Cour d'Appel · 4ème Chambre — 25 janvier 2024

4ème Chambre





ARRÊT N° 17



N° RG 22/04067 

N°Portalis DBVL-V-B7G-S4VX











NM/FB











Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 25 JANVIER 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Mme Juliette SAUVEZ, Conseillère, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 17 novembre 2023



GREFFIER :



Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 23 Novembre 2023

devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE et Madame Nathalie MALARDEL, magistrates tenant seules l'audience en la formation rapporteur, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 



Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 25 Janvier 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats







****





APPELANTES :



SCI DU 14 D 

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentée par Me Thibaut CRESSARD de la SELARL CRESSARD & LE GOFF, AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES





S.A.S. FRANEL 

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentée par Me Thibaut CRESSARD de la SELARL CRESSARD & LE GOFF, AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES







INTIMÉS :



Monsieur [C] [P] agissant ès-qualités de liquidateur de la SELARL DPE 35 suite à la dissolution amiable de la SARL DPE 35 et en sa qualité personnelle

[Adresse 5]

[Localité 8]



Représenté par Me Laurent FRENEHARD de la SELARL ACTAVOCA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

et désormais représenté par Me Annaïg COMBE de la SELARL ACTAVOCA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES, qui s'est constituée le 07/01/2024 aux lieu et place de Me Laurent FRENEHARD 





S.A.S. [F]-GOIC & ASSOCIES 

prise en la personne de Me [H] [F] es qualités de liquidateur de la SARL LE BEAUFORT prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 12]

[Localité 7]

Assignée à personne habilitée





S.A. ALLIANZ FRANCE 

agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 1]

[Localité 14]



Représentée par Me Gilles DAUGAN de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS





S.A.R.L. C. BACHMANN ARCHITECTE

[Adresse 10]

[Localité 9]



Représentée par Me Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES





S.A.M.C.V. MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

[Adresse 2]

[Localité 13]



Représentée par Me Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES













FAITS ET PROCÉDURE



Suivant un acte authentique du 2 octobre 2012, la SCI du 14 D représentée par la société Demeter représentée par M. [U] [I], a fait l'acquisition auprès de la société Le Beaufort, représentée par M. [D], des murs d'un immeuble construit en 1896, dénommé hôtel [15], situé [Adresse 11], pour un montant de 1 250 000 euros.



Le même jour, la société Franel, représentée par M. [G] [I] a acquis le fonds de commerce d'hôtel-restaurant de l'hôtel [15] pour un montant de 750 000 euros.



Dans le cadre du projet de vente de l'immeuble, la société Le Beaufort avait fait réaliser un diagnostic parasitaire remis le 21 mars 2012 par la société Arliane. Cette société assurée par Allianz Iard a été rachetée par la société DPE 35, gérée par M. [P].



Suivant contrat de maîtrise d''uvre du 22 novembre 2012, la SCI du 14 D a confié la réalisation de travaux de rénovation à la société C. Bachmann Architecte. Le montant des travaux a été estimé à la somme de 1 766 502,05 euros HT.



Le planning provisoire prévoyait le début des travaux en février 2013 et la réouverture de l'hôtel en novembre 2013.



Le 12 avril 2013, la Socotec a constaté la présence de mérule.



La SCI du 14 D a saisi le juge des référés du tribunal de Saint-Malo le 4 octobre 2013 aux fins d'expertise. Il a été fait droit à sa demande par ordonnance du 5 décembre 2013 au contradictoire de la société Le Beaufort, de la SCP [T], notaire et de la société DPE35. 



La société DEP35 a cessé son activité le 30 août 2014. Il a été procédé à sa dissolution amiable à compter de cette date avec clôture des opérations de liquidation au 27 janvier 2015 et radiation du registre des commerces et des sociétés le même jour avec effet rétroactif au 31 décembre 2014.



Les opérations d'expertise ont été étendues à la société C. Bachmann Architecte, à la société Hiscox Europe Underwritting, assureur présumé de l'architecte ou du diagnostiqueur ainsi qu'à la société Allianz Iard, par ordonnances respectives des 4 juin 2015, 4 février et 24 mars 2016.



M. [L] a déposé son rapport le 20 juin 2017.



Le 25 avril 2018, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte au bénéfice de la société Le Beaufort par le tribunal de commerce de Saint-Malo et la société Goic-[F] désignée mandataire liquidateur.



Par actes d'huissier des 2, 6, 16 et 17 août 2018, la SCI du 14 D et la société Franel ont fait assigner la société [F]-Goic, ès qualités, M. [P], en qualité de liquidateur amiable de la société DPE35, la société Allianz Iard, en qualité d'assureur de la société DPE35, la société C. Bachmann Architecte, son assureur la MAF, ainsi que la société Hiscox Europe Underwritting, en qualité d'assureur de la société C. Bachmann Architecte en indemnisation de leurs préjudices.



Par un jugement en date du 9 mai 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a :



- mis hors de cause la société Hiscox Europe Underwritting, faute de démonstration de sa qualité d'assureur de la société C. Bachmann Architecte et de la société DEP35 au moment de la réclamation ;

- déclaré la société Franel irrecevable en son action diligentée à l'encontre de la société Le Beaufort, représentée par la société [F]-Goic et Associés, de la société Allianz Iard, de M. [P] et de la société C. Bachmann Architecte et de son assureur la MAF, cette action étant prescrite ;

- déclaré la SCI du 14 D recevable en son action à l'encontre de la société Le Beaufort, de la société Allianz Iard et de M. [P] ;

- déclaré la SCI du 14 D irrecevable en son action à l'encontre de la société C. Bachmann et de son assureur la MAF, pour défaut de saisine préalable du conseil régional de l'ordre des architectes de Bretagne ;

