Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 25 janvier 2024

N° RG 22/04183 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JH77





COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE



ARRET DU 25 JANVIER 2024







DÉCISION DÉFÉRÉE :



21/00265

Jugement du tribunal judiciaire juge des contentieux de la protection du Havre du 14 Novembre 2022





APPELANTS :



Madame [S] [H]

née le 27 mars 1969 [Localité 7] (76)

[Adresse 2]

[Localité 6]



représentée par Me Yves GUERARD de la SCP GUERARD BERQUER, avocat au barreau du HAVRE substituée par Me Emilie HAUSSETETE, avocat au barreau du HAVRE





Monsieur [X] [H]

né le 15 janvier 1990 à [Localité 8] (76)

[Adresse 1]

[Localité 6]



représenté par Me Yves GUERARD de la SCP GUERARD BERQUER, avocat au barreau du HAVRE substituée par Me Emilie HAUSSETETE, avocat au barreau du HAVRE





INTIME et APPELANT INCIDENT :



Monsieur [F] [W]

né le 12 septembre 1960 à [Localité 9] (19)

[Adresse 3]

[Localité 5]



représenté et assisté par Me Bérangère DELAUNAY, avocat au barreau du HAVRE





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 11 décembre 2023 sans opposition des avocats devant Monsieur MELLET, Conseiller, rapporteur.













Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Monsieur MELLET, Conseiller



DEBATS :



Madame DUPONT greffière



A l'audience publique du 11 décembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024





ARRET : 



Contradictoire



Prononcé publiquement le 25 janvier 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.





Exposé des faits et de la procédure



Par acte en date du 22 février 2017, M. [F] [W] a donné à bail à M. [X] [H] un appartement sis [Adresse 4] [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 335 euros, outre une provision sur charges de 15 euros. 



Mme [S] [H] s'est portée caution solidaire pour le paiement des loyers, charges et accessoires. 



Par jugement du 11 octobre 2019, le tribunal d'instance du Havre a prononcé la résiliation du bail pour inexécution grave et réitérée et ordonné l'expulsion de M. [H]. Celui-ci a rendu les clés à une voisine.



Maître [C] a dressé le 4 février 2020 un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie, sur le fondement duquel M. [W] a sollicité le paiement des réparations locatives auprès de M. [H] et de la caution. 



Cette démarche étant demeurée sans suite, M. [W] a fait assigner M. et Mme [H] par actes des 1er et 8 février 2021 devant le juge des contentieux de la protection. 



Par jugement du 14 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre a :



Condamné solidairement M. [X] [H] et Mme [S] [H], en qualité de caution, à payer à M. [F] [W] la somme de 22 622 euros au titre des réparations locatives, 







Condamné solidairement M. [X] [H] et Mme [S] [H], en qualité de caution, à payer à M. [F] [W] la somme de 1 345 euros au titre des loyers impayés, 



Condamné M. [X] [H] et Mme [S] [H] in solidum aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle pour M. [X] [H] et qui comprendront le constat d'état des lieux du 4 février 2020, 



Condamné M. [X] [H] et Mme [S] [H] in solidum à payer à M. [F] [W] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit. 



Par déclaration du 27 décembre 2022, M. [X] [H] et Mme [S] [H] ont relevé appel de cette décision.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2022.



EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par dernières conclusions reçues le 23 mars 2023, M. [X] [H] et Mme [S] [H] demandent à la cour d'infirmer et statuant à nouveau de :

 

Débouter M. [W] de l'ensemble de ses prétentions ;



Subsidiairement, réduire le montant des condamnations aux seules réparations nécessitées par des dégradations imputables à M. [H], et après prise en compte de l'incidence fiscale des travaux réalisés ; 

 

Juger qu'il y a lieu d'appliquer une vétusté de 80% sur les sommes qui pourraient être retenues par la cour, compte tenu de l'ancienneté de l'immeuble ; 

 

Condamner M. [W] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 

Le condamner aux dépens. 



