Cour d'Appel · Chambre civile 1-5 — 25 janvier 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



1.5e chambre

(anciennement 14e)



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 25 JANVIER 2024



N° RG 23/03226 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V3QH



AFFAIRE :



S.A.S. HUBSIDE.STORE.IDF PÉRIPHÉRIES



C/



S.A.S. CEETRUS FRANCE









Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 30 Mars 2023 par le Président du TJ de VERSAILLES

N° RG : 22/01072



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 25.01.2024

à : 



Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Aliénor DE BROISSIA, avocat au barreau de VERSAILLES







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT CINQ JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.S. HUBSIDE.STORE.IDF PÉRIPHÉRIES

anciennement dénommée Hubside.Store.Aeroville, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.



N° SIRET : 891 78 9 7 37

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 26117

Ayant pour avocat plaidant Me Clémence ARNAUD, substituée par Me Constance BROUQUIER, du barreau de LYON



APPELANTE

****************



S.A.S. CEETRUS FRANCE

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.



N° SIRET : 969 20 1 5 32

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentant : Me Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 135 - N° du dossier 1033

Ayant pour avocat plaidant Me VERITE Anne-Sophie, Me MARCHAL Natacha, Me MAS Florence et Me COLLINET-MARCHAL Isabelle, du barreau de LILLE



INTIMEE



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Décembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Florence SCHARRE, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth TODINI,

En présence de Madame Camille MOUTON, greffier stagiaire,







EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2020, la SAS Ceetrus France a donné à bail commercial à la SAS Hubside Store [Localité 6], aux droits de laquelle vient la société Subside Store IDF Périphéries, un local professionnel situé dans le centre commercial de [Localité 6], [Adresse 2] à [Localité 6] (Yvelines), moyennant un loyer annuel de 106 000 euros payable trimestriellement, d'avance et un loyer variable additionnel représentant 5% HT du chiffre d'affaires annuel, versé sous forme de provisions régularisables au 31 mars de chaque année. 



Le contrat prévoyait également une contribution annuelle au fonds commun pour l'animation, la promotion, la communication, la publicité et la décoration festive du centre commercial. 



Des loyers sont demeurés impayés. 



Par acte en date du 21 avril 2022, un commandement de payer la somme de 118 507,91 euros, visant la clause résolutoire insérée dans le bail, a été notifié à la société Hubside Store [Localité 6] par la société Ceetrus France. 



Le commandement de payer est resté infructueux. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 19 août 2022, la société Ceetrus France a fait assigner en référé la société Hubside Store [Localité 6] aux fins d'obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion de la société sous astreinte, sa condamnation à titre provisionnel au paiement des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 18 janvier 2023, soit la somme de 81 035,89 euros TTC, sa condamnation à titre provisionnel au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 13 351,64 euros HT, TVA en sus à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux par la remise des clés, l'indexation annuelle de l'indemnité d'occupation, sa condamnation à titre provisionnel de la société au paiement d'une somme correspondant à 10% des loyers, charges et accessoires dus à ce jour, soit la somme de 8 103,59 euros en application de l'indemnité forfaitaire de frais contentieux insérée dans le contrat de bail, sa condamnation à titre provisionnel de la société au paiement des intérêts contractuels au taux légal en vigueur majoré de trois points à compter de la date d'exigibilité des loyers, charges et accessoires jusqu'à complet paiement en application du contrat de bail, qu'il soit dit que le dépôt de garantie sera restitué après la remise des clés et le paiement de toutes les sommes restant dues au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges, impôts, taxes, travaux remboursables, réparations, ou tous autres titres dont le preneur pourrait être débiteur envers le bailleur, et après que toutes les réparation incombant au preneur auront été exécutés à ses frais, conformément aux clauses du bail, sa condamnation à titre provisionnel au paiement de la somme de 5 700 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en tenant compte : 

- des frais de gestion du dossier par la scp Yves Marchal -Natacha Marchal -Florence Mas -Isabelle Collinet-Marchal- Anne-Sophie Vérité pendant la durée de la procédure estimés à 1 500 euros, 

- des frais irrépétibles de la scp Yves Marchal -Natacha Marchal -Florence Mas -Isabelle Collinet-Marchal- Anne-Sophie Vérité dans le cadre de la procédure, tenant compte de la durée de cette procédure et de la difficulté de l'affaire, estimés à 3 500 euros HT, soit TTC 4 200 euros, 

sa condamnation à titre provisionnel de la société au paiement des intérêts judiciaires, ainsi qu'aux frais et entiers dépens, y compris les frais de commandement. 



