai 2022, après transport sur les lieux le 15 février 2022, le juge de l'expropriation de Paris a :


Débouté l'EPFIF de ses demandes de communication de pièces ;

Fixé la date de référence au 27 août 2016 ;

Écarté la méthode par comparaison des places de stationnement ;

Retenu la méthode par comparaison au regard des terrains à bâtir sur la base de droits à construire ;

Fixé la valeur vénale des lots 5.001, 5.002, 5.003 et 5.005 de l'immeuble situé dans le [Localité 29] de la ville de [Localité 33] au [Adresse 1], sur la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 15], à la somme de 56.600.000 euros ;

Condamné l'EPFIF à payer 5.000 euros à la Société BEREPF II France Trinité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné l'EPFIF aux dépens.




L'EPFIF a interjeté appel du jugement le 12 juillet 2022 aux motifs que le juge de l'expropriation a surévalué le montant de l'indemnité à revenir à la société BEREPF II France Trinité en ce qu'il a :


Débouté l'EPFIF de ses demandes de communication de pièces ;

Fixé la date de référence au 27 août 2016 ;

Écarté la méthode par comparaison correspondant à huit cents places de stationnement ;

Retenu la méthode par comparaison au regard des terrains à bâtir sur la base de droits à construire ; 

Fixé à la somme de 56.600.000 euros la valeur vénale des lots de volume préemptés 5.001, 5.002, 5.003 et 5.005 de l'immeuble sis à [Adresse 1] dans le  [Localité 29], sur la parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 15] ;

Condamné l'EPFIF à payer à la société BEREPF II France Trinité la somme de 5000 euros au titre de des dispositions l'article 700 du code de procédure civile.




Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ déposées au greffe le 12 octobre 2022 par l'EPFIF, notifiées le 12 octobre 2022 (AR intimé le 14 octobre 2022 et AR CG le 17 octobre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


Infirmer la décision de première instance ;


Par suite,


Fixer la valeur vénale des lots de volume 5.001, 5.002, 5.003 et 5.005 de l'immeuble sis à [Adresse 1], cadastré section AI n°[Cadastre 15] comme suit :


(800 × 34.000 euros = 27.000.000 euros) + (93 m² × 10.000 euros × 0,60) = 27.758.000 euros ;


Condamner la société BEREPF II France Trinité Ile de France à payer à l'EPFIF une somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Confirmer le jugement pour le surplus.




2/ déposées au greffe le 15 février 2023 par la société BEREPF II France Trinité, intimée, notifiées le 16 février 2023 (AR appelant le 20 février 2023 et AR CG le 20 février 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


Confirmer le jugement du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris du 19 mai 2022 dans toutes ses dispositions ;

En conséquence, fixer le prix du bien à la somme de 56.600.000 euros ;

Rejeter l'ensemble des demandes, moyens et conclusions de l'EPFIF ;

Condamner l'EPFIF au paiement d'une somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens.






3/ adressées au greffe le 27 décembre 2022 par le commissaire du gouvernement, notifiées le 10 mars 2023 (AR du 14 mars 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


Confirmer le jugement de première instance en fixant la valeur vénale du bien préempté à la somme de 56.600.000 euros.




EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :



L'EPFIF fait valoir que :


Concernant la description du bien, le bien préempté se situe sur la parcelle cadastrée AI n° [Cadastre 15] d'une superficie de 2.015 m². Elle supporte un immeuble édifié en 1962 de 14 niveaux, comprenant (Pièce 2A) :


Volume 5001 : à usage de station-service, 423 m², l'activité de station-service a cessé depuis 2005,

Volume 5002 : à usage d'atelier-boutique,

Volume 5003 : à usage d'atelier-dépôt,

Volume 5005 : à usage de parking édifié sur quatre niveaux en sous-sol, un rez-de-chaussée et neuf étages,

Environ 800 places pour les véhicules et 30 places pour les motos,

75 places de parking sont louées à long terme, d'autres places sont louées à l'heure actuelle.



L'immeuble se trouve dans le [Localité 29] à proximité du métro Trinité - d'Estienne d'Orves. Il est entouré par des immeubles d'habitation avec des activités au rez-de-chaussée. Le bâtiment est en bon état. La surface totale de bâtiment est de 22.764 m². La superficie des emplacements de stationnement est estimée à 10.000 m². La superficie des locaux commerciaux en cours d'exploitation est de 93 m². Le bien préempté ne fait à ce jour l'objet d'aucune demande de permis de construire pour changement d'usage ni, a fortiori, d'un permis de construire, il est fortement amianté à tous les étages (Pièce 4A). Une présomption de pollution des sols est à signaler au droit de la station-service.