- déclaré la SCI du 14 D partiellement bien fondée en son action à l'encontre de la société Le Beaufort, représentée par la société [F]-Goic et Associés et de la société Allianz Iard ;

- constaté que la société Le Beaufort a engagé sa responsabilité contractuelle à l'encontre de la SCI du 14 D ;

- constaté que la société DEP35 a engagé sa responsabilité quasi délictuelle à l'encontre de la SCI du 14 D ;

- dit que les fautes commises respectivement par la société Le Beaufort et la société DEP35 ont participé aux préjudices matériel et locatif subis par la SCI du 14 D ;

- évalué ce préjudice de la manière suivante :

- 829 626,86 euros HT au titre des travaux de réfection ;

- 240 000 euros au titre de la perte de loyers ;

- dit que la société Le Beaufort et la société DEP35 sont tenues in solidum à indemniser la SCI du 14 D de ses préjudices ;

- dit que la garantie de la société Allianz Iard est mobilisable dans les termes et limites de la police souscrite par la société DEP35, son assurée ;

En conséquence,

- condamné la société Allianz Iard, en qualité d'assureur de la société DEP35, à verser les sommes précitées, après déduction de la quote-part devant rester à la charge de la SCI du 14 D ;

- dit que la société Allianz Iard pourra opposer à la SCI du 14 D le plafond de garantie, à savoir la somme de 300 000 euros et la franchise, à savoir la somme de 1 000 euros stipulés au contrat souscrit par la société DEP 35 ;

- fixé au passif de la société Le Beaufort les créances de la SCI du 14 D s'élevant à la somme de 788 145,52 euros au titre du préjudice matériel et à la somme de 228 000 euros au titre du préjudice locatif, après déduction de la quote-part devant rester à la charge de la SCI du 14 D ;

- fait droit à la demande de la société Allianz Iard tendant à voir fixer la charge définitive de l'indemnisation de la SCI du 14 D, dans les rapports entre les différents débiteurs ;

- constaté que la société C. Bachmann a participé au préjudice subi par la SCI du 14 D, en ayant manqué à son obligation de conseil vis-à-vis de celle-ci, antérieurement à la signature du contrat d'architecte et antérieurement à l'acquisition du bien immobilier, sis [Adresse 11] ;

- dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s'effectuera de la manière suivante :

- société Le Beaufort : 55 % ;

- société DEP35 : 10 % ;

- société C. Bachmann : 30 % ;

- dit que la SCI du 14 D doit conserver à sa charge une quote-part fixée à 5 % ;

- débouté la SCI du 14 D du surplus de ses demandes ;

- débouté la société Allianz Iard et la société C. Bachmann et la MAF du surplus de leurs demandes, fins et conclusions ;

- alloué à la SCI du 14 D la somme de 9 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- alloué à la société Hiscox Europe Underwritting Limited la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que l'indemnité allouée à la société Hiscox sera supportée par la SCI du 14 D et la société Franel ;

- débouté les sociétés C. Bachmann, MAF et Franel de leur demande respective fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que la société Allianz Iard, en qualité d'assureur de la société DEP35, et la société Le Beaufort, représentée par la société [F]-Goic, parties succombant, supporteront in solidum l'indemnité allouée à la SCI du 14 D au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire et conserveront la charge de leurs propres frais irrépétibles ;

- dit que la charge définitive des dépens et des sommes allouées au titre des frais irrépétibles à la SCI du 14 D sera répartie de la manière suivante :

- société Le Beaufort : 55 % ;

- société DEP35 : 10 % ;

- C. Bachmann : 35 % ;

- fixé la créance de la SCI du 14 D au titre des frais irrépétibles et des dépens au passif de la société Le Beaufort ;

- assorti la présente décision de l'exécution provisoire. 



La SCI du 14 D et la société Franel ont interjeté appel de cette décision le 29 juin 2022, intimant la société [F]-Goic et Associés, M. [P], la société Allianz Iard, la société C. Bachmann Architecte et la MAF.



La société [F]-Goic et Associés, assignée à personne habilitée, n'a pas constitué avocat.



L'instruction a été clôturée le 7 novembre 2023.



La cour a soulevé d'office la fin de non-recevoir d'ordre public tirée de l'interdiction de poursuites de la SCI du 14D et de la société Franel en fixation de leur créance au regard de la procédure collective déjà ouverte avant l'exercice de leur action en justice au fond. 



La SCI du 14D et la société Franel ont présenté leurs observations le 22 novembre 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions en date du 6 mars 2023, la SCI du 14 D et la société Franel demandent à la cour de :



- infirmer le jugement en ce qu'il a :

- déclaré la société Franel irrecevable en son action diligentée à l'encontre de la société Le Beaufort, représentée par la société [F]-Goic et Associés, de la société Allianz Iard, de M. [P] et de la société C. Bachmann Architecte et de son assureur la MAF, cette action étant prescrite ;

- déclaré la SCI du 14 D irrecevable en son action à l'encontre de la société C. Bachmann et de son assureur la MAF, pour défaut de saisine préalable du conseil régional de l'ordre des architectes de Bretagne ;

- déclaré la SCI du 14 D partiellement bien fondée en son action à l'encontre de la société Le Beaufort, représentée par la société [F]-Goic et Associés et de la société Allianz Iard ;

- évalué ce préjudice de la manière suivante :

- 829 626,86 euros HT au titre des travaux de réfection ;

- 240 000 euros au titre de la perte de loyers ;

- condamné la société Allianz Iard, en qualité d'assureur de la société DEP35, à verser les sommes précitées, après déduction de la quote-part devant rester à la charge de la SCI du 14 D ;

- fixé au passif de la société Le Beaufort les créances de la SCI du 14 D s'élevant à la somme de 788 145,52 euros au titre du préjudice matériel et à la somme de 228 000 euros au titre du préjudice locatif, après déduction de la quote-part devant rester à la charge de la SCI du 14 D ;