Par ordonnance contradictoire rendue le 30 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a : 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 23 décembre 2020 et la résiliation de ce bail à la date du 21 mai 2022, 

- ordonné, si besoin, avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Hubside Store [Localité 6] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 2] à [Localité 6], 

- dit n'y avoir lieu à astreinte, 

- ordonné que les meubles se trouvant sur place soient déposés dans un lieu choisi par le bailleur aux frais, risques et péril du locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- condamné la société Hubside Store [Localité 6] à payer à la société Ceetrus France à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 11 200 euros, charges et taxes en sus, TVA incluse, à compter du 22 mai 2022 et jusqu'à complète libération des lieux, 

- dit que l'indemnité d'occupation sera indexée annuellement, à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE au jour de la résiliation du bail, 

- condamné la société Hubside Store [Localité 6] à payer à la société Ceetrus France la somme provisionnelle de 81 035,89 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 janvier 2023, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance, 

- dit n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts, 

- rejeté la demande de délais de la société Hubside Store [Localité 6],

- condamné la société Hubside Store [Localité 6] à payer à la société Ceetrus France la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la société Hubside Store [Localité 6] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer. 



Par déclaration reçue au greffe le 15 mai 2023, la société Hubside Store [Localité 6] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à astreinte ni à capitalisation des intérêts. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 17 novembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Hubside Store [Localité 6] demande à la cour, au visa des articles 4, 5, 9, 462, 562, 834,835 alinéa 2 et 905-2 du code de procédure civile, L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, de : 

'- déclarer la société Hubside.Store.IDF Périphéries venant aux droits de Hubside.Store.[Localité 6] recevable et bien fondée en son intervention volontaire et en conséquence recevable en son appel, 

le dire bien fondé et y faisant droit,

- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a statué en ces termes :

- disons n'y avoir lieu à astreinte,

- disons n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts,

- infirmer et au besoin réformer l'ordonnance en ce qu'elle a statué en ces termes :

- constatons l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 23 décembre 2020 et la résiliation du bail à la date du 21 mai 2022, 

- ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la Hubside.Store.[Localité 6] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 2] à [Localité 6],

- ordonnons que les meubles se trouvant sur place soient déposés dans un lieu choisi par le bailleur aux frais risques et péril du locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamnons Hubside.Store.[Localité 6] à payer à Ceetrus France à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 11 200 euros, charges et taxes en sus, TVA incluse, à compter du 22 mai 2022 et jusqu'à complète libération des lieux,

- disons que l'indemnité d'occupation sera indexée annuellement, à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l'indice des loyers commerciaux publiés par l'INSEE au jour de la résiliation du bail ; 

- condamnons Hubside.Store.[Localité 6] à payer à Ceetrus France la somme provisionnelle de 81 035,89 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 janvier 2023, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

- rejetons la demande de délais de Hubside.Store.[Localité 6],

- condamnons Hubside.Store.[Localité 6] à payer à Ceetrus France la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamnons Hubside.Store.[Localité 6] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.». .

et statuant de nouveau :

II.1 à titre principal, sur le rejet des demandes de la société Ceetrus France

- juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Hubside.Store.[Localité 6] le 21 avril 2022 fait l'objet de contestations sérieuses ne relevant pas du pouvoir du juge des référés ;

- juger que la clause résolutoire du bail commercial n'est en conséquence pas acquise et que l'expulsion ne peut être ordonnée ; 

- juger que les demandes de condamnation de la société Hubside.Store.IDF Périphéries venant aux droits de la société Hubside.Store.[Localité 6], au paiement de sommes provisionnelles formulées par la société Ceetrus France se heurtent à des contestations sérieuses quant à leur principe et leur quantum ;