Concernant la situation locative, le bien est intégralement loué. Un bail commercial a été conclu avec la Société du Parc Trinité d'Estienne d'Orves pour une exploitation de parc de stationnement le 17 décembre 2014 pour une durée ferme de douze années, renouvelable trois fois, soit une échéance finale en 2062. Il représente 87% des revenus locatifs du propriétaire. Une série de 66 baux civils de longue durée, ont été conclus représentant 75 emplacements de stationnement situés en infrastructures, pour lesquels les locataires versent le loyer en début de bail. Le rapport d'expertise produit en première instance révèle qu'un nombre important de ces baux ne prendront fin qu'à des échéances particulièrement tardives, 59 de ces baux ayant encore une durée à courir située entre 10 et 60 années (Pièce 5A). Cette situation locative est à la fois un atout pour un investissement type rente locative par un acteur immobilier spécialisé dans la gestion de portefeuilles comme l'acquéreur évincé, la rente locative du bien s'établissant environ à un montant net annuel de 1 million d'euros selon le rapport d'évaluation de la Société préemptée. Ce bien est typiquement un actif peu risqué pour amortir des pertes sur des investissements immobiliers plus risqués. II peut également servir de « réserve » le temps d'une nouvelle hausse spéculative du marché immobilier en vue d'une revente à un tiers et à la fois, à court terme, un lourd obstacle financier et économique à un rapide changement d'usage dans le cadre d'une opération de promotion immobilière. Le calcul du montant des indemnités d'éviction se situe selon les estimations entre 8 et 20 millions d'euros (Pièces 5A, 3A). Ce montant ne pourra pas substantiellement diminuer à court ou moyen terme par l'échéance des baux. En l'état, les conditions juridiques de résiliation des baux civils à longue durée pour savoir si des indemnités importantes sont prévues vers les preneurs en cas de résiliation anticipée des contrats ne sont pas connues. Le refus de communiquer ces baux exprimés par la Société BEREPF II France Trinité en première instance révèle la gêne du propriétaire sur les conséquences économiques d'un tel état locatif pour justifier d'une opération de démolition-construction en vue d'un changement d'usage. La Cour ne pourra que prendre en compte ces éléments pour qualifier l'usage effectif du bien à la date de référence, soit un parc de stationnement générant une rente locative.

Concernant la date de référence, conformément aux dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption urbain fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est située le bien. Au cas d'espèce, le juge de première instance a retenu comme date de référence le 27 juin 2016, date d'approbation de la dernière révision générale du plan local d'urbanisme de [Localité 33]. 


Le jugement doit être confirmé sur ce point.




Concernant la situation d'urbanisme, la parcelle est située en zone UG du plan local d'urbanisme de [Localité 33], zone urbaine générale.





Concernant la qualification juridique du bien, le premier juge a commis une erreur de qualification. Il a considéré que la méthode d'évaluation du bien préempté par comparaison à des immeubles à usage de parkings n'était pas pertinente dans la mesure où la valeur économique du bien serait attachée à ses droits à construire dans le cadre d'un projet de démolition-construction et non pas à son usage effectif, à savoir un immeuble de parkings dont la valeur économique est actuellement liée à son exploitation locative. En écartant la qualification du bien préempté au regard de son usage effectif et de sa consistance matérielle à la date de référence et du jugement, le premier juge a nécessairement commis une erreur de droit et une erreur de qualification juridique des faits au regard des principes du code de l'expropriation. L'évaluation d'un bien exproprié ou préempté doit reposer sur l'évaluation d'un préjudice matériel, direct et certain lié à l'usage de la prérogative de puissance publique qu'est l'expropriation ou la préemption en application de l'article L.321-1 du code de l'expropriation. La consistance matérielle et juridique d'un bien exproprié est appréciée à la date de l'ordonnance d'expropriation et celle d'un bien préempté à la date du jugement de première instance d'après l'article L.322-1 du code de l'expropriation. La valeur d'un bien exproprié ou préempté est appréciée à la date du jugement de première instance d'après l'article L.322-2 du code de l'expropriation. L'usage effectif d'un bien exproprié ou préempté est apprécié à la date de référence, ces dispositions interdisant au juge de tenir compte des changements de valeur d'un bien exproprié ou préempté provoqués par l'annonce de travaux ou d'opérations de construction ou d'aménagement entreprises par des personnes publiques, en application des articles L.213-14 du code de l'urbanisme et L.322-2 du code de l'expropriation. Le Conseil constitutionnel (11 juin 2022 QPC 2021-915-916) a estimé que les dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation instituant le mécanisme de la date de référence étaient conformes à la Constitution, car l'interdiction qu'elles posent de tenir compte des hausses de valeur liées au projet de l'autorité publique est justifiée par un objectif d'intérêt général, la protection des deniers publics des effets spéculatifs. Aussi, si le projet de l'autorité expropriante ou préemptrice ne peut être pris en compte pour évaluer un bien, les juridictions judiciaires ont toujours refusé de prendre en compte les méthodes de valorisation tenant compte de l'usage futur d'un bien, principe dont le corollaire justifie d'écarter les cessions de droits à construire des références pertinentes. À l'inverse de ce que soutenait le commissaire du gouvernement en première instance, aucune disposition du code de l'expropriation ou de code de l'urbanisme ne permet de considérer que ces principes ne seraient applicables qu'en matière d'expropriation à l'exclusion de la préemption. En effet, l'article L.213-4 du code de l'urbanisme dispose que « le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation ». Le code de l'urbanisme, par ce renvoi, ne prévoit aucune exception aux règles de fixation du code de l'expropriation, hormis s'agissant de la détermination calendaire de la date de référence. Si en matière de préemption, le juge fixe un « prix » et non pas une « indemnité », pour autant, ces dispositions ont nécessairement pour effet de soumettre au même régime législatif les règles de fixation en matière de préemption et d'expropriation, ces dispositions permettant de considérer que la notion de prix est identique à celle d'indemnité à partir du moment où un texte législatif prévoit qu'un tel prix est fixé selon les règles du code de l'expropriation. Cela implique nécessairement que la valeur d'un bien bâti préempté ne peut être déterminée au vu de sa vocation future et donc son potentiel changement d'usage dans le cadre d'un projet de démolition-construction, et ce lorsqu'aucun élément au dossier ne permet de démontrer l'existence d'un projet de démolition-reconstruction précis et certain à la date de référence. Le projet futur de l'autorité préemptrice ne peut être pris en compte pour évaluer un immeuble préempté. Ensuite, une telle méthode d'évaluation serait potentiellement très attentatoire à l'égalité des propriétaires face aux charges publiques, puisque le prix des biens préemptés dépendrait de la valeur économique du projet de l'autorité préemptrice. Dans le cas d'un projet en zone tendue, une parcelle devant accueillir un projet de logements bénéficierait d'une valeur très importante en lien avec la commercialisation future de ces logements mais une parcelle devant accueillir un équipement public pour un service public administratif, dépourvu de valeur de commercialisation, verrait sa valeur économique considérablement diminuée. En second lieu, la prise en compte d'un projet éventuel d'un acquéreur potentiel n'est pas davantage conforme aux principes du code de l'expropriation. Enfin, une telle approche méconnait la règle, issue de l'article L.322-1 du code de l'expropriation, qui veut qu'un bien doit être apprécié en fonction de sa consistance matérielle et juridique à la date de l'ordonnance d'expropriation, ou à défaut, à la date du jugement si un transfert de propriété n'est pas encore réalisé. Et il est de jurisprudence constante que lorsqu'un bien est en bon état et entièrement loué, l'assimiler à un terrain à bâtir dont les constructions sont à démolir revient à nier sa consistance matérielle et juridique. Ainsi, dans l'arrêt du 14 février 2007, la cour d'appel d'Aix en Provence rejette la méthode de récupération foncière dans une affaire où un immeuble était loué et en bon état au motif qu' « il y a lieu de prendre en compte la valeur vénale réelle de ce bien et non une valeur théorique de récupération foncière alors que les constructions sur ce terrain sont en partie encore louées et représentent une valeur qui ne peut être ignorée ». Si un terrain dont les constructions ne sont pas vétustes, qui plus est louées, est évalué en valeur de démolition/reconstruction, cela revient à faire totalement abstraction de sa consistance matérielle et juridique. Dans cette logique, tout [Localité 33] ne serait plus qu'un terrain à bâtir, peu important la consistance réelle des bâtiments qui y sont édifiés. Une telle méconnaissance de l'article L.322-1 du code de l'expropriation est d'autant moins admissible que tant au moment de la déclaration d'intention d'aliéner qu'au moment du jugement, aucun permis de construire n'avait été sollicité ni donc obtenu par le propriétaire.