- fait droit à la demande de la société Allianz Iard tendant à voir fixer la charge définitive de l'indemnisation de la SCI du 14 D, dans les rapports entre les différents débiteurs ;

- dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s'effectuera de la manière suivante :

- société Le Beaufort : 55 % ;

- société DEP35 : 10 % ;

- société C. Bachmann : 30 % ;

- dit que la SCI du 14 D doit conserver à sa charge une quote-part fixée à 5 % ;

- débouté la SCI du 14 D du surplus de ses demandes ;

- débouté les sociétés C. Bachmann, MAF et Franel de leur demande respective fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Et, statuant à nouveau,

In limine litis,

- déclarer non écrite la clause de saisine préalable de l'ordre des architectes figurant au contrat souscrit par la SCI du 14 D ; 

- déclarer la SCI du 14 D et la société Franel recevables en leurs demandes à l'encontre de la société [F]-Goic ès qualités de liquidateur de la société Le Beaufort, la société C. Bachmann Architecte, Monsieur [P] ès qualités de liquidateur amiable de la société DPE 35, la société Allianz et la MAF ; 

À titre principal, 

- condamner in solidum la société [F]-Goic ès qualités de liquidateur de la société Le Beaufort, la société C. Bachmann Architecte, Monsieur [P] ès qualités de liquidateur amiable de la société DPE 35, la société Allianz et la MAF à régler à la SCI du 14 D : 

- la somme de 829 626,86 euros HT au titre des travaux complémentaires ; 

- la somme de 400 000 euros au titre de la perte de loyers ; 

- la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner in solidum la société [F]-Goic ès qualités de liquidateur de la société Le Beaufort, la société C. Bachmann Architecte, Monsieur [P] ès qualités de liquidateur amiable de la société DPE 35, la société Allianz et la MAF à régler à la société Franel : 

- la somme de 750 000 euros à la société Franel au titre de la dépréciation de son fonds de commerce ; 

            - la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner in solidum la société [F]-Goic ès qualités de liquidateur de la société Le Beaufort, la société C. Bachmann Architecte, Monsieur [P] ès qualités de liquidateur amiable de la société DPE 35, la société Allianz et la MAF à régler ensemble à la SCI du 14 D et à la société Franel la somme de 20 000 euros à titre d'indemnisation du préjudice lié au temps passé sur le dossier ; 

- condamner in solidum la société [F]-Goic ès qualités de liquidateur de la société Le Beaufort, la société C. Bachmann Architecte, Monsieur [P] ès qualités de liquidateur amiable de la société DPE 35, la société Allianz et la MAF aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise et les sommes réglées aux différents huissiers ; 

- fixer la créance de la SCI du 14 D au passif de la société Le Beaufort représentée par la société [F]-Goic ès qualités de liquidateur à 829 626,86 euros au titre des travaux complémentaires, 400 000 euros au titre des loyers non perçus, 29 476,30 euros au titre des frais exposés pour l'expertise, 20 000 euros d'indemnisation, et 3 500 euros de dépens et 15 000 euros d'article 700 du code de procédure civile ; 

- fixer la créance de la société Franel au passif de la société Le Beaufort représentée par la société [F]-Goic ès qualités de liquidateur à 750 000 euros, 29 476,30 euros au titre des frais exposés pour l'expertise, 20 000 euros d'indemnisation, et 3 500 euros de dépens et 15 000 euros d'article 700 du code de procédure civile.



Dans ses dernières conclusions en date du 12 décembre 2022, M. [P], en qualité de liquidateur de la société DPE 35, demande à la cour de :



- infirmer ou à tout le moins réformer le jugement attaqué en ce qu'il a :

- constaté que la société DPE 35 a engagé sa responsabilité contractuelle à l'encontre de la SCI du 14 D, de telle sorte qu'elle serait redevable à son encontre à hauteur de 10 % des sommes dues dans les rapports entre coobligés ;

- débouté M. [P] de ses demandes de première instance ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la garantie de la société Allianz Iard est mobilisable dans les termes et limites de la police souscrite par la société DPE 35, son assurée ;

Et, statuant à nouveau,

À titre liminaire,

- dire et juger irrecevable l'action de la société Franel comme étant prescrite ;

- dire et juger irrecevable l'action de la SCI du 14 D et de la société Franel intentée à l'encontre de M. [P] ;

- mettre hors de cause M. [P] ;

À titre principal,

- dire et juger que les préjudices subis par la SCI du 14 D, et le cas échéant par la société Franel ne sont pas établis ;

- en conséquence, débouter la SCI du 14 D et le cas échéant la société Franel de l'ensemble de toutes leurs demandes, fins et prétentions formées à l'encontre de M. [P] ;

- dire et juger qu'il n'est pas rapporté la preuve d'une faute personnelle et détachable de ses fonctions commise par M. [P] ;

À titre subsidiaire,

- dire et juger que la société DPE 35 n'a commis aucune faute en lien de causalité avec un prétendu préjudice subi tant par la SCI du 14 D que par la société Franel ;

- en conséquence, débouter la SCI du 14 D et le cas échéant la société Franel de toutes leurs demandes, fins et prétentions formées à l'encontre de M. [P] ;

En tout état de cause,

- condamner in solidum toute partie succombant à verser à M. [P] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Dans ses dernières conclusions en date du 27 octobre 2023, la société Allianz France demande à la cour de :



- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action de la société Franel comme étant prescrite ;

- l'infirmer en ce qu'il a :

- déclaré la SCI du 14 D irrecevable en son action à l'encontre de la société C. Bachmann et de son assureur la MAF, pour défaut de saisine préalable du conseil régional de l'ordre des architectes de Bretagne ;

