Cour d'Appel · Chambre civile 1-5 — 25 janvier 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1.5e chambre

(anciennement 14e)



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 25 JANVIER 2024



N° RG 23/03274 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V3TY



AFFAIRE :



[G] [X] [K] [B]



C/



S.A. HAUTS DE BIEVRE HABITAT 









Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 12 Janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection d'Antony

N° RG : 12-22-210



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 25.01.2024

à : 



Me Corinne MANCHON, avocat au barreau de VERSAILLES 

Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT CINQ JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [G] [X] [K] [B] 

née le 07 Novembre 1982 à [Localité 5] (Côte d'Ivoire)

de nationalité Ivoirienne

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : Me Corinne MANCHON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 561



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-78646-2023-00063 du 07/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)



APPELANTE



****************



S.A. HAUTS DE BIEVRE HABITAT

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.



N° SIRET : 305 02 3 6 99

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : Me Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397 - N° du dossier HB[B]



INTIMEE



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Décembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Florence SCHARRE, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth TODINI,

En présence de Madame Camille MOUTON, greffier stagiaire,







EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 25 novembre 2020, la société Hauts-de-Seine Habitat-OPH, aux droits de laquelle vient la S.A. Hauts-de-Bièvre Habitat, a donné à bail à Mme [X] [G] [B] un local à usage d'habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 4] (Hauts-de-Seine), moyennant un loyer mensuel révisable de 730,52 euros et le versement d'un dépôt de garantie du même montant. 



Des loyers ont été impayés. 



Par exploit de commissaire de justice du 20 septembre 2021, la société Hauts-de-Bièvre Habitat a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. 



Le commandement de payer est resté infructueux. 



Au terme de décembre 2022, la dette de Mme [G] [B] s'élevait à la somme de 24 390,65 euros. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 1er juillet 2022, Hauts-de-Bièvre Habitat a fait assigner en référé Mme [G] aux fins d'obtenir principalement le constat de la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 47 874,09 euros, ainsi que d'une indemnité d'occupation.



Par ordonnance contradictoire rendue le 12 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony a : 

- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence, 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 20 novembre 2021,

- ordonné l'expulsion de Mme [B] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 4], avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 21 novembre 2021 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, 

- condamné Mme [B] [G] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 16 décembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux, 

- condamné Mme [B] [G] à payer à titre provisionnel à Hauts-de-Bièvre Habitat la somme de 24 391,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 15 décembre 2022, terme de décembre 2022 inclus, 

- rejeté la demande de délais de paiement, 

- débouté Hauts-de-Bièvre Habitat de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

- condamné Mme [B] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 septembre 2021 et de l'assignation, 

- dit que les dépens seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle, 

- rappelé que l'ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. 



Par déclaration reçue au greffe le 16 mai 2023, Mme [B] [G] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a débouté Hauts-de-Bièvre Habitat de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et dit que les dépens seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



Dans ses dernières conclusions déposées le 11 juillet 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [B] [G] demande à la cour, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, de : 

'- infirmer l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux d'Antony en ce qu'elle a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 20 novembre 2021,

- ordonné l'expulsion de Mme [X] [K] [B] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 4], avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 21 novembre 2021 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi,

- condamné Mme [X] [K] [B] [G] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 16 décembre 2022 et jusqu'à libération effective des lieux,

- condamné Mme [X] [K] [B] [G] à payer à titre provisionnel à Hauts-de-Bièvre Habitat la somme de 24 391,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 15 décembre 2022, terme de décembre 2022 inclus,

- rejeté la demande de délais de paiement,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

- condamné Mme [X] [K] [B] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 septembre 2021 et de l'assignation' »

et statuant à nouveau :

- accorder à Mme [G] [B] des délais de paiement à hauteur de 36 mois

- suspendre l'effet de la clause résolutoire durant lesdits délais

- débouter la société Hauts de Bièvre Habitat de toutes ses demandes reconventionnelles'.