Concernant l'impossibilité de la requalification du bien en terrain à bâtir, les conditions juridiques pour une requalification d'un bien bâti en terrain à bâtir ne sont pas réunies. Pour requalifier l'immeuble en terrain à bâtir, le juge de l'expropriation de première instance a estimé que sa valeur marchande du bien était uniquement liée à sa valeur d'échange dans le cadre d'une opération de démolition-construction. Ce faisant, le juge de l'expropriation a commis une erreur de droit au regard des dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation imposant que l'usage effectif d'un bien exproprié ou préempté, c'est-à-dire sa qualification, soit apprécié à la date de référence. En effet, il apparaît constant qu'à la date de référence, le bien préempté est un immeuble bâti à usage de parking et de locaux commerciaux et non pas un terrain à bâtir. Au-delà de l'erreur de droit, il s'agit également d'une erreur de qualification juridique des faits, aucun élément au dossier ne permettant d'établir un changement d'usage précis et certain à la date de référence ou à celle de la conclusion de la promesse de vente. En premier lieu, l'immeuble bâti est considéré par l'ensemble des parties comme présentant un bon état, sans qu'aucune vétusté manifeste ne justifie qu'il soit nécessairement voué à la démolition après cession, comme cela ressort des photographies prises par la Société BEREPF II France Trinité, jointes à ses écritures en première instance. En second lieu, la Cour relèvera que l'immeuble fait l'objet d'une exploitation locative particulièrement rémunératrice, puisque le rapport d'expertise joint aux débats par la partie adverse en première instance permet de révéler que l'ensemble immobilier, à la date du jugement, est intégralement loué à des sociétés commerciales, principalement pour des activités de louage de places de stationnement. Le montant des revenus nets locatifs s'établit à un total de 1.015.014 euros. Le bien, exploité dès son acquisition en 2015 par la Société BEREPF II France Trinité est donc générateur d'un revenu important pour son propriétaire. La date d'acquisition est assez récente ce qui révèle que pour un acteur économique, l'intérêt financier lié au bien n'est pas strictement liée à son potentiel constructible. Le bâti dispose donc d'une valeur économique propre évidente, liée à sa rente locative, et constitue un actif patrimonial important pour son propriétaire. La promesse de vente rappelle expressément le droit à l'acquéreur à percevoir les loyers sur les biens cédés dès réitération, selon l'état locatif joint à l'avant contrat (Pièce 7A). Si la promesse de vente ne comporte aucune clause mentionnant un projet de construction, en revanche, elle comporte des clauses stipulant que le bénéficiaire de la promesse disposera d'un droit de regard sur l'ensemble des évolutions locatives au sein du bâtiment à compter de sa conclusion. Ainsi, le (I) de cette clause 13.2 relie expressément la « situation locative » du bien à « la valeur des Biens immobiliers », donnant droit à l'acquéreur la possibilité de refuser une modification de la situation locative si elle impacte négativement la valeur du bien. Parallèlement, aucune clause de la promesse ne permet de considérer que l'acquéreur avait pour projet, dès la conclusion de la promesse de vente, de procéder à l'éviction des occupants en vue de réaliser une opération de démolition-construction avec changement d'usage. En troisième lieu, la certitude d'un projet de démolition et de construction permettant d'établir un changement d'usage futur n'était pas acquise à la date de référence, soit le 27 août 2016, ni à la date du jugement du tribunal judiciaire de Paris. Au regard de l'ensemble de ces éléments, les conditions posées par la jurisprudence de la cour d'appel de Paris ne sont pas réunies pour requalifier l'immeuble préempté en terrain à bâtir. Aussi, le juge de l'expropriation en considérant que « la valorisation doit correspondre à celle résultant de sa mise sur le marché laquelle implique nécessairement la prise en compte du potentiel du terrain à bâtir à démolition », a manifestement violé les dispositions des articles L.322-1 et L.322-2 du code de l'expropriation, faisant fi de l'usage effectif du bien à la date de référence pour le requalifier indument en un « potentiel » de constructibilité ; et ce, sans pour autant disposer des éléments suffisants permettant d'établir la certitude d'un tel changement d'usage à cette même date. 