           - retenu la responsabilité de la société DPE 35 ;

- retenu un lien de causalité entre la prétendue faute de la société DPE 35 et le prétendu préjudice subi par la SCI du 14 D ;

- condamné la compagnie Allianz Iard, es qualité d'assureur de la société DPE 35 à verser à la SCI du 14 D les sommes de 788 145,52 euros au titre du préjudice matériel et 228 000 euros au titre du préjudice locatif, après déduction de la quote-part devant rester à la charge de la SCI du 14 D, in solidum avec la société Le Beaufort et le cabinet C. Bachmann sans limiter la charge définitive de la société Allianz à 10 % du montant des condamnations prononcées au profit de la SCI du 14 D ;

Statuant à nouveau,

À titre préliminaire,

- dire et juger irrecevable l'action de la société Franel comme étant prescrite ;

À titre liminaire,

- dire et juger recevable l'action de la SCI du 14 D à l'encontre de la société C. société Bachmann Architecte ;

À titre principal, 

- dire et juger que les préjudices subis par la société SCI du 14 D, et le cas échéant par la société Franel, ne sont pas établis ;

- en conséquence, débouter la SCI du 14 D et le cas échéant la société Franel de l'ensemble de toutes leurs demandes, fins et prétentions formées à l'encontre de la société Allianz France ;

À titre subsidiaire, 

- dire et juger que la société DPE 35 n'a commis aucune faute en lien de causalité avec un prétendu préjudice subi tant par la SCI du 14 D que la société Franel ;

- en conséquence, débouter la SCI du 14 D et le cas échéant la société Franel de toutes leurs demandes, fins et prétentions formées à l'encontre de la compagnie Allianz France, es qualité d'assureur de la société DPE 35 ;

À titre infiniment subsidiaire, si la cour venait à confirmer l'existence d'une faute commise par la société DPE 35,

- écarter toute condamnation in solidum incluant la Compagnie Allianz ès qualités d'assureur du diagnostiqueur ;

- condamner le cabinet C. Bachmann Architecte à indemniser la SCI du 14 D ;

- dire et juger que la charge définitive de l'indemnisation de la SCI du 14 D, sera partagée dans les proportions suivantes :

           - société Le Beaufort : 45 % ;

           - société Bachmann Architecte : 45 % ;

           - société DPE 35 : 10 % ;

- dire et juger que la charge définitive supportée par la compagnie Allianz, ès qualités d'assureur de la société DPE 35 ne pourra excéder 10 % du montant total des sommes versées à la SCI du 14 D ;

- dire et juger dans leurs rapports entre eux, la charge définitive des condamnations qui pourraient être prononcées au titre des articles 699 et 700 du code de procédure civile sera partagée entre la société [F]-Goic et Associés en sa qualité de liquidateur de la société Le Beaufort, la société Bachmann Architecte, la MAF Assurance en sa qualité d'assureur de la société Bachmann Architecte, et la société Allianz France en sa qualité d'assureur de la société DPE 35 dans les proportions suivantes :

           - société Le Beaufort : 45 % ;

           - société Bachmann Architecte : 45 % ;

           - société DPE 35 : 10 % ;

- et dire que la charge définitive des sommes supportées par cette dernière à ce titre ne pourra excéder 10 % du montant total versé à la SCI du 14 D ;

En tout état de cause,

- rejeter la demande de la société Bachmann Architecte, et de son assureur la MAF Assurance, d'être relevée indemne et garantie par la société Allianz France ;

- dire et juger que la société Allianz France n'intervient qu'en qualité d'assureur de la société DPE 35 et dans les limites des termes et conditions de la police d'assurance souscrite par cette dernière, soit dans la limite d'un plafond de garantie de 300 000 euros et sous le bénéfice d'une franchise de 1 000 euros ;

- dire et juger qu'en toute hypothèse la société Allianz France ne saurait être tenue au-delà des conditions et limites de son contrat ;

- condamner in solidum la SCI du 14 D, la société Franel, et/ou toute autre société succombante, à verser à la société Allianz France la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum la SCI du 14 D, la société Franel, et/ou toute autre société succombante, aux entiers dépens dont distraction au profit Me Gilles Daugan, avocat au barreau de Rennes, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Dans leurs dernières conclusions en date du 13 mars 2023, la société C. Bachmann Architecte et la MAF demandent à la cour de :



À titre liminaire, 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo en date du 9 mai 2022 en ce qu'il a déclaré la société Franel irrecevable en son action du fait de la prescription ; 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo en date du 9 mai 2022 en ce qu'il a déclaré la SCI du 14 D irrecevable en son action pour défaut de saisine du conseil régional de l'ordre des architectes de Bretagne ; 

- rejeter la demande de la SCI du 14 D de voir déclarer non-écrite la clause de saisine préalable instaurant saisine du conseil régional de l'ordre des architectes de Bretagne ; 

À titre principal,

- débouter la SCI du 14 D, la société Franel et toute autre partie de leurs demandes, fins, conclusions, dirigées contre la société C. Bachmann Architecte et la MAF ;

- débouter la SCI du 14 D, la société Franel et toute autre partie de leurs demandes de condamnation solidaire ou in solidum, dirigées à l'encontre de la société C. Bachmann Architecte et la MAF, en application de la clause d'exclusion de solidarité stipulée dans le contrat d'architecte ;