Ils soutiennent en substance que les demandes correspondent à une remise à neuf de l'appartement, qui a été pris en état d'usage.



Par dernières conclusions reçues le 13 juin 2023, M. [W] demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1731 du code civil et 514 du code de procédure civile, de confirmer le jugement en ce qu'il a :



- retenu la responsabilité de M. [X] [H] au titre des réparations locatives et jugé que le premier poste de travaux relatifs à la dépose et le nettoyage des sanitaires hors service et des cloisons et la mise en déchetterie des gravats pour un montant de 1 400 euros HT, le deuxième poste relatif au changement des cloisons pour un montant de 2 800 euros HT, le quatrième poste relatif au changement des fenêtres pour un montant de 2 220 euros HT et le septième poste concernant la remise en état des murs pour un montant de 850 euros HT pour le carrelage et 6 900 euros pour l'enduit et la remise en peinture sont justifiés.







- condamné solidairement M. [X] [H] et Mme [S] [H] en qualité de caution à lui payer la somme de 1 345 euros au titre des loyers impayés,



- condamné M. [X] [H] et Mme [S] [H] in solidum aux entiers dépens de l'instance comprenant le constat d'état des lieux du 4 février 2020,



- condamné M. [X] [H] et Mme [S] [H] in solidum à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Réformer le jugement en ce qu'il a :



- limité la condamnation des consorts [H] au paiement de la somme de 22 622 euros au titre des réparations locatives, en réduisant à la somme de 700 euros HT le troisième poste relatif changement des portes intérieures, à la somme de 2 500 euros HT le cinquième poste relatif à l'électricité, et à la somme de 3 500 euros le sixième poste concernant les sanitaires et la plomberie,



- débouté M. [W] de sa demande au titre des loyers perdus,



Et statuant à nouveau,



Condamner solidairement M. [X] [H] et sa caution Mme [S] [H] à lui payer la somme de 28 617,00 euros au titre des réparations locatives,



Condamner solidairement M. [X] [H] et sa caution Mme [S] [H] à lui payer la somme de 1 675,00 euros au titre des loyers perdus,



Condamner solidairement M. [X] [H] et sa caution Mme [S] [H] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Bérangère Delaunay qui en a fait l'avance.



Il soutient en substance ce qui suit :



- M. [H] est seul responsable de l'absence d'état des lieux d'entrée et la présomption de bon état s'applique conformément à l'article 1731 du code civil ; 



- l'appartement venait juste d'être rénové avant la location précédente et avait été rendu en bon état ; 



- il ressort du procès-verbal de constat dressé par Maître [C] le 4 février 2020 que l'appartement a été entièrement dévasté par M. [H] ; 



- le logement n'a donc pas pu être remis en location avant le mois juin 2020, et M. [W] est dès lors bien fondé à solliciter la somme de 1.675 euros 

(335 euros X 5 mois), au titre des loyers perdus entre janvier et mai 2020.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci.





MOTIFS DE LA DECISION



Le tribunal a rappelé les dispositions des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, dont il résulte que le locataire est tenu de répondre des dégradations qui surviennent durant sa jouissance des lieux. Il a également relevé qu'aux termes des articles 1731, 1732 et 1735 du code civil, le logement était, à défaut d'état des lieux, présumé pris en bon état, sauf preuve contraire. 



Il a relevé, par motifs propres et adoptés, qu'en l'espèce cette présomption était applicable, qu'en outre le bailleur avait proposé la rédaction d'un état des lieux par courrier recommandé resté vain ; que la précédente locataire attestait avoir pris et rendu le 4 janvier 2016 le logement à l'état rénové ; que les attestations versées par M. [H] afin d'établir l'insalubrité supposée du logement étaient d'une portée probatoire faible pour émaner de sa mère, caution, ainsi que de sa tante, si bien que la présomption de bon état n'était pas renversée.