Le jugement doit être infirmé sur ce point.




Concernant la méthode retenue par le premier juge, le premier juge a fixé la valeur du bien préempté à un montant de 56.600.000 euros uniquement en référence aux conclusions du commissaire du gouvernement sur la base de la méthode dite de la « charge foncière », sans apporter aucune appréciation circonstanciée sur la valeur unitaire de la surface de plancher constructible ni sur la surface de plancher réalisable. Cette méthode ne pouvait pourtant qu'être écartée. La méthode de la charge foncière est habituellement rejetée par les juridictions de l'expropriation au motif qu'elle est contraire aux principes édictés par les articles L.321-1 et suivants du code de l'expropriation qui veulent qu'un bien ne soit pas évalué en considération de sa valeur d'avenir. Encore une fois, un bien doit être évalué en fonction de ce qu'il est et non pas en fonction de ce qu'il pourrait être. Les jurisprudences les plus récentes des juridictions de l'expropriation écartent, par principe, cette méthode de la charge foncière (CA Lyon 15/03707 ; CA Rennes 17/00163 ; CA Versailles 18/06751).

Concernant l'impossibilité d'évaluer la valeur d'un bien bâti précisément sur la base d'une constructibilité théorique artificiellement calculée après démolition de l'existant, les juridictions de l'expropriation estiment en principe que l'évaluation d'un bien bâti selon sa constructibilité théorique maximale, en particulier pour un terrain bâti, est proscrite. L'évaluation du bien préempté dans le cadre de la méthode de la charge foncière présentait un très haut degré d'incertitude qui aurait dû conduire le juge à l'écarter. Or, l'analyse précise des biens concernés par ces ventes ne permet pas de conclure que les seuls droits à construire ont été valorisés pour l'ensemble de ces cessions, dès lors qu'elles ne portent pas sur la démolition d'un immeuble vétuste sans valeur intrinsèque pour un programme immobilier neuf mais sur la rénovation d'immeubles présentant des qualités immobilières intrinsèques évidentes, sans qu'il ne soit en outre établi un changement systématique de destination de ces bâtiments. Dans ses conclusions, le commissaire du gouvernement a artificiellement déduit une valeur unitaire de surface de plancher créée sur la base d'une surface de plancher reconstituée prévisionnelle, dans le cadre d'une simulation d'une démolition puis d'une reconstitution du bâtiment, présumant que le prix de cette vente serait déterminé par les droits à construire attachés au terrain à bâtir. Or, cette vente ne concerne pas une démolition-reconstruction mais un projet de rénovation d'un bâti existant, sans qu'il ne soit possible avec certitude de conclure à l'existence d'une cession de droits à construire. Il est parfaitement possible que les surfaces existantes aient été prises en compte pour valoriser le bien, en fonction de sa destination et de son état actuel, outre éventuellement les possibilités de changement d'usage qu'il pouvait offrir. Il apparaît que la valeur unitaire de la surface de plancher créée de 15.822,44 euros/m² est basée sur la comparaison de cessions concernant des cessions de biens à rénover, présentant pour la plupart des qualités patrimoniales et immobilières remarquables, et non pas de cessions concernant des démolitions-reconstructions d'immeubles de parkings. De telles cessions ne permettent pas de considérer qu'elles ont été uniquement valorisées sur la base d'un droit à construire attaché à un terrain à bâtir, sans considération de la valeur économique du bâti existant. La seule cession qui pourrait être éventuellement pertinente dans le cadre d'une méthode par la charge foncière laisse apparaître une valeur unitaire de la surface de plancher d'environ 3.600 euros/m². En tout état de cause, ces différents éléments démontrent le caractère purement incertain de la méthode de la charge foncière, les valeurs unitaires de la surface de plancher divergeant radicalement en fonction de la nature du bien existant, ses qualités intrinsèques et la nature du projet de l'acquéreur. Cette méthode doit être écartée.