À titre subsidiaire,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo en date du 9 mai 2022 en ce qu'il a déclaré la SCI du 14 D responsable d'avoir participé à l'aggravation de son propre préjudice, et juger que cette responsabilité participe à hauteur de 10 % de son préjudice ; 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo en date du 9 mai 2022 en ce qu'il a débouté la société Franel de sa demande d'indemnisation de son prétendu préjudice de temps passé que l'appelante évalue à 20 000 euros ; 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo en date du 9 mai 2022 en ce qu'il a débouté la société Franel de sa demande d'indemnisation de dépréciation du fonds de commerce ; 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo en date du 9 mai 2022 en ce qu'il a limité le préjudice de perte de loyer réclamé par la SCI du 14 D, à la somme de  240 000 euros ; 

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo en date du 9 mai 2022 en ce qu'il a déclaré indemnisable le montant de travaux de reprises comprenant les honoraires d'architecte ; 

- y additant, limiter le montant des travaux indemnisables aux travaux hors honoraires d'architecte, soit à la somme de 764 626,86 euros HT ; 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo en date du 9 mai 2022 en ce qu'il a débouté la SCI du 14 D et la société Franel du surplus de leurs demandes ; 

- condamner la compagnie Allianz, Monsieur [P] représentant la société DPE 35 et la société [F]-Goic représentant la société Le Beaufort, la SCI du 14 D et la société Franel à relever indemne et garantir intégralement la société C. Bachmann Architecte et la MAF de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre ; 

- débouter la compagnie Allianz et toutes autres parties de leurs demandes de condamnation en garantie formées à l'encontre de la société C. Bachmann Architecte et la MAF ; 

- débouter la compagnie Allianz de sa demande de limitation des condamnations mises à sa charge au titre des limites de plafond de garantie telles que définies dans sa police d'assurance ; 

En tout état de cause, 

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo en date du 9 mai 2022 en ce qu'il a débouté la société C. Bachmann Architecte et la MAF de leurs demandes d'indemnisation aux frais irrépétibles de première instance ; 

- y additant, condamner les parties défaillantes à payer à la société C. Bachmann Architecte et la MAF, la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- dire et juger qu'en toute hypothèse, la MAF ne saurait être tenue au-delà des conditions et limites de son contrat.





MOTIFS



I. Sur l'interdiction de poursuite à l'égard de la société Le Beaufort



Aux termes de l'article L 622-21 I. du code de commerce « le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ;

2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. »



Selon l'article L 622-22 du code de commerce, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.



Il s'ensuit que seule une instance en cours devant le juge du fond est soumise aux dispositions de l'article L. 622-22 du code de commerce. (Com., 14 mars 2000, pourvoi n° 96-21.222).



Ainsi l'action engagée postérieurement au jugement d'ouverture d'une procédure collective ne constituant pas une «instance en cours » au jour de l'ouverture de la procédure collective au sens de l'article L. 622-22 précité, seule la procédure de vérification de créances devant le juge-commissaire est alors possible en application de l'article L. 624-2 du code de commerce. 



Le tribunal de commerce de Saint-Malo a ouvert la procédure de liquidation judiciaire de la société Le Beaufort le 25 avril 2018. 



Les sociétés du 14 D et Franel ont assigné le liquidateur de la société Le Beaufort en août 2018, postérieurement à la procédure de liquidation judiciaire. 



Outre que le juge ne peut condamner, ainsi que le réclament les appelantes, le liquidateur ès qualités à régler une créance, mais uniquement fixer la créance au passif de la procédure collective, en l'espèce seule la procédure de vérification de créances devant le juge-commissaire était possible (procédure que les appelantes indiquent par ailleurs avoir poursuivie).



La circonstance que le tribunal de commerce a clôturé le 25 avril 2023 la procédure de liquidation pour insuffisance d'actif est indifférente.



Dès lors, les demandes de la SCI du14D et de la société Franel formées à l'égard de la société Goic-[F] ès qualités ou en fixation de leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Le Beaufort sont irrecevables.





II . Sur les fins de non-recevoir



A. Sur la recevabilité de l'action de la société Franel



La société Franel, qui a acheté le fonds de commerce de l'hôtel, demande la condamnation de la société C. Bachmann Architecte et de son assureur la MAF, de M. [P] et de la société Allianz Iard, assureur de la société DPE 35, à l'indemniser de son préjudice lié à la dépréciation du fonds de commerce qu'elle a acquis de la société Le Beaufort. 



La prescription de cette action, de nature délictuelle en l'absence de lien entre la société Franel et ces parties, relève de l'article 2224 du code civil.



Aux termes de l'article 2224 du code civil les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



La société Franel soutient que le point de départ de la prescription ne court qu'à compter du 20 juin 2017, date à laquelle elle a eu connaissance de l'ampleur et de la gravité du désordre et de la responsabilité des intervenants lui permettant d'exercer son action en responsabilité. Elle souligne que n'étant pas professionnelle du bâtiment, elle ne pouvait de son propre chef appréhender les faits litigieux et elle considère que c'est la réalisation de sondages destructifs par l'expert qui a permis de déterminer la nature des travaux de reprise et de valoriser pour la première fois la dépréciation du fonds de commerce entre 75% et 99%, soit entre 562 500 euros et 742 500 euros. 



Les intimés répliquent que, ainsi que le tribunal l'a jugé, la société Franel avait connaissance de la présence de mérule dans l'hôtel dès décembre 2012 consécutivement aux travaux de curage et de l'ampleur des désordres dès la remise de ses conclusions par la Socotec le 12 avril 2013.



La société Allianz France ajoute que ce n'est pas grâce à l'expertise que la société Franel a eu connaissance de la dépréciation du fonds de commerce puisque l'expert n'a pas retenu ce chef de préjudice.



Il est exact qu'à la page 23 du rapport, M. [L] indique que le préjudice d'exploitation et la dépréciation de la valeur du fonds de commerce de la société Franel ne sont que des suppositions non argumentées, que le préjudice de perte d'exploitation ne peut être retenu (page 23).



Il poursuit cependant en indiquant que le fonds de commerce a été acquis en même temps que les murs par la SCI du 14D (alors que c'est la société Franel qui l'a acquis). 



