Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 25 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS


MINUTE N° 

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 23/00379 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GOVG
NAC : 30B


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 25 Janvier 2024























DEMANDEUR


M. [X] [I] [P] [J]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Ingrid BLAMEBLE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


DEFENDERESSE


Mme [R] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Vincent RICHARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


COMPOSITION DE LA JURIDICTION


LORS DES DÉBATS :

Président : Brigitte LAGIERE
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 16 Novembre 2023


LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 25 Janvier 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Brigitte LAGIERE, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 




Copie exécutoire à Me Ingrid BLAMEBLE délivrée le :
Copie certifiée conforme à Me Vincent RICHARD délivrée le :






EXPOSE DU LITIGE : 

Par acte de commissaire de justice remis en étude le 24 février 2023, Monsieur [X] [I] [P] [J] a fait assigner Monsieur [R] [F], par devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en référé, sur le fondement de l’article L 145-41 du Code de Commerce, et 834 et 835 du Code de procédure civile aux fins de voir : 

CONSTATER l'acquisition à la date du 24 mars 2023 des effets de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 6 septembre 2012 faute pour Monsieur [R] [F] d'avoir satisfait, dans le délai légal d'un mois, les causes du commandement délivré le 24 février 2023,ORDONNER l'expulsion de Monsieur [R] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 5], si besoin avec l'assistance de la force publique,ORDONNER la séquestration des meubles, matériels et effets garnissant les lieux loués chez tel garde-meubles qu'il plaira à Monsieur [X] [I] [P] [J], ou son mandataire, de solliciter, ceci aux frais exclusifs de Monsieur [R] [F],CONSTATER l'occupation sans droit ni titre de Monsieur [R] [F], et de tous occupants de son chef, par suite de l'acquisition des effets de la clause résolutoire au 24 mars 2023,JUGER ce faisant que l'indemnité d'occupation due par Monsieur [R] [F] à compter du 24 mars 2023 s'élèvera à la somme mensuelle de 3.450 EUR. Le CONDAMNER au paiement de cette somme à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation jusqu'à parfait délaissement des lieux occupés,CONDAMNER Monsieur [R] [F] à payer à Monsieur [X] [I] [P] [J] la somme de 80.158 EUR à titre de provision à valoir sur les loyers échus et impayés au 24 mars 2023, outre les charges récupérables,JUGER que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023, date du commandement de payer,CONDAMNER Monsieur [R] [F] à payer à Monsieur [X] [I] [P] [J] la somme de 3.000 Euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant les frais d'établissement et de signification du commandement de payer du 24 février 2023.

En défense, dans ses conclusions communiquées par voie de RPVA le 11 octobre 2023, Monsieur [R] [F], sollicite de : 
DIRE ET JUGER que le commandement de payer délivré par Monsieur [X] [J] le 24 février 2023 est imprécis, erroné et délivré de mauvaise foi par le bailleur,PRONONCER en conséquence la nullité du commandement de payer délivré par Monsieur [X] [J] le 24 février 2023 ainsi que celle de tous les actes subséquents,REJETER les demandes, fins et conclusions de M. [X] [J],En tout état de cause, DIRE n'y avoir lieu à référé,Subsidiairement, dans l'hypothèse où le Tribunal entrerait en voie de condamnation, réduire le montant des condamnations à la somme de 16.100 €,CONDAMNER Monsieur [X] [J] à payer à Monsieur [R] [F] la somme de 2170 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 16 novembre 2023, le juge des référés a indiqué que la décision serait prononcée au 14 décembre 2023, prorogé à ce jour par mise à disposition au greffe de la juridiction.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du commandement de payer et ses suites

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Par ailleurs, conformément aux dispositions du second alinéa de l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Selon les dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est donc possible en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer ne se heurte à aucune contestation sérieuse. 

En effet, il est constant que ledit commandement de payer visant la clause résolutoire doit informer clairement le preneur et être suffisamment précis pour lui permettre d'identifier les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d'échéances afin de lui donner la possibilité d'en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d'en former contestation, ce compte tenu de la gravité des effets de la clause résolutoire.

Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Néanmoins, un commandement qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers, reste valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles. Le fait que le décompte joint puisse ne pas être exact, ne peut avoir d'incidence que sur les effets de ce commandement et non sur sa régularité.
 
En l’espèce, se prévalant d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail délivré par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2023, demeuré infructueux, Monsieur [X] [I] [P] [J] sollicite la résiliation du bail commercial du 6 septembre 2012, l’expulsion de Monsieur [R] [F], et sa condamnation au paiement de diverses sommes, dont 80 158,00 euros à titre de provision à valoir sur les loyers échus et impayés au 24 mars 2023.
En défense, pour déclarer ledit commandement de payer insusceptible de produire les effets que lui confère l'article L. l45-41 du code de commerce, Monsieur [R] [F] qui reconnaît ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer avant l'expiration du délai qui lui était imparti, se prévaut de plusieurs contestations sérieuses affectant la validité du commandement de payer.