Concernant l'incertitude quant à la constructibilité maximale théorique du bien préempté, le juge de première instance s'est basé sur le calcul de constructibilité maximale théorique effectuée par le commissaire du gouvernement pour considérer que le prix de 56.600.000 euros était cohérent avec le prix figurant à la promesse de vente, sans porter une appréciation circonstanciée sur le bien-fondé de ce calcul, n'évoquant aucune étude de faisabilité architecturale ni en vérifiant lui-même la réalité de cette constructibilité maximale théorique avec les règles du plan local d'urbanisme. Les conclusions du commissaire du gouvernement en première instance, qui font quasiment office de jugement dans ce dossier à défaut d'une quelconque appréciation circonstanciée du Tribunal, calculent la constructibilité maximale du terrain comme suit. Aussi, la surface au sol constructible est de 1.260 m² et non pas 1.751 m², ce qui invalide également les calculs du commissaire du gouvernement de la constructibilité maximale de ce terrain. En tenant compte du coefficient d'espaces libres, le commissaire du gouvernement aurait dû aboutir à une constructibilité théorique maximale de 6.300 m² (1.260 m² × 5). En conclusion, l'évaluation d'un bien en fonction de son potentiel constructible maximal sur les seules bases de l'emprise au sol et de la hauteur autorisées, comme cela a été effectué dans ce dossier, est complètement dépourvue de toute certitude. Il est constant qu'un tel potentiel constructible théorique ne tient pas compte de : 






de l'ensemble des autres règles du PLU pouvant potentiellement limiter les droits à construire disponibles sur la parcelle, en particulier des règles de prospects et de gabarit-enveloppe du PLU de [Localité 33], dont aucun élément au dossier ne permet de justifier que leur application n'induirait pas une nouvelle baisse de constructibilité maximale,

de l'ensemble des autres éventuelles servitudes d'utilité publique qui peuvent limiter la constructibilité d'un terrain : plan de prévention des risques, servitudes aéronautiques, protections patrimoniales (abords des monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables'),

de l'ensemble des contraintes environnementales, écologiques, topographiques et géologiques du terrain qui pourraient avoir une incidence sur sa constructibilité, ces contraintes pouvant typiquement conditionner la possibilité d'une partie de la programmation en sous-sol (qualité des sols, remontée de la nappe subaffleurante, ...), voire même faire totalement obstacle à la réalisation d'un projet ou en renchérir considérablement son coût (découverte d'une pollution majeure dans les sols ou les eaux souterraines, gestion des eaux pluviales, identification de zones humides ou d'espèces protégées...),

de l'ensemble des contingences sociales, politiques et judiciaires liées à un projet de construction qui ne sont pas levées tant qu'un permis de construire purgé de tout recours n'a pas été obtenu : opposition d'associations, de riverains ou de la puissance publique qui peuvent conduire à redimensionner un projet, voire à l'abandonner ou à le faire annuler.



Pour ces raisons, le jugement doit être infirmé sur ce point, la méthode par comparaison en références à des biens de qualifications identiques au bien préempté doit être retenue, à savoir un immeuble à usage de parc de stationnement et de locaux commerciaux.


Concernant l'évaluation du bien préempté par l'autorité préemptrice, l'ensemble des termes de comparaison produits concerne des emplacements de stationnement situés à moins de 300 mètres du bien exproprié. Sur la base de ces cessions, l'autorité préemptrice proposait que le prix du bien préempté soit fixé à une valeur unitaire de 34.000 euros/unité, soit un prix global de 27.200.000 euros (800 places × [Cadastre 15].000 euros/place) arrondi à 27.000.000 euros. Il ressort des nouveaux termes produits par l'EPFIF que la valeur actualisée dont doit tenir compte la cour d'appel est sa propre évaluation des terrains à bâtir parisien, fixée en décembre 2021 à une valeur unitaire de 12.000 euros/m² (encombrement inclus) dans le 8ème arrondissement de Paris, soit le quartier le plus prisé de la capitale (Pièce 12A). En retenant une valeur unitaire de 12.000 euros/m² (terrain encombré), la valorisation du bien préempté en tant que terrain à bâtir serait de 24.180.000 euros (12.000 euros/m² × 2.015 m²). Une valorisation du bien en tant que terrain à bâtir serait donc inférieure à un valorisation du bien en fonction de sa valeur d'usage, étant relevé que dans ce cas, il faudrait par ailleurs appliquer un abattement pour occupation, lequel devrait être particulièrement important puisque le bail commercial qui le grève, signé le 17 décembre 2014, a une durée de 12 ans fermes renouvelable trois fois de sorte qu'il expire en 2062 (Pièce 13A) et que les 75 baux civils qui le grèvent sont de longues durées. Il en résulte qu'un abattement pour occupation de 50%, pour appliquer la méthode par comparaison serait légitime. Le prix proposé par l'autorité préemptrice de 27.558.000 euros à titre principal dans le cadre de la méthode par comparaison des immeubles à usage de stationnement et de locaux commerciaux apparaît en conséquence comme parfaitement cohérent et satisfactoire pour le propriétaire. Ainsi, toute méthode d'évaluation confondue, « le prix de cession de 56.600.000 euros, indiqué dans la DIA est manifestement excessif au regard du marché » (Pièce 2A). Le jugement doit être infirmé sur ce point et le prix de cession du prix préempté doit être fixé à 27.558.000 euros.