Il conclut à une dépréciation du fonds de commerce pendant les quatre années de fermeture. Il précise que ce taux est le minimum à considérer et qu'il peut être facilement envisagé une dépréciation supérieure de 75 à 99%. Il explique que la réouverture d'un hôtel dans l'activité a cessé pendant quatre années s'apparente à l'ouverture d'un nouvel établissement. Il évalue le montant de la dépréciation entre 562 500 euros et 742 500 euros.



La société Franel n'était pas partie à l'expertise de sorte que c'est bien lors du dépôt du rapport de M. [L], qu'elle a pris connaissance de l'avis de l'expert, par ailleurs particulièrement confus, sur la dépréciation du fonds. 



Si la réalité de sa dépréciation est discutée et contestée, cela relève du fond de l'affaire.



Dès lors, si la présence de la mérule était effectivement connue par la société Franel dès la fin de 2012 et de manière circonstanciée à compter du 12 avril 2013 au dépôt du rapport de la Socotec qui caractérisait la réalité et l'ampleur du désordre, l'avis porté sur la dépréciation de la valeur du fonds ne résulte que du rapport judiciaire de M. [L] déposé le 20 juin 2017, moins de cinq années avant l'introduction de l'action par les appelantes en août 2018.



La demande de la société Franel n'est donc pas prescrite et est recevable. Le jugement est infirmé.



B. Sur la recevabilité de l'action de la société C. Bachmann Architecte et de la MAF au regard de la clause de conciliation préalable



L'article G10 du contrat d'architecte en date du 22 novembre 2022 stipule qu' « en cas de différend portant sur le respect des clauses du présent contrat, les parties conviennent de saisir pour avis le conseil régional de l'ordre des architectes, avant toute procédure judiciaire, sauf conservatoire. Cette saisine intervient sur l'initiative de la partie la plus diligente. »



La SCI du 14D soutient à titre principal que la société C. Bachmann Architecte a renoncé à se prévaloir de la procédure de saisine pour avis du Conseil Régional de l'ordre des architectes (CROA) puisqu'il n'avait pas répondu à son courrier du 13 juin 2018 lui proposant d'y procéder.



À titre subsidiaire, elle invoque l'absence de caractère obligatoire de la conciliation préalable, le caractère abusif de la clause et son inapplicabilité.



En tout état de cause, elle souligne l'inopposabilité de la clause à la MAF. 



Sur le premier point, l'appelante se prévaut à tort de l'absence de réponse à son courrier du 13 juin 2018 pour en déduire que l'architecte a renoncé à invoquer la clause litigieuse, puisque demanderesse à la procédure il lui appartenait de saisir le conseil, sans avoir besoin de l'accord de la partie adverse. De même, il ne peut être tiré de conclusions de ce que la société C. Bachmann Architecte n'aurait pas répondu au CROA alors que l'appelante l'avait préalablement assignée devant le tribunal et que la procédure n'est pas régularisable. Enfin, la renonciation ne se présumant pas, l'absence de réponse de l'architecte ne peut valoir renoncement non équivoque de la saisine du CROA. Ce moyen principal ne peut donc prospérer.



Sur le second point, il est constant que la clause de conciliation préalable insérée dans un contrat d'architecte, qui stipule qu'en cas de litige, les parties conviennent de saisir pour avis le conseil régional de l'ordre des architectes, avant toute procédure judiciaire, institue une procédure de conciliation, obligatoire et préalable à la saisine du juge, que le défaut de mise en 'uvre de cette clause constitue une fin de non-recevoir et que la situation n'est pas susceptible d'être régularisée par la mise en 'uvre de la clause en cours d'instance. (Civ., 3ème, 16 novembre 2017, n° 16-24.642). Le second moyen est donc inopérant.



Sur le troisième point, la SCI du14D est mal fondée à invoquer les règles protectrices du code de la consommation qui ne s'appliquent qu'aux personnes physiques. De plus, ainsi que le relèvent l'architecte et son assureur, l'objet social de la SCI est la location de terrains et d'autres biens immobiliers et elle a pour associé la société par actions simplifiée unipersonnelle Demeter, société commerciale qui l'a représentée lors de la vente de l'hôtel.



S'agissant du quatrième point, les appelantes soutiennent que les manquements de l'architecte sont essentiellement préalables à la signature du contrat de sorte que la clause de saisine préalable est inapplicable. 



Il sera vu plus bas que la responsabilité contractuelle de l'architecte est principalement recherchée au titre de ses visites de l'hôtel réalisées avant la vente au cours desquelles il n'a pas détecté la présence de mérule et, à titre secondaire, pour ses manquements dans la réalisation des travaux.



L'architecte et son assureur ne sont donc pas fondés, contrairement à ce qu'ils allèguent, à opposer la clause litigieuse pour une mission réalisée avant la signature du contrat puisque la SCI du 14 D n'avait alors pas connaissance des termes de la convention. Dès lors, l'appelante est recevable en sa demande d'indemnisation par l'architecte et par la MAF des travaux de reprise liés à la présence de mérule non détectée par l'architecte avant la vente.



Enfin, sur le cinquième point, la clause de saisine préalable par le maître d'ouvrage de l'ordre des architectes n'est pas une condition de recevabilité de l'action directe engagée contre l'assureur de celui-ci (Civ., 3ème, 18 décembre 2013, pourvoi n° 12-18.439). Dès lors, les demandes de la SCI du 14D sont en tout état de cause recevables à l'égard de la MAF.



C. Sur la recevabilité de l'action des sociétés Franel et 14D à l'encontre de M. [P] 

La société DPE 35, gérée par M. [P] a été radiée le 27 janvier 2015 avec effet rétroactif au 31 décembre 2014.