Dans ses dernières conclusions déposées le 18 juillet 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Hauts-de-Bièvre Habitat demande à la cour, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet, 1989 et 1728 du code civil et 834 à 836 et 696 du code de procédure civile, de : 

'- débouter Mme [X] [K] [B] [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 12 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Antony en ce qu'elle a 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 20 novembre 2021, ;

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 12 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Antony en ce qu'elle a 

- ordonné l'expulsion de Mme [X] [K] [B] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 4], avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 12 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Antony en ce qu'elle a 

- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R.411-1 et suivants , R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 12 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Antony en ce qu'elle a 

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 21 novembre 2021 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi ;

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 12 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Antony en ce qu'elle a 

- condamné Mme [X] [K] [B] [G] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 16 décembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 12 janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Antony en ce qu'elle a 

- condamné, Mme [X] [K] [B] [G] à payer à titre provisionnel à Hauts-de-Bièvre Habitat la somme de 24 391,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 15 décembre 2022, terme de décembre 2022 inclus ;

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 12 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Antony en ce qu'elle a 

- rejeté la demande de délais de paiement,

- condamner Mme [X] [K] [B] [G] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [X] [K] [B] [G] [L] aux entiers dépens de la procédure d'appel et de celle de première instance, dont distraction au profit de la selarl Jeanine Halimi, avocate aux offres de droit.'



L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2023. 



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Mme [B] expose au soutien de son appel se trouver en mesure d'acquitter sa dette locative et fait valoir que son logement est essentiel à sa vie familiale. Elle sollicite l'octroi d'un délai de 36 mois pour apurer l'arriéré locatif.



La société Hauts-de-Bièvre Habitat conclut au rejet de cette demande, faisant valoir que la dette ne cesse d'augmenter et qu'un seul règlement est intervenu depuis l'entrée dans les lieux. Elle souligne que la capacité de Mme [B] à s'acquitter de sa dette n'est pas démontrée. 



Sur ce, 



Sur la résiliation du bail 



Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 suivant dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.



Si l'appelante indique dans le dispositif de ses conclusions qu'elle sollicite la réformation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, il convient de constater à la lecture de ses écritures qu'elle ne sollicite en réalité que des délais de paiement la suspension de la clause résolutoire.



L'ordonnance attaquée sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail ainsi que sur les mesures subséquentes à savoir l'expulsion, la séquestration du mobilier et le paiement d'une indemnité d'occupation.



Le montant de l'arriéré locatif retenu par le premier juge n'étant pas contesté et aucune demande d'actualisation n'étant formée à hauteur d'appel, la décision querellée sera également confirmée en ce qu'elle a condamné Mme [G] [B] à verser à la bailleresse la somme provisionnelle de 24 391,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés à la date du 31 décembre 2022.



Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement 



L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



L'article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



Il découle de ces dispositions que l'octroi de délais de paiement, entraînant la suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire, est subordonnée à la justification par le locataire d'éléments relatifs à sa situation, en particulier financière, permettant de démontrer qu'il est en capacité d'apurer sa dette si celle-ci est étalée, en plus de l'acquittement des échéances du loyer et des charges courantes. 



Or en l'espèce, Mme [G] [B] ne produit, pour justifier de sa situation professionnelle et financière, que son avis d'imposition 2021, qui mentionne un revenu annuel de 19 887 euros. Au surplus le décompte versé aux débats par la société Hauts-de-Bièvre Habitat permet de constater que la dette locative ne cesse de s'accroître, un seul règlement de 999 euros étant intervenu entre novembre 2020 et juin 2023, la dette étant de près de 30 000 euros au 30 juin 2023. 



Dans ces conditions, sa demande de délais et de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire ne peut qu'être rejetée et l'ordonnance querellée sera confirmée de ce chef.



Sur les demandes accessoires 



L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Partie perdante, Mme [G] [B] sera condamnée aux dépens d'appel avec application au profit de l'avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



En équité, il a lieu de la condamner à verser à la société Hauts-de-Bièvre Habitat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,



Confirme l'ordonnance entreprise ;



Y ajoutant ;



Rejette le surplus des demandes ;



Condamne Mme [X] [G] [B] à verser à la société Hauts de Bièvre Habitat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [X] [G] [B] aux dépens d'appel avec application au profit de l'avocat qui l'a demandé des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Le greffier, Le président,