Cour d'Appel · 3ème chambre — 25 janvier 2024

25/01/2024



ARRÊT N°56/2024



N° RG 23/00625 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PIUS

EV/MB



Décision déférée du 12 Janvier 2023 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 21/03101)

Sophie MOREL

















[I] [D] [K]

[W] [R] épouse [D] [K]





C/



S.A. PROMOLOGIS





























































INFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT CINQ JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANT



Monsieur [I] [D] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Me Lyse FESCOURT, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/002246 du 06/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)



Madame [W] [R] épouse [D] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Lyse FESCOURT, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMÉE



S.A. PROMOLOGIS

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Thierry LANGE de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE









COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCEDURE



Par acte du 4 juin 2013, la SA Promologis a donné à bail à Mme [W] [R] épouse [D] [K] et M. [I] [D] [K] un immeuble à usage d'habitation située [Adresse 5].



Le 17 décembre 2020, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer et de justifier d'une assurance locative visant la clause résolutoire.



Par acte du 24 septembre 2021 dénoncé à la préfecture de Haute-Garonne par voie électronique le 13 octobre 2021, la SA Promologis a fait assigner Mme [W] [R] épouse [D] [K] et M. [I] [D] [K] devant le tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé afin d'obtenir :

- la constatation de la résiliation du bail,

- le paiement solidaire à titre provisionnel, de la somme de 7506,32 € représentant l'arriéré de loyers arrêté au 20 septembre 2021, 

- l'expulsion des occupants, 

- la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer mensuel,

- l'allocation de 150 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des locataires aux dépens.



Par ordonnance contradictoire en date du 12 janvier 2023, le juge a :

- condamné solidairement Mme [W] [R] épouse [D] [K] et M.[I] [D] [K] à payer à la SA Promologis la somme de 7043,53 € représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 19 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, 

- condamné solidairement Mme [W] [R] épouse [D] [K] et M. [I] [D] [K] à payer à la SA Promologis la somme de 150 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- condamné solidairement Mme [W] [R] épouse [D] [K] et M.[I] [D] [K] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, 

- rejeté les demandes plus amples ou contraires, 

- rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit. 



Par déclaration du 21 février 2023, Mme [W] [R] épouse [D] [K] et M.[I] [D] [K] ont relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble des dispositions.



Par ordonnance en date du 10 mai 2023, le magistrat délégué a :

- ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire de la décision du 12 janvier 2023,

- condamné la SA Promologis aux dépens.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



Mme [W] [R] épouse [D] [K] et M. [I] [D] [K],dans leurs dernières conclusions du 17 mars 2023, demandent à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de l'article 834 du Code de procédure civile, de l'article 700 du Code de procédure civile, de :

- réformer et infirmer l'ordonnance de référé rendue le 12 janvier 2023 et déclarer irrecevable les demandes formulées par la SA Promologis comme se heurtant à une contestation sérieuse excédant la compétence du juge des référés,

- condamner la SA Promologis à payer aux époux [D] [K] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris ceux relatifs à la procédure d'expulsion injustifiée,

Subsidiairement, 

- octroyer aux époux [D] [K] les plus larges délais pour s'acquitter des sommes qui seraient mises à leur charge.



La SA Promologis, dans ses dernières conclusions du 31 mars 2023, demande à la cour, au visa des dispositions de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de :

- débouter Mme [W] [R] épouse [D] [K] et M. [I] [D] [K] de leurs prétentions en réformation ou infirmation de l'ordonnance du 12 janvier 2023,

- confirmer dans toutes ses dispositions l'ordonnance précitée,

- débouter Mme [W] [R] épouse [D] [K] et M. [I] [D] [K] de leur demande de délai afin de s'acquitter des condamnations qui sont prononcées, 

- condamner Mme [W] [R] épouse [D] [K] et M. [I] [D] [K] solidairement à payer à la société Promologis une somme supplémentaire de 900 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner les mêmes et sous la même solidarité aux entiers de première instance et d'appel, dont distraction au profit de maître Thierry Lange, avocat sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2023.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



MOTIFS



Les locataires font valoir que dès 2015 ils ont multiplié les plaintes auprès de la bailleresse en raison des nombreux désordres affectant l'appartement ayant rendu le logement insalubre.