- juger que la demande d'expulsion sous astreinte se heurte à des contestations sérieuses ;

- juger que la demande de capitalisation des intérêts se heurte à des contestations sérieuses ;

- juger que la demande de réformation formulée par la société Ceetrus France au titre de la condamnation provisionnelle de la société Hubside.Store.[Localité 6] au paiement de l'indemnité forfaitaire de 10% limitée à 4 000 euros dans les motifs de l'ordonnance est irrecevable, la cour n'en étant pas saisie dans la mesure où la condamnation n'est pas reprise au dispositif de l'ordonnance et où l'intimée n'a pas formé de demande de rectification d'omission matérielle et qu'elle est désormais hors délai pour relever appel à ce titre en application de l'article 905-2 du code de procédure civile ;

- juger en tout état de cause que la clause sur laquelle se fonde la société Ceetrus France pour solliciter cette indemnité forfaitaire de 10% est une clause pénale constitutive d'un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties réputée non écrite ou à tout le moins devant être modérée ce qui n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés ;

- juger que la clause sur laquelle se fonde la société Ceetrus France pour solliciter les intérêts de retard au taux légal majoré de trois points est une clause pénale constitutive d'un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties réputée non écrite ou à tout le moins devant être modérée ce qui n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés ;

- juger que les conditions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure ne sont pas remplies ;

- juger que l'urgence n'est pas caractérisée et que les conditions de l'article 834 du code de procédure civile ne sont pas remplies ;

en conséquence :

- dire n'y avoir lieu à référé ;

- juger irrecevable et en toute hypothèse mal fondées l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la société Ceetrus France, l'en débouter, 

II.2 à titre subsidiaire, sur l'octroi de délais de paiement et suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire

à titre principal :

- octroyer à la société Hubside.Store.IDF Périphéries venant aux droits de la société Hubside.Store.[Localité 6] à titre rétroactif des délais de paiement sur un échéancier de dix-huit mois ;

- juger que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Hubside.Store.[Localité 6] le 21 avril 2022 ont été apurées dans les délais octroyés à titre rétroactif par la cour ; 

- juger que la clause résolutoire ne joue pas et est réputée n'avoir produit aucun effet, dès lors que la société Hubside.Store.IDF Périphéries venant aux droits de la société Hubside.Store.[Localité 6] s'est acquittée des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 avril 2022 conformément à l'échéancier rétroactif fixé par la cour ;

- juger que la clause résolutoire n'est pas acquise ;

- rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la société Ceetrus France, l'en débouter ; 

à titre subsidiaire :

- ordonner la mise en place d'un échéancier de paiement au titre du paiement la dette locative actualisée de la société Ceetrus France sur douze mois, selon échéancier fixé par la cour ; 

- ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire ;

- juger que la clause résolutoire ne joue pas et est réputée n'avoir produit aucun effet, dès lors que la société Hubside.Store.IDF Périphéries venant aux droits de la société Hubside.Store.[Localité 6] s'acquitte de la dette locative actualisée de la société Ceetrus France conformément à l'échéancier établi par la cour ;

- rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la société Ceetrus France, l'en débouter ; 

II.3 en tout état de cause

- condamner la société Ceetrus France au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société la société Hubside.Store.IDF Périphéries venant aux droits de la société Hubside.Store.[Localité 6] au titre de la procédure de première instance, et 10 000 euros au titre de la procédure d'appel ;

- condamner la société Ceetrus France aux entiers dépens de première instance et d'appel (en ceux compris les frais du commandement du 21 avril 2022), avec distraction au profit de Maître Mélina Pedroletti avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

- rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la société Ceetrus France.'



La société Hubside.Store IDF Périphéries souligne au préalable que les retards de règlements n'ont pas été dus à une prétendue légèreté blâmable de sa part, mais à de réelles tensions de trésorerie, précisant que dès qu'elle en a eu les capacités, elle a effectué d'importants règlements, pour le dernier en novembre 2023, de sorte qu'elle est à jour de ses loyers et charges. 