Les appelantes recherchent la responsabilité de M. [P] pour avoir clôturé la procédure de liquidation alors qu'il existait une procédure pendante devant le juge des référés.

Le tribunal a retenu que la responsabilité pour faute personnelle du gérant pouvait toujours être recherchée.

M. [P] qui indique intervenir à la procédure à titre personnel et en qualité de liquidateur amiable, soutient que la demande formée à son encontre à titre personnel est prescrite pour avoir été introduite plus de trois ans à compter du fait dommageable le 27 mai 2013, date du dépôt du rapport de la société Socotec.

Or ce n'est pas la responsabilité de M. [P] dans la survenue des désordres qui est recherchée, mais celle du liquidateur amiable ayant procédé prématurément à la clôture de la société et le délai de prescription contre le liquidateur ne peut commencer à courir qu'à compter du jour où les droits des victimes ont été définitivement reconnus par une décision de justice (Cass. com., 23 mars 1993, n° 91-13.430).

Dès lors, les demandes de la SCI du14D à l'égard de M. [P] sont recevables ainsi que l'a retenu le tribunal. Le jugement sera confirmé.

III. Sur les responsabilités

Le 21 mars 2012, la société Arliane, devenue DPE 35, a sur la demande de la société Beaufort réalisé un diagnostic parasitaire. Elle a mentionné l'usage systématique d'un poinçon. Elle indique avoir constaté la présence faible de moisissures dans le sas sortie de secours et d'insectes à larves xylophages dans une salle de bain. 



Elle a conclu à l'absence de termites et à la présence d'autres agents de dégradation du bois. 



Le 2 août 2012 a été signé un compromis de vente entre M. [U] [I] et la société Le Beaufort sous la condition suspensive qu'il soit délivré au plus tard le jour de la réalisation par acte authentique un état de recherche de contamination par la mérule vierge aux frais de l'acquéreur. 



Par courriel du 21 septembre 2012, l'acquéreur a contacté l'architecte pour qu'il demande à M. [D] son autorisation pour faire réaliser un diagnostic approfondi sur la mérule. Celui-ci lui a répondu le 24 septembre 2012 que l'entreprise contactée ne pouvait faire des recherches approfondies qu'avec l'accord écrit du propriétaire et que M. [D] refusait que l'on réalise un sondage dans la mesure où il avait fourni son rapport sur l'état amiante et parasitaire.



Le 26 septembre 2012 la SCI du14D a informé son notaire que le vendeur avait refusé le diagnostic pour ne pas perturber les derniers jours de son exploitation et au motif que si le diagnostic se révélait positif, « il n'en était pas tenu compte au regard du compromis ». La SCI a précisé que compte tenu des travaux de démolition prévus début novembre, qui feront office de diagnostic a posteriori, il lui semblait opportun de prévoir une clause permettant un recours de garantie financière envers le cédant, en cas de parasites et notamment de mérule.



Par courriel du 28 septembre 2012, l'étude de Me [T] a porté à la connaissance de la SCI du14D que le notaire avait contacté le diagnostiqueur qui lui avait répondu verbalement qu'il n'y avait aucune menace de mérule du fait que les pièces concernées étaient aérées et chauffées régulièrement, que les traces d'autres agents de dégradation biologique du bois étaient des traces de vrillettes inactives et que les bois étaient sains.



La vente intervenue le 2 octobre 2012 entre la société Le Beaufort et la SCI du 14D reprend les conclusions du rapport de la société Arliane et mentionne que l'acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle des frais et responsabilités liés à la présence de xylophages révélés par l'état précité, sans aucun recours contre le vendeur. Il est ajouté que l'acquéreur reconnaît expressément qu'au vu des conclusions de l'état parasitaire, il n'a pas été procédé à des sondages destructifs qui auraient pu révéler la présence de champignons, d'autres insectes et de parasites. Il est précisé que la SCI a été informée que les champignons de type lignivore peuvent s'infiltrer dans les murs et détruire de manière irrémédiable toutes les structures bois, et nécessitent un traitement lourd et onéreux et l'acquéreur s'est engagé à prendre l'immeuble en l'état sans garantie de la part du vendeur même pour les vices cachés.



Le contrat d'architecte a été signé le 22 novembre 2012.



Le rapport de la Socotec du 12 avril 2013 a révélé la présence de mérule active.



L'expert a constaté la présence de mérule :

-sur le solivage haut du solin, le long du pignon aveugle Est

-en partie basse de la couverture, principalement en façade rue (sablière, pied d'arbalétrier, chevrons, jambages de lucarne) (les travaux réparatoires ont été effectués)

-le plancher d'une chambre du second étage ainsi qu'un balcon extérieur

-le solivage du sous-sol, le long du pignon Est sur le premier mur de refend,

-les dormants des menuiseries du troisième étage.



Il expose que les dégradations des abouts de solive du rez-de-chaussée sont la conséquence directe du développement de champignons pathogènes et que la dégradation des bois, voire la disparition de certaines zones atteste de l'ancienneté de la contamination, voire de plusieurs dizaines d'années pour le plancher bas du rez-de-chaussée, que les contaminations sont en tout état de cause antérieures à la vente de 2012, le rapport Socotec et les comptes rendus de chantier prouvant que les désordres existaient en 2002 lors des lourds travaux entrepris par la société Le Beaufort, les poutrelles métalliques reprenant le solivage du plancher bas du rez-de-chaussée ayant été mises en 'uvre lors de travaux de 2002 par la société Le Beaufort.



Il a été démontré par l'expert contrairement à ce que le gérant de la société Beaufort M. [D] avait déclaré, que ce denier avait procédé à des travaux d'ampleur entre 2001 et 2012 qui selon les comptes rendus de chantier avaient nécessité la direction de travaux par un maître d''uvre M2C et la Socotec en qualité de contrôleur de sorte que l'ancien propriétaire ne pouvait ignorer la contamination de l'hôtel par la mérule. 