La Société BEREPF II France Trinité rétorque que : 

Concernant la description du bien, l'ensemble immobilier concerné est situé [Adresse 1] dans le [Localité 29], sur la parcelle cadastrale référencée section AI n° [Cadastre 15], d'une contenance totale de 2.015 m². Le bien préempté, qui présente un long linéaire de façade sur rue, jouit d'une situation de premier ordre dans un quartier de [Localité 33] à forte notoriété comprenant de nombreux commerces. Comme constaté par le juge de l'expropriation lors du transport sur les lieux, l'ensemble immobilier bénéficie d'une grande hauteur sous plafond et d'une grande terrasse offrant une vue sur la tour Eiffel, le Sacré-C'ur et les Galeries Lafayette (Pièce 32I). Le bien est particulièrement bien desservi par les transports en commun : la gare Saint-Lazare est à 550 mètres, la station de métro Chaussée d'Antin à 650 mètres, la gare du Nord à 2 km et la gare de l'[31] à 2,3 km. L'EPFIF qui, aux termes de son mémoire en appel, se contente d'indiquer que le bien se trouve dans le [Localité 29], à proximité du métro Trinité ' d'Estienne d'Orves, omet ainsi de mentionner sa localisation au c'ur du quartier des affaires de [Localité 33] et les nombreux transports en commun qui desservent le site. L'ensemble immobilier qui est situé sur une parcelle cadastrale de 2.015 m², jouit, ainsi, d'une localisation exceptionnelle. Il se déploie sur 13 niveaux (9 niveaux de superstructure et 4 niveaux d'infrastructure) et totalise 22.764 m² de surface construite au sol. Il est divisé en cinq lots de volume.



 

La Société BEREPF II France Trinité détient directement les volumes 5.001, 5.002, 5.003 et 5.005. Le bien n'est grevé d'aucune servitude. En revanche, il bénéficie d'une servitude de passage de secours sur le fond sis [Adresse 22] (AI n°32 et AI n°33). Il est à usage principal de parc de stationnement public et pour abonnés et totalise, comme constaté par le juge de première instance lors du transport sur les lieux, 749 places de stationnement (Pièce 32I). Il comprend également des locaux commerciaux à usage d'agence de location de voitures, d'une superficie de 423 m².




Concernant la situation d'urbanisme, l'ensemble immobilier se situe en zone urbaine générale (UG) du plan local d'urbanisme de la ville de [Localité 33]. Si la parcelle en cause est en secteur de protection de l'habitation, de déficit en logement social et de compensation renforcée en cas de changement d'usage (changement d'usage d'habitation vers un usage commercial), elle n'est pas, à la date de référence, inscrite en emplacement réservé, ni pour le logement, social ou libre, ni pour un projet d'intérêt collectif. Tous les types de destinations sont donc admis et le plan local d'urbanisme de la ville de [Localité 33] n'impose nullement en cas de restructuration de l'immeuble que des surfaces d'habitat soient obligatoirement créées. En particulier, le fait que l'immeuble soit situé dans un secteur de protection de l'habitation et qu'il soit aujourd'hui à destination juridique de commerce n'a pas pour conséquence d'interdire tout projet qui ne serait pas à destination d'habitation. Cette situation impose seulement : 


dans l'hypothèse où un projet prévoirait le maintien de surfaces à destination d'activités économiques, que les travaux ne devront pas conduire à une augmentation de plus de 10% de ces surfaces,

dans l'hypothèse où le bien ferait l'objet de travaux de reconstruction lourde portant sur la création de surfaces d'habitation d'y inclure a minima 30% de logements sociaux (article UG 2.2.3 du règlement du PLU). Il en résulte donc qu'une nouvelle construction pourrait parfaitement venir à terme s'aligner sur la hauteur des constructions voisines soit l'équivalent de 5 étages d'habitation, étant précisé que l'immeuble actuel est d'une hauteur équivalente à 4 étages d'habitation.


Concernant la situation locative, l'ensemble immobilier est loué dans son intégralité, pour l'exercice d'activités commerciales qui représente un loyer total annuel de 1.015.014 euros/an HT HC, à date du 1er juin 2019. La Société du Parc Trinité d'Estienne d'Orves est le locataire majoritaire et représente 87% du loyer. Titulaire d'un bail commercial, elle occupe depuis le 17 décembre 2014, l'intégralité des volumes 5.001, 5.002, 5.003 et 5.005, à l'exception des biens compris dans le périmètre des autres baux et conventions. Les surfaces occupées par la Société du Parc Trinité d'Estienne d'Orves sont à usage de parc de stationnement public et pour abonnés et de locaux administratifs. Dans le cadre de son bail commercial, la Société du Parc Trinité d'Estienne d'Orves sous-loue des places de stationnement ainsi que des espaces techniques en toiture pour l'installation d'antennes téléphoniques aux trois locataires suivants : la Société Autobella (6 places de stationnement), la Société Bouygues Telecom (antenne et espaces techniques), et la Société Orange (antenne et espaces techniques). Ainsi, l'ensemble immobilier n'est pas uniquement à usage de places de stationnement, mais accueille, également, sur une surface totale de 423 m² des activités commerciales faisant l'objet de baux commerciaux et autres contrats de location.