A titre principal, elle sollicite l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a fait droit à la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et à certaines demandes de provisions. 



Elle relève tout d'abord que la société Ceetrus n'a pas caractérisé l'urgence sur laquelle elle se fondait. 



En entend ensuite démontrer l'existence de contestations sérieuses sur la régularité du commandement qui aurait dû conduire le premier juge à constater l'absence d'acquisition de la clause résolutoire en ce qu'il mentionnait 2 délais différents, entraînant la confusion dans l'esprit du locataire, et en ce qu'il était extrêmement imprécis sur la nature, l'échéance et la période visée par la prétendue créance, le décompte joint ne l'étant pas davantage, outre le fait qu'il était arrêté au 2 mars tout en prenant en compte l'intégralité du second trimestre 2022 seulement exigible au 1er avril. 



Elle ajoute que le bailleur ne peut valablement se retrancher derrière les factures adressées, l'absence de contestation de celles-ci n'établissant pas la clarté des décomptes. 



Elle considère qu'en l'état de ces contestations sérieuses, la clause résolutoire n'est pas acquise, ni ses conséquences s'agissant de son expulsion sous astreinte et de sa condamnation à payer une indemnité d'occupation. 



La preneuse appelante sollicite ensuite la réformation des chefs de l'ordonnance ayant fait droit aux demandes de provisions de la bailleresse. 



En ce qui concerne le paiement du prétendu arriéré locatif, elle soutient qu'il lui est réclamé à tort à ce titre les frais du commandement et que la facture du 8 juin 2022 mentionne des « indexations » sans indiquer à quoi ces sommes correspondent. 



Elle conteste également sa condamnation au titre de l'indemnité d'occupation, faisant valoir que la bailleresse sollicitait sa fixation à un montant équivalent au loyer global de la dernière année de location, majoré de 10 %, demande à laquelle le premier juge n'a pas fait droit en la condamnant à la somme provisionnelle de 11 200 euros « charges et taxes en sus, TVA incluse », alors qu'elle ne pouvait prospérer puisqu'elle ne pouvait être due qu'à partir du 23 mai à minuit et non du 22 mai, s'agissant d'un dimanche.



Elle demande la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle n'a pas fait droit à la demande de majoration des intérêts de retard et de capitalisation des intérêts, ainsi que le rejet de la demande de la société Ceetrus en paiement d'une indemnité forfaitaire de 10 %, considérant que la cour n'en est pas saisie puisqu'elle ne figure pas au dispositif de l'ordonnance attaquée et qu'en tout état de cause il s'agit d'une clause pénale caractérisant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. 



A titre subsidiaire l'appelante sollicite l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. 



Elle explique que depuis l'apparition de l'épidémie de Covid-19 et des mesures restrictives d'exploitation mises en place par le gouvernement, elle rencontre des difficultés qui excluent toute mauvaise foi de sa part, rappelant que le bail a été conclu le 18 novembre 2020 durant le second confinement. 



Elle ajoute avoir effectué de lourds investissements au titre de travaux d'aménagement qu'il a fallu amortir tandis que la rentabilité du point de vente de la première année n'a pas été celle attendue du fait de la crise sanitaire et invoque également l'évolution structurelle du comportement des consommateurs liés à cette crise. 



Elle fait valoir que malgré ces difficultés, elle s'est acquittée des charges et loyers dès qu'elle a été en capacité de le faire, qu'elle a réglé une grande partie des cause du commandement du 21 avril 2022 le 13 juin 2022 et qu'elle a par la suite procédé à des paiements réguliers, soulignant être à jour de ses loyers, second trimestre 2023 inclus.



Elle indique par ailleurs que la société Ceetrus a des résultats florissants, avec un résultat d'exploitation en progression de 24 % au premier semestre 2022, de sorte que l'octroi de délais ne serait pas de nature à lui causer un quelconque préjudice.



Elle demande donc à la cour de lui octroyer à titre rétroactif des délais de paiement sur 18 mois, de constater que les causes du commandement ont été apurées et de dire que la clause résolutoire ne jouera pas. 