Premièrement, il expose que le commandement de payer n’est pas suffisamment précis alors que la jurisprudence par arrêt de la cour d’appel de Paris du 18 juin 2015, n°13/24397, a déjà posé que celui-ci devait faire état du montant des charges récupérables et du montant des charges non récupérables, afin que le locataire soit en mesure d'identifier précisément les sommes dues. Or, il convient de remarquer que le bail visé dans cet arrêt est soumis à la législation des baux d'habitation, et non celle des baux commerciaux. 
En outre, il apparait nécessaire de rappeler qu’il n’est nullement établi que les justificatifs visés dans un décompte, notamment au titre des charges soient joints avec le commandement de payer en matière de bail commercial. Le moyen tiré de l’absence de production des charges non récupérables sera donc écarté. 

Deuxièmement, Monsieur [R] [F] indique que Monsieur [X] [I] [P] [J] vient réclamer une somme plus de quatre fois supérieure à la somme réellement due alors qu'il ne peut sérieusement ignorer ce qui a été réellement payé par le
preneur à bail, témoignant ainsi d’une pratique constitutive d'une mauvaise foi. La mauvaise foi du bailleur ne peut cependant être déduite de la seule différence entre la dette locative réelle et les sommes réclamées au moyen du commandement de payer. 
Monsieur [R] [F] ne justifie pas avoir accompli des démarches tendant à un paiement, même partiel, de sa dette, et n'a pas saisi le tribunal d'une contestation dans le délai qui lui était imparti, n'ayant pas versé la moindre somme après avoir reçu le commandement de payer, laissant au contraire de nouvelles mensualités impayées aggraver sa dette. Ainsi, comme souligné précédemment, le fait que le décompte joint puisse ne pas être exact, ne peut avoir d'incidence que sur les effets de ce commandement et non sur sa régularité. 

En conséquence, il résulte de ces éléments que le commandement de payer délivré en date du 24 février 2023 n'est affecté d'aucune irrégularité manifeste.

Monsieur [R] [F] n'a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l'article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise. 

Dès lors, il sera prononcé la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 24 mars 2023.


Sur l'expulsion du locataire

Il ressort des dispositions de l’article 809 du Code de procédure civile que « Le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ». 
En l'espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 24 mars 2023, date de résiliation du bail commercial.

Il convient par conséquent d’ordonner, à défaut de libération volontaire des locaux commerciaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [R] [F] des lieux qu’il occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique. Le bailleur pourra procéder à l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur. 

Sur l’indemnité d'occupation

L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce la clause résolutoire du bail commercial stipulant une indemnité d'occupation forfaitaire égale à la somme du loyer global de la dernière année de location majorée de cinquante pour cent, est assimilable à une clause pénale, dont la portée est manifestement excessive.

Dès lors, Monsieur [R] [F] sera condamné à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire en date du 24 mars 2023, à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit la somme de 2300 euros par mois, jusqu’à la libération effective des lieux. 

Sur la demande de provision 

Au regard des dispositions de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. ». 

Il n'existe aucune contestation sérieuse quant à l'obligation du preneur de payer les arriérés locatifs prenant fin à l’acquisition de la clause résolutoire. 

Selon le tableau dressant le décompte de l’arriéré locatif produit aux débats par Monsieur [X] [I] [P] [J], Monsieur [R] [F] serait redevable de la somme de 75.528 euros en février 2023, soit 80 158,00 € correspondant aux loyers et charges impayés au 24 mars 2023. 

Or, force est de constater qu’au regard des relevés de compte versés au dossier, plusieurs paiements sont intervenus entre 2020 et 2022, de sorte que Monsieur [R] [F], justifie être redevable de la somme non sérieusement contestable de 16 100 euros auquel il convient d’ajouter les 24 premiers jours du mois de mars, élevant la dette à un montant total de 17 880,64 euros.

Dès lors, il convient de rejeter la demande tendant à la condamnation de Monsieur [R] [F] au paiement de la somme de 80 158,00 € au titre des loyers et charges impayés au 7 août 2023 et de condamner ce dernier à une provision correspondant à l'ensemble des sommes contractuellement prévues jusqu’au 24 mars 2023, soit la somme de 17 880,64 euros.

Sur les dépens ainsi que les frais irrépétibles

Monsieur [R] [F] succombant à l'instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens ainsi qu’au versement à Monsieur [X] [I] [P] [J] de la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au Greffe, en premier ressort et en matière de référé, 

Vu l’article L 145-41 du Code de commerce ; 
Vu les articles 834, 835 et 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATONS la résolution du bail commercial liant la Monsieur [X] [I] [P] [J] et Monsieur [R] [F], par acquisition de la clause résolutoire en date du 24 mars 2023 ; 

DISONS qu’à compter du 24 mars 2023, Monsieur [R] [F] est devenu occupant sans droit ni titre du local commercial situé [Adresse 5] ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [R] [F] des lieux qu’il occupe et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

AUTORISONS Monsieur [X] [I] [P] [J], à défaut de départ volontaire, à faire procéder à la séquestration des objets mobiliers présents dans les locaux en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ; 

CONDAMNONS Monsieur [X] [I] [P] [J] à payer à Monsieur [R] [F] une provision 17 880,64 €, au titre de l’arriéré global des loyers, selon décompte arrêté au 24 mars 2023 inclus ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [F] à payer à Monsieur [X] [I] [P] [J] une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 2 300 € par mois à compter du 24 mars 2023 et ce jusqu’à la libération effective et complète des locaux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [F] à payer à Monsieur [X] [I] [P] [J] une somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [F] aux entiers dépens. 

REJETONS le surplus des demandes. 

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIERLE PRESIDENT