Le tribunal a également relevé, par motifs propres et adoptés, que le procès-verbal de constat dressé le 4 février 2020 après que M. [H] a quitté le logement 'à la cloche de bois', démontrait sa dégradation généralisée, manifestement en lien avec son utilisation comme chenil par le locataire qui avait pris l'initiative, ainsi qu'en atteste plusieurs voisins, d'y développer un élevage canin dans des conditions d'hygiène particulièrement dégradées. L'expulsion a d'ailleurs été prononcée notamment pour ce motif.



L'obligation de réparation est donc établie.



Alors que M. [W] sollicitait une somme de 28 952 euros sur le fondement d'une facture BP Travaux père et fils, le tribunal a expurgé les postes suivants au regard des mentions du procès-verbal de constat :



- le poste 'portes intérieures', le tribunal ayant relevé que seule une porte et les poignées des 4 autres apparaissaient hors d'usage ; 



- le poste électricité, qu'il a ramené à 2 500 euros, étant relevé que le procès-verbal de constat restait taisant sur ce point ;



- le poste sanitaire, qu'il a ramené à 3 500 euros, dès lors que la nécessité de changer la douche n'était pas démontrée.



Les appelants soutiennent en substance ce qui suit :



- aucune dégradation n'a été constatée sur les sols qui ont pourtant été intégralement refaits ;

- l'huissier n'a pas relevé d'évacuation cassée ou arrachée alors qu'un tel poste est inclus dans la facture ; 

- toutes les cloisons de placo ont été reprises alors que seules les cloisons de l'entrée et des toilettes étaient abîmées ; 

- le fait que les papiers peints ont été mis à nu ne justifie pas qu'on lui facture la reprise de tous les enduits ;

- aucune somme ne saurait être imputée au titre du poste électricité alors qu'aucune dégradation n'est démontrée et qu'il n'est pas allégué que les radiateurs électriques auraient été enlevés ;

- les prestations facturées ne sont pas détaillées et donc aucune imputation n'est possible ;

- un coefficient de vétusté doit être appliqué compte-tenu de l'ancienneté du logement.





Le bailleur réplique ce qui suit :



- certaines cloisons ont été reprises car elles étaient affectées de trous et de traces de choc, l'odeur d'excrément et d'urine de chiens ayant affecté tous les revêtements ; 

- les quatre portes étaient dégradées et ont dû être remplacées ;

- la reprise du réseau électrique a été nécessaire car les chiens ont mangé certains prises et détruit tous les câbles, ainsi que le démontre le procès-verbal de constat ;

- la douche a été dégradée et sa robinetterie démontée ;

 - la remise en état des murs est bien imputable au preneur.



La charge de la preuve des dégradations pèse sur le bailleur qui en sollicite l'indemnisation.



Le procès-verbal de constat dressé le 4 février 2020, en l'absence des appelants qui ne se sont pas présentés, malgré la convocation qui leur avait été adressée aux fins d'état des lieux, permet de constater que le logement a été rendu dans un état de grande dégradation et de saleté : les murs ont été mis à nu, les menuiseries abîmées, le plafond de l'entrée cuisine démonté, le papier peint arraché, le bas du mur desservant la salle de bain a été éventré, les murs de la salle de séjour sont affectés de chocs et de trous ainsi que d'un graffiti, la poignée de la porte des toilettes et de la douche sont manquantes, l'abattant et la lunette du toilette le sont également, la porte de la chambre est rongée en partie basse, la robinetterie de la douche est démontée, et le papier peint a été arraché. 



L'huissier de justice, dont les constatations sont succinctes, ne rapporte aucune autre dégradation, et les photos jointes n'en démontrent pas. La décision déférée doit donc être partiellement infirmée au regard de certains postes que le premier juge a retenus sans démonstration de leur imputabilité aux appelants.