A tout le moins, elle demande à la cour d'ordonner le paiement de la dette locative actualisée selon un échéancier sur une période de 12 mois et de dire que la réalisation et les effets de la clause résolutoire seront suspendus et ne produiront aucun effet, la clause sera réputée ne jamais avoir joué si l'arriéré est purgé sur l'échéancier octroyé.



*



Dans ses dernières conclusions déposées le 20 novembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Ceetrus France demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile, de : 

'- débouter la société Hubside Store Idf Peripheries de toutes ses demandes, fins et conclusions

- confirmer partiellement l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire du 30 mars 2023 en ce qu'elle a statué en ces termes :

- constatons l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 23 décembre 2020 et la résiliation de ce bail à la date du 21 mai 2022

- ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la Hubside Store Idf Peripheries et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 2] à [Localité 6]

- ordonnons que les meubles se trouvant sur place soient déposés dans un lieu choisi par le bailleur aux frais, risques et périls du locataire, conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution

- disons que l'indemnité d'occupation sera indexée annuellement à compter de la date de résiliation du bail, sur la base de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE au jour de la résiliation du bail

- condamnons Hubside Store Idf Peripheries à payer à Ceetrus France la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- condamnons Hubside Store Idf Peripheries au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer

- compte tenu de l'évolution de la dette de la société Hubside Store Idf Peripheries, il y a lieu d'actualiser la disposition suivante et :

- condamner la société Hubside Store Idf Peripheries à payer à la société Ceetrus France la somme provisionnelle de 83 112,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 06 novembre 2023, sauf à régulariser l'indemnité d'occupation en fonction du montant qui sera fixé par la cour et à actualiser le compte des sommes dues jusqu'à l'arrêt à intervenir, 

- infirmer l'ordonnance du 30 mars 2023 pour le surplus et statuant à nouveau :

à titre principal,

- condamner à titre provisionnel la sas Hubside.Store.IDF Peripheries au paiement à la sas Ceetrus France d'une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance jusqu'à complète libération des locaux.

- condamner à titre provisionnel la sas Hubside Store IDF Peripheries au paiement à la sas Ceetrus France des intérêts contractuels au taux légal en vigueur majoré de trois points à compter de la date d'exigibilité des loyers, charges, accessoires jusqu'à complet paiement en application du contrat de bail.

- condamner à titre provisionnel la sas Hubside Store IDF Peripheries au paiement à la sas Ceetrus France d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 13 351.64 euros HT, TVA en sus à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux par la remise des clés.

- ordonner à titre provisionnel que le dépôt de garantie soit restitué après la remise des clés et le paiement de toutes sommes restant dues au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges, impôts, taxes, travaux remboursables, réparations, ou tous autres titres dont le preneur pourrait être débiteur envers le bailleur, et après que toutes les réparations incombant au preneur auront été exécutés à ses frais, conformément aux clauses du bail.

- condamner à titre provisionnel la sas Hubside Store IDF Peripheries au paiement à la sas Ceetrus France d'une somme correspondant à 10 % des loyers, charges, accessoires dus au jour de la délivrance du commandement de payer, soit la somme de 8 103,59 euros en application de l'indemnité forfaitaire de frais contentieux insérée dans le contrat de bail.

- prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles.

- condamner à titre provisionnel la sas Hubside Store IDF Peripheries au paiement des intérêts judiciaires.

à titre subsidiaire, 

et, pour le cas où par impossible il serait fait droit à la demande de délais de la part du locataire, dire qu'à défaut de paiement à son échéance d'une seule mensualité, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde d'arriéré étant immédiatement dû, et d'ores et déjà en ce cas :

- ordonner l'expulsion du locataire ou de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l'assistance de la force publique.

- condamner à titre provisionnel la sas Hubside.Store.IDF Peripheries au paiement à la Sas Ceetrus France d'une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, jusqu'à complète libération des locaux.

- condamner à titre provisionnel la sas Hubside.Store.IDF Peripheries au paiement à la sas Ceetrus France d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 13 351,64 euros HT, TVA en sus à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux par la remise des clés.