Concernant l'appréhension du bien sur le marché immobilier, aux termes de la décision datée du 19 février 2020, l'EPFIF a décidé d'exercer son droit de préemption urbain sur l'ensemble immobilier pour un montant ferme et définitif de 27.000.000 euros (Pièce 2I). Dans le contexte du recours actuellement pendant devant la cour administrative d'appel de [Localité 33] contre la décision de préemption et afin de justifier auprès du juge administratif de la réalité de l'opération ayant conduit à cette préemption, l'EPFIF a produit une « étude de faisabilité » datée du 17 février 2020 détaillant le projet qu'il va développer sur le bien (Pièce 33I). Il ressort de cette étude que l'EPFIF entend développer sur la parcelle un projet proposé par un candidat malheureux à l'appel d'offres privé lancé par la Société BEREPF II France Trinité, à savoir la mise en 'uvre d'une constructibilité de 8.266 m² de surfaces de plancher de logements, soit 91 logements dont 30% de logements sociaux ainsi que 230 m² de commerces en rez-de-chaussée, avec le maintien de 168 places de stationnement en sous-sol. D'un point de vue architectural, l'EPFIF va procéder à une restructuration lourde de l'existant impliquant des opérations de démolitions partielles et de reconstruction. À la lecture de cette étude de faisabilité, il apparait donc clairement que l'EPFIF n'a pas établi son prix de 27.000.000 euros par comparaison avec les valeurs de marché pour des immeubles à usage de places de stationnement et/ou au regard de la valeur de places de stationnement prises individuellement mais exclusivement au regard de la méthode, qu'il dénonce pourtant, de la « charge foncière promoteur ». À cet égard, il faut signaler également que devant le juge administratif, l'EPFIF a produit « par erreur » une seconde étude de faisabilité non datée aux termes de laquelle il évoque une évolution de son projet autour de deux scénarios à savoir un scénario « 50% logement social /50% logement libre » et un scénario « 30% logement social /70% logement libre » (Pièce 12I). En fonction de cette évolution, l'EPFIF indique que son estimation du bien peut être non plus de 27.000.000 euros mais de 40.600.000 euros, preuve encore que l'EPFIF n'a jamais évalué le bien au regard la valeur de marché des immeubles de places de stationnement mais bien en fonction de son projet futur sur le site. En tout état de cause, la cour notera l'écart de plus de 50% entre les deux études de faisabilité produites. Il est donc évident qu'en proposant le prix de 27.000.000 euros, l'EPFIF avait parfaitement conscience de proposer un prix dérisoire, éloigné de la valeur réelle du bien. Cet écart de prix interroge également sur les méthodes d'acquisition de l'EPFIF qui ose, au détriment des propriétaires privés, acquérir des biens à des valeurs qu'elle sait parfois 50% plus élevées en se disant manifestement qu'en cas de propriétaires plus « récalcitrants », une offre amiable 50% plus élevée sera proposée... Au demeurant, il en ressort que l'EPFIF a préempté le bien en cause non pas comme un immeuble à usage de places de stationnement mais exclusivement comme un terrain à bâtir auquel est attaché actuellement des droits à construire afin d'y réaliser, après la mise en 'uvre de travaux de reconstruction lourde, des logements dont une part de logements sociaux. Parallèlement, il faut préciser que la Société Batipart acquéreur évincé s'est portée candidate à l'appel d'offres dans le but non pas naturellement de poursuivre l'exploitation commerciale en parking mais d'y développer une opération immobilière. Ainsi, comme l'indique l'étude de faisabilité de l'EPFIF, la Société Batipart s'est portée acquéreur afin de développer une opération d'activité d'intérêt collectif à savoir une école et des espaces de coworking (Pièce 33I). Par ailleurs, la Société Batipart a consenti à acquérir le bien à hauteur de 56.000.000 euros en dépit du caractère occupé de l'immeuble et d'éventuelles contraintes liées à un accord des locataires actuels. En effet, aucune condition ou réserve liée à cette occupation n'a été imposée dans la vente (Pièce 14I). Il est donc constant, comme l'a relevé le premier juge, que l'ensemble des parties prenantes à cette acquisition et des acteurs du marché immobilier envisage le bien en cause non au regard de son usage de parking mais exclusivement des droits à construire qui y sont attachés.





Concernant la date de référence, aux termes de l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ». En l'occurrence, s'agissant d'un bien situé sur le territoire de la commune de [Localité 33], soumis au droit de préemption urbain mais non compris dans une zone d'aménagement différée, la date de référence est la date de la dernière approbation, révision ou modification du plan local d'urbanisme de [Localité 33] et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Il s'agit de la modification générale approuvée par délibération du conseil de [Localité 33] le 4 juillet 2016 et devenue opposable le 27 août 2016. Aux termes de ses conclusions d'appel, l'EPFIF ne conteste pas cette date de référence. La Société BEREPF II France Trinité demande également que la date de référence soit fixée au 27 août 2016. Le jugement du 19 mai 2022 doit être confirmé sur ce point.