A. Sur la responsabilité de la SCI du 14D

L'appelante conteste avoir été fautive et avoir contribué à son préjudice contrairement à ce qu'a retenu le tribunal.

Il résulte de la chronologie retracée par les pièces du dossier que la SCI du14D a renoncé à effectuer des sondages destructifs pour s'assurer de l'absence de mérule au motif que le vendeur s'y serait opposé alors qu'il s'agissait d'une condition suspensive du compromis de vente. Alors qu'elle avait envisagé de prévoir une clause permettant un recours de garantie financière envers le cédant, en cas de parasites et notamment de mérule, elle a au contraire reconnu qu'au vu des conclusions de l'état parasitaire, il n'avait pas été procédé à des sondages destructifs qui auraient pu révéler la présence de champignons et autres insectes et parasites. Elle a confirmé avoir été informée de la nature, des conséquences de la présence de mérule et du coût financier de son traitement et s'est engagée à prendre l'immeuble en l'état sans garantie de la part du vendeur.

Parfaitement informée des risques de présence de mérule et des conséquences financières qui en découlaient et consciente de la nécessité de procéder à des investigations approfondies dont elle avait fait une condition suspensive, la décision de la SCI du 14D d'y renoncer et de procéder à un diagnostic a posteriori, sans aucune garantie de la part du vendeur ou insertion d'une clause résolutoire, caractérise une faute de sa part à l'origine du préjudice qu'elle invoque qui justifie qu'elle conserve à se charge une part de responsabilité.

B. Sur la responsabilité de la société DPE 35 

1. La responsabilité de la société DPE 35 et la garantie de son assureur Allianz Iard

La SCI du 14D reproche à la société DPE 35 de n'avoir pas réalisé sa mission selon les normes réglementaires et d'avoir rendu un diagnostic incomplet et erroné. 

La société Allianz fait valoir que les conclusions de l'état parasitaire font état de la présence d'agents de dégradation biologique du bois de sorte qu'il appartenait à l'appelante de prendre les mesures nécessaires pour estimer les conséquences de cette infestation et réaliser un diagnostic mérule exhaustif. Elle souligne que la majorité des parties infestées n'étaient pas accessibles et que la société DPE 35 s'était engagée à retourner sur les lieux afin de compléter le constat aux parties d'immeubles non visitées, dès lors que les dispositions permettant un contrôle des zones concernées auraient été prises par le propriétaire ou son mandataire.

Elle soutient que l'acquéreur ne peut agir en responsabilité contre le diagnostiqueur dès lors qu'il a renoncé à faire réaliser un diagnostic mérule approfondi en toute connaissance de cause, en pleine connaissance du risque pris.

Elle considère qu'il n'existe pas de lien de causalité entre le diagnostic et le préjudice puisque l'acquéreur avait déjà conscience du risque et de la nécessité de réaliser des sondages destructifs de sorte que cela n'aurait rien ajouté de lui recommander. 

M. [P] développe la même argumentation.

M. [L] estime que le diagnostiqueur a établi un diagnostic parasitaire incomplet et insuffisant, ne mettant pas en évidence des contaminations par des agents pathogènes. Il indique qu'il n'a effectué aucune mesure de l'humidité des matériaux de l'immeuble affectés de désordres alors que cette information aurait été de nature à mettre en garde l'acheteur contre la présence potentielle de champignons responsables d'infections fongiques.

Il précise que les zones structurelles contaminées et dégradées étaient situées dans l'épaisseur des planchers (solivage) ou sous les doublages de toiture (charpente), totalement inaccessibles au diagnostiqueur dans le cadre des obligations définies par a norme NFP 03-200, que selon cette norme le diagnostiqueur ne pouvait avoir accès aux plénums de planchers, mais les investigations notamment la recherche de zones humides, l'examen des salles de bains, des étanchéités des fenêtres et des lucarnes' auraient dû le conduire à informer le donneur d'ordre du risque élevé de présence d'agents pathogènes du bois dans les zones non accessibles et recommander que soient réalisés des sondages destructifs.

Il conclut que l'imputabilité de la société DEP 35 est certaine en ce qu'il n'a pas informé la SCI du 14D avant la vente, mais n'est pas à l'origine du sinistre de sorte qu'elle est secondaire.

La société DEP 35 n'a pas contracté avec la SCI du 14D. Sa responsabilité ne peut être engagée que sur un fondement délictuel.

Contrairement à ce que soutient la SCI du14D, un poinçon a été systématiquement utilisé lors du diagnostic par la DEP 35. De même, elle ne pouvait d'initiative en l'absence d'accord du propriétaire opérer des sondages destructifs.

Toutefois ses manquements sont caractérisés par l'absence d'utilisation d'un humidimètre notamment dans les pièces humides ou dans les zones en contact avec de l'eau (linteau, étanchéité et allèges des fenêtres'). Elle a conclu à la présence d'agents de dégradations biologiques du bois sans développer son propos, les qualifier, les localiser et préconiser des investigations supplémentaires. Elle avait connaissance que l'hôtel était un « immeuble sensible » selon les termes de l'expert pour être situé dans une zone où la mérule est présente, ce que le diagnostiqueur ne pouvait ignorer.

S'il résulte du compromis, de l'acte de vente et des correspondances entre l'acquéreur et son notaire que la SCI du 14D avait connaissance du risque de présence de mérule, c'est bien le fait d'avoir été rassurée par l'assurance de la société DPE 35 à Me [T] de la présence de bois sains et de l'absence de menace de mérule du fait d'un bâtiment chauffé et aéré, qui l'a amené à différer la réalisation