- ordonner l'indexation annuelle de l'indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l'indice des loyers commerciaux publié par L'INSEE au jour de la résiliation du bail, l'indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l'année suivante, »

et en tout état de cause et y ajoutant :

- condamner la société sas Hubside Store IDF Peripheries au paiement d'une somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, à la société Ceetrus France,

- condamner la société Hubside Store IDF Peripheries aux entiers dépens d'appel.'



La bailleresse intimée sollicite la confirmation de l'ordonnance attaquée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, prononcé l'expulsion de la société Hubside.Store IDF Périphéries et l'a condamnée au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation. 



Elle conclut à la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire, en ce qu'il se réfère d'abord au contrat de bail et à l'article L. 145-41 du code de commerce, qu'il indique que le locataire doit payer immédiatement et sans délai les loyers et charges impayés, ce qui est logique puisqu'ils sont exigibles en vertu du bail, puis mentionne en caractères gras majuscules la possibilité de la mise en 'uvre de la clause résolutoire à défaut de satisfaire au commandement dans le délai d'un mois. 



Elle rétorque ensuite que les sommes y figurant sont exigibles ; que les numéros de factures sont notés ainsi que leur date, le détail de chaque facture étant repris dans le décompte ; que ces factures ont été adressées au preneur qui ne les a pas contestées ; que le commandement délivré le 21 avril 2022 se termine avec la facture du 2 mars concernant le loyer du 2ème trimestre 2022 dû au 1er avril. 



Elle répond également que le décompte joint à l'acte est claire et lisible, comportant une balance antérieure soldée, soit une reprise à 0, puis de manière très précise le numéro de la facture, sa date et sa nature exacte.



Aucune contestation du commandement n'étant sérieuse, l'ordonnance devra selon elle être également confirmée en ce qu'elle a prononcé l'expulsion de la société, l'infirmation devant s'imposer à cet égard afin d'y ajouter une astreinte, mais aussi confirmée sur l'indemnité d'occupation. 



Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif, la bailleresse indique que s'il était en baisse au mois d'août 2023, l'appelante est de nouveau redevable au 6 novembre 2023 d'une somme de 83 112,85 euros, relevant qu'elle ne prouve pas l'effectivité du virement dont elle argue en date du 17 novembre 2023. 

En ce qui concerne l'indemnité d'occupation, elle fait valoir que la clause contractuelle la limite à 10 % du loyer global, contrairement à ce qui se pratique habituellement dans les baux commerciaux, à savoir une indemnité d'occupation fixée au double du loyer global, de sorte qu'elle ne saurait être considérée comme excessive. 



En se référant au loyer du 2e trimestre 2022 auquel est ajouté la régularisation de l'indexation, elle demande donc que par voie d'infirmation, cette indemnité soit fixée à la somme de 13 351,64 euros HT.



En application des articles 3.16 1er tiret et 1.12 1er tiret du bail, elle sollicite l'infirmation de l'ordonnance qui a limité le montant de l'indemnité forfaitaire de 10 % pour frais de contentieux à la somme de 4 000 euros (et bien que non reprise au dispositif) et la condamnation de l'appelante à lui verser à ce titre la somme de 8 103,59 euros.



Elle demande aussi la confirmation de l'ordonnance qui a condamné la société Hubside.Store IDF Périphéries au paiement des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance et sa réformation en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à capitalisation de ces intérêts. 



La bailleresse s'oppose enfin à l'octroi de délais de paiement à l'appelante relevant qu'elle se contente d'affirmer avoir été durement impactée par l'épidémie de Covid-19 (alors que le bail a pris effet le 3 mai 2021 avec une franchise de loyer jusqu'au 10 juin 2021) ; qu'il suffit d'analyser le compte des sommes dues pour constater l'existence de rares acomptes depuis l'émission de la première facture, tandis que son compte présente toujours un solde débiteur. 



Elle ajoute que non seulement la locataire n'établit pas sa situation personnelle et financière et qu'elle est par ailleurs de mauvaise foi. 



Elle critique l'absence de justification d'élément quant à sa trésorerie.



*



L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :



L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.