La facture BT Travaux père et fils de 28 952 TTC est insuffisamment détaillée afin de ventiler les montants sollicités. Sur la base du devis détaillé THR, dont le montant de 29 973, 88 euros est sensiblement équivalent à travaux constants, la cour considère qu'il y a lieu de retenir les postes suivants :



- dépose des plafonds et cloisons SDB et cuisine : 1 409,30 euros,

- changement des menuiseries : 1 131, 28 euros + 1 131, 83 euros,

- reprise de deux cloisons : 1 050 euros et 1 055, 60 euros + 74, 25 euros + 530, 67 euros,

- fourniture et pose de deux blocs portes : 626, 92 euros + 642, 46 euros,

- reprise de peintures sur les plafonds, murs, portes et plinthes : 836, 20 euros + 305, 80 euros + 5 250 euros + 560 euros.



Au-delà des allégations de M. [W], il n'existe pas de preuve que les autres travaux facturés constitueraient la reprise de dégradations imputables au locataire, notamment la reprise du système électrique, du réseau de plomberie, du chauffe-eau, le changement du lavabo, de la douche, de l'évier ou des faïences.



Le montant de la créance de réparation sera donc fixé à 14 604, 31 euros HT, soit 16 064, 74 euros TTC et 15 729, 74 euros une fois le dépôt de garantie de 335 euros déduit.











S'agissant en l'espèce de reprendre, non les conséquences de l'usure normale, mais des dégradations volontaires commises sur un logement remis à neuf un an avant la prise à bail, il n'y a pas lieu d'appliquer un coefficient de vétusté. 



Bien qu'ils sollicitent l'infirmation intégrale, les consorts [H] ne développent aucun moyen d'infirmation s'agissant de la condamnation à payer le reliquat de dette locative de 1 345 euros, lié à la suspension des APL à compter du mois d'août 2019. L'attestation CAF du 27 août 2019 et le décompte locatif sont versés. Il n'y a donc pas lieu d'infirmer, la créance étant établie en son principe et son montant.



L'intimée réclame le paiement d'une somme de 1 675 euros correspondant à 5 mois de loyers perdus entre les mois de janvier et mai 2020.



Il résulte des débats qu'à la suite du départ 'à la cloche de bois' de 

M. [H], l'appartement était dévasté et donc impossible à louer par la faute de ce dernier. Le délai de 5 mois pour rénover l'appartement et remettre le bien sur le marché correspond toutefois à une remise à neuf. La durée de réalisation des travaux liés aux seules dégradations imputables peut être estimée à 3 mois, et le montant de la condamnation en résultant sera donc fixé à 1 005 euros, sans qu'une infirmation ne soit nécessaire, le tribunal n'ayant pas expressément statué sur cette demande dans son dispositif.



La caution ne saurait être condamnée à ce titre, ne s'agissant pas d'un accessoire du loyer. M. [H] sera donc seul tenu. 



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles n'appellent pas de critique.

.

Les consorts [H] qui succombent seront condamnés aux dépens d'appel, outre une somme pour frais irrépétibles qu'il est équitable de fixer à 2 000 euros. 



Le bénéfice de distraction est accordé aux parties qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre.





PAR CES MOTIFS



La cour : 



Infirme le jugement en ce que le tribunal a :

 

Condamné solidairement M. [X] [H] et Mme [S] [H] en qualité de caution à payer à M. [F] [W] la somme de 22 622 euros au titre des réparations locatives et débouté M. [W] de la demande formée au titre des loyers perdus ;



Le confirme pour le surplus ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne solidairement M. [X] [H] et Mme [S] [H] à payer à M. [F] [W] la somme de 15 729, 41 euros au titre des réparations locatives ;





Condamne M. [X] [H] à payer à M. [F] [W] la somme de 1 005 euros au titre des loyers perdus ;



Condamne in solidum M. [X] [H] et Mme [S] [H] à payer à M. [F] [W] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne in solidum M. [X] [H] et Mme [S] [H] aux dépens d'appel ;



Accorde le bénéfice de distraction aux parties qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre.









La greffière La présidente