Concernant la méthode d'évaluation retenue, la méthode par comparaison avec des places de stationnement ne peut être appliquée en l'espèce. Pour l'EPFIF, l'immeuble ne serait qu'une accumulation de places de places de stationnement prises individuellement. Il n'en est rien. S'il n'est pas contesté que la fixation, par le juge de l'expropriation, de la valeur vénale de biens préemptés est souvent faite au moyen de la méthode dite par comparaison en raisonnant avec des biens de même nature, encore faut-il, comme souligné dans le jugement attaqué, pouvoir apprécier le prix de vente par rapport aux prix de transactions portant sur des biens comparables en qualité et quantité. En effet, le bien préempté présente des spécificités (parc de stationnement public/abonnés et agence de location) et des qualités manifestes (localisation exceptionnelle, commercialité, etc...) qui en font un bien rare et recherché sur le marché de l'immobilier. À ce titre, et comme l'a constaté le commissaire du gouvernement en première instance (Pièce 6A), il s'avère impossible de trouver des transactions pour des biens similaires à savoir un immeuble d'envergure à usage commercial de parc public de stationnement et agence de location de voiture, en plein c'ur de [Localité 33]. C'est donc à juste titre que le juge de première instance a écarté la méthode par comparaison avec places de stationnement et qu'en conséquence le jugement doit nécessairement être confirmé sur ce point. Cette solution ne saurait être remise en cause par les valeurs de référence présentées par l'EPFIF en cause d'appel et qui devront nécessairement être rejetées. Si par extraordinaire, la cour d'appel entendait infirmer le jugement et appliquer la méthode par comparaison avec des places de stationnement/espaces commerciaux, elle constatera que les valeurs de références produites par l'EPFIF ne sont en rien comparables et devront donc être rejetées. Les termes de références produits ne peuvent pas être comparés avec le bien préempté puisqu'ils ne disposent pas d'un emplacement comparable ni des mêmes caractéristiques liées à l'unité des emplacements de stationnement qui se trouvent dans le bien préempté. 

Concernant l'évaluation des espaces commerciaux, en cause d'appel et en réponse au jugement de première instance reprochant à l'EPFIF de ne pas tenir compte des espaces commerciaux, celui-ci propose d'évaluer les locaux commerciaux de l'immeuble dédié à la location de voitures, c'est-à-dire, ceux loués aux sociétés Rent-a-Car et SFR à la somme de 558.000 euros. Cette somme correspondrait à une valeur de 10.000 euros/m² à laquelle l'EPFIF appliquerait un abattement pour occupation de l'ordre de 40%. D'autre part, depuis avril 2022, le bail commercial conclu avec la Société Rent-a-Car a expiré. En conséquence, rien ne justifie que soit appliqué un abattement de 40% pour occupation étant souligné qu'en tout état de cause le montant de cet abattement est fixé de façon purement arbitraire par l'EPFIF sans aucune justification. Par ailleurs, sur la valeur de 10.000 euros/m² retenue par l'EPFIF, cette valeur est fixée suivant des termes de référence dont la pertinence est là encore largement discutable. Dans ce contexte, et si par extraordinaire la cour entendait appliquer la méthode par comparaison avec des places de stationnement/espaces commerciaux, ces termes de références seraient écartés ainsi que la demande d'abattement pour occupation. En l'absence de références comparables tant pour les places de stationnement que pour les emplacements commerciaux, il est donc impossible de s'appuyer sur la méthode de comparaison préconisée par l'EPFIF qui doit nécessairement être écartée. Par ailleurs, l'EPFIF ne peut sérieusement soutenir qu'il considère la méthode de comparaison avec des places de stationnement comme pertinente puisqu'en réalité il n'a lui-même jamais déterminé son prix de 27.000.000 euros en fonction de cette méthode. En effet, il ressort de la lecture de l'étude de faisabilité produite par l'EPFIF pour justifier de la préemption que son prix de 27.000.000 euros n'a pas été fixé au regard du prix du marché d'emplacements de stationnement à [Localité 33] mais exclusivement suivant la méthode par charge foncière. De fait, la cour ne pourra que constater que les termes de référence invoqués par l'EPFIF au titre de cette méthode n'ont été produits par pur opportunisme pour les seuls besoins de la procédure et dans une tentative vaine de donner à un prix l'apparence d'une légitimité juridique et économique. En conséquence, l'EPFIF abuse la cour lorsqu'il prétend avec acharnement que la valeur réelle du bien, au regard des prix pratiqués sur le marché pour des biens comparables, doit être évaluée à hauteur de 27.000.000 euros. En réalité, et contrairement à ce que l'EPFIF défend avec obstination, ce prix ne reflète en rien la valeur du bien sur le marché immobilier. Il n'est que le résultat de l'évaluation de la rentabilité future d'une opération immobilière intégrant, par choix purement politique, la construction de 50% de logements sociaux.

Concernant la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu la méthode par comparaison avec des terrains à bâtir, l'EPFIF souligne longuement que la méthode d'évaluation par charge foncière est généralement écartée par les juridictions au motif qu'elle implique, contrairement aux principes tirés notamment des articles L.321-1 et suivants du code de l'expropriation, d'évaluer le bien en fonction de son utilisation future. L'EPFIF fait une lecture volontairement détournée du jugement attaqué. En critiquant ainsi la méthode par charge foncière, l'EPFIF reconnaît donc de lui-même que le prix de 27.000.000 euros qu'il a arrêté suivant cette méthode ne reflète pas la valeur réelle du bie