Le commandement de payer doit permettre au débiteur de connaître la nature et le détail des sommes qui lui sont réclamées. Toutefois, le fait que ces sommes soient en partie erronées n'affecte pas la validité du commandement.



S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, les irrégularités alléguées de cet acte peuvent être examinées sur le point de savoir si elles constituent une contestation suffisamment sérieuse sur les effets de cet acte, notamment quant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.



Enfin, le défaut de paiement par le locataire des causes du commandement dans le délai imparti est susceptible de caractériser un trouble manifestement illicite, lequel ne nécessite pas la démonstration de l'existence d'une urgence. 



En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 avril 2022 comporte des mentions sommant la locataire de s'acquitter immédiatement des loyers et charges impayés au 13 avril 2022 puis, avant de reproduire les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce et les stipulations de la clause résolutoire insérée au bail, indique qu' « à défaut de satisfaire au présent commandement, et le délai d'un mois expiré, le demandeur entendra si bon lui semble, se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail ». 





Ces énonciations sont dénuées d'ambiguïté en ce qu'il s'agit pour la bailleresse de demander le paiement immédiat des sommes exigibles et d'informer sa locataire qu'à défaut de s'exécuter dans le délai d'un mois, elle pourra se prévaloir de la clause résolutoire. 



Aucune irrégularité n'est encourue à ce titre, ces mentions n'étant pas de nature à créer la confusion dans l'esprit du destinataire du commandement. 



Par ailleurs, si l'acte lui-même mentionne la somme globale due à hauteur de 116 507,98 euros, y est annexé les extraits du compte de la société Hubside.Store IDF Périphéries détaillé pour la période de janvier à juin 2022, précisant que la balance antérieure est de 0, et à côté de chaque poste, le numéro des factures afférentes dont il n'est pas contesté qu'elles ont été reçues par la société Hubside.Store IDF Périphéries. 



En outre, le commandement étant daté du 21 avril 2022, l'appel pour les loyers et charges exigibles au 1er avril de la même année n'encourt aucun grief. 



Au vu de ce qui précède, la preuve est ainsi rapportée par la bailleresse de la régularité du commandement litigieux et il est par ailleurs constant ses causes n'ont pas été intégralement réglées dans le délai requis, de sorte que la clause résolutoire du bail est acquise.



L'ordonnance querellée qui a constaté l'acquisition de cette clause doit être confirmée, ainsi qu'en ce qu'elle a jugé sur les mesures en découlant, à savoir l'expulsion de la locataire et sa condamnation à verser une indemnité d'occupation en lieu et place des loyers et charges anciennement dus. 



Elle sera également confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à assortir l'expulsion d'une astreinte, le recours au concours de la force publique autorisé apparaissant suffisant pour s'assurer de la bonne exécution de la décision de justice. 



L'article 835 susvisé, dans son alinéa 2, prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Sur le montant de l'indemnité d'occupation et nonobstant la majoration de celle-ci prévue au bail par rapport au montant du loyer et des charges contractuel, celle-ci doit être fixée avec l'évidence qui s'impose en référé au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi (incluant donc les indexations contractuellement prévues) et ce, à compter du 23 mai 2022, en considération de son objet qui est de réparer le préjudice causé au propriétaire par la perte des fruits et revenus et de se substituer à ces derniers.



La condamnation de la société Hubside.Store IDF Périphéries à ce titre sera infirmée en ce sens et la société Hubside.Store IDF Périphéries sera condamnée à payer l'indemnité d'occupation ainsi définie. 



En ce qui concerne la provision due au titre de l'arriéré locatif et d'occupation, il apparaît qu'à la date du dernier décompte produit par l'intimée, soit au 20 novembre 2023, la société Hubside.StoreIDF Périphéries est redevable de la somme de 83 112,85 euros. 



Les contestations élevées au titre des postes « indexation » sont inopérantes dès lors que le contrat de bail prévoit qu'une des composantes du loyer inclut une indexation en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE ainsi qu'une contribution annuelle au fonds commun pour l'animation, la promotion, la communication, la publicité et la décoration festive du centre commercial assortie d'une indexation annuelle au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l'INSEE. 