Ils rappellent avoir quitté les lieux en septembre 2021 et que si, dans un premier temps, la bailleresse leur a réclamé 3772,23 € au titre de réparations locatives, elle a fini par abandonner cette demande.



En tout état de cause, ils font valoir que la bailleresse a manqué à ses obligations puisqu'ils n'ont pas pu vivre dans l'appartement dans des conditions normales de sécurité et de salubrité en raison des désordres l'affectant qui ont été constatés par le service hygiène et de sécurité de la mairie.



La SA Promologis oppose que les locataires sont tombés en arrérages justifiant la délivrance d'une mise en demeure dès le 15 mai 2020 mais qu'aucune de ses relances amiables n'a permis une régularisation de la situation.







Elle reconnaît que les locataires ont quitté les lieux mais souligne qu'ils résident à [Localité 4] et ne démontrent donc pas que leur déménagement est lié à l'état de l'appartement.



La cour relève que si les locataires ont quitté les lieux, ce qui n'est pas contesté par les parties et démontré par l'état des lieux de sortie établi par huissier le 4 octobre 2021, la bailleresse ne s'est pas désistée de sa demande en expulsion des locataires en ce que dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour elle sollicite la confirmation de l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions.



La cour , considérant le départ des locataires, considère qu'il n'y a pas lieu référé quant aux demandes en constat de la résiliation du bail et en expulsion.



En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



En l'espèce, la bailleresse n'invoque pas l'urgence requise par ce texte.



L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.



Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. 



La cour rappelle que:

- l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le montant du loyer contractuellement convenu,

- l'article 6 de la même loi prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

- l'article 20-1 dispose enfin : «Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6...».



Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent déterminées de la manière suivante:

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...)».



En l'espèce :

- les locataires produisent aux débats 11 demandes d'intervention adressées à la bailleresse formées entre le 12 février 2015 et le 10 août 2021évoquant pour 10 d'entre elles des problèmes de fuite, d'évacuation, d'infiltration, de moisissure et d'humidité,

- il résulte du procès-verbal d'état des lieux établi le 4 octobre 2021, après leur départ, que les locaux étaient dans un état désastreux et présentaient des traces de moisissures et d'humidité particulièrement importantes dans toutes les pièces,

- surtout, le rapport de constatations établi le 12 août 2021 par le service communal d'hygiène et de santé relève que l'appartement présentait des cloisons saturées d'humidité avec de nombreux trous, que la VMC ne fonctionnait pas et que de la moisissure s'était développée dans l'ensemble du logement notamment la salle de bain. 

Il précise que les locataires ayant signalé le problème à leur assureur en 2019 « cette démarches a été orientée vers une procédure dommages ouvrage » mais que le bien n'a pas bénéficié de travaux. 

Le rapport concluait à une orientation du dossier vers une procédure d'insalubrité.



La bailleresse, qui ne conteste pas avoir reçu les 11 alertes des locataires, ne prétend pas avoir fait effectuer des travaux, ni tenté de rechercher la cause de l'importante humidité affectant l'appartement et qu'elle ne pouvait ignorer.



Il résulte des pièces produites que les locataires démontrent avoir été dans l'impossibilité de jouir des lieux en raison de leur indécence, la totalité de l'appartement étant affectée de l'humidité constatée.



En conséquence, au regard du défaut de délivrance d'un logement décent, l'obligation au paiement des loyers dus en contrepartie, se heurte à la charge des locataires se heurte à une contestation sérieuse faisant obstacle à la condamnation des locataires au paiement d'une provision à la SA Promologis.



La décision déférée doit donc être infirmée.



Enfin, l'équité commande d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a octroyé des sommes à la bailleresse au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes présentées par les parties en première instance et en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS :



La cour,



Statuant dans les limites de sa saisine : 



Infirme l'ordonnance déférée,



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Dit n'y avoir lieu à constater le jeu de la clause résolutoire,



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SA Promologis en condamnation à une provision de Mme [W] [R] épouse [D] [K] et M. [I] [D] [K],



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes présentées en première instance et en cause d'appel ,



Condamne la SA Promologis aux dépens de première instance et d'appel.





LE GREFFIER LE PRESIDENT











I. ANGER C. BENEIX-BACHER