De même, force est de constater que l'extrait du compte locataire arrêté au 20 novembre 2023 ne mentionne pas de somme au titre des frais de commandement.





Cette somme devant être recalculée et réduite par la bailleresse en considération du montant de l'indemnité d'occupation telle que fixée par le présent arrêt, l'appelante sera condamnée à payer la somme de 75 000 euros au titre de l'arriéré locatif et d'occupation arrêté au 20 novembre 2023, comme partie non contestable de la créance. L'ordonnance sera infirmée en ce sens. 



En revanche, conformément à la demande de l'intimée dans le corps de ses écritures (qui diffère de celle figurant à son dispositif) et aux règles légales, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a dit que les intérêts courront sur les sommes objets des condamnations au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance dont appel, un taux d'intérêt majoré s'apparentant à une clause pénale effectivement susceptible d'être modérée au vu des faits de l'espèce par le juge du fond et donc insusceptible d'être retenu en référé. 



L'ordonnance sera infirmée s'agissant de la capitalisation des intérêts qui sera ordonnée, étant de droit en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil pour ceux dus pour une année entière. 



Elle sera également réformée s'agissant de l'indemnité forfaitaire pour frais de contentieux, laquelle s'apparentant effectivement à une clause pénale et étant susceptible en l'espèce d'être modérée par le juge du fond au regard de son caractère aléatoire dépendant du moment choisi par la bailleresse pour arrêter le décompte de l'arriéré, laquelle modération de la clause pénale échappe aux pouvoirs du juge des référés et de la cour à sa suite. 



S'agissant de la demande de la société Ceetrus au titre du dépôt de garantie, il doit être constaté que la cour n'en est pas valablement saisie puisque l'intimée ne développe dans le corps de ses conclusions aucun moyen relativement à cette prétention qui figure dans son dispositif, en méconnaissance des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile. 



Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :



L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Le premier alinéa de l'article 1343-5 visé dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Il résulte du décompte actualisé produit par la bailleresse qu'au mois de novembre 2023, la dette locative et d'occupation de la société Hubside.Store IDF Périphéries demeure substantielle comme ci-dessus jugé, de sorte qu'à l'évidence, il ne saurait lui être accordé des délais de paiement rétroactifs, lesquels sont réservés aux locataires à jour de leur dette.



En outre, la société Hubside.Store IDF Périphéries qui ne verse aucune pièce aux débats, ne justifie d'aucune garantie quant à sa capacité financière à assumer le remboursement échelonné sur 12 mois de la provision accordée à la bailleresse, en plus de la charge du loyer courant.



Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance qui a débouté la société locataire de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.



Sur les demandes accessoires :



L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Partie perdante, la société Hubside.Store IDF Périphéries ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d'appel.



Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Ceetrus la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant dans les limites de sa saisine, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,



Confirme l'ordonnance du 30 mars 2023 en ce qu'elle a statué sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, sauf à préciser que celle-ci est effective au 23 mai 2022, en ce qu'elle a statué sur l'expulsion, dit n'y avoir lieu à astreinte, en ce qu'elle a statué sur les meubles et le taux des intérêts, ainsi qu'en ce qu'elle a statué sur les délais de paiement et les frais et dépens de première instance,



L'infirme sur le surplus, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, 



Fixe l'indemnité d'occupation due par la société Hubside.Store IDF Périphéries à compter du 23 mai 2022 au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, 



Condamne la société Hubside.StoreIDF Périphéries à payer cette somme à la société Ceetrus France à titre de provision à compter du 23 mai 2022 et jusqu'à complète libération des lieux, 



Condamne la société Hubside.StoreIDF Périphéries à payer à la société Ceetrus France la somme de 75 000 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré locatif et d'occupation arrêtée au 20 novembre 2023,



Dit que les intérêts tels qu'arrêtés par le premier juge pourront être capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, 



Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes financières de la société Ceetrus France, 



Condamne la société Hubside.Store IDF Périphéries à verser à la société Ceetrus France la somme de 5 000 euros application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel, 



Dit que la société Hubside.Store IDF Périphéries supportera les dépens d'appel.



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Le greffier, Le président,